甘肃中核某某物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘02民终592号 上诉人（原审原告）：甘肃中核**物业管理有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市四〇四生活区***A1-1号，统一社会信用代码91620200794893364W。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1969年1月7日出生。 委托诉讼代理人：**，女，1989年4月19日出生。 被上诉人（原审被告）：***，男，1973年9月27日出生，住嘉峪关市，公民身份号码×××。 上诉人甘肃中核**物业管理有限公司（以下简称**物业公司）因与被上诉人***物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2022）甘0271民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**物业公司的委托诉讼代理人***、**，被上诉人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判被上诉人全额支付物业费及违约金；2．本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人作为业主应当按时交纳物业费，其长期拒绝交纳物业服务费，已经构成违约，应当承担足额缴纳物业服务费的义务。且被上诉人欠费年限较长，对上诉人的运行造成了严重影响，根据合同约定应当承担一定违约金。一审法院判决酌情核减20％的物业服务费用没有事实和法律依据，严重损害了上诉人及其他业主的合法权益，也违反了《物业管理条例》有关业主应按时缴纳物业服务费用的规定。2．《关于退出东湖八号项目备案资料表》并未经过业主大会授权，也未召开业委会会议，说是业委会意见，其实只是业委会主任一人意见，上诉人退出该项目时拒绝了该业委会的一些无理要求，双方多次发生口角。此外，东湖八号小区部分业主于2020年1月6日注册嘉峪关绿家园物业服务有限责任公司，此公司主要负责人及股东多数为东湖八号小区业主委员会人员，其认为物业服务有利可图，多次无中生有或恶意夸大物业服务问题，私下煽动广大业主拒交物业费，导致东湖八号收费率低，目的是与上诉人解除物业服务合同，由其向东湖八号小区提供物业服务，故上述备案资料表中记载的“服务欠缺，需提高服务质量”的意见并不真实，不能作为物业服务的客观评价。3．案涉小区占地面积较小，住户仅有181户，上诉人的工作人员在巡查及值班时针对业主提出的各项报修求助及问题都及时进行了解决和回复，且采取了上门回访，工作中上诉人与业主沟通率达到50％以上，物业管理范围内事件处理率100％，无证据证实上诉人满意度测评不合格或相关服务不到位。 ***辩称，1．上诉人物业管理松散，小区内发生多起丢失财务及入室盗窃案件，被上诉人家中财物也被盗，造成经济损失1万多元。2．小区内未设置电动车停车区。电动车乱停乱放，地下停车场无法停车，出入本小区要扫码支付停车费，车辆停在小区外被剐蹭。3．全季酒店安装了大型中央空调机组，噪音大影响业主休息，其妻子受噪音污染长时间睡眠不足，导致身体受损。 **物业公司向一审法院起诉请求：1．被告支付物业服务费7343.70元（其中物业费6480.60元、垃圾处理费120元、公摊电费743.10元），并承担违约金（自2018年1月1日起以2017年欠付的物业费2177.78元为基数按照每日千分之三计算至实际履行之日止；自2019年1月1日起以2018年欠付的物业费2201.08元为基数按照每日千分之三计算至实际履行之日止；自2020年1月1日起以2019年欠付的物业费2223.98元为基数按照每日千分之三计算至实际履行之日止；自2021年1月1日起以2020年欠付的物业费740.86元为基数按照每日千分之三计算至实际履行之日止）；2．被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年7月3日，甲方嘉峪关市鑫达地产开发有限责任公司与乙方嘉峪关市**物业管理有限公司签订《东湖八号小区前期物业服务合同》，主要约定内容如下：1．物业基本情况：东湖八号小区，商住，位于嘉峪关市××路交口，建筑面积住宅24406㎡，商业用房8681.68㎡，办公用房73.7㎡，其他用房6308㎡，物业管理区域四至：东至新华路，南至**路，西至检察院，北至广汇小区。2．服务内容与质量标准：按照物业费支出项目，乙方服务的范围是小区物业的公共部分（即共用部位和共用设施设备），服务内容如下：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。