甘肃中核某某物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省嘉峪关市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0271民初1436号 原告：甘肃中核**物业管理有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市四〇四生活区***A1-1号，统一社会信用代码91620200794893364W。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1969年1月7日出生。 委托诉讼代理人：**，女，1989年4月19日出生。 被告：***，男，1976年9月30日出生，住嘉峪关市，公民身份号码×××。 原告甘肃中核**物业管理有限公司（以下简称**物业公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、**，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业服务费9112.60元（其中物业费8262.60元、垃圾处理费120元、公摊电费730元），并承担违约金（自2018年1月1日起以2017年欠付的物业费2699.28元为基数按照每日千分之三计算至实际履行之日止；自2019年1月1日起以2018年欠付的物业费2735.68元为基数按照每日千分之三计算至实际履行之日止；自2020年1月1日起以2019年欠付的物业费2758.58元为基数按照每日千分之三计算至实际履行之日止；自2021年1月1日起以2020年欠付的物业费919.06元为基数按照每日千分之三计算至实际履行之日止）；2．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月3日，原告与嘉峪关市鑫达房地产开发有限责任公司签订了《东湖八号小区前期物业服务合同》，约定由原告为东湖八号小区提供物业服务，欠付物业费则以每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定为东湖八号小区提供了物业服务，但被告未按照合同约定足额履行交纳物业服务费的义务。被告房屋面积为137.71㎡，截至目前尚欠原告物业服务费9112.60元及违约金。原告以发放催缴通知单等形式多次催缴，被告均拒绝交纳。 ***辩称：1．原告不能按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先。具体表现如下：（1）全季酒店大功率空调噪音长期扰民，侵害了***的合法权益。原告作为物业管理公司在未征求小区业主同意的情况下，擅自允许全季酒店在四楼公共区域安装大型设备，设备运行时产生的噪音形成共振，严重影响***和家人的正常生活。***多次要求原告采取妥善措施解决上述问题，但原告一直推诿，拒不履行应负义务。（2）原告不履行安全保卫义务。自***于2017年入住东湖八号小区以来，原告对小区监控安防、门禁等系统疏于管理，维护不到位，设备长期处于失灵状态，不能有效阻止陌生人员进入小区。视频监控摄像头安装数量少，监控盲区多，致使小区多次发生失窃案件后无法调取有效视频监控录像，不能锁定嫌疑人有效破案。2018年7月15日，***购买不到半月的美利达牌山地自行车在单元楼道内被盗，因位于监控盲区，未拍摄到有用线索，导致自行车无法找回，造成直接损失2500余元。（3）小区配套设施不完善，自行车棚、电动车充电问题得不到解决。原告不履行维护、配套共用设施的义务。（4）原告未尽到有效维护公共设施的义务，小区东门口长期存在夜间汽车鸣笛问题。***家住小区东门口，原告对小区门禁系统维护不到位，门禁系统长期故障运行，无法自动识别夜间驶离车辆车牌，不能自动起杆，因此造成驶离车辆夜间鸣笛提醒值班保安手动遥控开门，影响了***及家人的休息。（5）原告未采取措施防止高空抛物问题。***家住四楼，屋外露台多次出现楼上往楼下扔建筑垃圾、生活垃圾的情况，***多次找原告解决，均未果。（6）疫情期间，原告未主动担当社会责任，没有派人在门口值守，均是业主轮流值班。（7）物业管理档案混乱。