某某、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院 民事判决书 （2019）闽02民终2044号 上诉人（原审被告）：***，女，1990年9月28日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：***，福建勤贤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1954年8月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：***，福建方与圆律师事务所律师。 原审第三人：中国铁塔股份有限公司厦门市分公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区建港路29号海沧国际物流大厦1301单元。 法定代表人：***，该分公司副总经理。 委托诉讼代理人：***，福建联合信实律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人***，原审第三人中国铁塔股份有限公司厦门分公司（以下简称铁塔厦门分公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结 ***上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判;2.由***承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、***不存在超过一个月期限未支付2017年8月20日至2017年9月19日租金的行为，一审法院按照《房屋租赁合同》第8.2条“如果_***逾期支付租金超过一个月，***有权解除合同”的约定，判令***与***双方签订的《房屋租赁合同》解除并判令***承担合同解除产生的法律后果，存在明显事实审查不清、证据不足的情形。一、因金砖会议导致***客栈停业，***无须向***支付2017年8月20日至2017年9月19日停业期间租金，金砖会议导致***客栈停业情形应属于《租货合同》中第8.6条中约定的不可抗力因素，按照约定因不可抗力导致***停业，***在停业期间有权不向***繳纳租金。二、***虽有权按照《租赁合同》约定不予支付停业期间的房租，但仍与***协商，且双方达成减免2017年8月20日至2017年9月19日的约定。同时，***也与同属***片区其他房屋承租人达成同样减免的约定。三、一审中，***向一审法院提交厦门市思明区***创意产业协会出具的《停业证明》用以证明金砖会议期间***客栈停业的事实情况。虽***向一审法院提交社区居民委员会出具的《情况说明》显示社区居民委员会未通知各客栈停业，但仅证明的是社区居民委员未通知，无法排除治安机关单位有通知，且社区作为居民管理组织也无权利要求***的客栈及其他客栈停业。由此，***已举证证明金砖会议期间***客栈停业的事实情况，在未提供充足直接的证据证明金砖会议期间未停业的情况下，应由其承担不利后果。综上，***就已同意减免的租金又起诉***支付，并以此为由要求解除合同严重违反诚实信用原则，且***按照合同约定无论***是否同意减免，***因金砖会议导致客栈停业不可抗力因素完全有权不予支付2017年8月20日至2017年9月19日停业期间的租金。四、若***超期未支付2017年8月20日至2017年9月19日的租金，***应会催告***支付租金，但直至起诉之前***从未向***提出上述请求，同时，从表面上看***除2017年8月20日至2017年9月19日租金未付外，其余租金均按照***要求于每月20日支付后两个月租金。可见，***完全依约且安全有能力履行支付义务，若不是存在可以不支付房租情形或双方已达成减免房租的约定，***根本不可能无故不支付2017年8月20日至2017年9月19日的租金。 ***答辩称，一、***拖欠租金严重违约的事实清楚。1.金砖会议没有导致***客栈停业，厦门市政府再要求金砖会议不能扰民。***在一审庭审中也自认没有缴交租金。金砖会议是可预期的，可避免的，不是不可抗力。2.***对停业证明的三性是不予认可的。也不能证明双方达成减免租金的协议。3.***拖欠租金性质是恶意的，多次扬言“黑道白道随你”。二、请求法院尽快判决。本案自2017年12月送湖里法院起诉后，被告采取拖延时间的方法，先是提出管辖异议，后采取拖延送达等方式(一审判决都被退件过)，导致案件久拖不决，在村民中造成很坏影响。一审判决解除合同后的使用费24200元每月，远低于目前市场行情，***拖延一个月就多赚一个月，为维护***的合法权益，请尽快判驳回。 铁塔厦门分公司陈述称，一、一审判决解除***与***之间的《租赁合同》，铁塔厦门分公司并非该合同的相对方，因此双方是否存在拖欠租金的行为导致合同的解除由法院依法裁判。铁塔厦门分公司在承租***转租部分房产时一直按照与***签订的房屋租赁协议履行义务，按时足额支付房屋租金和其他相关费用。