甘肃中核某某物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘02民终525号 上诉人（原审原告）：甘肃中核**物业管理有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市四〇四生活区***A1-1号，统一社会信用代码91620200794893364W。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1969年1月7日出生，住嘉峪关市，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，女，1989年4月19日出生，住嘉峪关市，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：***，女，1972年1月14日出生，住嘉峪关市。 上诉人甘肃中核**物业管理有限公司（以下简称**物业公司）因与被上诉人***物业服务合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2022）甘0271民初1460号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人***、**、被上诉人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人**物业公司的上诉请求：1．依法撤销嘉峪关市城区人民法院（2022）甘0271民初1460号民事判决，改判被上诉人全额支付物业费及违约金；2．一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对事实认定及责任划分不当。1．本公司按照合同规定为小区提供物业服务，被上诉人未按照合同约定履行足额缴付物业服务费的合同义务。被上诉人无证据证明家中受噪音影响，且被上诉人所述家中噪音为全季酒店空调外机导致，非物业公司造成。被上诉人可以起诉侵权方，但不能依此为由拒交物业服务费。2．被上诉人提出的小区停车混乱无证据证明。东湖八号小区车辆多面积较小且设置了地下车库，至本公司提供物业服务终止前，车库产权为开发商所有并未交付本公司实施物业管理。根据小区实际情况，本公司已经尽到车辆有序通行、停放的职责，也按照房产服务中心及消防部门的要求规划消防通道标识，不存在消防通道划线不规范问题。3．被上诉人违约在先，欠物业服务费情况属实，应当足额履行交付义务，也应按照合同约定承担一定违约金，一审法院判决酌情核减20％的物业服务费用，没有事实和法律依据。 被上诉人***辩称，对上诉人的上诉请求、事实及理由均不认可。上诉人让全季酒店把空调外机放置我家窗户外面，噪音很大致使我家无法开窗，多次找上诉人反映此事，直至上诉人退出小区也未解决。新的物业公司通过加隔音垫、隔音板解决了该噪音问题。上诉人服务期间，车辆胡乱停放，没有电动车车棚和充电桩，而新的物业公司通过盖车棚解决了该问题。一审判决正确，上诉人服务期间也未提供快递取件服务。 **物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付物业服务费7343.70元及违约金（2017年1月1日起至2020年4月30日止欠付的物业费6480.6元、垃圾处理费120元、公摊电费743.10元，并且违约**2017年欠付的物业费2177.78元自2018年1月1日起至实际履行之日止；2018年欠付的物业费2201.08元自2019年1月1日起至实际履行之日止；2019年欠付的物业费2223.98元自2020年1月1日起至实际履行之日止；2020年欠付的物业费740.86元自2021年1月1日起至实际履行之日止，欠付的物业费按每日千分之三的标准计算违约金）；2．被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年7月3日，嘉峪关市**物业管理有限公司（乙方）与嘉峪关市鑫达地产开发有限责任公司（甲方）签订《东湖八号小区前期物业服务合同》一份，约定1．由乙方对甲方开发建设的东湖八号小区提供物业管理服务，合同期限二年，自乙方入驻小区之日起计算，合同期限内如果业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止；2．乙方服务的范围是小区物业的公共部分，包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务等；3．物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按年交纳，标准为住宅按1.5元／月／平方米收取，小区公共照明、***化、智能车档及电子监控等设施用电费用按照甘价服务（2007）137号文件由业主分摊，业主未能按时足额交纳物业服务相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人按期补交，并自逾期之日起向乙方按时支付所欠物业服务费千分之三滞纳金。该份合同附件五对物业服务内容和标准进行了明确约定，其中基本要求第12条：物业公司采取走访业主、座谈会、电话沟通、问卷调查等多种形式，每年与50％以上业主有效沟通，每年有效投诉处理率100％，每年应进行一次满意度测评，满意率达85％以上；房屋管理第9条：小区业主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋及**（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志；公共秩序维护第3条：引导车辆有序通行、停放，保证消防通道畅通。