***收到的民事起诉状中记载的联系电话均非***或家人的电话，***的电话号码已使用近20年从未更换，由此可以证明原告的管理水平堪忧，没有按照物业服务合同的约定做好业主档案管理工作。2．***主张先履行抗辩权，原告纠正错误履约行为前，***有权拒绝支付物业服务费用。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《东湖八号小区前期物业服务合同》、**物业公司退出东湖八号项目备案资料表、《关于退出东湖八号小区物业服务的公告》、东湖八号小区公摊电费明细、自制业主物业服务费欠缴明细单、嘉峪关市物业服务企业2020年第一季度考核通报、甘肃省地方税务局通用网络发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．原告提交物业服务照片，欲证明其于2018年1月1日至2020年4月30日退出东湖八号小区项目前，根据物业服务合同的约定向被告提供了物业服务。被告不认可，认为原告在2019年年底至2020年4月期间并未尽到疫情防控的相关责任，该组证据不能证明待证事实，疫情期间小区门口均是业主排班24小时值守，原告工作人员未值班，东湖八号小区业主群的负责人多次联系原告，均未得到答复。 2．原告提交律师函、起诉通知书及催费通知单照片，欲证明被告拒绝交纳物业服务费期间，原告以催费单及张贴律师函的方式向被告催缴物业服务费。被告不认可，认为仅见到过2018年5月17日的催缴通知单，未见到过其他材料。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月3日，甲方嘉峪关市鑫达地产开发有限责任公司与乙方嘉峪关市**物业管理有限公司签订《东湖八号小区前期物业服务合同》，主要约定内容如下：1．物业基本情况：东湖八号小区，商住，位于嘉峪关市××路交口，建筑面积住宅24406㎡，商业用房8681.68㎡，办公用房73.7㎡，其他用房6308㎡，物业管理区域四至：东至新华路，南至**路，西至检察院，北至广汇小区。2．服务内容与质量标准：按照物业费支出项目，乙方服务的范围是小区物业的公共部分（即共用部位和共用设施设备），服务内容如下：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。3．乙方提供的前期物业管理服务质量应达到甘肃省普通住宅一级服务标准（具体标准见附件五）。4．单个业主对其物业专有部分的维修养护可委托乙方进行，但其服务为有偿服务，业主应交纳服务费用，服务内容和服务费用由双方另行商定。5．本小区物业服务费用实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，费用标准暂定为高层住宅1.5元／月／平方米，如遇甘肃省普遍上调物业服务费价格，则按新标准执行。物业服务费不包含下列支出：小区公共照明、***化、智能车挡及电子监控等设施用电费用，上述费用按照甘价服务（2007）137号文件由业主分摊；生活垃圾处理费、装修垃圾清运费。6．本合同约定的物业服务费用按年交纳，首期物业服务费用应在办理入住手续之时交纳，后期各阶段的物业服务费用由业主或物业使用人在乙方通知的时间交纳。7．甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务相关费用的，乙方要求业主或物业使用人按期补交，并自逾期之日起向乙方按日支付所欠物业服务费3‰的滞纳金。8．本合同期限定为二年，自乙方入驻小区之日起两周年。如甲乙双方未提出合同续签要求，合同自动顺延。该合同附件五对物业服务内容和标准进行了明确约定，其中：（一）基本要求第12条记载：采取走访业主、座谈会、电话沟通、问卷调查等多种形式，每年与50％以上业主有效沟通，每年有效投诉处理率100％。每年应进行一次满意度测评，满意率达85％以上。 2019年11月15日，**物业公司向嘉峪关市房产服务中心提出《关于退出东湖八号小区物业管理服务的申请》（**物业发（2019）35号），载明：我公司与嘉峪关市鑫达地产开发有限责任公司签订的物业服务合同服务期限只有两年，依据合同期限自动顺延的条款规定，我公司自2014年9月进驻以来，已经为东湖八号小区物业服务了5年。