二、一审判决要求铁塔厦门分公司将房屋恢复原状及支付使用费的问题。铁塔厦门分公司足额支付租金后，按照租赁物的使用性质进行合理使用，在租赁场地安装移动通信设备井未改变或是破坏房屋结构，不构成对该租赁物所有权的侵犯，铁塔厦门分公司将尊重法庭的审理结果，履行生效判决所确定的义务。 ***向一审法院提出诉讼请求：1.解除***、***于2011年3月20日签订的《租赁合同》，***7日内将房屋完好交付***并交清交付前的费用（按照合同解除后每月4万元标准计算）；2.***及铁塔厦门分公司立即停止破坏房屋屋顶及女儿墙，恢复原状，并向***支付使用费（以每月1500元标准自2017年1月1日至恢复原状时止）。庭审过程中，***将第一项诉讼请求中的费用明确为：房屋租赁合同解除前按照合同约定计算，合同解除后按照每月4万元标准计算。 一审法院认定事实如下：2011年3月20日，***作为甲方（出租方），***作为乙方（承租方），双方签订了一份《租赁合同》，约定：1、甲方将其自有的位于厦门市思明区***×××号房屋178.46平方米出租给乙方；2、乙方承租房屋用于自营或者向他人转租经营，甲方明确同意乙方有权依据经营计划于租赁期间内对所承租房屋进行转租；3、租赁期限共11年，自2011年3月20日起至2022年3月20日止；4、2011年3月20日至2014年3月20日期间的租金为每月18000元，2014年3月20日至2017年3月20日每月的租金为19800元，2017年3月20日至2020年3月20日每月的租金为21780元，2020年3月20日至2022年3月20日每月的租金为23958元；5、乙方应按月支付租金，当月租金乙方应于下个月起始5天内支付，支付方式为押一付二，乙方应以转账方式将租金转至甲方指定银行账户中（户名***，账号62×××34）；6、租赁期间乙方使用水、电、煤气、通讯、有线电视发生的费用以及与乙方经营有关的其他费用，由乙方自行承担；7、甲方许可乙方或者转租人可于本合同履行期间内根据经营需要装修、装饰，甲方承诺不干涉乙方或者转租人装修、装饰，甲方同意乙方或者其转租人于房屋内添置所需的家电、空调或消防设施，相应费用由乙方或者其转租人自行承担；8、租赁期间，乙方应合理使用房屋原有的建筑设施，不得损坏，对于房屋交付乙方之后由乙方装修形成的装饰、设施和装置等，由乙方自行负责维修并承担费用；9、若合同终止，乙方可自行拆除取回其装修形成的装饰、设施和装置等，但不得损坏房屋内的房屋建筑以及房屋在交付之日之时的装修；10、如乙方逾期支付租金超过一个月，甲方有权解除合同，如乙方未能按合同所规定的期间和金额向甲方支付租金，甲方有权按日向乙方收取逾期支付款项万分之二的违约金。此外，双方就其他房屋租赁合同相关事宜亦作出了相关约定。 2014年12月15日，***、***签订一份《租房补充协议》，约定：1、***未经***同意，私自破挖承重墙，给***的房屋留下了安全隐患，经***文创村管委会调解后，双方协商***同意***用同样的原材料、同等的质量恢复原状；2、从协调之日起原有月租金增加到22000元，之后以22000元为基数递增，递增年限按原合同不变，至合同期满；3、***保证今后未经***同意，不得破坏房屋的结构，租赁期间房屋出现任何质量问题均由***负责维修，否则***有权视同***违约并收回该处房屋；4、2014年12月20日至2017年3月20日每月的租金为22000元，2017年3月20日至2020年3月20日每月的租金为24200元，2020年3月20日至2022年3月20日每月的租金为26620元。 2016年6月27日，***作为甲方、铁塔厦门分公司作为乙方，案外人厦门纵横集团建设开发有限公司作为丙方，三方签订一份《协议书》，约定：1、甲方将其所有的位于思明区***×××顶楼的面积约5平方米的场地提供给乙方安装移动通信设备，并提供光纤进站路由及施工方便；2、乙方委托丙方进行基站物业管理和乙方通信设施的管理工作，并支付约定管理及配合费，丙方接受甲方委托管理乙方使用的场地和物业；3、协议期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止，乙方每月支付838.125元的使用费（含税），综合管理费包括应缴纳的物业管理费、卫生费、设备设施管理费用，支付形式为一年支付一次；4、丙方提供国家正式合法有效的增值税专用发票并承担发票税金，乙方在收到丙方开具的国家正式合法有效的增值税发票后二十个工作日内将管理及配合费支付给丙方，丙方收到乙方款项后二十个工作日内将场地使用费9000元支付给甲方。此外，各方就其他相关合同事项作出了约定。2016年9月20日，案外人***的银行账户向***的银行账户支付9000元。2017年5月16日，案外人厦门纵横集团建设开发有限公司向铁塔厦门分公司开具了金额为10057.5元的增值税发票。2017年5月23日，铁塔厦门分公司向案外人厦门综合集团建设开发有限公司分两笔各转款9488.21元、569.29元。 