原告德化县农村信用合作联社与被告某某、某某、德化县城镇房地产开发公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

福建省德化县人民法院 民事判决书 （2016）闽0526民初1622号 原告德化县农村信用合作联社，住所地德化县浔中镇浔东北路中段福万通大厦。 法定代表人***，该联社理事长。 委托代理人***，该联社员工。 被告***，女，1994年3月21日出生，汉族，德化县人。 被告***，男，1988年8月20日出生，汉族，德化县人。 被告德化县城镇房地产开发公司，住所地德化县龙浔镇隆中小区****。 法定代表人***，该公司总经理。 委托代理人***、***，福建戴云律师事务所律师。 原告德化县农村信用合作联社（以下简称“德化信用社”）与被告***、***、德化县城镇房地产开发公司（以下简称“城镇房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理，依法由代理审判员***适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人***、被告城镇房地产公司委托代理人***到庭参加诉讼。被告***、***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德化信用社诉称，原告与被告***于2014年5月8日签订《个人住房按揭借款合同》一份，约定由原告向被告***提供495000元的住房按揭贷款，借款期限为2014年5月8日至2024年5月7日，实际放款日与到期日以借款借据为准；还款方式为按月等额本息还款，借款利率执行中国人民银行基准利率，贷款发放时执行年利率6.55%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后的次年起执行新的年利率，贷款逾期的，原告有权对逾期借款本金从逾期之日起，至本息清偿之日止，按照合同约定的借款执行利率上浮百分之五十计收罚息，对于应付未付利息，原告有权按逾期贷款罚息利率计收复利。被告***所购房产坐落于德化县龙浔镇南环路嘉盛花苑4幢14层1403，于2014年5月9日办理预告登记证明，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为***。该笔按揭贷款由被告城镇房地产公司提供阶段性担保，即从按揭借款合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，对借款合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任；保证期间为合同债务履行期限届满之日起二年；若发生法律、法规规定和本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定债务之日起二年。原告依据《个人住房按揭借款合同》约定于2014年5月10日向被告***发放贷款495000元。被告***从2015年12月份起未按时偿还贷款本息，并从2016年2月1日起未归还按揭款，截至2016年4月30日尚欠利息5355.94元，至起诉日，被告累计归还贷款本金62131.85元，尚欠本金432868.15元。依据《个人住房按揭借款合同》的约定和相关法律法规规定，原告依法要求本合同项下债权提前到期。该笔贷款系***和***在婚姻关系存续期间共同申请的借款，应为夫妻共同债务，应共同偿还，且原告有权就被告该抵押房产变现所得价款优先受偿。同时按揭抵押房产的相关房产证书仍未办妥，因此被告城镇房地产公司作为保证人应承担连带清偿责任。现请求法院：一、被告***、***提前偿还贷款本金432868.15元及从2016年2月1日起的欠息5355.94元（欠息暂算至2016年4月30日，2016年5月1日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复息等按合同约定另行计付；二、原告有权就被告***、***提供的抵押房产变现所得价款优先受偿；三、被告德化县城镇房地产开发公司对上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由被告承担。 被告城镇房地产公司辩称，一、答辩人不应对被告***、***借款本金及利息承担连带清偿责任。根据《个人住房按揭借款合同》第十一条保证人权利义务的约定，本案由于借款人***的原因，迟迟不配合办理房产证书，但并未影响房屋抵押登记办理，房屋抵押预告登记手续已办妥并交贷款人收执。本案抵押物房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款足以清偿债务。二、即使答辩人应对被告***、***借款本金及利息承担连带清偿责任，答辩人只应对抵押房屋担保以外的债权承担保证责任。 被告***、***未作答辩，未提供任何证据材料。 经审理查明，2014年4月29日，被告***、***共同向原告德化信用社提出申请并签署一份《住房按揭借款申请书》。2014年5月8日，原告德化信用社作为贷款人，被告***作为借款人，被告城镇房地产公司作为保证人，三方签订一份《个人住房按揭借款合同》，合同约定：借款人所购商品房座落位置龙浔镇南环路加油站旁嘉盛花苑4幢14层1403号；借款金额为人民币495000元；借款总期限自2014年5月8日起至2024年5月7日止；本合同借款金额、期限、利率等与借款借据不一致时，以借款借据为准；借款借据作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款利率在中国人民银行基准利率的基础上上浮0%，本合同签订时执行年利率为6.55%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后的次年起，贷款人按调整后的基准利率和本合同约定的浮动幅度确定新的借款执行年利率，不再另行通知借款人、保证人；借款人如未按本合同约定偿还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮百分之伍拾计收罚息；逾期期间，如遇基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收复利；借款人应按期足额偿还贷款人贷款本息；借款期限一年以上的，本合同项下借款本息的偿还，以每一个月为一个偿还期，贷款发放日的次月起进入还款期，每月20日为每期还款日，首期还款日为借款发生的次月20日，末期还款日为贷款到期日；每期