陕西洁明新能源工程有限公司,陕西神光新能源科技集团有限公司与租赁合同纠纷二审民事判决书

陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民事判决书 （2020）陕01民终15079号 上诉人（原审原告）：神光公司，住所：陕西省西安市长安区。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，陕西英博律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：洁明公司，住所：陕西省西安市。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京大成（西安）律师事务所律师。 上诉人神光公司（以下简称神光公司）因与上诉人洁明公司（以下简称洁明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 神光公司上诉请求：1.改判洁明公司按照年利率24%分别支付租金违约金590985.36元和物业费违约金233084.94元（分别以租金544148元和物业费用205349为基数，计算至2019年11月30日，之后按照年利率24%计算至付清之日止），合计824070.30元；2.一、二审诉讼费全部由洁明公司承担。事实和理由：租赁合同约定：“乙方逾期支付租金、物业费等费用，每逾期一天按应支付当期租金、物业费等费用的千分之五支付违约金”，神光公司根据自身实际损失，已主动降低违约金，一审再次调低违约金，致使神光公司的损失无法弥补，不符合法律规定。神光公司与洁明公司当初协定以两者之间的工程款折抵租金和物业费用等，事后，洁明公司违背诚实信用原则，不承认双方的折抵结果，且通过诉讼，根据（2019）陕0116民初2311号判决书，按照建设工程施工合同获得了全部工程款和违约金，神光公司应当收取租金和物业费等合法权益受到了损害，参考以上判决，神光公司为了维护自身遭受的损失，主张以年利率24%计算违约金合法合理。 洁明公司辩称，关于1706室于2013年3月19日签订的《光伏产业园租赁合同》和《光伏产业园物业管理服务协议》合同期限都截止于2016年3月31日，神光公司的租赁费及物业费诉讼时效已过。关于1706A室《神光双子大厦房屋租赁合同》，期限自2016年4月1日至2019年3月31日，神光公司实际已于2017年3月6日将神光双子大厦103号楼A座1706号房出租给第西安卓远网络科技有限公司（以下简称卓远公司），洁明公司与神光公司的1706A室租赁合同实际已于2017年3月6日解除，神光公司的租赁费和违约金都过诉讼时效。洁明公司并未就1706A室与第三人签订《物业服务合同》，故洁明公司与第三人之间不存在有效的债权，该部分物业费及违约金没有请求权基础。关于1706B室签订的《神光双子大厦房屋租赁合同》，承租方为陕西三友企业管理有限公司（以下简称三友公司），洁明公司并非1706B室《神光双子大厦房屋租赁合同》的合同主体，神光公司与洁明公司不存在有效的债权，该部分租赁费、物业费及违约金与洁明公司无关，神光公司没有请求权基础。本案涉及的违约金均已过诉讼时效，即使法院认为洁明公司应支付给神光公司违约金，合同违约金约定过高，应予以调整。洁明公司未按约支付，神光公司未及时催要，导致损失扩大。神光公司怠于行使权利存在过错，不得就扩大的损失要求赔偿。神光公司已于2017年3月6日将涉案房屋出租给卓远公司，神光公司从中获益，该利益可弥补神光公司的损失。故相应赔偿应予减少。神光公司自2014年来拖欠洁明公司工程款数百万余元，无奈之下，洁明公司才采取法律途径维权，洁明公司从未与神光公司之间达成以工程款抵扣房租及物业费的约定。 洁明公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审并驳回神光公司全部诉请或在查明事实的基础上改判驳回神光公司一审全部诉请；2.一、二审诉讼费由神光公司承担。事实与理由：一审对物业服务合同主体认定错误，一审认定洁明公司与神光公司的曾用名称为西安神光商业运营服务有限公司签订了物业管理服务协议，属事实不清。神光公司与西安神光商业运营服务有限公司（西安航天基地神光商业物业运营服务有限公司）是两个完全独立的法律主体。