某某与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省厦门市湖里区人民法院 民事判决书 （2018）闽0206民初1499号 原告：***，女，1954年8月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：***，福建方与圆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：***，福建方与圆律师事务所执业律师。 被告：***，女，1990年9月28日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：***，福建勤贤律师事务所执业律师。 第三人：中国铁塔股份有限公司厦门市分公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区建港路29号海沧国际物流大厦1301单元。 法定代表人：***，该分公司副总经理。 委托诉讼代理人：***，福建联合信实律师事务所执业律师。 原告***与被告***、第三人中国铁塔股份有限公司厦门分公司（以下简称铁塔厦门分公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年2月12日立案后，***向本院提出管辖异议申请，认为本案应移送福建省厦门市思明区人民法院审理，本院于2018年4月10日作出（2018）闽0206民初1499号《民事裁定书》，裁定驳回***提出的管辖异议申请，***不服上述裁定提起上诉，厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民辖终475号《民事裁定书》，裁定驳回***的上诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、被告***的委托诉讼代理人***、第三人铁塔厦门分公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.解除***、***于2011年3月20日签订的《租赁合同》，***7日内将房屋完好交付***并交清交付前的费用（按照合同解除后每月4万元标准计算）；2.***及铁塔厦门分公司立即停止破坏房屋屋顶及女儿墙，恢复原状，并向***支付使用费（以每月1500元标准自2017年1月1日至恢复原状时止）。庭审过程中，***将第一项诉讼请求中的费用明确为：房屋租赁合同解除前按照合同约定计算，合同解除后按照每月4万元标准计算。事实和理由：2011年3月20日***与***签订了租赁合同，***承租了***所有的思明区***村***社219号178.46平方米的房屋，***依约将房屋交付***。2014年，***未经***同意私自破挖承重墙，为房屋留下安全隐患。经调解***保证不再破坏房屋结构，否则***有权收回房屋。但此后***并没有履行承诺，对承租房屋进行了大规模改造，破坏房屋结构；并经常拖欠房租，甚至辱骂***。2017年***未经***同意私自对屋顶和墙壁大型改造、钻孔，并将房屋屋顶出租给铁塔厦门分公司建通讯基站使用，***发现后加以阻止无果。***私自在租房屋屋顶加盖7间房屋，破坏承重，同时存在极大的消防安全隐患。 ***辩称，1.***在承租期间均按时缴纳承租费用，并不存在拖欠情况。***所称拖欠24200元房租系因该期间为金砖会议期间，***对***房租的减免；金砖会议期间***经营状况受到极大影响，基本属于停业，***与其他同片区房东商议给予该片区租客一个月的免租；2.***、***之间于2011年签订合同后，于2014年在管委会组织调解下另行签订了补充协议，该协议签订的背景为***对一楼客厅进行改造的行为，但该情况已经双方协商并签订补充协议；3.***与***签订补充协议后，***与铁塔厦门分公司之间签订的在其屋顶上建通讯基站，该基站的建设并未造成破坏房屋结构、对房屋承重造成极大影响的情况；4.***要求按照每月1500元标准向其支付使用费，该标准极其显失公平，***已按时向***支付房租，且***将楼顶5平方米出租给第三人，标准为每年使用费9000元，***在承租房屋并支付相应租金后，应有权出租给第三人使用。 第三人铁塔厦门分公司述称，***请求解除合同无法律依据。