上某某实业有限公司与上海思金建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）沪0117民初9048号 原告(反诉被告)：上***实业有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：张炯骅，上海九泽律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海思金建设工程有限公司，住所地上海市闵行区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京盈科(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京盈科(上海)律师事务所律师。 原告上***实业有限公司(以下简称“玺钊公司”)诉被告上海思金建设工程有限公司(以下简称“思金公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理，并于2018年7月26日、8月15日公开开庭进行了审理。后经原、被告同意并报请院长批准，本案延长适用简易程序三个月进行审理。原告(反诉被告)玺钊公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人张炯骅、被告(反诉原告)思金公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人***、***到庭参加了二次庭审。本案现已审理终结。 原告玺钊公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》，被告返还位于上海市松江区叶榭镇车亭公路XXX号园区东北角厂房2,500平方米，东北角厂房西侧2层**楼480平方米；2、被告支付违约金50,000元；3、被告按每月8,333元(估算价格)的标准向原告支付480平方米**的占地使用费(从2016年11月1日至搬走之日)；4、被告支付上述2,500平方米厂房自2018年7月15日起至实际搬离并返还之日的租金和使用费(按照年租金20万元的标准计算)。事实和理由：原、被告于2016年4月20日签订了《厂房租赁合同》，后于2016年7月18日签订了《厂房租赁合同补充协议》。《厂房租赁合同》约定原告将位于上海市松江区叶榭镇车亭公路XXX号园区东北角厂房(以下简称“涉案厂房”)出租于被告，合同对于租赁期限、租金标准、支付时间、违约合同等进行了约定。《厂房租赁合同补充协议》约定原告向被告免费提供租赁厂房对面的整栋**楼(以下简称“涉案**”)，并对使用期限进行了约定。被告应于2018年1月1日支付下一期租金，经原告多次催缴，被告始终不予理睬，后原告于2018年1月29日向被告致函，通知解除租赁关系并搬离租赁场地。被告收到通知后，才将所欠租金汇给原告。原告收到租金后曾多次表示退还租金，并明确表示双方合同关系现已解除，被告始终不予理会，继续非法占用租赁场地。原告认为，2016年10月31日后，被告已无权使用租赁厂房对面整栋**楼，但被告一直非法占有该**拒不搬离，且未支付任何费用。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告思金公司辩称：原告与房东所签租赁合同于2025年4月19日到期，而原、被告的合同于2025年7月14日到期，原告隐瞒了其合同截止期的重大事实。当时原告允许被告在场地上搭建厂房，与原有厂房合计2,500平方米，但被告搭建中途被房东以断电等方式阻止。虽然双方签订了补充协议，但原告提供标的物的面积没有按约达到2,500平方米，且没有依照税法提供发票。被告已按照2,500平方米的面积支付了截至2018年7月14日的租金，并按照口头约定的2万元/年的标准支付了**的使用费。被告的行为没有构成违约，不同意支付违约金，且违约金标准过高。被告同意解除合同，但只愿意按照厂房的实际面积447平方米、每平方米每天0.22元的标准支付租金，被告多付的租金原告应该退还给被告。 同时，被告思金公司向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同补充协议》；2、原告退还被告多收的厂房租金328,480元和押金16,666元；3、原告支付被告违约金8,940元、赔偿被告另行租房的差价损失1,314,537.50元、搬迁费300,000元(估算)；4、原告开具房租租赁发票(发票金额以最终的生效判决为准)。事实和理由：原、被告于2016年4月20日签订了《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市松江区叶榭镇车亭公路XXX号园区内东北角2500平方米的厂房用于生产和经营。