根据神光公司提交的两份《神光双子大厦房屋租赁合同》约定可知，洁明公司在续签合同后租赁的是位于航天基地神光大厦A座1706A室，出租房屋建筑面积145平方米，并非原合同的神光大厦A座1706室。一审认定洁明公司续签合同后实际占用面积为201平方米错误，在此情况下，一审判决的房屋租赁费及物业费均错误。洁明公司没有承担三友公司租金及物业费的请求权基础。神光公司已于2017年3月6日将涉案标的出租给卓远公司，神光公司实际上于2017年3月6日即解除了与洁明公司的租赁合同，本案已过诉讼时效。神光公司在与洁明公司的合同期内一房两租，对洁明公司多收的租金属不当得利。神光公司依据的两份《债权转让协议》所涉内容，因债权人转让人与洁明公司之间不存在有效的债权，故该两份债权转让协议对洁明公司不能生效。神光公司在同一案件中既主张房屋租赁费又主张物业服务费，两项请求不属于同一案由，不能合并审理，退一步说即使根据主从合同，因主合同已过诉讼时效，从合同亦过诉讼时效。 神光公司辩称，西安神光商业运营服务有限公司的实际控制人是神光公司，一审认定的物业主体属实。三友公司只为注册,而未实际使用，神光公司为了帮助洁明公司，才出了两份租赁合同，把同一个房间分成了1706A和1706B，实际使用人仍为洁明公司，一审认定的租赁面积正确。卓远公司承租1706号房的租赁期间是2019-2022年，实际于2020年8月已提前退租。神光公司及相关企业债权转让协议合法有效，转让通知已经寄出并签收，债权转让已生效。***口头约定用租金折抵工程款，至2018年双方均在折抵工程款。2019年洁明公司将神光公司起诉，通过诉讼形式已将折抵过的工程款执行。因此，神光公司的物业费和房租等权利受损，诉讼时效应从神光公司收到洁明公司起诉神光公司建筑合同纠纷案的起诉状开始起算。物业服务是基于房屋租赁，属于房屋租赁合同的从合同，且债权已转让至神光公司，一并审理便于解决社会矛盾。 神光公司向一审法院起诉请求：1.判令洁明公司向神光公司支付所欠房租544148元，以及以应付未付房租为基数自欠款之日起按照年利率24%计算至实际支付之日止的违约金（其中自欠款之日计算至2019年11月30为590985.36元）；2.判令洁明公司向神光公司支付所欠物业费用205349.92元，以及以应付未付物业费为基数，自欠款之日起按照年利率24%计算至实际支付之日止的违约金（其中自欠款之日计算至2019年11月30为233084.94元）；3.本案诉讼费用由洁明公司承担。 一审法院认定事实：洁明公司原名称为陕西润泽石油科技有限公司。西安航天基地神光商业物业运营服务有限公司原名称为西安神光商业运营服务有限公司，该公司的实际控制人为神光公司。西安神光微电子科技有限公司为神光公司的全资子公司。2013年3月19日，神光公司与洁明公司签订光伏产业园房屋租赁合同一份，约定神光公司向洁明公司租赁位于航天基地官府产业园1706室，出租面积为201平方米。租赁期限为三年，自2013年4月1日起至2016年3月 31日止。房屋租金为每月60元/平方米，每月房屋租金为12060元。同时该合同就其他内容也做了详细的约定。合同签订后，洁明公司支付半年租金72360元及押金3618元。截止2016年3月31日，尚欠租金361800元。上述租赁合同签订的同时，洁明公司与神光公司的曾用名称为西安神光商业运营服务有限公司签订了物业管理服务协议，该协议约定的房间号为1706室，也约定了收费项目及标准，同时双方就其他内容也做了详细的约定。2019年12月24日，西安航天基地神光商业物业运营服务有限公司将洁明公司所欠的2013年4月1日至2017年5月31日的物业费205349.92元以债权转让协议方式转让给神光公司，并将该转让事项通知了洁明公司。2016年3月31日合同到期后，双方继续签订神光双子大厦房屋租赁合同，出租方为神光公司的子公司西安神光微电子科技有限公司，洁明公司为承租方，洁明公司仍承租神光公司的神光大厦A座17楼1706室，合同载明建筑面积为145平房米，洁明公司实际使用面积仍为201平方米，租赁期限为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止，租金为每月64.8元/平方米，其余条款同前一个房屋租赁合同。