甘肃中核某某物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘02民终595号 上诉人（原审原告）：甘肃中核**物业管理有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市四〇四生活区***A1-1号。统一社会信用代码91620200794893364W。 法定代表人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：**，女，1986年8月20日出生，汉族，系甘肃中核**物业管理有限公司员工，住甘肃省兰州市。 委托诉讼代理人：**，女，1989年4月19日出生，汉族，系甘肃中核**物业管理有限公司员工，住甘肃省嘉峪关市。 被上诉人（原审被告）：**，男，1980年1月7日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市。 上诉人（原审原告）甘肃中核**物业管理有限公司（以下简称**物业公司）因与被上诉人（原审被告）**物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2022）甘0271民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**物业公司委托诉讼代理人**、**，被上诉人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **物业公司上诉请求：1．撤销（2022）甘0271民初1461号民事判决减扣20％物业服务费，并改判**全额支付物业费及违约金；2．二审诉讼费用由**承担。事实及理由：一审法院对事实认定及责任划分不当。一、《物业管理条例》第七条第一款规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用；”东湖八号小区前期物业服务合同第八章，违约责任第三十条规定：“甲方业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人按期补交，并自逾期之日起向乙方按日支付所欠物业服务费3‰的滞纳金”。**长期拒绝交纳物业服务费的行为，违反了法律法规规定的义务，也违反了东湖八号小区前期物业服务合同规定的交费义务，应承担相应的法律责任及合同违约责任。二、**提出楼道卫生不干净、绿化浇水不到位导致树木死亡、公共设施不完善并无证据证明，**物业公司依照前期物业服务合同为小区提供物业服务，服务期间小区保洁、绿化、维修秩序等工作有序进行，每天打扫拖擦楼道及电梯，保持卫生干净整洁且小区绿化植物至今存活良好，无枯死现象；小区设施属于小区规划设计及建设问题，增加或新建小区设施不属于物业企业的责任与义务，也不在合同约定服务范围之内。民法典第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同”，故物业服务的范围为公共区域现有设施的维修养护，并不是（新建）增加设施，业主有概念性混淆，设施不完善不是物业的责任。一审法院据此判定**物业公司物业服务存有瑕疵，既无法理支持也无合同约定的依据。三、一审法院认定：…关于《关于退出东湖八号小区物业管理服务的申请》（**物业发（2019）35号）记载的物业费收费率、欠费户次及欠费金额，以及**物业公司退出东湖八号项目备案资料表记载的东湖八号业主委员会于2022年4月30日签署“服务欠缺，需提高服务质量”的这一意见，可以证实**物业公司为东湖八号提供的物业服务质量存在问题，未达到前期物业服务合同所约定的“每年与50％业主有效沟通，每年有效投诉处理率100％，每年应进行一次满意度测评，满意率达85％以上的服务标准。”并据此判定**物业公司物业服务有瑕疵，依照物业服务标准酌减20％的判决，于法无据，无任何法理支持且与事实不符。（1）关于退出东湖八号项目备案资料表记载的东湖八号业主委员会签署“服务欠缺，需提高服务质量”的意见，并未经过业主大会授权也未召开业委会会议，其实只是业委会主任一人意见，**物业公司退出该项目时拒绝了该业委会的一些无理要求。起初他们找不到合适的物业公司接管，提出与**物业公司续签合同，**物业公司拒绝，后又要求**物业公司帮助其解决道闸、车库等问题，**物业公司再次拒绝，**物业公司自2019年11月向房产服务中心提出退场申请，直到2020年4月30日正式退出，期间与业委会多次发生口角，所以业委会主任签署这样的意见并不奇怪，一审法院凭此认定这是东湖八号小区业主的广大意见，与事实严重不符，于法无据。另外东湖八号小区部分业主在2020年1月6日注册名为“嘉峪关绿家园物业服务有限责任公司”的物业公司，此公司主要负责人及股东多数为东湖八号小区业主委员会人员，他们认定物业服务有利可图，多次无中生有或恶意夸大物业服务问题，私下煽动广大业主拒交物业费，导致东湖八号收费率低，目的是与**物业公司解除物业服务合同，由其向东湖八号小区提供物业服务，由此可见东湖八号业主委员会在退出备案资料签署“服务欠缺，需提高服务质量”的意见并不真实，不能作为物业服务的客观评价；（2）由于东湖八号小区仅有181户业主，在物业服务过程中，物业管家在巡查及值班时针对业主提出的各项求助报修及问题已经进行了及时解决和回复，且通过上门拜访业主的方式进行回访，在实际工作中每日对业主来电来访、投诉进行记录，并且积极和业主沟通，妥善解决业主合理诉求、投诉。