合同签订后，被告依约支付了相应的租金，但一直只实际使用了447平方米厂房。2016年7月18日，原、被告签订《厂房租赁合同补充协议》，补充协议关于锅炉房的补偿约定为，因原告未能依租赁合同的约定腾空锅炉房交付被告作为生产车间，现原告愿意提供补偿相应面积的土地给被告，并同意被告在该土地上自建厂房，补充协议还约定被告可以自建员工**。被告依约在原告提供的土地上建设相应厂房、**等，但多次遭到房东无端阻挠和拉闸断电，并明确表示被告不得再动工，否则再全面断电。为此，被告不得不停止施工至今，并为此承受了巨大的经济损失。至今，原告也未提供合同约定的2500平方米厂房给被告使用。此外，自租赁合同签订至今，原告收到被告的全部租金款项后，从未开具过相应发票。综上，被告认为，原告不仅未提供合同约定面积的厂房，也未履行补充协议约定的义务，损害了被告作为房屋承租方应有的使用物权，导致了被告巨大的经济损失，原告先期违约，而被告未逾期支付房屋租金，不存在违约行为。为此，被告提起反诉，请求判如所请。 原告玺钊公司针对被告思金公司的反诉辩称：同意解除合同。被告从2016年4月起占用了2500平方米厂房及场地，不存在多收房租。被告违约在先，原告行使了解除权，原告不存在违约，不同意支付违约金。被告没有实际产生搬迁费。本案是租赁纠纷，对于发票被告应另行主张，且即便需要开具发票，税点也应当由被告承担。 经审理查明：案外人上海**置业有限公司(以下简称“**公司”)是上海市松江区叶榭镇车亭公路XXX-XXX号房屋的登记权利人。上述房屋建筑面积共计15,765平方米，其中第2幢厂房面积为6,133平方米，第6、8、10幢厂房面积均为480平方米。 2016年1月8日，**公司作为出租方(甲方)、原告玺钊公司作为承租方(乙方)，双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方将上海市松江区叶榭镇车亭公路XXX-XXX号房屋中的第2幢厂房租赁给乙方使用，建筑面积为6,133平方米，甲方将厂区内北侧**区域东边的三幢**6号、8号、10号租赁给乙方使用，每幢**建筑面积480平方米，合计建筑面积1,440平方米；租赁期限为9年，即从2016年4月20日起至2025年4月19日止；租赁物的前三年的每年年租金为135万元，以后每三年租金递增8%，其中2号厂房前三年的每年年租金118万元，三幢**前三年的年租金为14万元；本合同生效后，乙方不得改变租赁物的用途，不得将租赁物部分或全部转租……，如出现上述情况，甲方有权单方面解除合同。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。 2016年4月20日，原告玺钊公司作为出租方(甲方)、上海思金市政工程有限公司作为承租方(乙方，2017年9月29日，名称变更为上海思金建设工程有限公司)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市叶榭车亭公路XXX号园区内东北角厂房，租用面积2,500平方米给乙方使用；甲乙双方约定厂房租赁期9年，自2016年7月15日起至2025年7月14日止，厂房正式计租时间为2016年7月15日；甲乙双方约定，租金支付方式为：现金转账，在签订《厂房租赁合同》之日，乙方即支付16,666元给甲方作为押金，乙方在2016年5月25日之前付6个月租金10万元给甲方作为首付款；合同期内，乙方每期租金为6个月为一期并提前15天支付给甲方，如逾期满一个月不交，甲方有权单方面解除本合同，视乙方构成违约，按违约处理，本合同终止；租赁期间，乙方可根据自己的生产经营特点对厂房、办公室进行装修，但不得破坏原主体结构，如确有需要进行主体改建，必须征得甲方同意和有关部门***可进行，装修费用由乙方自行承担，租赁期满后如乙方不再租赁该厂房，甲方可不做任何补偿；租赁期间，**方单方面原因解除本合同，需提前三个月书面通知乙方，待乙方确认同意后，甲方支付乙方三个月租金作为违约赔偿金，且押金退还，不计利息，本合同终止；租赁期间，除本合同规定情况外，若乙方单方面原因解除本合同，需提前三个月书面通知甲方，待甲方确认同意后，甲方把押金退还给乙方，乙方另支付三个月租金给甲方作为违约金，本合同终止。厂房租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。 2016年7月18日，原告玺钊公司作为出租方(甲方)、上海思金市政工程有限公司作为承租方(乙方)，签订《厂房租赁合同补充协议》一份，约定：一、关于锅炉房的补偿补充协议。