2016年4月1日至2017年5月31日，房屋租金为182348元。2019年12月24日，神光公司的子公司即西安神光微电子科技有限公司将上述洁明公司所欠租金182348元以债权转让协议的方式转让给神光公司，并将该转让事项通知于洁明公司。与此同时，出租方为神光公司的子公司西安神光微电子科技有限公司与案外人三友公司签订神光双子大厦房屋租赁合同一份，约定租赁神光大厦A座1706B室,建筑面积为56平方米。同时该合同对其他也做了详细的约定。2017年5月31日，洁明公司搬离所租房屋。租赁时所交纳的押金至今没有退还洁明公司。另查明，一审法院在审理该案的过程中，神光公司向提出财产保全申请，要求冻结洁明公司在长安区人民法院（2020）陕0116执690号执行案件的执行款109万元并提供了担保。一审法院经审查认为，神光公司的申请符合法律规定，作出（2020）陕0116民初3650号民事裁定书冻结洁明公司在一审法院（2020）陕0116执690号执行案件的执行款109万元。冻结期限1年。神光公司交纳保全费5000元。2020年6月29日，洁明公司向一审法院申请解除上述财产保全并向法院提供了反担保。一审法院作出（2020）陕0116民初3650号之一号民事裁定书解除对洁明公司在一审法院（2020）陕0116执690号执行案件的执行款109万元的冻结。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，神光公司与洁明公司签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合同合法有效。按照合同约定，神光公司将房屋交付给洁明公司使用，洁明公司未按时支付房租，故对神光公司要求洁明公司支付房屋的请求予以支持。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案中，神光公司的子公司将其所属的洁明公司所欠房租及物业费以债权转让协议的方式转让给神光公司，并通知了洁明公司的行为符合法律规定，予以支持。经计算，洁明公司现尚欠神光公司房屋租赁费544148元，尚欠物业费205349.92元。对神光公司主张违约金一节，因洁明公司未按期支付房屋租赁费及物业费，故对神光公司主张的违约金部分予以支持。神光公司主张的违约金过高，应予以调整，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4%计算，就房屋租赁费的违约金从2013年10月1日起算至2019年11月30日止，经分段计算为98497.56元；就拖欠物业费等的违约金从2014年1月8日至2019年11月30日止，分段分类计算为38847.49元。对洁明公司辩称的物业费和本案不属同一法律关系，该物业费协议是基于房屋租赁合同所产生的附属于租赁合同的从合同，主合同有效，从合同有效，在本案可一并处理。本案中，因双方就房屋租赁的押金一直未予处理，故该案件未过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十四条、第一百零七条及有关民事法律、法规规定，判决：一、被告陕西洁明新能源工程有限公司在本判决生效后三十日内支付原告陕西神光新能源科技集团有限公司房屋租赁费544148元及因房屋租赁费产生的违约金98497.56元；二、被告陕西洁明新能源工程有限公司在本判决生效后三十日内支付原告陕西神光新能源科技集团有限公司物业等费用205349.92元及因物业费等产生的违约金38847.49元；三、驳回原告陕西神光新能源科技集团有限公司的其他诉讼请求。本案受理费18962元，原告已预交，由原告承担9481元，被告承担9481元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据西安航天基地神光商业物业运营服务有限公司的工商登记信息显示，该公司的股东类型均为自然人股东，神光公司并非该公司的股东和实际控制人，但两公司个别股东相同。西安神光商业运营服务有限公司并非神光公司的曾用名称。洁明公司向神光公司支付押金36180元，该押金在神光公司主张的欠付房租中未予扣减。一审判决认定其余事实属实。 