针对业主意见，多次组织业主恳谈会，也通过社区和业主进行了沟通协调。且在服务期间每年度都进行了业主满意度调查，与业主沟通率远超50％，物业服务范围内事件处理率100％。因此，一审法院判定物业服务未达到合同约定的“每年与50％业主有效沟通，每年有效投诉处理率100％，每年应进行一次满意度测评，满意率达85％以上的服务标准”不符合法律事实。综上，**物业公司依据东湖八号小区前期物业服务合同规定，全面履行了物业服务的义务，无任何违约事项，物业服务工作中也不存在服务瑕疵；因存在物业服务瑕疵继而打折或减免物业服务费的认定也无任何法理支持，不符合行业立法精神；一审法院不支持违约金支付的判决可能会助长违约失信当事人的违法违约，浪费审判公众资源。四、**违约欠缴物业服务费情况属实，应承担足额缴纳物业服务费的义务，并且**欠费年限较长，对**物业公司的运行造成了严重影响，根据合同约定应当承担一定的违约金，一审法院判决核减20％的物业服务费用，没有事实和法律依据，严重损害了**物业公司及其他业主的合法权益，违反了《物业管理条例》第七条业主应按时缴纳物业服务费用义务，请求二审法院依法撤销一审判决，判如所请。 **辩称，一审判决正确，应予维持。其从未说不交物业费，只是认为物业服务质量不到位，因此物业费用应该打折。另外物业管理不善导致其丢失过建筑材料，同时对物业服务质量也未对其做过回访。 **物业公司向一审法院起诉请求：1．判令**支付物业服务费6297.82元（其中物业费5783.82元、垃圾处理费84元、公摊电费430元），并承担违约金（自2018年1月1日起以2017年欠交的物业服务费2620.18元为基数按照日千分之三计算至物业服务费用付清之日止；自2020年1月1日起以2019年欠交的物业服务费2758.58元为基数按照日千分之三计算至物业服务费用付清之日止；自2021年1月1日起以2020年欠交的物业服务费919.06元为基数按照日千分之三计算至物业服务费用付清之日止）；2．判令**承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2014年7月3日，甲方嘉峪关市鑫达地产开发有限责任公司与乙方嘉峪关市**物业管理有限公司签订东湖八号小区前期物业服务合同，主要约定内容如下：1．物业基本情况：东湖八号小区，商住，位于嘉峪关市新华南路与**路交口，建筑面积住宅24406㎡，商业用房8681.68㎡，办公用房73.7㎡，其他用房6308㎡，物业管理区域四至：东至新华路，南至**路，西至检察院，北至广汇小区。2．服务内容与质量标准：按照物业费支出项目，乙方服务的范围是小区物业的公共部分（即共用部位和共用设施设备），服务内容如下：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。3．乙方提供的前期物业管理服务质量应达到甘肃省普通住宅一级服务标准（具体标准见附件五）。4．单个业主对其物业专有部分的维修养护可委托乙方进行，但其服务为有偿服务，业主应交纳服务费用，服务内容和服务费用由双方另行商定。5．本小区物业服务费用实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，费用标准暂定为高层住宅1.5元／月／平方米，如遇甘肃省普遍上调物业服务费价格，则按新标准执行。物业服务费不包含下列支出：小区公共照明、***化、智能车挡及电子监控等设施用电费用，上述费用按照甘价服务（2007）137号文件由业主分摊；生活垃圾处理费、装修垃圾清运费。6．本合同约定的物业服务费用按年交纳，首期物业服务费用应在办理入住手续之时交纳，后期各阶段的物业服务费用由业主或物业使用人在乙方通知的时间交纳。7．甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务相关费用的，乙方要求业主或物业使用人按期补交，并自逾期之日起向乙方按日支付所欠物业服务费3‰的滞纳金。8．本合同期限定为二年，自乙方入驻小区之日起两周年。如甲乙双方未提出合同续签要求，合同自动顺延。该合同附件五对物业服务内容和标准进行了明确约定，其中：（一）基本要求第12条记载：采取走访业主、座谈会、电话沟通、问卷调查等多种形式，每年与50％以上业主有效沟通，每年有效投诉处理率100％。每年应进行一次满意度测评，满意率达85％以上。 2019年11月15日，**物业公司向嘉峪关市房产服务中心提出《关于退出东湖八号小区物业管理服务的申请》（**物业发（2019）35号），载明：我公司与嘉峪关市鑫达地产开发有限责任公司签订的物业服务合同服务期限只有两年，依据合同期限自动顺延的条款规定，我公司自2014年9月进驻以来，已经为东湖八号小区物业服务了5年。自第三年起，该小区便有业主提出我公司合同期限届满，并以此理由拒交物业费；另外部分业主以开发商遗留问题为由拒交物业费；且目前该小区拒交物业费情况愈演愈烈，2018年物业费收费率48％，2019年物业费收费率为37％（不含开发商空置房欠缴费用否则收费率更低）。部分所谓筹备成立业主委员会委员公开蛊惑其他业主拒交物业费。