3．乙方提供的前期物业管理服务质量应达到甘肃省普通住宅一级服务标准（具体标准见附件五）。4．单个业主对其物业专有部分的维修养护可委托乙方进行，但其服务为有偿服务，业主应交纳服务费用，服务内容和服务费用由双方另行商定。5．本小区物业服务费用实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，费用标准暂定为高层住宅1.5元／月／平方米，如遇甘肃省普遍上调物业服务费价格，则按新标准执行。物业服务费不包含下列支出：小区公共照明、***化、智能车挡及电子监控等设施用电费用，上述费用按照甘价服务（2007）137号文件由业主分摊；生活垃圾处理费、装修垃圾清运费。6．本合同约定的物业服务费用按年交纳，首期物业服务费用应在办理入住手续之时交纳，后期各阶段的物业服务费用由业主或物业使用人在乙方通知的时间交纳。7．甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务相关费用的，乙方要求业主或物业使用人按期补交，并自逾期之日起向乙方按日支付所欠物业服务费3‰的滞纳金。8．本合同期限定为二年，自乙方入驻小区之日起两周年。如甲乙双方未提出合同续签要求，合同自动顺延。该合同附件五对物业服务内容和标准进行了明确约定，其中：（一）基本要求第12条记载：采取走访业主、座谈会、电话沟通、问卷调查等多种形式，每年与50％以上业主有效沟通，每年有效投诉处理率100％。每年应进行一次满意度测评，满意率达85％以上。2019年11月15日，**物业公司向嘉峪关市房产服务中心提出《关于退出东湖八号小区物业管理服务的申请》（**物业发（2019）35号），载明：我公司与嘉峪关市鑫达地产开发有限责任公司签订的物业服务合同服务期限只有两年，依据合同期限自动顺延的条款规定，我公司自2014年9月进驻以来，已经为东湖八号小区物业服务了5年。自第三年起，该小区便有业主提出我公司合同期限届满，并以此理由拒交物业费；另外部分业主以开发商遗留问题为由拒交物业费；且目前该小区拒交物业费情况愈演愈烈，2018年物业费收费率48％，2019年物业费收费率为37％（不含开发商空置房欠缴费用否则收费率更低）。部分所谓筹备成立业主委员会委员公开蛊惑其他业主拒交物业费。截至目前，这个只有196户业主的小区，欠费户次212户（次），欠费金额558606.18元。导致我公司该项目财务收支连续两年严重亏损。我公司自进驻以来不断提升项目服务品质，针对业主意见我们多次组织业主恳谈会，也通过社区这个平台进行沟通协调，经过对业主意见的整理，我们对物业服务方面存在的问题进行了方方面面的整改。物业服务方面的问题没有了，业主又以开发商遗留问题为由，仍然拒交物业费，比如车库启用问题、小区招牌问题、电动车充电问题等等。鉴于如此种种问题，我公司作为一家企业已经无法再为东湖8号小区提供物业服务工作。故申请自即日起60日后退出东湖8号小区的物业管理服务工作，并配合社区与相关单位具体办理交接事宜。**物业公司退出东湖八号项目备案资料表记载：物业服务企业（即**物业公司）以合同到期为由提出解除合同，退出时间为2020年4月30日。东湖八号业主委员会于2020年4月30日签署的意见为“服务欠缺，需提高服务质量”。所管辖社区即嘉峪关市人民政府雄关街道曙光社区服务中心于2015年5月12日上签署“同意”并签章。所管辖区即嘉峪关市人民政府雄关街道办事处于2020年5月18日签章。备案主管部门即嘉峪关市房产服务中心于2020年9月28日签章。另查明，嘉峪关市**物业管理有限公司于2016年3月25日登记变更名称为甘肃中核**物业管理有限公司。被告欠付原告2017年1月至12月期间的物业费1944.18元、垃圾处理费36元、公摊电费197.60元；2018年1月至12月期间的物业费1944.18元、垃圾处理费36元、公摊电费220.90元；2019年1月至12月期间的物业费1944.18元、垃圾处理费36元、公摊电费243.80元；2020年1月至4月期间的物业费648.06元、垃圾处理费12元、公摊电费80.80元。以上合计7343.70元。 一审法院认为，原告虽未与被告直接签订物业服务合同，但原告于2014年7月3日与案涉房屋建设单位嘉峪关市鑫达地产开发有限责任公司签订了《东湖八号小区前期物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，且原告事实上已依据《东湖八号小区前期物业服务合同》约定在被告所居住的东湖八号小区进行物业管理服务，对小区居民的居住和生活环境起到了积极作用，被告作为业主亦享受了物业公司提供的物业服务，应履行交纳物业管理费的义务。