甘肃中核某某物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘02民终556号 上诉人（原审原告）：甘肃中核**物业管理有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市四〇四生活区***A1-1号，统一社会信用代码91620200794893364W。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：**,女，该公司职工。 被上诉人（原审被告）：***，女，1966年11月15日出生，住嘉峪关市。 上诉人甘肃中核**物业管理有限公司（以下简称**物业公司）因与被上诉人***物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2022）甘0271民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人***、**、被上诉人***参加了诉讼。本案现已审理终结。 **物业公司上诉请求：撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2022）甘0271民初1438号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对事实认定及责任划分不当。1．上诉人按照合同约定为小区提供了物业服务，被上诉人***未按照合同约定履行足额缴付物业费的义务。被上诉人无证据证实其家中墙皮发生开裂，且业主自用部分的维护不属于物业维修养护范围，不应作为物业服务质量标准的评判依据。业主也不能以此为理由拒缴物业服务费；2．被上诉人无证据可证实小区停车混乱。案涉小区面积较小，车辆较多，小区虽然设置了地下车库，但在上诉人为该小区提供物业服务前车库的产权为开发商所有，车库并未交付使用。根据小区实际情况，上诉人已经尽到引导车辆有序通行、停放的职责。上诉人按照房产服务中心及消防部门的要求规划了小区消防通道标识，并不存在消防通道划线不规范问题；3．案涉小区占地面积较小，住户仅有181户，上诉人的工作人员在巡查及值班时针对业主提出的各项报修求助及问题都及时进行了解决和回复，且采取了上门回访，工作中上诉人与业主沟通率达到50％以上，物业管理范围内事件处理率100％，无证据证实上诉人满意度测评不合格或相关服务不到位；4．被上诉人违约在先，拖欠物业服务费情况属实，应当承担足额缴纳物业服务费的义务。被上诉人欠费年限较长，对上诉人的运行造成了严重影响，根据合同约定应当承担一定违约金。一审法院判决酌情核减20％的物业服务费用没有事实和法律依据，严重损害了上诉人及其他业主的合法权益，也违反了《物业管理条例》有关业主应按时缴纳物业服务费用的规定。 ***辩称，被上诉人家中墙皮开裂系客观事实，上诉人一审陈述其带开发商到被上诉人家中查看过，并与开发商进行过沟通与事实不符。虽然业主自用部分的维护不属于物业维修养护范围，不应作为物业服务质量标准的评判依据，但是房屋在质保期间出现问题，业主有权利要求物业公司和开发商沟通协商处理房屋质量问题，物业公司负有协调沟通的义务。案涉小区面积小，上诉人未能和开发商协调开放地下停车库，但小区新物业公司入驻3个月就启用了地下车库。上诉人称其已经尽到了引导车辆有序通行、停放的职责，但庭审中未提交证据证实其连续半年引导疏通车辆有序通行、停放的证据。案涉小区没有车棚和充电设施，电动车和自行车等小物件在楼梯间和大厅停放。上诉人是按照消防部门要求在小区规划了消防通道标识线，被上诉人看到过但没有拍下来，上诉人应出示其规划的规范的消防通道标识线的图片，以此证实其规划的消防通道标识线规范且发挥了作用。案涉小区无车棚、无快递柜、无小区标识，规划的消防通道标识线不起作用，小区大门仅是摆设，电梯故障频发，上诉人称服务质量测评满意度100％毫无依据。上诉人违约在先，没有尽到责任义务，故被上诉人无义务足额缴纳物业费。 **物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付物业服务费7330.6元及违约金（2017年1月1日起至2020年4月30日止欠付的物业费6480.6元、垃圾处理费120元、公摊电费730元，并且违约**2017年欠付的物业费2164.68元自2018年1月1日起至实际履行之日止；2018年欠付的物业费2201.08元自2019年1月1日起至实际履行之日止；2019年欠付的物业费2223.98元自2020年1月1日起至实际履行之日止；2020年欠付的物业费740.86元自2021年1月1日起至实际履行之日止，欠付的物业费按每日千分之三的标准计算违约金）；2．被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年7月3日，嘉峪关市**物业管理有限公司（乙方）与嘉峪关市鑫达地产开发有限责任公司（甲方）签订《东湖八号小区前期物业服务合同》一份，约定1．由乙方对甲方开发建设的东湖八号小区提供物业管理服务，合同期限二年，自乙方入驻小区之日起计算，合同期限内如果业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止；2．乙方服务的范围是小区物业的公共部分，包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的手机、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务等；3．物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按年交纳，标准为住宅按1.5元／月／平方米收取，小区公共照明、***化、智能车档及电子监控等设施用电费用按照甘价服务（2007）137号文件由业主分摊，业主未能按时足额交纳物业服务相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人按期补交，并自逾期之日起向乙方按时支付所欠物业服务费千分之三滞纳金。