按最初约定，甲方需把锅炉***作为生产车间，并交付于乙方使用，现甲方无法履行此项约定，经甲乙双方协商约定，甲方愿意向乙方补偿相应土地面积；由于甲方原因，锅炉房的建筑体乙方无法使用，所以乙方需另盖简易厂房，建设费用乙方自行承担。二、关于员工**的补偿补充协议。经甲、乙双方协商约定，乙方需自行建设员工**，并且建设费用乙方自行承担；甲方向乙方免费提供租赁厂房对面的整栋**楼，使用期限为三个月，8月1日起至10月31日止。三、关于“违约责任”条款的补充协议。经甲乙双方协商约定，租赁期间，如果由乙方提出终止租赁合同，乙方需向甲方支付三个月房租作为违约赔偿金，并且乙方自行承担全部自建和装修的拆迁费用；租赁期间，如果由甲方提出终止租赁合同，甲方需向乙方支付三个月房租作为违约赔偿金，并且赔偿乙方的所有自建、装修和拆迁费用及公司停产误工损失。四、关于“解除本合同的条件”条款的补充协议。经甲乙双方协商约定，租赁期间，如果该厂房因社会公共利益或城市建设，而被依法征用，则政府部门对于乙方权益范围内的(包括：乙方的自建部分、装修部分以及搬迁费用补贴等包括其他政府补偿范围内的)拆迁补偿款，应该归乙方所有。五、关于“租赁期限和交付日期”条款补充协议。经甲乙双方协商约定，乙方正式计租时间变更为2016年7月15日起，之前为免租期，不收费用。厂房租赁合同补充协议还对其他相关事宜进行了约定。 上述合同签订后，原告将相关房屋交付被告使用，被告支付给原告租房押金16,666元。期间，被告着手在上述地块上建造厂房，但被案外人**公司以断电等方式予以制止。 2017年7月11日，被告通过转账方式向原告支付2万元，转账用途备注为“房租”。 2018年1月12日，被告通过微信要求原告开具租房发票，原告则表示被告先付款才能开具发票，同时表示原告将场地出租给被告金额为20万元，**2万元，物业费每年1万元，如果被告要继续承租则应按时支付房租。 2018年1月30日，被告向原告支付了2018年1月15日起至7月14日止的租金100,000元。 2018年6月30日，被告发函表示虽然合同约定厂房面积为2,500平方米，但被告实际使用面积为927平方米，原告应返还多付的租金，并开具相应的租金发票。双方对此发生争议，遂涉诉。 审理中，原告为证明其主张，提交了如下证据材料： 1.2018年1月29日的通知、照片，拟证明原告张贴通知要求被告于2018年3月1日前搬离，故合同解除应于2018年3月1日解除。被告对此不予认可，并表示没有收到该通知。 2.微信，拟证明被告在原告张贴通知后才支付了2018年1月15日至7月14日的租金，同时原告要求退还给被告。被告对此不予认可，认为无法证明原告拟证明的内容。 3.照片，拟证明被告使用了部分锅炉房进行生产经营，原告也补偿了被告相应使用面积，但是，被告的行为构成违法搭建、违规生产。被告认可确实使用了部分锅炉房，但不认可原告主张的补偿面积，同时并没有政府部门发送违章通知，被告没有违章搭建，也没有违规生产。 同时，被告为证明其主张，提交了工厂厂房搭建和装修合同、照片、付款凭证、代付款证明，拟证明原告未按约提供2,500平方米的厂房，被告花费了大量款项委托他人搭建、装修房屋。原告对此不予认可，认为搭建主体作为个人不具备资质，且被告系在房东阻止搭建的情况下签订该合同。 以上事实，有租赁合同、上海市房地产权证、厂房租赁合同、厂房租赁合同补充协议、照片、函件、快递凭证、银行凭证、微信以及当事人的**等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的厂房租赁合同、厂房租赁合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，并不违法法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。被告辩称合同应予撤销，缺乏事实依据，本院不予支持。现原告起诉要求解除合同，被告对此亦表示同意，故对原告的相应诉请，本院予以支持。 至于合同的解除原因，原告主张被告逾期支付租金满一个月、被告占有**拒不搬离且未付租金，故原告有权解除合同；被告则主张原告未提供2,500平方米的厂房、未提供被告可用于搭建厂房的土地、未开具租金发票。本院认为，根据合同约定，被告应于2017年12月31日前支付2018年1月15日至7月14日的租金，现被告于2018年1月30日支付了上述租金，虽然逾期30日交纳，但并未构成合同约定的“逾期满一个月不交”的解除条件。原告据此主张解除合同，缺乏事实依据，本院不予支持。关于**的问题，虽然根据补充协议的约定，被告仅可免费使用至2016年10月31日，但原告在微信中自认**租金2万元/年，被告亦实际交纳了2万元租金，故双方对此形成了事实上的不定期租赁关系，而原告并未提交证据证明被告存在**支付**租金，且经催告后在合理期限内仍未支付等法定解除情形。