苏州市保泽物业管理有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初4782号 原告：苏州市保泽物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市锦帆路**。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**中，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 被告：**，男，1977年11月20日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：***，江苏筹胜律师事务所律师。 第三人：***，男，1990年1月12日出生，汉族，户籍地陕西省留坝县。 委托诉讼代理人：***，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 原告苏州市保泽物业管理有限公司（以下简称保泽物业公司）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，依法追加***作为本案第三人参加诉讼并于2020年9月30日公开开庭审理。原告保泽物业公司的委托诉讼代理人**、被告的委托诉讼代理人***、第三人***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保泽物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告、第三人搬出租赁房屋并将房屋交还给原告；2、判令被告向原告支付房屋租金121856元（2019年9月1日起至2020年4月14日止的）；3、判令被告支付房屋使用费合计81446元（以月租金16334元/月和日租金537元/天为计算基数，自2020年4月15日（含）起暂计算至2020年6月30日，并持续计算至实际搬离房屋之日）；4、判令被告支付违约金50000元；5、判令被告承担律师费17000元；6、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年8月，被告经拍租程序，拍得位于苏州市姑苏区商铺。2017年9月4日，原、被告双方正式签订了商铺租赁合同，合同约定被告向原告租赁苏州市姑苏区商铺，用途为棋牌室经营，租期为2年，自2017年9月1日至2019年8月31日止，免租装修期为2017年9月1日至2017年10月31日。租赁房屋月租金为16334元，年租金为196000元，付款方式为一年一付，先付后租。合同签订后原告按期交付了房屋，原租赁合同于2019年8月31日到期，但被告仍继续使用租赁房屋。原告曾要求被告搬离租赁房屋，经多次沟通，截至原告起诉之日，被告仍拒绝搬离租赁房屋并拖欠租金等。综上，为维护原告自身合法权益，提起诉讼。 被告**辩称，1、案涉房屋由第三人使用，故应该由第三人返还给原告。2、原、被告之间的合同于2019年8月19日到期，原、被告之间不存在租赁合同，房屋的使用费应当由实际使用人支付。3、原告主张的违约金没有依据。4、原告主张的律师费损失过高。 第三人***述称，被告将房屋转租给我方得到了原告的认可，故我方确信我方与被告的租赁合同可以正常履行。目前，我方与被告的租赁合同尚未到期，但原告通知被告不再继续租赁并限制我方经营，我方无法实现合同目的。我方的损失应当由原、被告承担。2、既然原告同意被告将房屋转租给我方，就应当按照我方与被告的租赁合同继续履行，故我方不同意搬离。 本院经审理查明事实如下：苏州市姑苏区****是苏州市保障性住房建设有限公司开发的定销房小区，保泽物业公司为该小区的前期物业管理公司。 经公开拍租，**拍得****某幢某室商铺的租赁权，**（乙方、承租人）并于2017年9月4日与保泽物业公司（甲方、出租人）签订《商铺租赁合同》。双方约定，乙方向甲方承租****某幢某室，建筑面积为某平方米的房屋用于经营棋牌室，租赁期间自2017年9月1日至2019年8月31日。租金为16334元/月、196000元/年，付款方式为年付，先付后用。履约保证金为8万元，合同解除或终止后，在乙方付清全部应付款，按照本合同办理交还房屋手续且无其他违约行为后的10日内无息退还。合同履行过程中，如乙方对甲方应承担的违约金、赔偿金、拖欠水电费、房屋修缮费用以及其他应交费用时，乙方同意直接在履约保证金中扣取。乙方逾期不支付租金、水电费、履约保证金差额及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到15天的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金5万元。租赁期间内，未经甲方书面同意，乙方不得对本房产转租。 合同第3.3条约定，租赁期间届满后，乙方应主动返还房产，将房产恢复原状后交还甲方，甲方给予乙方5日的搬迁过渡期，自合同解除或终止后的次日起计算。逾期未返还的，视为乙方自行放弃房屋内的自有物品及设施的所有权益，甲方有权自行处理乙方的物品及设施而无须承担任何违约责任，并有权从履约保证金中扣除垃圾清运费等因此支出的费用。 合同第9.4条约定，合同期限届满或提前解除后，乙方应当按约返还房产。如乙方逾期返还，乙方按实际占用本房产的时间，按合同约定租金的双倍向甲方支付房屋实际使用费。 