北京神州数码一诺技术服务有限公司与广州市蓥炽置业顾问有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市天河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0106民初35号 原告：北京神州数码一诺技术服务有限公司，住所地北京市延庆区中关村延庆园风谷四路**院**楼2096，统一社会信用代码91110229MA01H6AY92。 法定代表人：都旺，总经理。 委托代理人：***、***，分别系广东厚载律师事务所律师、实习律师。 被告：广州市蓥炽置业顾问有限公司，，住所地广东省广州市天河区天河路**之**（**）及****全层统一社会信用代码91440106054518171C。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 委托代理人：**、***，均系广东正平天成律师事务所律师。 第三人：广州丰伟装饰工程有限公司，住所地广，住所地广东省广州市天河区天河东路**2807信用代码9144010167183329XB。 法定代表人：**，总经理。 委托代理人：***、***，分别系北京市炜衡（广州）律师事务所律师、实习律师。 原告北京神州数码一诺技术服务有限公司（以下简称一诺公司）诉被告广州市蓥炽置业顾问有限公司（以下简称蓥炽公司）、第三人广州丰伟装饰工程有限公司（以下简称丰伟公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法进行审理，本案现已审理终结。 原告一诺公司诉请：1、被告向原告返还租赁保证金、物业管理费保证金、水电保证金共计387600元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，自起诉时起计至全部款项返还时止）。2、被告向原告返还2019年11月16日至2019年12月15日租金107343元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，自起诉时起计至全部款项返还时止）。3、被告向原告支付违约金322029元。4、原告向保险公司支付的保费2000元由被告承担。5、本案诉讼费及诉讼保全费由被告承担。 被告蓥炽公司答辩称：1.对原告诉请返还租赁保证金、物业管理费保证金、水电保证金共计387600元及租金107343元无异议。2.对原告诉请的利息、违约金和保费均不予认可。首先，原告的上述利息及保费主张没有合同依据；其次，虽然原被告之间的《F-park味来都荟物业租赁合同》（以下简称案涉合同）因被告原因无法继续履行，但并不符合合同中关于违约金条款的适用前提，即被告提前解除合同，且被告与作为业主方的第三人解除租赁关系时，原告仍在免租期内，当期租金应为零；再次，原告诉请利息及违约金存在重合，属于重复主张；此外，案涉合同约定的违约金也过高，远远超过原告的实际损失，请求予以调整。3.被告与作为业主方第三人之间的租赁合同的解除导致原被告之间的案涉租赁合同无法履行，主要是因为被告前期对市场预测过于乐观，接受第三人的高租金要求，为吸引租户转租又给予原告等租户较大的租金优惠，导致在经营过程中入不敷出，无法及时向第三人交纳租金，导致第三人与被告解除合同。 第三人丰伟公司述称：对原告所起诉的事实及理由均无异议。 本案相关情况 一、案涉合同签约方：甲方蓥炽公司（出租人）；乙方一诺公司（承租人）。 二、租赁场地的情况，包括：1.位置：广州市天河区天河路240号之一丰兴广场C区三层C301（以下简称案涉场地）。2.面积：约定的建筑面积576平方米，实用面积288平方米。 三、案涉合同签订时间：2019年9月1日。 四、案涉合同约定租赁期限：2019年10月1日至2023年9月30日。 五、案涉合同约定的相关租金条款：1、租金标准为186.36元/月/平方米，合计107343元/月。2、免租期为2019年10月1日至2019年11月15日止。3、承租方须于合同签订后3日内向出租方缴纳首月（即107343元）租金。4、租金在第三年开始每年递增8%。 六、案涉合同约定的租赁保证金金额：295440元。 七、案涉合同约定的水电保证金金额：46080元。 八、案涉合同约定的物业管理费保证金金额：46080元。 九、案涉合同约定的违约责任：（案涉合同第十二条第（一）项）1、未按本合同约定提供物业而影响承租方的正常合法经营，应立即按合同约定提供物业，每影响一日应按日租金的2倍向承租方支付违约金，影响超过10日的，承租方有权解除合同，出租方应按当年2个月租金和2个月物业管理费总和的金额作为违约金，同时，双倍退还承租方交付的承租保证金。2、因出租方单方过错导致第三人对物业主张权利，影响承租方的正常合法使用，应立即排除第三人的干扰和自行对第三人承担责任，并承担给承租方造成的实际责任。（案涉合同第十二条第（二）项）6、…因出租方原因提前解除合同，出租方应退还承租方已缴纳的剩余租金及其他相关款项，同时支付承租方当期3个月的租金作为违约金。违约金不足以弥补承租方实际损失的，出租方还应补足。 十、需要说明的其他事项：1.为证明原告依约向被告蓥炽公司支付了租赁保证金、物业管理费保证金、水电保证金共计387600元及首月租金107343元，原告提供了证据招商银行付款回单、《收款委托函》，被告蓥炽公司、第三人丰伟公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。2.为证明案涉物业权属人为广州丰伟房地产开发有限公司，该司全权委托广州丰伟装饰工程有限公司进行出租及管理，原告提供了证据《广州市房地产权属证明书》、《租赁权证书》，被告蓥炽公司、第三人丰伟公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。3.