上海市松江区泗泾镇农村集体经济联合社与上海某某电器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪0117民初9024号 原告(反诉被告)：上海市松江区泗泾镇农村集体经济联合社，住所地上海市松江区。 负责人：***，理事长。 委托诉讼代理人：**，上海市海华永泰律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海**电器有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海市郑传本律师事务所律师。 原告上海市松江区泗泾镇农村集体经济联合社与被告上海**电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院依法受理被告提起的反诉并与本诉合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序进行审理。本案于2017年9月21日、2017年11月20日、2018年1月5日三次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人**、被告的委托诉讼代理人***三次到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，审理期限延长三个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年1月8日签订的《租赁协议》已于2017年4月1日解除；2、被告支付原告欠付租金1,085,250元；3、被告支付原告逾期付款利息至实际履行之日。审理中，原告撤回上诉第3项诉讼请求。事实和理由：松江区泗泾镇古楼村民委员会(以下简称“村委会”)与被告分别于2003年、2008年、2011年就松江区泗泾镇高技路XXX号A型标准工业用房(以下简称“系争车间”)及含办公楼在内的若干房屋(上述房屋以下统称“系争房屋”)连续签订三份《租赁协议》。合同履行期间，松江区泗泾镇古楼地区农民集体经济合作社(以下简称“合作社”)组建成立，即由合作社与被告于2014年签订了补充协议，将出租方变更为合作社，之后双方又于2015年继续签订《租赁协议》。2016年泗泾政府撤销合作社，并由原告负责管理和经营合作社名下所有集体资产。然被告履行合同中屡次违约拖欠租金，故现原告要求解除合同，并要求被告支付欠付租金，遂涉诉。 被告辩称：同意合同解除，但解除时间应为2016年12月26日。租赁的标的物除系争车间外还有办公楼等，但拆违过程中才得知办公楼系违章建筑，导致合同目的无法实现。搬离时未书面通知原告是因不知道合同相对方已经发生变更。另外，租金应按期计算，故2015年之前的租金均已超过诉讼时效。 同时，被告向本院提出反诉请求：1、确认原、被告于2015年1月8日签订的《租赁协议》已于2016年12月26日解除；2、原告赔偿被告因原告违约导致的实际损失2,044,641.3元(含：原房租与现房租差价331,978元、现用办公室装修费用60,620元、设备搬迁费用340,000元、因搬迁导致的设备折损费用80,000元、因停业两个月导致的职工工资支出损失188,043.3元、因停业两个月导致外聘临时工支出损失1,044,000元)。事实与理由：2016年9月到12月，被告收到拆违通知后，拆违办拆除了包括办公楼在内部分建筑，导致被告无法正常生产经营。此后原告要求被告尽快搬离并停止供应用电。被告因生产经营需要无奈另寻房屋继续生产，遂于2016年12月26日搬离系争车间，后于2017年2月1日重新恢复生产，导致被告产生损失。 原告辩称：不同意被告的诉讼请求，即使出现拆违，也不会导致被告的合同目的无法实现。原告不存在违约行为，故被告主张损失没有依据，原告未对被告采取停电的行为。 经审理查明：系争车间(上海市房地产权证表述为：松江区泗泾镇高技路XXX弄XXX号XXX幢)系原告所有，建筑面积2,189.92平方米，用途系厂房。 