***、***签订的合同对双方具有约束力，不得擅自解除，***、***双方签订的《租赁合同》第2.1条明确约定***具有案涉房屋的转租权，铁塔厦门分公司与***之间的签订的《协议书》合法有效，铁塔厦门分公司一直按照与***签订的房屋租赁协议履行义务，按时足额支付房屋租金和其他相关费用，***的主张不符合法定及约定的解除事由。***请求铁塔厦门分公司将房屋恢复原状及支付使用费无法律依据。铁塔厦门分公司足额支付租金后，按照租赁物的使用性质进行合理使用，在租赁场地安装移动通信设备并未改变或是破坏房屋结构，不构成对该租赁物所有权的侵犯，***的主张缺乏事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2011年3月20日，***作为甲方（出租方），***作为乙方（承租方），双方签订了一份《租赁合同》，约定：1、甲方将其自有的位于厦门市思明区***三组219号房屋178.46平方米出租给乙方；2、乙方承租房屋用于自营或者向他人转租经营，甲方明确同意乙方有权依据经营计划于租赁期间内对所承租房屋进行转租；3、租赁期限共11年，自2011年3月20日起至2022年3月20日止；4、2011年3月20日至2014年3月20日期间的租金为每月18000元，2014年3月20日至2017年3月20日每月的租金为19800元，2017年3月20日至2020年3月20日每月的租金为21780元，2020年3月20日至2022年3月20日每月的租金为23958元；5、乙方应按月支付租金，当月租金乙方应于下个月起始5天内支付，支付方式为押一付二，乙方应以转账方式将租金转至甲方指定银行账户中（户名***，账号62×××34）；6、租赁期间乙方使用水、电、煤气、通讯、有线电视发生的费用以及与乙方经营有关的其他费用，由乙方自行承担；7、甲方许可乙方或者转租人可于本合同履行期间内根据经营需要装修、装饰，甲方承诺不干涉乙方或者转租人装修、装饰，甲方同意乙方或者其转租人于房屋内添置所需的家电、空调或消防设施，相应费用由乙方或者其转租人自行承担；8、租赁期间，乙方应合理使用房屋原有的建筑设施，不得损坏，对于房屋交付乙方之后由乙方装修形成的装饰、设施和装置等，由乙方自行负责维修并承担费用；9、若合同终止，乙方可自行拆除取回其装修形成的装饰、设施和装置等，但不得损坏房屋内的房屋建筑以及房屋在交付之日之时的装修；10、如乙方逾期支付租金超过一个月，甲方有权解除合同，如乙方未能按合同所规定的期间和金额向甲方支付租金，甲方有权按日向乙方收取逾期支付款项万分之二的违约金。此外，双方就其他房屋租赁合同相关事宜亦作出了相关约定。 2014年12月15日，***、***签订一份《租房补充协议》，约定：1、***未经***同意，私自破挖承重墙，给***的房屋留下了安全隐患，经***文创村管委会调解后，双方协商***同意***用同样的原材料、同等的质量恢复原状；2、从协调之日起原有月租金增加到22000元，之后以22000元为基数递增，递增年限按原合同不变，至合同期满；3、***保证今后未经***同意，不得破坏房屋的结构，租赁期间房屋出现任何质量问题均由***负责维修，否则***有权视同***违约并收回该处房屋；4、2014年12月20日至2017年3月20日每月的租金为22000元，2017年3月20日至2020年3月20日每月的租金为24200元，2020年3月20日至2022年3月20日每月的租金为26620元。 2016年6月27日，***作为甲方、铁塔厦门分公司作为乙方，案外人厦门纵横集团建设开发有限公司作为丙方，三方签订一份《协议书》，约定：1、甲方将其所有的位于思明区***219号-2顶楼的面积约5平方米的场地提供给乙方安装移动通信设备，并提供光纤进站路由及施工方便；2、乙方委托丙方进行基站物业管理和乙方通信设施的管理工作，并支付约定管理及配合费，丙方接受甲方委托管理乙方使用的场地和物业；3、协议期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止，乙方每月支付838.125元的使用费（含税），综合管理费包括应缴纳的物业管理费、卫生费、设备设施管理费用，支付形式为一年支付一次；4、丙方提供国家正式合法有效的增值税专用发票并承担发票税金，乙方在收到丙方开具的国家正式合法有效的增值税发票后二十个工作日内将管理及配合费支付给丙方，丙方收到乙方款项后二十个工作日内将场地使用费9000元支付给甲方。此外，各方就其他相关合同事项作出了约定。