为证明案涉物业系由第三人出租给被告的，因被告拖欠租金违约，第三人已与被告于2019年9月24日协商一致解除双方之间的租赁合同，第三人于2019年10月10日叫停原告的装修工作，并告知原告如未能与其重新签订租赁合同，则要求立即腾退、搬离案涉场地，原告提供了证据《房屋租赁登记备案证明》、《广州丰兴广场商场合作经营合同》、“同意自行经营及分租、转租的证明”、“对有关事项的统一书面回复”、《告示》，被告蓥炽公司、第三人丰伟公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。4.为证明其租金差额损失，原告提供了其与第三人2019年12月9日签订的《丰兴广场裙楼商铺租赁合同》，并称为避免损失扩大原告只得与第三人签订租赁合同，继续租赁案涉场地，但与案涉合同约定的租金相比，现每月租金上涨了44%。被告称其不是该合同当事人无法确认真实性，并且之前是给予了原告租金优惠才导致案涉合同约定的租金明显低于市场价格。5.为证明原告因本案申请财产保全向保险公司支付保费2000元，原告提供了证据保费发票，被告蓥炽公司、第三人丰伟公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 十一、在庭审中：1.原告一诺公司与被告蓥炽公司均确认原告于2019年9月26日进场及装修；原告收到第三人发出的告示函件后有联系过被告，但双方未能达成一致意见。2.原告一诺公司与第三人丰伟公司均确认：原告于2019年10月10日收到第三人发送的告示函件；原告与第三人丰伟公司于2019年12月9日直接签订了租赁合同，由原告继续承租案涉场地。3.被告蓥炽公司及第三人丰伟公司均确认因为被告拖欠第三人租金、水电费等，经第三人多次催告仍没交付，后经双方协商，于2019年9月24日签订协议一致同意解除之间的租赁合同。 判决结果 本院认为：案涉合同是原告一诺公司与被告蓥炽公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。 根据在案证据及原、被告及第三人在庭审中的陈述，因被告拖欠案涉场地业主方即第三人的租金，导致第三人与被告解除之间的租赁合同，被告丧失转租权，第三人亦叫停原告装修并告知原告重新与其签订租赁合同，否则立即腾退、搬离案涉场地，后原告直接与第三人签订合同承租案涉场地。由此，案涉合同无法继续履行而被实际解除。原告已举证证明其已按合同约定支付了租赁保证金、物业管理费保证金、水电保证金共计387600元及首月租金107343元，现其要求被告蓥炽公司返还上述款项合法有据，且被告蓥炽公司亦无异议，本院予以支持。 关于原告主张被告支付利息的诉请。虽然案涉合同未明确约定关于利息方面的违约责任条款，但被告在案涉合同实际解除至今仍未将租赁保证金、物业管理费保证金、水电保证金共计387600元及首月租金107343元退还原告，已然给作为没有过错的守约方原告造成了资金占用的损失，故原告要求被告自起诉之日即2020年1月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息的主张本院予以支持。 关于原告主张被告支付违约金的诉请。经查，被告蓥炽公司在收取了原告的上述款项后因其自身原因并未能按照合同的约定提供案涉场地给原告，已构成根本违约，应对本案的合同解除承担全部责任。根据案涉合同中第十二条第（二）项第6点关于“…因出租方原因提前解除合同，出租方应退还承租方已缴纳的剩余租金及其他相关款项，同时支付承租方当期3个月的租金作为违约金。违约金不足以弥补承租方实际损失的，出租方还应补足”的约定，原告现要求被告按照当期（2019年11月16日至2020年9月30日）3个月的租金（每个月租金为107343元）标准支付共计322029元违约金合理有据，本院予以支持。至于被告相关抗辩理由，上述案涉合同的违约金条款是原被告双方意思一致的结果，结合考虑原告因装修时间延长导致的经营损失及重新与第三人签订合同后租金差额上所产生的成本，以及被告于2019年9月24日与第三人解除合同后没有告知原告，导致原告于同年9月26日还进场装修的过错程度等因素，本案不存在重复主张及违约金过高需要予以调整的情况，故被告对违约金的相关抗辩意见本院不予采纳。 关于原告一诺公司主张被告蓥炽公司支付保费的诉请，缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告广州市蓥炽置业顾问有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京神州数码一诺技术服务有限公司返还租赁保证金、物业管理费保证金、水电保证金共计387600元及支付利息(以387600元为本金，自2020年1月2日起计至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 二、被告广州市蓥炽置业顾问有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京神州数码一诺技术服务有限公司返还租金107343元及支付利息(以107343元为本金，自2020年1月2日起计至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 三、被告广州市蓥炽置业顾问有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京神州数码一诺技术服务有限公司支付违约金322029元。 四、驳回原告北京神州数码一诺技术服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11990元，由被告广州市蓥炽置业顾问有限公司负担11970元，原告北京神州数码一诺技术服务有限公司负担20元；保全费4600元，由被告广州市蓥炽置业顾问有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审　判　长　　陈　宇 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年八月三十一日 书　记　员　　*** 李愿