2003年7月2日，村委会与被告签订《租赁协议》，约定村委会将系争车间2,160平方米及办公楼约400平方米租予被告，租赁期限5年(自2003年7月15日至2008年7月14日止)，年租金33万元，按季度支付，先付后用。双方约定协议生效后，村委会立即建造办公楼，办公用房在被告搬入之日起计租。协议另对其他事宜进行了约定。 2008年7月15日，村委会与被告签订《租赁协议》，约定村委会将系争房屋2,680平方米租予被告，租赁期限3年(自2008年7月15日至2011年7月14日止)，年租金53.8万元，按季度支付，先付后用。合同附件中载：系争房屋2,680.84平方米具体为：配电房12平方米，门房间21.78平方米，办公楼424.56平方米，厕所26.5平方米，系争车间2,196平方米；另被告自建停车棚79.8平方米、三个车间面积分别为470.4平方米、261.3平方米、578平方米；场地面积1,478.06平方米。协议另对其他事宜进行了约定。 2011年7月8日，村委会与被告签订《租赁协议》，约定村委会将系争房屋2,680平方米租予被告，租赁期限3年半(自2011年7月15日至2015年1月14日止)，年租金53.8万元，按季度支付，先付后用。合同附件中载：系争房屋2,680.84平方米具体为：配电房12平方米，门房间21.78平方米，办公楼424.56平方米，厕所26.5平方米，系争车间2,196平方米；另被告自建停车棚79.8平方米、三个车间面积分别为470.4平方米、261.3平方米、578平方米；场地面积1,478.06平方米。协议另对其他事宜进行了约定。 2014年12月18日，合作社与被告签订《房屋租赁合同的补充协议》。约定《租赁协议》中的出租人主体由村委会变更为合作社。 2015年1月8日，合作社与被告签订《租赁协议》，约定合作社将系争房屋2,500平方米租予被告，每平方米每天0.8元，租赁期限3年(自2015年1月15日至2018年1月14日止)，年租金73万元，按半年支付，先付后用。协议另对其他事宜进行了约定。(据原告**，该面积2,500平方米系年租金与每平方米租金倒推得来)。 2015年8月7日，中共上海市松江区泗泾镇委员会及上海市松江区泗泾镇人民政府作出《泗泾镇撤销村级农民集体经济合作社及资产处置工作实施意见》，决定撤销10个涉农居民区农民集体经济合作社，村级资产彻底处置，由镇级联合社回购。 2016年1月21日，上海市松江区泗泾镇人民政府作出《关于同意撤销松江区泗泾镇古楼地区农民集体经济合作社的批复》，同意撤销合作社。 2016年8月3日，上海市松江区泗泾镇人民政府作出《强制拆除违法建筑决定书》，决定于2016年8月6日组织强制拆除被告自建部分。 2016年11月12日，上海磊天律师事务所以合作社名义向被告发函，要求被告于2016年11月22日前向合作社支付截至2017年1月14日止的租金1,292,833元及利息，如逾期未支付，合作社有权解除租赁协议并追加违约责任。 2016年12月20日，被告与案外人上海杰丽数控机械有限公司签订《机床搬迁安装及调试合同》，约定该案外人为被告搬迁及调试机床，费用共计34万元，拟于2016年12月26日开始，预计结束时间为2017年1月20日。 2016年12月28日，被告与案外人上海誉崇五金电器有限公司签订《厂房租赁合同》，约定被告向该案外人租赁松江区佘山镇勋业路XXX号新建3#厂房(以下简称“现用厂房”)约1,800平方米，租赁期限为6年(自2016年12月28日至2022年12月27日止)，该合同另对租金等事宜作出约定。 2016年12月30日，被告与案外人上***泗泾科技创业投资有限公司签订《租赁合同》，约定被告向其租赁松江区泗泾镇高技路XXX号XXX幢XXX室办公室(以下简称“现用办公室”)143平方米，租赁期限为3年(自2017年1月1日至2019年12月31日止)，该合同另对租金、物业费等事宜作出约定。 2017年1月1日，被告与案外人上海淄晓装饰工程有限公司签订《工程施工承包合同》，约定该案外人为被告现用办公室进行装修，工程总价4.6万元。此外，被告为现用办公室另购空调使用。 2017年3月31日，上海磊天律师事务所以合作社及原告两名义向被告发函，告知被告《租赁协议》于该函送达之日起解除，并要求被告搬离并支付租金1,085,250元及相应利息。