2016年9月20日，案外人***的银行账户向***的银行账户支付9000元。2017年5月16日，案外人厦门纵横集团建设开发有限公司向铁塔厦门分公司开具了金额为10057.5元的增值税发票。2017年5月23日，铁塔厦门分公司向案外人厦门综合集团建设开发有限公司分两笔各转款9488.21元、569.29元。 另查明，***于2018年3月23日签收了本案的相关起诉及应诉材料。 对于当事人有异议的事实与证据，本院分析认定如下： ***为支持其诉讼请求向本院提交屋顶照片、加盖房间照片、情况说明、金砖国家领导人厦门会晤媒体吹风会报道网页打印件、“厦门会晤不停工不放假”网页打印件，欲证明：2017年***未经***同意私自在屋顶和墙壁大型改造钻孔，将房屋屋顶出租给第三人建通讯基站使用；***私自在房屋屋顶加盖7间房屋，破坏承重，同时存在极大的消防安全隐患；厦门会晤从未统一要求***停业歇业，不构成不可抗力，会晤期间不停工、不放假的办会理念是为了节俭务实少扰民；包括***社团在内的组织均对厦门会晤期间不停工、不放假、少扰民的要求进行了宣传，***所称的停业不存在，也不是拒缴租金的合法理由。***质证认为：屋顶照片真实性无异议，***对该屋顶有使用权并有权将其转租，***转租给第三人的行为未侵犯***的权益，该基站的建设并未损坏***的房屋；情况说明的真实性予以认可，关联性不予认可，***是接到所管辖区域派出所通知故在金砖期间不予经营，社区居委会所述的未通知等情况说明与***无关；两份网页打印件真实性合法性关联性均不予认可，***作为风景区，不排除对***所经营的民宿等未取得正常经营许可证的相关行业进行限制。铁塔厦门分公司质证认为：屋顶照片的真实性合法性无异议，铁塔厦门分公司依照协议使用，均采取防水措施处理，对建筑物不会造成结构破坏及影响使用功能；情况说明、金砖国家领导人厦门会晤媒体吹风会报道网页打印件、“厦门会晤不停工不放假”网页打印件表面真实性无异议，合法性关联性由法庭认定。本院经审查认为，屋顶照片可以体现***将房屋屋顶出租给铁塔厦门分公司使用的事实；加盖房屋照片可以体现屋顶加盖了房屋，但无法直接证明房屋系***所加盖；***社区居民委员会出具的情况说明中可以体现并佐证该社区居民委员会未收到上级部门要求店家停业歇业的通知，该社区居民委员会亦未发通知让辖区内店家停业歇业；2份网页打印件没有相关部门的公证或认证，无法单独证明其证明对象。 ***向本院提交停业证明、照片，欲证明：金砖会议期间***客栈均停业，因上述不可抗力，***与***达成减免一个月房租的约定；***、***签订的补充协议是针对一楼客户两扇窗户及周边墙体改造签订的房屋租赁合同补充协议，协议签订后已用同质量的原材料将改造部分恢复原状。***质证认为：出具停业证明的组织是社会组织，无相关资质，其出具的证明与事实不符，***一直在国外不可能向产业协会提出请求，***主张的停业系其自身原因导致，不是不可抗力；照片无法证明其证明对象，***提交的照片可见***破挖承重墙，也与双方于2014年12月签订的租房补充协议相符。铁塔厦门分公司对***提交的上述证据的表面真实性无异议。本院经审查认为，厦门市思明区***文化创意产业协会为社会性组织，其出具的证明不具有直接的证明效力，无法证明***与***之间达成减免租金的协议；照片体现为房屋改造后的情况，并非签订补充协议前的情况，无法证明***要证明的对象。 庭审过程中，***将解除房屋租赁合同的理由明确为：***未经许可改变租赁用途，破坏承重墙、女儿墙及屋顶，未经许可加盖10个房间，逾期支付2017年8月20日至2017年9月19日的一个月租金。***陈述，至起诉之前除2017年8月20日至2017年9月19日的租金外，其他租金都已经支付了，解除合同后房屋使用费4万元的标准根据行业习惯确定，讼争租赁房屋有24个房间，每间房屋使用费一个月2000元。***确认铁塔厦门分公司支付了2次使用费，使用费支付至2018年6月30日。 本院认为，***、***双方签订的《租赁合同》系各方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。***未支付2017年8月20日至2017年9月19日期间的租金已经超过一个月的期间，根据双方合同约定，***有权解除合同。***虽辩称其因金砖会晤期间停业与***达成了减免一个月租金的合意，但***未提交相应的证据证明***同意***免交一个月的租金，因此***的抗辩意见本院依法不予采纳。