另查明，***于2018年3月23日签收了本案的相关起诉及应诉材料。 对于当事人有异议的事实与证据，一审法院分析认定如下：***为支持其诉讼请求向一审法院提交屋顶照片、加盖房间照片、情况说明、金砖国家领导人厦门会晤媒体吹风会报道网页打印件、“厦门会晤不停工不放假”网页打印件，欲证明：2017年***未经***同意私自在屋顶和墙壁大型改造钻孔，将房屋屋顶出租给第三人建通讯基站使用；***私自在房屋屋顶加盖7间房屋，破坏承重，同时存在极大的消防安全隐患；厦门会晤从未统一要求***停业歇业，不构成不可抗力，会晤期间不停工、不放假的办会理念是为了节俭务实少扰民；包括***社团在内的组织均对厦门会晤期间不停工、不放假、少扰民的要求进行了宣传，***所称的停业不存在，也不是拒缴租金的合法理由。***质证认为：屋顶照片真实性无异议，***对该屋顶有使用权并有权将其转租，***转租给第三人的行为未侵犯***的权益，该基站的建设并未损坏***的房屋；情况说明的真实性予以认可，关联性不予认可，***是接到所管辖区域派出所通知故在金砖期间不予经营，社区居委会所述的未通知等情况说明与***无关；两份网页打印件真实性合法性关联性均不予认可，***作为风景区，不排除对***所经营的民宿等未取得正常经营许可证的相关行业进行限制。铁塔厦门分公司质证认为：屋顶照片的真实性合法性无异议，铁塔厦门分公司依照协议使用，均采取防水措施处理，对建筑物不会造成结构破坏及影响使用功能；情况说明、金砖国家领导人厦门会晤媒体吹风会报道网页打印件、“厦门会晤不停工不放假”网页打印件表面真实性无异议，合法性关联性由法庭认定。一审法院经审查认为，屋顶照片可以体现***将房屋屋顶出租给铁塔厦门分公司使用的事实；加盖房屋照片可以体现屋顶加盖了房屋，但无法直接证明房屋系***所加盖；***社区居民委员会出具的情况说明中可以体现并佐证该社区居民委员会未收到上级部门要求店家停业歇业的通知，该社区居民委员会亦未发通知让辖区内店家停业歇业；2份网页打印件没有相关部门的公证或认证，无法单独证明其证明对象。 ***向一审法院提交停业证明、照片，欲证明：金砖会议期间***客栈均停业，因上述不可抗力，***与***达成减免一个月房租的约定；***、***签订的补充协议是针对一楼客户两扇窗户及周边墙体改造签订的房屋租赁合同补充协议，协议签订后已用同质量的原材料将改造部分恢复原状。***质证认为：出具停业证明的组织是社会组织，无相关资质，其出具的证明与事实不符，***一直在国外不可能向产业协会提出请求，***主张的停业系其自身原因导致，不是不可抗力；照片无法证明其证明对象，***提交的照片可见***破挖承重墙，也与双方于2014年12月签订的租房补充协议相符。铁塔厦门分公司对***提交的上述证据的表面真实性无异议。一审法院经审查认为，厦门市思明区***文化创意产业协会为社会性组织，其出具的证明不具有直接的证明效力，无法证明***与***之间达成减免租金的协议；照片体现为房屋改造后的情况，并非签订补充协议前的情况，无法证明***要证明的对象。 一审庭审过程中，***将解除房屋租赁合同的理由明确为：***未经许可改变租赁用途，破坏承重墙、女儿墙及屋顶，未经许可加盖10个房间，逾期支付2017年8月20日至2017年9月19日的一个月租金。***陈述，至起诉之前除2017年8月20日至2017年9月19日的租金外，其他租金都已经支付了，解除合同后房屋使用费4万元的标准根据行业习惯确定，讼争租赁房屋有24个房间，每间房屋使用费一个月2000元。***确认铁塔厦门分公司支付了2次使用费，使用费支付至2018年6月30日。 一审法院认为，***、***双方签订的《租赁合同》系各方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。***未支付2017年8月20日至2017年9月19日期间的租金已经超过一个月的期间，根据双方合同约定，***有权解除合同。***虽辩称其因金砖会晤期间停业与***达成了减免一个月租金的合意，但***未提交相应的证据证明***同意***免交一个月的租金，因此***的抗辩意见依法不予采纳。***主张***改变租赁用途、未经许可加盖房间，没有提供充分的证据予以证实；同时***主张***破坏承重墙、女儿墙及屋顶，但破坏承重墙的问题双方已经达成补充协议，女儿墙及屋顶的改造并非合同约定的解除条件。***于2018年3月23日收到本案***的起诉材料，应视为收到***解除合同意思表示，***、***双方的租赁合同于2018年3月23日解除。合同解除后，***主张***支付租赁期间2017年8月20日至2017年9月19日期间的租金并向***交付房屋，应予以支持，根据双方补充协议的约定该部分租金为24200元。***主张合同解除后***按行业标准每月4万元的标准支付房屋使用费，没有相应证据予以证实，一审法院依法确认房屋占有使用费标准为补充协议中约定的标准每月24200元，房屋占有使用费自2018年3月23日起计算至***实际搬离房屋之日止，***在2018年3月23日合同解除后如已经支付相应的租赁款项，相关款项可抵扣相应的房屋占有使用费。