包头市永盛成百货有限责任公司与包头市京奥港置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

包头市昆都仑区人民法院 民事判决书 （2019）内0203民初3799号 原告：包头市永盛成百货有限责任公司。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***。 委托诉讼代理人：***，内蒙古承达律师事务所律师。 被告：包头市京奥港置业有限责任公司。 法定代表人：**，董事长。 委托代理人：**。 原告包头市永盛成百货有限责任公司（以下简称永盛成公司）诉被告包头市京奥港置业有限责任公司（以下简称京奥港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永盛成公司的委托诉讼代理人***、***律师，被告京奥港公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永盛成公司向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除原告被告分别于2015年10月及2017年5月5日签订的两份房屋租赁合同;2、判令被告双倍返还原告支付的定金220万元；3、判令被告支付因其违约给原告造成的直接损失49.7万元，（其中包括场所设计费47.5万元，实际工程费21181万元）；4、判令被告支付违约金168.91054万元（按2017年5月5日签订的房屋租赁合同总金额的10%计算）；以上合计438.61054万元；5、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告拟租赁被告位于××区口西南角的物业。由于该物业被告已与北京华联公司签订了合同，但被告称双方正在办理合同解除事宜。故，原告于2015年10月与被告签订了一份《房屋租赁合同》，并在合同中约定，被告应当在6个月内解除与北京华联公司的合同。同时，原告根据约定于2015年11月4日向被告支付了10万元履约定金。但被告即未按合同约定在6个月内解除与北京华联公司签订的租赁合同，也未按约定3倍退还定金；2017年5月被告又通知原告签租赁合同，双方于2017年5月5日又签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：租赁合同期限为20年，自2017年5月5日至2037年5月4日。其中装修期6个月，装修期内免租金；永盛成公司应于2017年10月1日开始向京奥港公司支付2017年11月5日至2018年5月4日租金；原告委托设计公司对场地进行设计，为此支付了47.5万元的设计费；同时，原告还按合同约定于2017年5月23日向被告支付了100万元的定金。被告于2017年5月23日向原告移交了租赁的场地，原告开始进场装修，但是，同年5月29日，就因被告与第三方北京华联公司的争议未解决，导致原告的装修工程被迫停工并被要求退出场地，由此不仅造成原告直接投入的2.2万元装修费用损失，还使原告面临被装修公司索赔的风险。2018年7月9日被告总经理***女士来原告处提出解除租赁合同的要求，原告考虑到合同履行确实存在困难，同意了被告提出的解除合同请求，但同时要求被告必须按合同约定赔偿原告损失，并支付违约金。但被告一直拒不支付。故原告诉至法院。 被告京奥港公司辩称，1、对于原告全部诉讼请求不予认可，请法院依法驳回。2015年10月，京奥港与永盛成签订的是房屋租赁意向书，并非租赁合同，2017年5月与永盛成签订了租赁合同，合同约定永盛成需于2017年10月1日前支付2017年10月5日至2018年5月4日半年的租金，由于永盛成未按时支付租金，京奥港有权解除合同；2、针对原告所说的给原告造成的直接损失无法核实其真实性；3、根据2017年5月5日签订的房屋租赁合同约定110万元定金应转为房屋租赁款，并不存在定金罚则的问题。 结合双方提供的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2015年10月，原告永盛成公司与被告京奥港公司签订《商业用房租赁合同》，约定：京奥港公司将其位于包头市××区部分商业出租给永盛成公司，实际租赁面积为15281平方米，并保证出租的房产系京奥港公司所有或合法占有使用，租赁期限为20年，但未约定租期的起止日期。合同还约定：签订合同时永盛成公司向京奥港公司交纳定金10万元，该定金不计息，定金转为第一年租金；双方签订本合同之日起六个月内，京奥港公司必须解除与北京华联签订的同一标的物租赁合同，如京奥港公司未能在本合同约定期限内解除与华联签订的合同，永盛成公司有权要求京奥港公司三倍退还已交纳的定金同时解除本合同。合同签订后，2015年11月4日，永盛成公司向京奥港支付定金10万元。 另查明，2017年5月5日，京奥港公司作为出租人，永盛成公司作为承租人，双方再次签订租赁合同，约定：京奥港花园22#-122商业服务用房一至三层总建筑面积为17629.28平方米的物业，出租给永盛成公司；租赁期限自2017年5月5日起至2037年5月4日止，共20年，其中，装修期为6个月，自2017年5月5日起至2017年11月4日止，装修期内免付租金；永盛成公司须在签订合同当日向京奥港公司交纳定金100万元；永盛成公司在2017年10月1日前向京奥港公司交齐首次租金；双方对租金的计算方式和支付期限进行了明确的约定。2017年5月6日，原告永盛成公司与北京道诚联合建筑装饰设计有限公司签订《建设装饰工程设计合同》。2017年5月23日，永盛成公司向京奥港公司支付定金100万元。 又查明，2015年11月18日，京奥港公司起诉北京华联综合超市股份有限公司（以下简称北京华联公司）租赁合同纠纷，2017年5月9日，包头市中级人民法院以（2017）内02民终237号民事判决书作出终审判决，判决京奥港公司将上述租赁标的物交付北京华联公司并承担逾期交房违约金。2018年8月31日，京奥港公司与北京华联公司签订了房屋租赁合同。 本院认为，原告与被告签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本案租赁标的物被告现已与案外人另行签订租赁合同，合同目的已经无法实现，原告与被告一致同意解除租赁合同，本院予以确认。本案争议焦点为：被告京奥港公司是否存在违约行为，如果存在违约行为，违约责任应如何承担。2015年10月双方签订《房屋租赁合同》中约定京奥港公司应当在六个月内与北京华联公司解除租赁合同，2017年5月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》时，被告与北京华联公司房屋租赁合同纠纷在包头市中级人民法院审理阶段，被告与北京华联公司的房屋租赁合同是否解除处于待定状态，被告就相同标的物仍与原告签订《房屋租赁合同》，是导致合同目的无法实现的直接原因，被告应当承担违约责任。双方既约定违约金，又约定定金的，被告违约时，原告可以选择适用违约金或者定金条款，原告选择定金条款，要求被告双倍返还定金的主张，本院予以支持。原告关于设计费及实际发生工程款的诉讼请求，定金罚则足以弥补原告该损失，故诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告包头市永盛成百货有限责任公司与被告包头市京奥港置业有限责任公司签订的两份房屋租赁合同； 二、被告包头市京奥港置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内向原告包头市永盛成百货有限责任公司双倍返还定金共计220万元； 三、驳回原告包头市永盛成百货有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费41889元（原告包头市永盛成百货有限责任公司已预交），由被告包头市京奥港置业有限责任公司负担20945元，由原告包头市永盛成百货有限责任公司负担20944元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审　判　长 王　婷 人民陪审员 *** 人民陪审员 *** 二○一九年十一月二十三日 书　记　员 李　媛 附本判决及执行阶段适用法律条文的具体内容： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。