***主张***改变租赁用途、未经许可加盖房间，没有提供充分的证据予以证实；同时***主张***破坏承重墙、女儿墙及屋顶，但破坏承重墙的问题双方已经达成补充协议，女儿墙及屋顶的改造并非合同约定的解除条件。***于2018年3月23日收到本案***的起诉材料，应视为收到***解除合同意思表示，***、***双方的租赁合同于2018年3月23日解除。合同解除后，***主张***支付租赁期间2017年8月20日至2017年9月19日期间的租金并向***交付房屋，本院予以支持，根据双方补充协议的约定该部分租金为24200元。***主张合同解除后***按行业标准每月4万元的标准支付房屋使用费，没有相应证据予以证实，本院依法确认房屋占有使用费标准为补充协议中约定的标准每月24200元，房屋占有使用费自2018年3月23日起计算至***实际搬离房屋之日止，***在2018年3月23日合同解除后如已经支付相应的租赁款项，相关款项可抵扣相应的房屋占有使用费。***、***之间的租赁合同解除，***与铁塔厦门分公司之间的转租协议书亦随之解除，根据租赁合同的约定***在合同终止后可自行取回其装修形成的装饰、设施和装置等，该约定对***的转租行为亦发生效力，***与铁塔厦门分公司仅负有将转租屋顶部分的设施和装置拆除的义务，并不负有将房屋屋顶恢复原状的义务。***、***之间的租赁合同中约定允许***转租，***将房屋屋顶转租给铁塔厦门分公司并未违反租赁合同的约定，铁塔公司厦门分公司已经向***支付2018年6月30日前的使用费，铁塔公司自2018年7月1日起负有向***支付使用费的义务，***合同解除后已经无权收取铁塔厦门分公司2018年3月23日至2018年6月30日期间的使用费，该部分费用***应支付给***。***与铁塔厦门分公司约定的使用费标准为每年9000元，2018年3月23日至2018年6月30日期间铁塔公司应支付的使用费为2465.75元（100天×9000元/年÷365天），该部分费用因***无权收取，应支付给***；2018年7月1日以后铁塔厦门分公司应以每年9000元的标准向***支付使用费。***主张上述房屋屋顶转租费用按每月1500元标准的自2017年1月1日起计算，没有相应的事实与法律依据，本院依法不予支持。***认为案外人***系腾房实际义务人，申请追加***为本案被告，因***未提交证据证明***实际占有使用房屋或与本案讼争的房屋租赁合同关系有关，本院对***请求追加被告的申请依法不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、***与***之间于2011年3月20日签订的《租赁合同》解除； 二、***于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区***三组219号（厦门市思明区***社219号）房屋交付给***； 三、***于本判决生效之日起十日内向***支付租金24200元及房屋占用使用费（使用费按每月24200元的标准自2018年3月23日起计算至实际交付房屋之日止，***于2018年3月23日后支付的款项可抵扣相应的使用费）； 四、***、中国铁塔股份有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内将***转租给中国铁塔股份有限公司厦门分公司房顶部分存在的设施及装置拆除； 五、***于本判决生效之日起十日内向***支付2018年3月23日至2018年6月30日期间转租屋顶部分的使用费2465.75元； 六、中国铁塔股份有限公司厦门分公司于本判决生效之日起十日内向***支付使用费（按每年9000元的标准自2018年7月1日起计算至***、中国铁塔股份有限公司厦门分公司实际将转租屋顶部分存在的设施及装置拆除之日止）； 七、驳回***的其他诉讼请求。 如果被告***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费260元，由***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员*** 二〇一八年十一月三十日 书记员*** 附页： 本案适用的法律、法律解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。