乙方逾期支付租金或保证金的，自逾期之日起每日按应交年租金金额的0.5%向甲方支付违约金，逾期超过15天的，在不影响甲方实行其他权利的情况下，甲方有权停止水、电及其他物业管理服务，直至乙方付清拖欠的费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任。甲方还有权提起诉讼，由此发生的诉讼费用和甲方支出的合理的律师费由乙方承担。 上述合同签订后，保泽物业公司向**交付了房屋并收取了履约保证金8万元。 2018年6月12日，**与***签订《商铺租赁合同》，将****某幢某室商铺出租给乙方用于汽车维修、美容、洗车，商铺的建筑面积约为某平方米，租赁期限自2018年6月13日起至2023年7月12日止，第一年的年租金为22万元。 在保泽物业公司与**约定的租赁期间届满后，**未能返还房屋亦未向保泽物业公司支付租金或占有使用费。保泽物业公司于2020年4月13日至案涉房屋张贴《告知函》称，双方签订《****商铺租赁合同》于2019年8月31日到期，请于2020年4月20日前清空房产。逾期，我司将根据租赁合同第3.3条、9.4条的约定进行处理。请自觉配合做好交接工作，否则，我司将提起诉讼。保泽物业公司的工作人员亦于2020年4月14日通过微信将《告知函》发送给了**。 因**未能返还房屋，保泽物业公司遂与江苏新天伦律师事务所签订《聘请律师合同》，聘请该律所指派律师参与案涉房屋的收回事宜。双方在《聘请律师合同》中约定，律师代理费为17000元，保泽物业公司在本合同签订且案件经法院受理后支付代理费的50%、裁判文书生效后支付代理费的40%、本案处理完毕后10日内支付剩余代理费。目前，保泽物业公司已支付律师代理费8500元。 以上事实，由原告提供的苏州市前期物业服务合同、江苏省拍卖成交确认书、商铺租赁合同、微信聊天记录、照片、告知函、聘请律师合同及发票，第三人提交的商铺租赁合同以及各方当事人**等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方均应按约履行，一方履行合同义务不符合合同约定的，还应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 本案中，原、被告双方约定的租赁期间届满后，双方未能就案涉房屋的续租达成合意，原告要求被告依据合同约定返还房屋并无不当，本院予以支持。因第三人在案涉房屋内，第三人亦负有返还义务。对于原告提及的合同期满后原、被告双方形成不定期租赁的意见，本院经审查后认为，根据原告2020年4月13日的《告知函》，无法得出原、被告双方在租赁期间届满后形成不定期租赁合同关系的结论。另，被告亦不认可双方之间形成不定期租赁关系。故本院对于原告的前述意见不予采信。 对于原告主张的2019年9月1日起2020年4月14日止，按照合同约定的标准主张的租金，因被告未能于租赁合同期满后履行返还房屋的合同义务，故原告要求被告按照合同约定支付占有费用并无不当。因原、被告双方未形成不定期租赁关系，故该项应表述为占有使用费，计算为121856元。 对于原告主张的房屋占有使用费，因原告在张贴公告时已要求被告于4月20日前搬离，且双方的合同中也约定了合同到期后给予被告一定的搬迁期间，故原告在该项请求中主张的房屋占有使用费应自4月21日起算。对于房屋占有使用费的计算标准，原告按照合同约定租金的两倍计算显属过高，本院酌情调整为按照合同约定标准的1.3倍计算，为按照21234元/月（16334元/月×1.3）计算。 对于原告主张的违约金5万元，该约定适用的前提为被告欠租而被解除租赁合同的情形，不适用于本案。另，原告已按照双倍租金主张占有使用费，故对于原告的该项诉讼亦不予支持。 对于原告主张的律师费损失17000元，根据本案的案情及相关的收费标准，酌情确定由被告承担的律师费金额为13000元。另，因原告主张的律师费并未全部发生，在本案中由被告承担的金额为6500元（8500元×13000元÷17000元）。剩余的6500元，可待实际发生后由原告直接从被告交纳的保证金中扣除。 对于被告交纳的保证金，因本案保证金的退还条件尚未成就，故不在本案中处理。原、被告双方可在房屋交付完毕并确认无误后自行结算。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告**、第三人***于本判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区腾空并返还给原告苏州市保泽物业管理有限公司。 二、被告**于本判决生效之日起十日内向原告苏州市保泽物业管理有限公司支付2019年9月1日起至2020年4月14日的房屋占有使用费121856元及自2020年4月21日起，按照21234元/月计算至上述房屋实际腾空并返还完毕之日止的房屋占有使用费。 三、被告**于本判决生效之日起十日内向原告苏州市保泽物业管理有限公司赔偿律师费损失6500元。 四、驳回原告苏州市保泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5354元，减半收取2677元，由原告苏州市保泽物业管理有限公司承担881元、被告**承担1786元，被告**承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告苏州市保泽物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员　　*** 二〇二〇年十月二十九日 书记员　　陶　敏