被告***位于东湖八号小区X号楼X**XXX号住宅属于原告的物业服务区内，该房屋建筑面积为108.01平方米。被告因其房屋噪音、物业公司未尽到管理职责、物业服务不到位等原因，拖欠自2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业费6480.6元、垃圾处理费120元、公摊电费743.1元，共计7343.7元。**物业公司以张贴缴费通知单及发律师函的的形式向被告进行催缴。 另，**物业公司原名嘉峪关市**物业管理有限公司，于2016年3月25日完成变更登记。因前期物业服务合同到期、东湖八号小区业主大会及其业主委员会成立及部分业主长期不缴纳物业服务费用，**物业公司于2020年4月20日退出东湖八号小区的物业管理服务，并通知欠缴物业费业主于5月30日前交清全部欠费。 一审法院认为，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》依法成立并生效，对业主具有法律约束力。原、被告之间形成了物业服务合同关系，双方均应当按照约定履行合同项下的权利义务。原告按约为被告提供物业服务，被告应按约定向原告交纳物业服务费。但从被告抗辩及原告自述40％以上的业主不交纳物业费的情况看，**物业公司在物业服务过程中确实存在房屋噪音未及时处理、私家车辆停放混乱、消防通道划线不规范等问题，致使被告对**物业公司的服务工作不满意，这也说明**物业公司在物业管理服务中存在瑕疵，这与向被告收取的物业费所对应的物业服务标准存在一定的差距。鉴于原告在提供物业服务时存在物业服务不到位的实际情况，本院酌情扣减其20％的物业服务费作为原告对于被告因其物业服务工作不到位的补偿较为适宜。按比例扣减后，被告应支付原告物业服务费5874.96元（7343.7元＊80％）。原告主张的违约金因其物业服务存在瑕疵，对其损失应自行承担，原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、***于本判决生效后10日内支付甘肃中核**物业管理有限公司物业服务费5874.96元；二、驳回甘肃中核**物业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《东湖八号小区前期物业服务合同》系合法有效合同，对**物业公司及业主均具有法律拘束力，双方之间的权利义务相互关联，业主基于获取物业公司提供约定的服务而依约交纳物业费等费用。被上诉人***家所在楼宇系商住两用楼宇，其家下面是全季酒店，全季酒店安装的中央空调组在***家外窗附近，全季酒店所在的房屋与***房屋在同一楼宇非独立存在，**物业公司对***家遭受全季酒店空调噪音影响及向其反映要求解决噪音问题的事实不持异议，但认为是全季酒店造成与其无关，对***反映的噪音问题，未采取措施予以解决，其在物业服务方面明显存在瑕疵。且***表示新的物业公司已经就该问题通过采取加隔音垫、隔音板的措施进行了解决。被上诉人对自身的抗辩虽未提交证据，但上诉人自身提交的证据**物业公司退出东湖八号项目备案资料中“业主委员会意见：服务欠缺”及庭审**等亦佐证了其在提供物业服务期间存在瑕疵。被上诉人***作为一审被告对欠付物业费6480.6元、垃圾处理费120元、公摊电费743.1元的事实不持异议。一审法院综合各方因素酌情对物业费6480.6元扣减20％并对**物业公司主张的违约金未予支持，并无不当。但需要指出的是，**物业公司作为一审原告提出的诉讼请求即主张的物业服务费7343.7元明确由物业费、垃圾处理费、公摊电费三部分组成。《东湖八号小区前期物业服务合同》明确约定物业服务费1.5元／月／平方米不包含小区公共照明等设施用电费用及垃圾处理费等。按照《东湖八号小区前期物业服务合同》的上述约定，业主需对物业服务费（即物业费）、公摊电费、垃圾处理费分别交纳。垃圾处理费不等同于物业费所包含的清洁费用，业主按照服务合同约定应予交纳。另，《物业服务收费管理办法》的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。《东湖八号小区前期物业服务合同》明确公摊电费按照甘价服务（2007）137号文件由业主分摊。按照上述管理办法的规定及服务合同的约定，物业公司对公摊水电进行代收，最终应由业主负担。则一审法院将垃圾处理费120元、公摊电费743.1元进行扣减20％，确有不当，予以纠正。 综上，**物业公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销嘉峪关市城区人民法院（2022）甘0271民初1460号民事判决； 二、被上诉人***向上诉人甘肃中核**物业管理有限公司支付物业费5184.48元（6480.6元＊80％）、垃圾处理费120元、公摊电费743.1元，合计6047.58元，于本判决生效后10日内付清； 三、驳回甘肃中核**物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由***负担20元，甘肃中核**物业管理有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由***负担10元，甘肃中核**物业管理有限公司负担40元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　张　旭 二〇二二年十二月十九日 书记员　　***