该份合同附件五对物业服务内容和标准进行了明确约定，其中基本要求第12条：物业公司采取走访业主、座谈会、电话沟通、问卷调查等多种形式，每年与50％以上业主有效沟通，每年有效投诉处理率100％，每年应进行一次满意度测评，满意率达85％以上；房屋管理第9条：小区业主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋及**（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志；公共秩序维护第3条：引导车辆有序通行、停放，保证消防通道畅通。被告***位于东湖八号小区3号楼1**803号住宅属于原告的物业服务区内，该房屋建筑面积为108.01平方米。因其房屋墙面开裂、被困电梯未得到及时救助、物业公司未尽到管理职责、物业服务不到位等原因，拖欠自2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业费6480.6元、公摊电费730元、垃圾处理费120元，共计7330.6元。**物业公司以张贴缴费通知单及发律师函的形式向被告进行催缴。另，**物业公司原名嘉峪关市**物业管理有限公司，于2016年3月25日完成变更登记。因前期物业服务合同到期、东湖八号小区业主大会及其业主委员会成立及部分业主长期不缴纳物业服务费用，**物业公司于2020年4月20日退出东湖八号小区的物业管理服务，并通知欠缴物业费业主于5月30日前交清全部欠费。 一审法院认为，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》依法成立并生效，对业主具有法律约束力。原、被告之间形成了物业服务合同关系，双方均应当按照约定履行合同项下的权利义务。原告为被告提供物业服务，被告应按约定向原告交纳物业服务费，但结合被告抗辩及原告自述40％以上的业主不交纳物业费的情况，**物业公司在物业服务过程中确实存在被告房屋墙面开裂未及时协调进行有效处理和私家车辆停放混乱、消防通道划线不规范等问题，致使被告对**物业公司的服务工作不满意，也未达到物业服务内容和标准“每年与50％以上业主有效沟通，每年有效投诉处理率100％，每年应进行一次满意度测评，满意率达85％以上”的约定。**物业公司在物业管理服务中存在不足，未达到约定的物业服务标准。鉴于原告在提供物业服务时存在物业服务不到位的实际情况，故酌情扣减其20％的物业服务费作为原告对于被告因其物业服务工作不到位的补偿较为适当。按比例扣减后，被告应支付原告物业服务费5184.48元（6480.6元＊80％）以及垃圾处理费120元、公摊电费730元。原告主张的违约金因其物业服务存在瑕疵，对其损失应自行承担，原告的该项诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、***于判决生效后10日内支付甘肃中核**物业管理有限公司物业服务费5184.48元、垃圾处理费120元、公摊电费730元，合计6034.48元；二、驳回甘肃中核**物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由***负担20元，甘肃中核**物业管理有限公司负担5元。 本案二审期间，双方均未提交新证据。关于案涉小区地下停车库未能在上诉人提供物业服务期间正常投入使用的问题，经二审询问，上诉人称地下停车库产权属于开发商，车库投入使用后需要业主付费停车。物业服务刚开始时，地下车库尚未修好，后面车库修好后上诉人与开发商协商过车库投入使用的事宜，由于开发商与业主在停车位租金上存在分歧，一直未协商好，致使车库未投入使用。经查，上诉人与嘉峪关市鑫达地产开发有限公司（案涉小区开发商）签订的案涉小区前期物业服务合同第二条有关物业服务范围及内容中明确约定，上诉人负责运行及管理的物业公用设施设备中包含地下机动车库88个（列于合同附件四中），物业服务内容中也明确包括车辆停放管理。庭审中上诉人未能提交相关证据证实在其入驻小区时，小区地下车库尚未移交或未修建好，也无证据证实针对地下车库投入使用事宜其负责与小区开发商协调沟通过，或者向小区全体业主告知过车库不能正常启用的相关问题和原因。 除以上事实外，本院二审查明的其他事实与一审一致，依法予以确认。 本院认为，物业服务合同系物业服务公司与业主之间就物业管理事宜达成的有偿服务合同，按照其等价有偿的基本原则，物业服务公司理应遵循诚实信用原则，严格按照双方合同约定，向广大业主提供质价相符的物业服务。案涉住宅小区住户约180户，但小区规划建设的露天停车位仅有30个，停车资源明显紧张，远不能满足业主正常的停车需求。在此情形下，上诉人对于纳入物业服务管理范围内的小区地下停车库，未能积极协调使之正常投入使用，以此缓解小区业主停车难的实际矛盾，业主对此存有抱怨与不满。除此之外，案涉小区业主对上诉人提供的其他物业服务内容亦有不满情绪，继而导致上诉人提供物业服务期间，该小区物业费交费率明显偏低。事实上，案涉小区的住宅物业费已经高达每月每平方米1.5元，而根据上诉人与开发商签订的前期物业服务合同第二条约定，上诉人应当按照甘肃省普通住宅一级服务标准提供物业服务。该合同附件五“服务质量标准”亦对案涉物业服务内容及标准进行了详细约定，其中基本要求部分的第12条明确约定，上诉人每年应当进行一次业主满意度测评，确保业主对物业服务的满意率达85％以上。本案诉讼中，上诉人并未提供证据证实其在每年业主满意度测评中获得业主85％以上满意率。相反，在上诉人退出案涉小区物业服务的相关审批备案表中，业主委员会的意见是“服务欠缺，需提高服务质量”。由此可见，本案上诉人提供的物业服务并未达到双方合同约定的标准和要求。故此情形下，一审法院综合案件实际情况，按比例酌情扣减20％物业费，判令被上诉人按80％比例支付拖欠的物业费合理合法，并无不当，故对上诉人有关被上诉人支付其100％物业费的主张本院不予支持。因上诉人在履行案涉物业服务合同过程中本身存有瑕疵，提供的物业服务未能达到合同约定的标准和要求，故其诉请被上诉人支付违约***无据，本院对此亦不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由甘肃中核**物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　吴　杰 审判员　*** 审判员　*** 二〇二二年十二月十四日 书记员　***