***、***之间的租赁合同解除，***与铁塔厦门分公司之间的转租协议书亦随之解除，根据租赁合同的约定***在合同终止后可自行取回其装修形成的装饰、设施和装置等，该约定对***的转租行为亦发生效力，***与铁塔厦门分公司仅负有将转租屋顶部分的设施和装置拆除的义务，并不负有将房屋屋顶恢复原状的义务。***、***之间的租赁合同中约定允许***转租，***将房屋屋顶转租给铁塔厦门分公司并未违反租赁合同的约定，铁塔公司厦门分公司已经向***支付2018年6月30日前的使用费，铁塔公司自2018年7月1日起负有向***支付使用费的义务，***合同解除后已经无权收取铁塔厦门分公司2018年3月23日至2018年6月30日期间的使用费，该部分费用***应支付给***。***与铁塔厦门分公司约定的使用费标准为每年9000元，2018年3月23日至2018年6月30日期间铁塔公司应支付的使用费为2465.75元（100天×9000元/年÷365天），该部分费用因***无权收取，应支付给***；2018年7月1日以后铁塔厦门分公司应以每年9000元的标准向***支付使用费。***主张上述房屋屋顶转租费用按每月1500元标准的自2017年1月1日起计算，没有相应的事实与法律依据，依法不予支持。***认为案外人***系腾房实际义务人，申请追加***为本案被告，因***未提交证据证明***实际占有使用房屋或与本案讼争的房屋租赁合同关系有关，故对***请求追加被告的申请依法不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、***与***之间于2011年3月20日签订的《租赁合同》解除；二、***于判决生效之日起十日内将厦门市思明区***三组219号（厦门市思明区***社219号）房屋交付给***；三、***于判决生效之日起十日内向***支付租金24200元及房屋占用使用费（使用费按每月24200元的标准自2018年3月23日起计算至实际交付房屋之日止，***于2018年3月23日后支付的款项可抵扣相应的使用费）；四、***、中国铁塔股份有限公司厦门分公司应于判决生效之日起十日内将***转租给中国铁塔股份有限公司厦门分公司房顶部分存在的设施及装置拆除；五、***于判决生效之日起十日内向***支付2018年3月23日至2018年6月30日期间转租屋顶部分的使用费2465.75元；六、中国铁塔股份有限公司厦门分公司于判决生效之日起十日内向***支付使用费（按每年9000元的标准自2018年7月1日起计算至***、中国铁塔股份有限公司厦门分公司实际将转租屋顶部分存在的设施及装置拆除之日止）；七、驳回***的其他诉讼请求。本案一审案件受理费260元，由***负担。 二审审理期间，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 审理中，***提交如下证据：1.2017年2月21日至2019年2月20日的租金支付明细清单；2.2017年2月21日至2018年2月20日租金，网银支付明细清单；3.网银支付账户；4.2018年2月21日至2018年10月20日租金，手机银行电子付款回单，拟证明***承租日期自2017年2月21日起除2018年12月21日至2019年1月15日，共计25日租金存在延迟支付外。同时，***另支付242元的逾期付款违约金外，其余租金按照约定向***支付。***质证认为，转账主体非***，不能证明其支付过2017年8月20日至2017年9月19日的租金。因部分转账主体非***，故不能确认系支付租金。铁塔厦门分公司质证认为，因非其支付租金，与其无关，故由法院予以确认。本院对上述证据经分析认为，***提交的转账凭证金额与租金相互匹配，***也确认其收到租金，故应当确认***支付租金之事实，但上述租金支付明细中欠缺2017年8月20日至2017年9月19日的租金支付凭证，无法以此证明***支付过该期间的租金。 本院认为，本案争议的焦点在于***是否同意***免交2017年8月20日至2017年9月19日的租金。***提交的证据均非直接证据，亦无法形成完整证据链，足以证明***同意免交一个月租金的事实。且收取租金系***在租赁合同关系中的权利，对于权利的放弃须采明示的方式，但无证据证明***明示放弃该一个月的租金，故对***的上诉主张不予采信。现因***未支付2017年8月20日至2017年9月19日的租金。***可依约行使合同解除权，并可诉求***支付租金及占有使用费等。综上，***的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费520元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年四月二十九日 代书记员*** 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。