江西省轻工业设计院与江西凯晨实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0104民初1022号 原告(反诉被告)：江西省轻工业设计院，地址：江西省南昌市青云谱区抚河南路。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，该设计院职工。 委托诉讼代理人：**，江西求正***师事务所律师。 被告(反诉原告)：江西凯晨实业有限公司，地址：江西省南昌市西湖区站前路。 法定代表人：闽金根。 委托诉讼代理人：**、***，江西名大律师事务所律师。 江西省轻工业设计院（以下简称为“省设计院”）与江西凯晨实业有限公司（以下简称为“凯晨公司”）房屋租赁合同纠纷一案，江西凯晨实业有限公司以要求确认涉案合同无效、省设计院向其赔偿房屋装修损失、房屋漏水导致损失、房屋停电导致损失等为由提出反诉，本院于2018年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)省设计院委托诉讼代理人**、***，被告(反诉原告)凯晨公司委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）省设计院向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告将租赁房屋交还原告；2、判令被告立即向原告支付自2017年6月1日起至合同解除之日止拖欠的房屋租金（房屋租金按照9600元/月的标准，自2017年6月1日起计算至合同解除之日止，截至2018年3月31日为96000元）；3、判令被告立即向原告支付违约金人民币28800元；4、判令被告立即向原告支付自2015年5月1日起至合同解除之日止的水电费（水费按照2.8元/吨、电费按照1.4元/度的标准，自2015年5月1日起计算至合同解除之日止，截至2017年12月19日为11918.4元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月12日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》（合同编号：KC2015），约定原告将其院内办公楼一楼共一层、大门口停车位面积一半及院内停车位1个出租给被告作为办公使用。第三条约定，房屋每月租金9600元，被告应在每月初前三天支付当月租金，如月初五日之内不交房屋租金，原告有权终止合同。第四条约定，每月按照水价2.8元/吨、电价1.4元/度的标准计费结清当月水电费。第七条约定，如因被告原因提前终止合同，则被告应向原告支付三个月房屋的违约金。合同还对租期等内容进行了约定。 租赁合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2017年6月1日起至今一直拖欠房屋租金未交，且自2015年5月起至今拖欠水电费未交。原告经过多次催收，被告均口头答应，但答应后又以各种借口拖延，拒不解决问题，严重缺乏诚信。被告的行为严重违反了租赁合同的约定，根据租赁合同第三条之约定原告有权解除租赁合同，被告除应按约交付房屋和水电费外，还应根据租赁合同第七条之约定承担支付三个月租金的违约责任。 被告（反诉原告）凯晨公司辩称：1、因为省设计院房屋无任何消防设施，依照法律规定，不得对外出租，故案涉合同无效；2、凯晨公司不支付房租是有原因的，因为经常停电，同时房屋漏水；3、省设计院仅提交2016年1-8月的房租发票，要求补开其他月份房租发票；4、省设计院未提供正式水电费缴纳清单，诉状中提及电费计价标准与提交证据中计价标准不符，对诉请水电费部分不予认可；5、因案涉合同无效，不存在违约，不应支付违约金；6、因出租房屋漏水及省设计院将案涉房屋收回，导致凯晨公司产生房屋装修损失、房屋漏水损失、房屋停电损失。 反诉原告（被告）凯晨公司本院提出诉讼请求：1、依法确认2015年5月12日双方签订的《房屋（办公楼）租赁合同》无效；2、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失15万元（实际金额以司法鉴定结果为准）；3、判令反诉被告赔偿因所出租房屋漏水造成的反诉原告损失人民币5万元（实际金额以司法鉴定结果为准）；4、判令反诉被告赔偿因所出租房屋停电造成的反诉原告损失人民币5万元；5、判令反诉被告依照《房屋（办公楼）租赁合同》约定向反诉原告开具163200元租金发票；6、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年5月12日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋（办公楼）租赁合同》，合同约定：1、反诉原告承租反诉被告院内办公楼一楼共一层，大门口停车位面积一半（房屋背面）及院内停车位（1个）作为办公使用；2、租赁期共七年，自2015年5月1日起至2022年4月30日止；3、反诉被告收取反诉原告租金后应提供发票给反诉原告。租赁合同签订后，反诉原告依照合同约定支付反诉被告房屋租金每月9600元。自2015年5月1日起至2017年5月30日止，反诉被告仅向反诉原告开具了自2016年1月起至2016年8月止8个月合计金额76800元的发票，剩余17个月163200元租金至今仍未开具发票。反诉被告所出租的涉案房屋没有任何消防设施，依照法律规定不具备出租资格。