被告以原告未能履行物业服务合同约定的义务为由对原告的诉请提出抗辩。根据原告向嘉峪关市房产服务中心提出的《关于退出东湖八号小区物业管理服务的申请》（**物业发（2019）35号）记载的物业收费率、欠费户次及欠费金额，以及**物业公司退出东湖八号项目备案资料表记载的东湖八号业主委员会于2020年4月30日签署“服务欠缺，需提高服务质量”的这一意见，可以证实原告为东湖八号小区提供的物业服务质量存在问题，未达到《东湖八号小区前期物业服务合同》所约定的“每年与50％以上业主有效沟通，每年有效投诉处理率100％，每年应进行一次满意度测评，满意率达85％以上”的服务标准。嘉峪关市物业服务企业2020年第一季度考核通报仅针对嘉峪关市物业服务企业2020年第一季度所作的考核通报，不足以证明原告在东湖八号小区提供物业服务期间的整体物业服务质量。综合考虑以上因素，一审法院对原告要求被告支付物业费的诉请按照被告拖欠物业费总额的80％予以支持，金额为5184.48元（6480.60元×80％）；对原告主张的垃圾处理费120元及公摊电费743.10元予以支持；对原告主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、***支付甘肃中核**物业管理有限公司物业费服务费5184.48元、垃圾处理费120元及公摊电费743.10元，合计6047.58元，于判决生效后5日内履行完毕；二、驳回甘肃中核**物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由***负担。 本案二审期间，双方均未提交新证据。关于案涉小区地下停车库未能在上诉人提供物业服务期间正常投入使用的问题，经二审询问，上诉人称地下停车库产权属于开发商，车库投入使用后需要业主付费停车。物业服务刚开始时，地下车库尚未修好，后面车库修好后上诉人与开发商协商过车库投入使用的事宜，由于开发商与业主在停车位租金上存在分歧，一直未协商好，致使车库未投入使用。经查，上诉人与嘉峪关市鑫达地产开发有限公司（案涉小区开发商）签订的案涉小区前期物业服务合同第二条有关物业服务范围及内容中明确约定，上诉人负责运行及管理的物业公用设施设备中包含地下机动车库88个（列于合同附件四中），物业服务内容中也明确包括车辆停放管理。庭审中上诉人未能提交相关证据证实在其入驻小区时，小区地下车库尚未移交或未修建好，也无证据证实针对地下车库投入使用事宜其负责与小区开发商协调沟通过，或者向小区全体业主告知过车库不能正常启用的相关问题和原因。 除以上事实外，本院二审查明的其他事实与一审一致，依法予以确认。 本院认为，物业服务合同系物业服务公司与业主之间就物业管理事宜达成的有偿服务合同，按照其等价有偿的基本原则，物业服务公司理应遵循诚实信用原则，严格按照双方合同约定，向广大业主提供质价相符的物业服务。案涉住宅小区住户约180户，但小区规划建设的露天停车位仅有30个，停车资源明显紧张，远不能满足业主正常的停车需求。在此情形下，上诉人对于纳入物业服务管理范围内的小区地下停车库，未能积极协调使之正常投入使用，以此缓解小区业主停车难的实际矛盾，业主对此存有抱怨与不满。除此之外，案涉小区业主对上诉人提供的其他物业服务内容亦有不满情绪，继而导致上诉人提供物业服务期间，该小区物业费交费率明显偏低。事实上，案涉小区的住宅物业费已经高达每月每平方米1.5元，而根据上诉人与开发商签订的前期物业服务合同第二条约定，上诉人应当按照甘肃省普通住宅一级服务标准提供物业服务。该合同附件五“服务质量标准”亦对案涉物业服务内容及标准进行了详细约定，其中基本要求部分的第12条明确约定，上诉人每年应当进行一次业主满意度测评，确保业主对物业服务的满意率达85％以上。本案诉讼中，上诉人并未提供证据证实其在每年业主满意度测评中获得业主85％以上满意率。相反，在上诉人退出案涉小区物业服务的相关审批备案表中，业主委员会的意见是“服务欠缺，需提高服务质量”。由此可见，本案上诉人提供的物业服务并未达到双方合同约定的标准和要求。故此情形下，一审法院综合案件实际情况，按比例酌情扣减20％物业费，判令被上诉人按80％比例支付拖欠的物业费合理合法，并无不当，故对上诉人有关被上诉人支付其100％物业费的主张本院不予支持。因上诉人在履行案涉物业服务合同过程中本身存有瑕疵，提供的物业服务未能达到合同约定的标准和要求，故其诉请被上诉人支付违约***无据，本院对此亦不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人甘肃中核**物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　吴　杰 审判员　*** 审判员　*** 二〇二二年十二月十四日 书记员　***