该函于2017年4月1日送达被告。 2017年6月5日，案外人上海ABB工程有限公司向被告发出《供应商沟通书》，要求被告尽快恢复内部局域网。 审理中，被告提供了一组案外人向其采购产品的合同，以证明办公楼拆除后，被告搬离造成工期延误，存有损失；原告对该组证据的真实性认可，但对被告的证明目的不认可。此外，被告提供了一组2016年12月至2017年1月被告员工工资单、被告与案外人签订的《劳务外包服务协议》、2017年1月至2017年4月劳务工工资单、2017年2月至4日劳务工加班工资单，以证明被告搬离导致停业，造成空发两个月职务工资并为保证完成生产额外聘用劳务工；原告对《劳务外包服务协议》真实性认可，但对员工工资单及劳务工工资单等的真实性均不予认可。 审理中，双方均认可被告于2016年12月26日搬离系争车间，被告**办公楼于2016年12月28日拆除。 审理中，就本案付款及收据开具情况，本院组织原、被告双方进行了多次核对，确认如下： 2003年8月29日，被告付款51,250元，出租方未开具收据。 2004年1月20日，被告付款30,000元；2004年3月1日，原告付款70,000元；2005年2月4日，出租方开具100,000元收据。 2005年2月4日，出租方开具302,500元收据，载“到04年12月底” 2006年1月26日，出租方开具100,000元收据。 2006年8月17日，出租方开具100,000元收据，载“05年度”。 2006年11月21日，出租方开具50,000元收据，载“05年”。 2007年2月10日，出租方开具80,000元收据，载“2005年度”。 同日，出租方开具220,000元收据，载“2006年度”。 2007年4月30日，被告付款50,000元，出租人未开具收据。 2008年1月10日，出租人开具40,000元收据，载“2006年度”。 2008年1月21日，出租人开具20,000元收据，载“2006年度”。 同日，出租人开具130,000元收据，载“2007年度”。 2008年2月2日，出租人开具100,000元收据，载“2007年度”。 2008年5月，被告付款10,000元，出租人未开具收据。 2009年1月21日，出租人开具300,000元收据，载“07年度租金9万，08年度租金21万”。 2010年2月8日，出租人开具500,000元收据，载“08年度215,334元，09年度284,666元，08年度结清”。 2011年1月25日，被告付款450,000元，出租人未开具收据。 2012年1月20日，出租人开具450,000元收据，载“应收2011年度厂房租金”。 2012年12月29日，出租人开具收据450,000元。 2013年12月25日，出租人开具收据538,000元，载“当年厂房租金”。 2014年1月8日，出租人开具收据538,000元，载“当年厂房租金”。 2016年2月6日，出租人开具收据500,000元，载“厂房租金(2015年度)”。 2016年7月11日，出租人开具收据100,000，载“2015年底前房租”。 2016年10月12日，出租人开具收据12,000元，载“2015年度欠付租金”。 2016年11月2日，出租人开具收据100,000元，载“2015年度欠付租金”。 2016年11月30日，出租人开具收据330,000元，载“2015年度欠款”。 2016年12月23日，出租人开具收据50,000元，载“2015年度租金欠款”。 审理中，本院至系争房屋查看，办公楼位于系争车间西侧，已被拆除，系争车间西墙仍存有原与办公楼相连的数据电缆。本院又至被告的现用办公室及现用厂房查看，两址相距13公里许，现被告使用机械所需数据，依靠移动介质(USB闪存盘等)进行传输。 以上事实，有上海市房地产权证、租赁协议、房屋租赁合同的补充协议、泗泾镇撤销村级农民集体经济合作社及资产处置工作实施意见、关于同意撤销松江区泗泾镇古楼地区农民集体经济合作社的批复、强制拆除违法建筑决定书、机床搬迁安装及调试合同、律师函、工程施工承包合同、供应商沟通书、收款凭证、收据、当事人**等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案系争的租赁协议涉及房屋多处，其中仅系争车间为有证建筑，其余房屋(含办公楼)均为无证建筑。