青海省创业发展孵化器有限公司、青海万通新能源技术开发股份有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 青海省西宁市城东区人民法院 民事判决书 （2019）青0102民初3112号 原告：青海省创业发展孵化器有限公司（统一社会信用代码91632900710493209X），住所地青海省西宁经济技术开发区内。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。 被告：青海万通新能源技术开发股份有限公司（统一社会信用代码91632900661948827B），住所地东川工业园区金桥路36号科技孵化大厦6301室。 法定代表人:***，该公司董事长。 原告青海省创业发展孵化器有限公司（以下简称“创业发展公司”）与被告青海万通新能源技术开发股份有限公司（以下简称“万通新能源公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告创业发展公司委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼，被告青海万通新能源技术开发股份有限公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告创业发展公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退××区的租赁物；2.判令被告向原告支付拖欠截止起诉之日的租金、租赁物使用费557928.12元及违约金159255.56元；3.被告向原告支付自2019年7月8日至实际腾退房屋之日期间的房屋使用费，按713元/日计算；4.判令被告向原告支付物业费13240元；5.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年9月1日，被告租赁原告××区.41平方米的房屋，用于办公。2015年10月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租金按40元/日计算，月租金为21376元。2016年11月17日、2017年8月30日原、被告续签《房屋租赁合同》两份，该房屋租期截止至2019年4月30日。租赁期间内被告向原告移交返还了租赁物部分面积，截止起诉之日被告实际占有、使用租赁面积为300.25平方米。截止起诉之日因被告违约行为拖欠租金数额巨大，原、被告未就续租事宜达成一致，被告至今仍占有、使用租赁物。另经双方对账确认截止起诉之日，被告租用租赁物共计产生租金916355.85元，被告已支付385500.04元，尚拖欠原告租金530851.85元，使用费27076.27元及物业费13240元，经原告多次催讨，被告均推诿不付，故诉至法院。 原告创业发展公司为证明其主张成立，向本院提交证据如下： 第一组证据：企业信用工商报告、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明：1.原、被告诉讼主体资格适格；2.原、被告在核定营业期限内，法定存续；3.原告法定代表人身份清楚、任职合法。 第二组证据：1.商品房预售合同（2013年11月15日）、2.房屋租赁合同（三份，时间分别为2015年10月29日、2016年11月17日、2017年8月30日），证明：1.原告依法对租赁物享有法定权属；2.原告有权自行处分租赁物；3.租住房屋的日租金为40元/日，月租金为21376元/月；4.租赁期限为：2015年9月1日至2019年4月30日；5.原、被告就该房屋租赁事宜的违约行为及违约金作出了明确约定，被告违反合同义务，原告有权向其主张违约金。 第三组证据：租赁房屋交接清单（2015年10月29日）、房屋租赁费欠费备忘录（2016年11月17日）、催缴房屋租赁费协议（2017年8月30日）、***（2017年8月30日）、催款通知（2019年5月10日）、对账单（2019年5月10日），证明：1.原告依约履行完毕了租赁合同项下的全部义务；2.原告向被告所移交的租赁物质量完好，被告对此予以确认；3.原告向被告移交的房屋不存在未了结的债权债务；4.被告截止起诉之日尚拖欠原告租金；5.原、被告就被告欠缴的租金形成了有效的对账记录；6.被告对其截止起诉之日所欠缴的租金及租赁物使用费予以认可；7.原告在租赁合同到期后于2019年5月10日向被告明确下达了腾退房屋的通知，被告至今未予理睬并实际占有、使用租赁物。 第四组证据：退房申请书（2018年10月10日），证明：1.被告于2015年9月实际占有使用租赁物的面积为534.41平方米；2.被告经两次腾退后，截止起诉之日尚实际占有租赁物300.25平方米。 第五组证据：欠费说明（2019年6月14日），证明：1.被告违反原、被告租赁合同约定，存在欠缴物业费的行为，被告截止起诉之日尚拖欠物业费13240元。 第六组证据：限期办理通知书、微信截图（2019年6月21日），证明：1.原、被告租赁合同到期后截止起诉之日，被告仍占有使用租赁物；2.原告基于其对租赁物的权属有权向被告收取房屋使用费；3.被告拖欠租金且拒不返还租赁物的行为已使原告蒙受重大经济损失。 被告青海万通新能源技术开发股份有限公司经本院传票传唤后未到庭应诉，亦未进行答辩，视为其放弃举证、质证、辩解、反驳的权利。 本院经审理，对原告提交的第一组证据，能够证实原、被告的身份信息，本院确认为有效证据，予以采信；对原告提交的第二组证据中，《商品房预售合同》能够证实原告2013年11月15日原告和青海明扬房地产开发有限公司签订商品房预售合同，购买西宁经济技术开发区东川工业园区昆仑路53号荣豪花园小区1号楼1**1111室至1115室房屋五套的事实，对原告提交的第二组证据中房屋租赁合同、第三组证据、第四组证据、第六组证据中的限期搬离通知书，可以相互印证，形成证据锁链，足以证明原、被告之间存在租赁关系，截止2019年4月30日止被告欠付租金518841.85元，租期届满后仍然占有使用涉案300.25平方米房屋的事实，故对上述证据确认为有效证据，予以采信；对原告提交的第五组证据，系涉案房屋所在物业公司出具的被告欠缴物业费的说明，如被告欠付物业费，应由物业公司向被告索要，而非本案原告，庭审中虽原告称述其代被告向物业公司缴纳该物业费，但当庭并未出示相关证据予以佐证，故对该证据，不予采信；对原告出示的第六组证据中微信聊天记录，系复印件，无法核实聊天记录的主体，故对该证据，不予采信。 