奥林园小区第二届业主委员会、中国移动通信集团湖北有限公司武汉分公司等侵权责任纠纷民事一审民事判决书

湖北省武汉市江夏区人民法院 民事判决书 （2022）鄂0115民初764号 原告：奥林园小区第二届业主委员会,住所地武汉市江夏区奥林园小区悉尼村幢2单元负一层。 负责人：***，业委会主任。 委托诉讼代理人:***,湖北传文律师事务所律师。 委托诉讼代理人:***,湖北传文律师事务所实习律师。 被告：中国移动通信集团湖北有限公司武汉分公司，住 所地武汉市江汉区云霞路181号。 负责人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（武汉）律师事 务所律师。 第三人：***，男，1954年10月4日出生，汉族，住武汉市江夏区， 195410044810。 委托诉讼代理人：***（系***之妻），1956年11月 15日出生，汉族，住武汉市江夏区，公 民身份号码42012219********。 原告奥林园小区第二届业主委员会（以下简称“奥林园第二届业委会”）诉被告中国移动通信集团湖北有限公司武汉分公司（以下简称“中移动武汉分公司”）、第三人***侵权责任纠纷一案，本院于2022年2月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奥林园第二届业委会的委托诉讼代理人***、***，被告中移动武汉分公司的委托诉讼代理人***，第三人***的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 奥林园第二届业委会向本院提出诉讼请求：1.判令中移动武汉分公司支付奥林园第二届业委会租赁费人民币60000元；2.判令中移动武汉分公司承担本案所有的诉讼费用。诉讼中，奥林园第二届业委会将诉讼请求明确为：1.判令中移动武汉分公司和***签订的租赁合同无效；2.判令中移动武汉分公司支付奥林园第二届业委会场地使用费人民币6万元；3.判令中移动武汉分公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：中移动武汉分公司在武汉市江夏区××小区××村××栋××单元屋顶设置移动通信基站，占用小区公共区域，理应向奥林园小区全体业主支付租金。但中移动武汉分公司2017年5月与第三人***签订五年的租赁合同，约定年租金为12000元，五年共计租金60000元。中移动武汉分公司占用的小区电梯房屋顶，属于奥林园小区所有业主的公共区域，中移动武汉分公司应向奥林园小区全体业主支付租金。 中移动武汉分公司辩称，奥林园第二届业委会的诉请无事实和法律依据，请法院驳回其全部诉讼请求，理由如下：本案奥林园第二届业委会主体不适格，案由是租赁合同纠纷，而非侵权、物权纠纷，奥林园第二届业委会不是租赁合同的向相对方，无权就租赁租金事宜提起诉讼；根据奥林园小区改选业委会，奥林园第二届业委会于2018年9月4日经合法备案成立，任期三年，截止2021年9月3日奥林园第二届业委会的任期已经届满，根据答辩人了解，该小区已经于前日不久召开了全体业主大会但至今尚未成立新的业委会，故奥林园第二届业委会不符合物业管理条例规定的业委会合法成立并依法代表全体小区业主形成的条件，不具有诉讼权利和行为能力，故奥林园第二届业委会主体不适格；中移动武汉分公司也不是适格被告，本案被告应为第三人，而非我方，我方与作为开发商及物业公司的授权委托人***签订租赁合同且签合同时该小区并不存在业委会，根据***向我方出具的委托书证明等材料显示，答辩人在签订租赁合同时是有理由相信***系合法授权人，根据民法典172条规定，我方作为善意相对人权利应得到保护，现我公司已经按约向***履行了租金给付业务不存在违约和违法行为，若全体业主认为***出租行为是无权代理，应向无权代理人主张，其要求我方返还租赁费6万元没有法律依据；截止本案开庭之日止，奥林园业主委员会对我方不享有物权，我公司已经拆除了信号发射器，不存在占有妨害其物权行使的情况。 ***述称，当时是富丽园集团有限公司***委托***全权负责，***引进移动公司进驻做了基站，业主才有了信号，按理说是做了一件好事；签合同时还没有业主委员会，奥林园第二届业委会把我们作为第三人起诉我们无法接受；业委会是2018年9月成立的，合同是17年签订的，签了五年，五年期间业委会没有找过我们没有找过公司，时隔五六年来找我们，而且我们有证据是领导安排我们做的这个事。 本院经审理认定事实如下： 2017年9月26日，中移动武汉分公司（承租人）与***（出租方）签订了《续签江夏奥林园基站平台租赁合同》，合同约定:房屋租赁用途为移动通信基站，租赁期限为5年，从2017年5月1日起至2022年4月30日止，租金为每年12000元，合同总金额60000元，租金支付方式逐年支付，房屋坐落地点为江夏世纪大道与江夏大道交汇处富丽奥林园小区3栋楼顶。上述租金中移动武汉分公司已向***支付完毕共计60000元。 2010年10月8日，湖北富丽园集团有限公司向***发放委托书，内容为为了有利武汉富丽园集团强势发展，有利于处理电信、移动、广电、三网合一等业务有关问题，特委托专业人员***同志全权处理电信、移动、广电、三网合一等业务有关事宜。 武汉市江夏区奥林园小区第一届业主委员会于2015年就已成立。2018年9月4日奥林园小区第二届业主委员会成立，任期3年，现仍然履职。 以上事实，有当事人提供的《续签江夏奥林园基站平台租赁合同》、委托书、奥林园小区改选业主委员会备案表等证据，结合当事人的陈述，足以证实。 本院认为，一、关于奥林园第二届业委会是否具备本案诉讼主体资格的问题。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业委会作为业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项。本案中，涉案小区业主召开业主大会，决定并授权业委会就本案诉讼的有关事宜向中移动武汉分公司主张权利，业委会作为业主大会的决定执行机构，有权提起诉讼。虽奥林园第二届业委会的任期已满，但该小区尚未成立新的业主委员会，仍应由奥林园第二届业委会代表全体业主主张权利。中移动武汉分公司主张奥林园第二届业委会不具备本案主体资格缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 中移动武汉分公司与***所签订的《续签江夏奥林园基站平台租赁合同》，租赁物即江夏区纸坊街奥林园小区三栋（悉尼村三单元楼顶）修建基站，该部分产权并不属***所有，而系奥林园小区公共部分，属三栋全体业主所有，利用共有部分从事经营活动需业主共同决定，中移动武汉分公司与***签订租赁合同，并未征得共有部分其余业主同意，侵占了他人权利，故现奥林园第二届业委会代表共有部分业主要求确认《续签江夏奥林园基站平台租赁合同》无效及要求中移动武汉分公司支付楼顶场地占用费5年6万元的诉请符合法律规定，本院予以支持。中移动武汉分公司已经向***支付了租金6万元，可另行主张权利。***述称租赁属案外人湖北富丽园集团有限公司授权委托的意见，本院认为，该委托并未有租赁场地事宜，也无权委托他人对小区业主利益进行处分。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第七条，第一千一百六十五条之规定，判决如下： 一、确认被告中国移动通信集团湖北有限公司武汉分公司与第三人***于2017年9月26日签订的《续签江夏奥林园基站平台租赁合同》无效； 二、被告中国移动通信集团湖北有限公司武汉分公司于本判决生效之日起十日内支付原告奥林园小区第二届业主委员会租金60000元。 如果未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650元（已减半收取），由被告中国移动通信集团湖北有限公司武汉分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年四月二十六日 法官助理*** 书记员***