德化县城镇房地产开发公司与某某、某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

福建省德化县人民法院 民事判决书 （2017）闽0526民初1932号 原告：德化县城镇房地产开发公司，住所地德化县龙浔镇隆中小区5幢3楼，统一社会信用代码91350526156420386C。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，福建戴云律师事务所律师。 被告：***，女，1994年3月21日出生，汉族，德化县人，户籍地福建省德化县，现住德化县。 被告：***，男，1988年8月20日出生，汉族，德化县人，户籍地福建省德化县，现住德化县。 原告德化县城镇房地产开发公司（下称城镇房产公司）与被告***、***商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城镇房产公司的委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼，被告***经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城镇房产公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除城镇房产公司与***双方于2014年4月14日签订的商品房买卖合同，***、***返还房屋；2、***、***按累计应付款707345.88元的5%支付违约金35367.29元；3、***、***偿还代支付的利息、罚息、复息等35348元、执行费（包括诉讼费）10409.5元，合计45757.5元，并支付自2017年4月14日起计至合同实际解除之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；4、要求***、***承担本案诉讼费。事实和理由：***与***系夫妻关系，2014年4月14日，***与城镇房产公司签订商品房买卖合同一份，***向城镇房产公司购买嘉盛花苑第4幢1403号房，建筑面积107.86m2,每平方为6558元，总房款707345.88元。***选择首期付房屋价款30%计212345.88元，余款495000元向银行办理按揭贷款。合同第七条规定了违约责任条款。2014年5月8日，***与德化县农村信用合作联社（下称德化信用社）签订一份个人住房按揭借款合同，借款金额495000元、期限10年，还款方式为等额本息还款，城镇房产公司提供担保。2014年5月10日，德化信用社向***发放贷款495000元，***从2015年12月开始不按约定偿还借款。截止2016年4月30日，尚欠到期及未到期的借款本息合计432868.15元，利息5355.94元。德化信用社向法院起诉。德化县人民法院于2016年7月26日作出（2016）闽0526民初1622号民事判决书，判决生效后，未履行。2017年4月11日至12日，原告代偿还本金432868.15元、利息、罚息、复息等35348元，4月14日支付法院执行费10409.5元。2017年4月17日，城镇房产公司通知***、***接到通知后15日内到我公司交清以上款项共478625.72元，至今，***、***置之不理，已构成违约，房屋已在2014年5月交付***、***使用。 ***辩称，城镇房产公司所述属实，购房时支付首付款212345.88元。城镇房产公司交房后，答辩人对房屋进行了装修，装修花费21万多元，如果解除合同，城镇房产公司应补偿答辩人已支付款及装修费合计42.5万元。 ***未作答辩，也未提供相关证据材料。 经审理查明，2014年4月14日，城镇房产公司（出卖人）与***（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定：“买受人向出卖人购买德化县南环路嘉盛花苑第4幢14层1403号房，建筑面积107.86平方米，每平方为6558元，总房款707345.88元；第六条：首期付房屋价款的30%计，即212345.88元，余款495000元应自本合同办理预告登记之日起30日内向银行办理按揭贷款；第七条：买受人逾期付款的违约责任：逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金我，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；第八条：出卖人应在2014年6月30前交商品房交付买受人使用等条款”。***与被告***于2014年3月27日登记结婚。 另查明，2014年4月29日，***向德化信用社提出申请并签署一份《住房按揭借款申请书》。2014年5月8日，德化信用社作为贷款人，***作为借款人，城镇房地产公司作为保证人，三方签订一份《个人住房按揭借款合同》，合同约定：借款人所购商品房座落位置龙浔镇；借款金额为人民币495000元；借款总期限自2014年5月8日起至2024年5月7日止；借款人自愿以《抵押（质押）物品清单》列明的房产（坐落于德化县，权证号码：德房预德化字第201400641号）作为本合同项下债务的抵押物等内容。***作为“财产共有人”在上述《抵押（质押）物品清单》签名。合同签订后，德化县信用社于2014年5月10日向***发放贷款495000元，同日，德化信用社将495000汇入城镇房产公司账户内。截止2016年1月31日，***偿还按揭贷款本金计62131.85元，至2016年4月30日止，***尚欠德化县信用社到期及未到期的借款本金合计432868.15元、利息5355.94元未能偿还，德化信用社逐诉至本院。2016年7月26日，本院作出（2016）闽0526民初1622号民事判决书，判决：一、***、***应于本判决生效后十日内偿还德化县农村信用合作联社借款本金人民币432868.15元及利息5355.94元（计算至2016年4月30日）并按合同约定的利率继续支付利息、罚息、复息等至实际还款日止；二、被告德化县城镇房地产开发公司对上述借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，***、***仍未能偿还借款本息，德化信用社向本院申请强制执行，城镇房产公司承担保证责任，并为此支付本金432868.15元及利息、罚息、复息等35348元、诉讼费、执行费10409.5元，合计478625.65元。2017年4月17日，城镇房产公司向***、***发出通知，限其在接到本通知15日内交清上述款项，否则将根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条规定主张权利。***、***未支付城镇房产公司代偿的上述款项。 上述事实，有城镇房产公司提供的商品房预售许可证、商品房买合同、商品房买卖合同备案信息表、销售不动产统一发票、按揭贷款还款业务凭证、通知单、（2016）闽0526民初1622号民事判决书、执行款统一收据、本院依法调取的***、***身份证、住房按揭借款申请书、抵押物品清单、农商银行借款借据、德化信用社贷款发放凭证及双方当事人的陈述为据，本院予以确认。 本院认为，***未到庭参加诉讼，视为放弃举证与质证的权利。***与城镇房产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项规定：“有下列情形之一的，合同权利义务终止：“债务已经按照约定履行”。根据合同约定，总房款707345.88元。***、***交清首付款212345.88元，其余房款495000元于2014年5月10日以贷款的形式由德化信用社将汇入城镇房产公司账户内。至此，***、***已向城镇房产公司交清购房款707345.88元，合同已履行完毕，合同的权利、义务终止，不存在违反双方签订的“商品房买卖合同”约定的逾期付款情形。***、***未能按期交纳按揭款项，系***、***向德化信用社的借款未能偿还，违反双方签订的借款合同协议，与本案属不同法律关系。故城镇房产公司以***、***未能按期交纳按揭款为由认为其违反“商品房买卖合同”约定，要求解除城镇房产公司与***双方于2014年4月14日签订的商品房买卖合同、***、***返还房屋、支付违约金35367.29元，缺乏事实依据，本院不予支持。城镇房产公司为***、***代支付的利息、罚息、复息、执行费系追偿纠纷，属另一法律关系，且城镇房产公司可向本院申请执行，对上述款项进行追偿。***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回德化县城镇房地产开发公司的诉讼请求。 案件受理费11685元，由德化县城镇房地产开发公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一七年十月三十一日 书记员*** 速录员*** 附： 一、主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同权利义务终止：（一）项债务已经按照约定履行。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。