根据原告的陈述及本院确认的证据，对案件事实认定如下： 2013年11月15日，原告创业发展公司与青海明扬房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买××区、1112号、1113号、1114号、1115号五套房屋，建筑面积共计534.41平方米。2015年10月29日，原告与被告万通新能源等公司签订《房屋租赁合同》，将上述五套房屋出租给被告等公司，租期为8个月，自2015年9月1日至2016年4月30日，合同签订当日办理租赁房屋交接手续。2016年11月17日，原、被告续签《房屋租赁合同》，租期一年，自2016年5月1日至2017年4月30日，租金40元/月/平方米，一年房屋租金为256512元。2017年8月30日，原、被告再次续签《房屋租赁合同》，租期两年，自2017年5月1日至2019年4月30日，租金40元/日/平方米，一年房屋租金为256512元。关于原、被告双方对涉案租金核算情况为：2016年11月17日，经双方核算，自2015年9月1日至2016年12月31日，共计租金342016元，被告已支付114128元，尚欠租金227888元；2017年8月30日，经双方核算，自2015年9月1日至2017年8月31日，共计租金513024元，被告已支付214128元，尚欠租金298896元，当日被告出具***，承诺于2017年9月15日之前付清上述欠付租金。2018年10月10日，被告向原告提交退房申请书，将涉案租赁房屋整个西边区域。2019年5月10日，原告向被告发出催款通知及附件万通新能源房屋租金应缴情况，租金核算为：2015年9月1日至2019年4月30日，被告应付租金合计为904345.85元，已付租金为385504元，欠付租金为518841.85元，要求被告于2019年5月17日前缴清所欠房租，并于2019年5月25日搬离。2019年6月21日，原告向被告发出限期搬离通知书，要求被告限期搬离并缴清房屋租赁费及物业费。 另，在诉讼过程中，原告自认被告于2019年9月11日搬离涉案租赁房屋。 本院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行义务。本案中，原告创业发展公司与被告万通新能源公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行义务，被告应按照合同约定向原告支付租金，租赁期限届满后，被告仍然占有使用租赁房屋，显属无理，应承担房屋占有使用费并承担逾期支付租金的违约金。故针对原告的诉讼请求，本院分别认定如下：原告要求被告立即腾退××区的租赁物的诉求，庭审中原告自认被告于2019年9月11日搬离涉案租赁房屋，自愿放弃该项诉求，本院尊重原告对自身权益的处分，故对此不再进行判定；原告要求被告支付拖欠截止起诉之日的租金的诉求，据本院确认的有效证据可知，截止2019年4月30日，被告欠付租期内租金为518841.85元，对此本院予以支持；对原告要求被告支付房屋占有使用费的诉求，本案中租赁期限届满之日为2019年4月30日，被告腾退房屋时间为2019年9月11日，原告主张按照租金核算每日713元计算，合理有据，本院予以支持，具体计算为：713元/日×134日=95542元；对原告要求被告承担违约金的诉求，原告以合同约定违约金过高为由，主张按照未付租金的30%计算，本院认为，本案中被告逾期未付租金，造成原告的损失，该损失实际为资金占用期间的利息损失，故本院酌定违约金计算参照同期人民银行贷款利率4.35%上浮50%计算，即6.525%，计算期间以原告通知被告缴清租金最后期限即2019年5月17日次日为起始日期计算至开庭之日为宜，即2019年5月18日至2019年11月25日，共计192天，故违约金计算为：518841.85元×6.525%÷365日×192日=17808.36元；对原告要求被告支付物业费13240元的诉讼请求，本案中原告仅出示物业公司欠费说明，仅能说明被告存在欠缴物业费的事实，而不能证明原告代被告向物业公司缴纳物业费的事实，故物业费的主张主体应为物业公司，而非本案原告，故对该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、 第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告青海万通新能源技术开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青海省创业发展孵化器有限公司欠付租金518841.85元； 二、被告青海万通新能源技术开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青海省创业发展孵化器有限公司2019年4月30日至2019年9月11日期间的房屋占有使用费95542元； 三、被告青海万通新能源技术开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青海省创业发展孵化器有限公司违约金17808.36元； 四、驳回原告青海省创业发展孵化器有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11104元，由被告青海万通新能源技术开发股份有限公司负担（随上述款项一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审判长 *** 审判员 *** 审判员 永　措 二〇一九年十二月十日 书记员 *** 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。