原告据此要求解除合同，缺乏合同和法律依据，本院对此不予支持。对于合同约定的标的物，双方均认可2,500平方米实际系厂房和场地的面积之和。从补充协议的内容来看，在原告向被告交付2,500平方米厂房和场地的基础上，原告同意被告在该场地上建造厂房和员工**。但是，房东并不允许被告建造房屋，被告在未获得合法建造审批手续的情况下擅自建造房屋亦于法相悖，故双方对于合同实际无法履行均存在过错。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，原告应返还被告押金，被告应搬离并返还原告上述房屋和场地，并支付截至搬离返还之日的欠付租金和占有使用费。考虑被告未能在2,500平方米的场地上搭建厂房及**，其合同目的未能完全实现，双方对此均有过错，故本院酌情确定被告支付租金、使用费的标准为100,000元/年，原告据此还应返还被告自2016年7月15日至2018年7月14日已付的租金20万元，此后的租金及使用费亦应按此标准计算。被告提供的证据可以证明已支付**楼一年的租金，故其**楼的使用费应当自2017年11月1日按照2万元每年的标准计算。被告辩称只实际使用447平方米的厂房，故原告应退还多收租金的主张，与原告交付场地给被告建造厂房的事实不符，本院对此不予支持。如前所述，合同无法履行双方均存在过错，故对于原告主张的违约金，被告反诉要求原告支付的违约金、租房差价损失、搬迁费等，缺乏依据，本院不予支持。被告要求原告开具租金发票，属于合同义务的附随义务，于法有据，本院对此予以支持。原告辩称被告还应另行缴纳发票税点，但合同并未明确约定租金标准系不含税价格，故原告的辩称缺乏依据，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告)上***实业有限公司与被告(反诉原告)上海思金建设工程有限公司于2016年4月20日签订的《厂房租赁合同》以及于2016年7月18日签订的《厂房租赁合同补充协议》； 二、被告(反诉原告)上海思金建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告(反诉被告)上***实业有限公司位于上海市松江区叶榭镇车亭公路XXX号园区东北角厂房及场地合计2,500平方米，以及上述厂房对面的10号**楼； 三、被告(反诉原告)上海思金建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上***实业有限公司自2017年11月1日起至实际搬离并返还上述**之日止的租金及房屋占有使用费(按20,000元/年的标准计算)； 四、被告(反诉原告)上海思金建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上***实业有限公司自2018年7月15日起至实际搬离并返还上述厂房及场地之日止的租金及房屋占有使用费(按100,000元/年的标准计算)； 五、原告(反诉被告)上***实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海思金建设工程有限公司厂房租金200,000元； 六、原告(反诉被告)上***实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海思金建设工程有限公司押金16,666元； 七、原告(反诉被告)上***实业有限公司于被告(反诉原告)上海思金建设工程有限公司支付上述租金和占有使用费之日起十日内开具并交付被告(反诉原告)上海思金建设工程有限公司相同金额的发票； 八、驳回原告(反诉被告)上***实业有限公司的其余诉讼请求； 九、驳回被告(反诉原告)上海思金建设工程有限公司的其余反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5,147元，减半收取2,573.50元，反诉案件受理费11,339元，合计诉讼费13,912.50元,由原告(反诉被告)上***实业有限公司承担2,189.50元(已付1,258元，余款931.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)上海思金建设工程有限公司负担11,723元(已付5,868元，余款5,855元于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　洪　飞 二〇一八年十二月十九日 书记员　*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。