截至目前，这个只有196户业主的小区，欠费户次212户（次），欠费金额558606.18元。导致我公司该项目财务收支连续两年严重亏损。我公司自进驻以来不断提升项目服务品质，针对业主意见我们多次组织业主恳谈会，也通过社区这个平台进行沟通协调，经过对业主意见的整理，我们对物业服务方面存在的问题进行了方方面面的整改。物业服务方面的问题没有了，业主又以开发商遗留问题为由，仍然拒交物业费，比如车库启用问题、小区招牌问题、电动车充电问题等等。鉴于如此种种问题，我公司作为一家企业已经无法再为东湖8号小区提供物业服务工作。故申请自即日起60日后退出东湖8号小区的物业管理服务工作，并配合社区与相关单位具体办理交接事宜。**物业公司退出东湖八号项目备案资料表记载：物业服务企业（即**物业公司）以合同到期为由提出解除合同，退出时间为2020年4月30日。东湖八号业主委员会于2020年4月30日签署的意见为“服务欠缺，需提高服务质量”。所管辖社区即嘉峪关市人民政府雄关街道曙光社区服务中心于2015年5月12日上签署“同意”并签章。所管辖区即嘉峪关市人民政府雄关街道办事处于2020年5月18日签章。备案主管部门即嘉峪关市房产服务中心于2020年9月28日签章。 一审另查明，嘉峪关市**物业管理有限公司于2016年3月25日登记变更名称为甘肃中核**物业管理有限公司。**欠付**物业公司2017年1月至12月期间的物业费2478.78元、垃圾处理费36元、公摊电费105.40元；2019年1月至12月期间的物业费2478.78元、垃圾处理费36元、公摊电费243.80元；2020年1月至4月期间的物业费826.26元、垃圾处理费12元、公摊电费80.80元。以上合计6297.82元。 一审法院认为，**物业公司虽未与**直接签订物业服务合同，但原告于2014年7月3日与案涉房屋建设单位嘉峪关市鑫达地产开发有限责任公司签订了东湖八号小区前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，且**物业公司事实上已依据东湖八号小区前期物业服务合同约定在被告所居住的东湖八号小区进行物业管理服务，对小区居民的居住和生活环境起到了积极作用，**作为业主亦享受了物业公司提供的物业服务，应履行交纳物业管理费的义务。**以楼道卫生不干净；未做好小区绿化，不按时浇水导致树木死亡；公共设施不完善等为由对**物业公司的诉请提出抗辩。根据**物业公司向嘉峪关市房产服务中心提出的《关于退出东湖八号小区物业管理服务的申请》（**物业发（2019）35号）记载的物业收费率、欠费户次及欠费金额，以及**物业公司退出东湖八号项目备案资料表记载的东湖八号业主委员会于2020年4月30日签署“服务欠缺，需提高服务质量”的这一意见，可以证实**物业公司为东湖八号小区提供的物业服务质量存在问题，未达到东湖八号小区前期物业服务合同所约定的“每年与50％以上业主有效沟通，每年有效投诉处理率100％，每年应进行一次满意度测评，满意率达85％以上”的服务标准。嘉峪关市物业服务企业2020年第一季度考核通报仅针对嘉峪关市物业服务企业2020年第一季度所作的考核通报，不足以证明**物业公司在东湖八号小区提供物业服务期间的整体物业服务质量。综合考虑以上因素，对**物业公司要求**支付物业费的诉请按照被告拖欠物业费总额的80％予以支持，金额为4627.06元（5783.82元×80％）；对**物业公司主张的垃圾处理费84元及公摊电费430元予以支持；对**物业公司主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、**支付甘肃中核**物业管理有限公司物业费服务费4627.06元、垃圾处理费84元及公摊电费430元，合计5141.06元，于本判决生效后5日内履行完毕；二、驳回甘肃中核**物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由**负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系履行物业服务合同所产生的纠纷，双方对拖欠物业费及代扣垃圾处理费、公摊电费均不持异议。双方争议的主要焦点是物业服务是否达到合同约定的要求，**物业公司主张的物业管理费和违约金的请求能否全额支持。**物业公司上诉中提出按照80％支付物业管理费划分责任不当，从本案中提交的证据显示本案所涉小区业主与物业服务公司产生纠纷多年，**物业公司2019年即向嘉峪关市房产服务中心提出退出该小区物业服务的申请。在2020年9月28日向嘉峪关市房产服务中心提交的备案资料中业主委员会意见栏签注意见为“服务欠缺，需提高服务质量”。同时**物业公司提交的退物业申请文件、欠费明细等证据显示该小区收费率低。一审法院根据上述证据认定物业服务存在瑕疵，并结合本案的实际情况判处酌情减少支付物业管理费并无不当。二审中**物业公司亦未提交新的证据证明其主张，故其上诉请求依据不足，本院不予支持。 综上所述，**物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人甘肃中核**物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　王亚娟 审判员　　王　丽 二〇二二年十一月十七日 书记员　　***