故本案系争租赁协议关于系争车间的部分为有效；原告出租给被告的其余房屋(含办公楼)，因未取得建设工程规划许可证，故关于其余房屋(含办公楼)的房屋租赁合同关系属无效。 就合同解除事宜，系针对系争车间部分。现双方均同意解除，但双方对合同解除时点存有争议，其实质为双方对于合同解除的依据存有不同见解，此系本案的主要争议焦点。 就原告以被告欠付租金为由要求解除合同，本院认为，从被告向出租方支付租金的情况看，双方自2003年缔结合同之始即未依照协议约定的付款期限严格履行。从诉讼中体现的事实情况看，出租方对于被告缴纳租金的日期及金额持较为放任之态度，且双方对于租金的欠付金额并未经结算达成一致。基于此，原告于2017年3月31日向被告致函，并以被告欠付租金为由要求解除合同，不符合民事活动中的诚实信用原则，本院不予支持。 被告要求解除合同的依据系合同目的无法实现，其具体理由有二：其一，作为被告生产的信息枢纽，办公楼遭拆除则系争车间亦无使用价值，造成被告无法经营；其二，原告自建部分及办公楼遭拆除后，实际使用面积减小，无法实现经营目的。就该两项理由，本院作如下分析：(一)关于办公楼为信息枢纽的观点。根据本院现场查看情况，可以认定被告于系争车间现场的经营模式确实以办公楼作为信息枢纽，并依靠数据电缆从办公楼直接连接至车间，从而向机械发出指令以进行生产经营；但另一方面，被告现用办公室与现用厂房相距达13公里，且通过交接移动介质能够保障正常的生产经营，从此可以得知，信息枢纽与车间是否紧邻、两者间是否必须依靠数据电缆直接连接，并非被告能否继续正常经营的决定性因素；再次，案外人上海ABB工程有限公司对被告的相应内部管理要求，不应对原告有所约束。综上，被告以拆除办公楼即将导致系争车间无法使用为由要求解除合同的意见，难以为本院采纳。(二)关于面积减小不合使用的观点。首先，需要指出的是，被告自建部分并不在合同租赁面积范围内，故拆除该自建部分，虽无疑使被告的实际可使用面积减少，但并不能成为解除租赁合同的依据；其次，虽办公楼在合同租赁面积范围内，但办公楼的面积为424.56平方米，系争车间的面积为2,196平方米，则无疑办公楼在使用面积上相较于系争车间而言居于次要地位，办公楼的拆除亦不能成为解除租赁合同的依据；再次，被告**现用办公室及现用厂房面积合计2,764.84平方米，以说明原剩余使用面积过小导致合同目的无法实现，并不具有逻辑上的***。综上，被告以拆违造成实际使用面积减小为由要求解除合同的意见，本院亦难采纳。 综上，原、被告要求解除合同的理由均不成立，然而现被告已搬离系争车间，双方事实上均已无意愿继续履行租赁协议，故本院确认租赁协议业已解除。就被告反诉请求中要求原告赔偿的各项目，鉴于合同解除原因承上并非原告过错，故被告的求偿的支出及损失，本院均不予支持。 就原告主张的租金，本院认为，原告就系争车间部分主张租金，自无疑义；原告就无证建筑主张租金其实质为占有使用费，根据相关法律规定，亦依法有据。关于被告在审理中提出的，签订2003年7月2日《租赁协议》时房屋未完全建造完毕，故2003年7月15日至2004年1月14日半年(两个季度)租金不应计算为合同约定的165,000元，双方口头约定为151,250元，存有差额13,750元之意见。本院认为，双方于该《租赁协议》中明确约定：村委会将车间2,160平方米及办公楼400平方米租予被告，协议生效后，村委会立即建造办公楼，办公用房在被告搬入之日起计租。可以推知合同签订之时，办公楼尚未建造，自无计租基础。现时过境迁，办公楼具体的建成及交付使用时间虽已难以明确，然根据双方均确认的被告于2003年8月29日付款51,250元、于2004年1月20日付款30,000元、于2004年3月1日付款70,000元，合计支付151,250元之事实，以及被告该项意见中关于差额部分于面积比例计算上的合理性，本院根据日常经验法则，对被告所言双方口头约定2003年7月15日至2004年1月14日半年的租金为151,250元(与约定租金存有差额13,750元)的该项意见予以采纳。 