因此反诉被告应当赔偿反诉原告装修损失人民币15万元（实际金额以司法鉴定结果为准）。同时，反诉原告承租该房屋不久后便出现了大面积漏水情况，因房屋漏水导致反诉原告损失人民币5万元（实际金额以司法鉴定结果为准）。且反诉被告故意对反诉原告所承租的房屋停电，因停电导致反诉原告损失人民币5万元。 反诉被告（原告）省设计院辩称：凯晨公司反诉无事实和法律依据。省设计院即涉案房屋所有权人依法取得了房屋所有权证和土地使用权证，建设手续齐全，依法可以出租，租赁合同有效。凯晨公司关于房屋漏水、停电造成损失的诉请无任何证据予以证明，纯属故意拖延时间、**蛮缠、严重有违诚信。凯晨公司违反租赁合同约定应当承担违约责任，省设计院未开具发票是因凯晨公司拒不支付租金所致，作为支付租金义务方，应举证证明其已经履行给付租金的义务。凯晨公司当庭反诉但不提交证据，是在拖延时间，本无停水停电情形，省设计院办公要求配备相应的消防设施，符合国家规范，符合上级部门综合治理要求，省设计院是江西省工业信息化委员会先进单位，年年达标。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下：2015年5月12日，原、被告双方签订《房屋（办公楼）租赁合同》（合同编号：KC2015），约定：省设计院将其院内办公楼一楼共1层、大门口停车位面积一半及院内停车位1个出租给凯晨公司办公使用。租赁期七年，起租日2015年5月1日，合同终止日2022年4月30日。房屋月租金9600元，按月现金或转账结算，凯晨公司应在每月初前3天支付当月租金，如月初5日之内不交房屋租金，省设计院有权终止合同。凯晨公司水、电均自己单独装表计费，按标准收费，每月按照水价2.8元/吨、电费1.4元/度的标准计费。如因凯晨公司原因提前中止合同，则需支付三个月房屋租金的违约金，省设计院不补偿装修费。 合同签订后，省设计院依约将房屋交付凯晨公司使用，但凯晨公司仅向省设计院支付了自2015年5月1日起至2017年5月31日的房租，拖欠自2017年6月1日起至今的房租未交。 本案审理阶段，凯晨公司申请对涉案房屋装修费用、漏水导致损失进行鉴定，经本院准许启动鉴定程序后因凯晨公司无正当理由拒不提供相关材料，导致鉴定无法实施。 上述事实，有营业执照、土地使用权证、房屋所有权证、证明、《房屋（办公楼）租赁合同》、发票复印件、缴费通知单复印件、微信聊天记录、房屋现场照片以及原、被告的当庭陈述在案佐证。 本院认为：原、被告双方于2015年5月12日签订的《房屋（办公楼）租赁合同》是双方真实的意思表示，并没有违反相关法律法规的规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务，本案中省设计院履行了交付房屋的义务，凯晨公司应该向省设计院支付对应的房屋租金，凯晨公司拖欠省设计院自2017年6月1日起至今的房屋租金未支付，已构成了违约。根据双方签订的《房屋（办公楼）租赁合同》第三条第二项约定“凯晨公司如月初5日之内不交房屋租金，省设计院有权终止合同”，因此省设计院有权解除双方的房屋租赁合同。根据双方签订的《房屋（办公楼）租赁合同》第七条第一项约定，房屋租赁期满前，如因凯晨公司原因提前中止合同，则凯晨公司须付省设计院三个月房屋租金的违约金，因此省设计院有权要求凯晨公司支付违约金28800元。综上，在凯晨公司违约的情况下，省设计院有权解除合同并要求凯晨公司支付租金和违约金。因省设计院未提供确实充分的证据证明凯晨公司尚欠水电费未支付，故对省设计院要求凯晨公司支付水电费的诉请不予支持。 凯晨公司要求确认涉案合同无效、省设计院向其赔偿房屋装修损失、房屋漏水导致损失、房屋停电导致损失等诉请，并申请对房屋装修费用、房屋漏水导致损失进行鉴定，经本院准许启动鉴定程序后因凯晨公司无正当理由拒不提供相关材料，导致鉴定无法实施，凯晨公司应当对其主张的事实承担举证不能的法律后果，同时凯晨公司亦未能提供其他证据证明其诉请事实，故对反诉原告凯晨公司的上述诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告江西省轻工业设计院与被告江西凯晨实业有限公司于2015年5月12日签订的《房屋（办公楼）租赁合同》于本判决生效之日起予以解除； 二、被告江西凯晨实业有限公司于本判决生效之日起十日内将其承租的位于江西省轻工业设计院内办公楼一楼共1层的房屋及大门口停车位面积一半、院内停车位（1个）交还给原告江西省轻工业设计院； 三、被告江西凯晨实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江西省轻工业设计院自2017年6月1日起至合同解除之日的房屋租金（房屋租金按照9600元/月的标准计算）； 四、被告江西凯晨实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江西省轻工业设计院违约金28800元； 五、驳回原告江西省轻工业设计院的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告江西凯晨实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉费3034元，反诉费减半收取2525元，由江西凯晨实业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年四月四日 书　记　员　　***