自第三年起，该小区便有业主提出我公司合同期限届满，并以此理由拒交物业费；另外部分业主以开发商遗留问题为由拒交物业费；且目前该小区拒交物业费情况愈演愈烈，2018年物业费收费率48％，2019年物业费收费率为37％（不含开发商空置房欠缴费用否则收费率更低）。部分所谓筹备成立业主委员会委员公开蛊惑其他业主拒交物业费。截至目前，这个只有196户业主的小区，欠费户次212户（次），欠费金额558606.18元。导致我公司该项目财务收支连续两年严重亏损。我公司自进驻以来不断提升项目服务品质，针对业主意见我们多次组织业主恳谈会，也通过社区这个平台进行沟通协调，经过对业主意见的整理，我们对物业服务方面存在的问题进行了方方面面的整改。物业服务方面的问题没有了，业主又以开发商遗留问题为由，仍然拒交物业费，比如车库启用问题、小区招牌问题、电动车充电问题等等。鉴于如此种种问题，我公司作为一家企业已经无法再为东湖8号小区提供物业服务工作。故申请自即日起60日后退出东湖8号小区的物业管理服务工作，并配合社区与相关单位具体办理交接事宜。**物业公司退出东湖八号项目备案资料表记载：物业服务企业（即**物业公司）以合同到期为由提出解除合同，退出时间为2020年4月30日。东湖八号业主委员会于2020年4月30日签署的意见为“服务欠缺，需提高服务质量”。所管辖社区即嘉峪关市人民政府雄关街道曙光社区服务中心于2015年5月12日上签署“同意”并签章。所管辖区即嘉峪关市人民政府雄关街道办事处于2020年5月18日签章。备案主管部门即嘉峪关市房产服务中心于2020年9月28日签章。 另查明，嘉峪关市**物业管理有限公司于2016年3月25日登记变更名称为甘肃中核**物业管理有限公司。被告欠付原告2017年1月至12月期间的物业费2478.78元、垃圾处理费36元、公摊电费184.50元；2018年1月至12月期间的物业费2478.78元、垃圾处理费36元、公摊电费220.90元；2019年1月至12月期间的物业费2478.78元、垃圾处理费36元、公摊电费243.80元；2020年1月至4月期间的物业费826.26元、垃圾处理费12元、公摊电费80.80元。以上合计9112.60元。 本院认为，原告虽未与被告直接签订物业服务合同，但原告于2014年7月3日与案涉房屋建设单位嘉峪关市鑫达地产开发有限责任公司签订了《东湖八号小区前期物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，且原告事实上已依据《东湖八号小区前期物业服务合同》约定在被告所居住的东湖八号小区进行物业管理服务，对小区居民的居住和生活环境起到了积极作用，被告作为业主亦享受了物业公司提供的物业服务，应履行交纳物业管理费的义务。被告以物业服务质量未达到物业服务合同约定的服务标准等为由对原告的诉请提出抗辩。根据原告向嘉峪关市房产服务中心提出的《关于退出东湖八号小区物业管理服务的申请》（**物业发（2019）35号）记载的物业收费率、欠费户次及欠费金额，以及**物业公司退出东湖八号项目备案资料表记载的东湖八号业主委员会于2020年4月30日签署“服务欠缺，需提高服务质量”的这一意见，可以证实原告为东湖八号小区提供的物业服务质量存在问题，未达到《东湖八号小区前期物业服务合同》所约定的“每年与50％以上业主有效沟通，每年有效投诉处理率100％，每年应进行一次满意度测评，满意率达85％以上”的服务标准。嘉峪关市物业服务企业2020年第一季度考核通报仅针对嘉峪关市物业服务企业2020年第一季度所作的考核通报，不足以证明原告在东湖八号小区提供物业服务期间的整体物业服务质量。综合考虑以上因素，本院对原告要求被告支付物业费的诉请按照被告拖欠物业费总额的80％予以支持，金额为6610.08元（8262.60元×80％）；对原告主张的垃圾处理费120元及公摊电费730元予以支持；对原告主张的违约金不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、***支付甘肃中核**物业管理有限公司物业费服务费6610.08元、垃圾处理费120元及公摊电费730元，合计7460.08元，于本判决生效后5日内履行完毕； 二、驳回甘肃中核**物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。 审 判 员　　曹　静 二〇二二年六月二十三日 法官助理　　刘　欢 书 记 员　　***