本院认为，神光公司与洁明公司签订的《光伏产业园房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同签订后，神光公司依约交付租赁房屋，洁明公司未依约支付房租。该合同到期后，神光公司的全资子公司西安神光微电子科技有限公司与洁明公司签订《神光双子大厦房屋租赁合同》，洁明公司据此继续使用上述租赁房屋。洁明公司主张根据上述《神光双子大厦房屋租赁合同》约定，其在该合同约定租赁期限内，实际承租房屋面积为145平方米，另56平方米由西安神光微电子科技有限公司出租给第三人三友公司使用，并提交西安神光微电子科技有限公司与三友公司签订的房屋租赁合同及三友公司工商登记信息佐证。但根据双方的陈述可知，洁明公司实际租赁使用房屋面积仍为201平方米。2019年，西安神光微电子科技有限公司将其对洁明公司享有的房租债权转让给神光公司，并向洁明公司送达了债权转让通知，该债权转让合法有效。现神光公司作为原出租人及债权受让人要求洁明公司支付拖欠房租544148元，有事实及法律依据。但因神光公司所主张的该欠付房租未扣减洁明公司在承租之初交纳的押金36180元，应予扣减，扣减后洁明公司应支付神光公司房租507968元。在神光公司与洁明公司签订上述《光伏产业园房屋租赁合同》当日，洁明公司还与西安神光商业运营服务有限公司签订了《物业管理服务协议》，该协议仅约定租售期限与所在楼层产权期限相同，并未明确约定具体的服务期间。洁明公司续租房屋后，虽未再与西安神光商业运营服务有限公司另行签订物业管理服务协议，但洁明公司实际使用租赁房屋，接受物业管理服务，应支付物业费用。2019年，西安航天基地神光商业物业运营服务有限公司（原名称为西安神光商业运营服务有限公司）将其对洁明公司享有的物业费用债权转让给神光公司，并向洁明公司送达了债权转让通知，该债权转让亦合法有效。现神光公司据此要求洁明公司支付拖欠物业费用205349.92元，有事实及法律依据，应予支持。洁明公司拖欠房租及物业费构成违约，应承担违约责任，一审在神光公司主张违约金基础上对违约金予以适当调整，判决洁明公司承担相应违约金责任，并无不妥。关于洁明公司主张房租与物业费不属同一法律关系、不能合并审理一节，根据洁明公司在与神光公司签订上述《光伏产业园房屋租赁合同》的同时即与西安神光商业运营服务有限公司签订了《物业管理服务协议》的事实可知，物业服务协议系基于房租租赁合同产生，系依从于房屋租赁合同的从合同，神光公司在本案主张房租与物业费，可以一并处理。关于洁明公司主张神光公司的房租及物业费请求已过诉讼时效一节，***口头约定神光公司用房租及物业费折抵应付洁明公司的工程款，但洁明公司后来起诉神光公司建设工程施工合同纠纷一案要求神光公司支付剩余工程款及违约金，该案经一审法院审理并作出实体判决，神光公司收到该案洁明公司的起诉状副本后知道洁明公司已不再按上述口头约定履行后，起诉要求洁明公司支付房租及物业费用，并未过法定诉讼时效，故洁明公司有关本案已过诉讼时效的主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3650号民事判决第二项； 二、撤销西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3650号民事判决第三项； 三、变更西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3650号民事判决第一项即“被告陕西洁明新能源工程有限公司在本判决生效后三十日内支付原告陕西神光新能源科技集团有限公司房屋租赁费544148元及因房屋租赁费产生的违约金98497.56元”为：陕西洁明新能源工程有限公司在本判决生效后三十日内支付陕西神光新能源科技集团有限公司房屋租赁费507968元及因房屋租赁费产生的违约金98497.56元； 四、驳回陕西神光新能源科技集团有限公司其余诉讼请求。 一审案件受理费，按一审判决执行。 二审案件受理费37924元，陕西神光新能源科技集团有限公司预交18962元，陕西洁明新能源工程有限公司预交18962元，由陕西神光新能源科技集团有限公司负担19924元，由陕西洁明新能源工程有限公司负担18000元。 本判决为终审判决。 审判长   *** 审判员   *** 审判员   *** 二〇二〇年十二月二十三日 书记员     **   1