还款金额采用等额本息还款法；本合同有效期内，如发生下列事项之一，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，要求借款人在规定期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）：（一）借款人违反本合同约定……（四）借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息和相关费用，或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期……房产抵押：借款人自愿以《抵押（质押）物品清单》列明的房产（坐落于德化县龙浔镇南环路加油站旁嘉盛花苑****1403，权证号码：德房预德化字第**）作为本合同项下债务的抵押物，抵押担保范围为本合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现抵押权的一切费用；保证人承诺，自本合同签订之日起，至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥本合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任；保证期间为本合同约定的债务履行期限届满之日起二年；若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。被告***作为“财产共有人”在上述《抵押（质押）物品清单》签名。合同签订后，原告于2014年5月10日向被告***发放贷款495000元。被告***从2015年12月开始多次出现逾期，截止2016年4月30日，被告***尚欠原告到期及未到期的借款本金合计432868.15元、利息5355.94元。 另查明，2014年5月9日，原告作为预告登记权利人，被告***作为预告登记义务人，双方就被告***、***向被告城镇房地产公司购买的德化县龙浔镇南环路加油站旁嘉盛花苑4幢14层1403房屋向德化县房地产交易所办理预购商品房抵押权预告登记（德房德化字第20140557号）。被告***与被告***于2014年3月27日登记结婚。 上述事实，有原告提供的身份证、结婚证、全国企业信用信息公示系统查询、《住房按揭借款申请书》、《个人住房按揭借款合同》、借款借据、贷款发放凭证、《预告登记证明》、贷款明细账及原告、被告城镇房地产公司在庭审中的陈述为据。 本院认为，原告德化信用社与被告***、城镇房地产公司签订的《个人住房按揭借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行。被告***在合同履行过程中多次出现逾期，未能按合同约定向原告足额偿还到期借款本息，已构成违约；根据合同约定，原告有权宣布本案贷款提前到期，现原告要求被告***偿还到期及未到期的借款本金合计432868.15元、利息5355.94元（计算至2016年4月30日）及2016年5月1日起至本息全部清偿之日止按合同约定计算的利息、罚息、复息等，符合合同约定，本院予以支持。原告主张上述借款系被告***与被告***婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，要求被告***共同偿还；对此，被告***已在《住房按揭借款申请书》中以申请人配偶的身份签名确认，且被告***未能提供证据证实该笔借款系被告***的个人债务，故本案债务应按夫妻共同债务处理，被告***应对上述债务承担共同还款责任。 关于原告能否就被告***、***提供的抵押物优先受偿，根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。本案中，虽然原、被告双方就抵押物办理了抵押权预告登记，但该抵押物属于预售商品房，只进行了商品房买卖合同备案，至今未登记至被告***、***的名下，故抵押登记的条件不具备，抵押权未设立，原告仅作为抵押权预告登记的权利人，不享有抵押权。因此，对原告要求就抵押房产享有优先受偿权的请求，本院不予支持。 根据《个人住房按揭借款合同》的约定：“保证人承诺，自本合同签订之日起，至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥本合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任”，现被告***、***尚未取得涉案房产的权属证书，被告城镇房地产公司亦未能履行“办妥抵押登记”义务，故原告在保证期间内要求保证人城镇房地产公司对上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告城镇房地产公司的答辩理由不能成立，本院对其答辩意见不予采纳。被告城镇房地产公司承担保证责任后，有权向被告***、***追偿。被告***、***经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证等权利，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告***、***应于本判决生效后十日内偿还原告德化县农村信用合作联社借款本金人民币432868.15元及利息5355.94元（计算至2016年4月30日）并按合同约定的利率继续支付利息、罚息、复息等至实际还款日止。 二、被告德化县城镇房地产开发公司对上述借款本息承担连带清偿责任。被告德化县城镇房地产开发公司承担保证责任后，有权向被告***、***追偿。 三、驳回原告德化县农村信用合作联社的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7873元，减半收取3936.5元，由被告***、***、德化县城镇房地产开发公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 代理审判员*** 二〇一六年七月二十六日 书记员*** 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。 对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。 当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。 申请执行提示： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。