现双方对于被告已支付金额5,671,750元并无异议，双方的异议在于各笔款项支付的相应时间段，此为本案的另一主要争议焦点。本院根据如下原则进行认定：(一)若出租方于开具给被告的收据上注明具体年度或注明“当年”，则计入该年度；(二)若原告未开具收据，或未在收据上注明具体年度，或注明内容为“某某年前”，则向前计入未支付完毕之年度。综上，本院认定被告已支付了2003年7月15日至2004年1月14日、2004年度至2011年度、2013年度至2015年度(“年度”均指当年1月15日至次年1月14日，下同)的全部租金。其中需要着重指出的是：①2003年度应付金额为151,250元，不再赘述；②2008年度应付租金434,000元，原告实际付款425,334元，实未达应付金额(差额为8,666元)，但鉴于被告在收据上载明“2008年度结清”，故本院作出对被告有利的认定，即认定2008年度已支付完毕；③2012年度应付租金为538,000元，实付租金为93,166元，欠付租金444,834元；2015年度应付租金为730,000元，实付租金为992,000元，即超付262,000元。鉴于被告支付款项时，对于该部分超付金额并未具体指明支付于何年度，故本院认定该超付部分系支付是时已成为自然债务的2012年度的欠付租金。综上，2012年度欠付租金为182,834元(即444,834元-262,000元)。 现被告针对2015年之前的租金给付请求权提出时效抗辩，而原告则认为被告拖欠的租金系整体债务，原告有权一并主张，并未届满诉讼时效。本院认为，系争诸份租赁协议约定的乃是定期给付之债，该债务在合同履行过程中不断产生，因而各期债务均为独立债务。本案中，将2015年度超付部分262,000元计入2012年度欠付租金内，系被告对自然债务的履行，但对自然债务的清偿并不发生中断诉讼时效的法律后果，更不将导致债务人放弃剩余债务的诉讼时效抗辩权。故2012年度欠付租金182,834元于原告起诉时确已届满诉讼时效，本院不予支持。关于原告主张的2016年度租金730,000元、2017年度租金150,000元，鉴于办公楼确于2016年底拆除及被告确已于2016年底搬离之实际情况，又鉴于原告未举证证明原告业将合作社撤销后以原告为新主体履行原合同事宜告知被告，甚至于2016年11月12日仍以合作社名义向被告发函，故被告辩称无法与原告就搬离事宜取得有效联系，具有合理性，本院予以采纳。综上，对于原告要求被告支付欠付的租金(使用费)，本院酌情于700,000元范围内予以支持。原告撤回关于要求被告支付逾期付款利息至实际履行日的诉讼请求，系对自身诉讼权利的处分，于法不悖，本院予以准许。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认松江区泗泾镇古楼地区农民集体经济合作社与被告(反诉原告)上海**电器有限公司于2015年1月8日签订的《租赁协议》已解除； 二、被告(反诉原告)上海**电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海市松江区泗泾镇农村集体经济联合社欠付租金700,000元； 三、驳回被告(反诉原告)上海**电器有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14,647元，反诉案件受理费11,619元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费用31,266元，由原告(反诉被告)上海市松江区泗泾镇农村集体经济联合社负担4,827元(已付)，由被告(反诉原告)上海**电器有限公司负担26,439元(已付11,579元，剩余14,860元于本判决生效之日起七日内支付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审　判　长　　张　利 审　判　员　　惠　蕙 人民陪审员　　*** 二〇一八年二月二十八日 书　记　员　　*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。