德化县城镇房地产开发公司与某某、德化县家盛大酒楼租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省德化县人民法院 民事判决书 （2017）闽0526民初2568号 原告：德化县城镇房地产开发公司，统一社会信用代码91350526156420386C，住所地龙浔镇隆中小区5幢3楼。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，福建戴云律师事务所律师。 被告：***，女，1980年1月2日出生，汉族，德化县人，住德化县。 被告：德化县家盛大酒楼，统一社会信用代码92350526MA2XP5879R，住所地福建省泉州市德化县龙浔镇嘉盛花苑2号楼2层。 负责人：***，该酒楼经营者。 委托诉讼代理人：***、***，福建华达律师事务所律师。 原告德化县城镇房地产开发公司（下简称：德化地产公司）与被告***租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，审理中，依被告***的申请，本院追加德化县家盛大酒楼(下简称：家盛酒楼)作为共同被告参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德化地产公司的委托诉讼代理人***、被告家盛酒楼的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告***经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德化地产公司向本院提出诉讼请求：1.要求判决***支付2016年2月至2017年7月期间尚欠的租金688897.8元，并支付至2017年7月24日止的滞纳金162377.26元，二项合计851275.06元。2.要求***承担本案的诉讼费用。因法院追加家盛酒楼作为共同被告。变更诉讼请求为：1.要求判决***、家盛酒楼支付2016年2月至2017年7月期间尚欠的租金688897.8元，并支付至2017年7月24日止的滞纳金162377.26元，二项合计851275.06元。2.要求***、家盛酒楼承担本案的诉讼费用。 事实与理由：***经过公开投标，2015年10月15日，***与德化地产公司签订一份《租赁合同书》。合同约定：***承租德化地产公司所有的址在南环路”嘉盛花苑”商住组团中的2号楼2层商场，租赁期限自2016年2月1日起至2024年1月30日止，合同签订日起至2016年1月31日为装修期间免租。2016年2月起后的租金采取递增的形式进行计算，租金在每月10日前支付，逾期从次日起按尚欠金额每日加收1%滞纳金。合同签订后，德化地产公司将租赁物交付给***。后经催讨，***只支付1个月的租金，至2017年7月止尚欠租金688897.8元与滞纳金162377.26元未能支付。 ***未作答辩，也未提供相关证据材料。只在《追加被告申请书》书面提出，承租的商场是用于经营家盛酒楼，***只是作为经营者的代表与德化地产公司签订《租赁合同书》，实际租赁者为家盛酒楼，合同书产生的权利义务应由家盛酒楼承担。 家盛酒楼辩称，1.根据生效的(2017)闽0526民初1190号民事调解书查明的事实，德化地产公司交付的宴会厅中厨房烟井未按设计图纸施工，致家盛酒楼未能正常营业，影响到合同目的，德化地产公司存在违约。2.根据其它案件生效的裁判文书，可以证实本案的实际承租人为家盛酒楼，***只是经营者的代表与德化地产公司签订租赁合同。3.因德化地产公司未能进行整改，负有先履行义务，其主张支付租金的条件不成就。因交付的租赁物不能达到合同目的，家盛酒楼有权主张先履行抗辩权，德化地产公司主张的整改期间及调解前的租金不应支持。4.德化地产公司先违约，家盛酒楼有先履行抗辩权，且滞纳金的约定也不符合法律规定，故德化地产公司主张的滞纳金不应支持。5.德化地产公司的行为造成家盛酒楼的经济损失，家盛酒楼保留诉讼权利。 本院经审理认定事实如下： 一、***以投标方式，承租德化地产公司所有的商场。2015年10月15日，德化地产公司、***分别以甲、乙方身份签订一份《租赁合同书》。合同书约定：一、租赁资产：甲方将址在南环路”嘉盛花苑”商住组团中的2号楼2层商场租赁给乙方经营，该商场建筑面积约2551.30㎡。二、租赁期限：自2016年2月1日起至2024年1月31日止。根据《招标须知》规定，该商场于2015年11月1日交付乙方装修。合同签订之日起至2016年1月31日为免租装修期间。三、乙方应向甲方交纳合同履约保证金人民币(大写)壹拾伍万元整(￥150000元)。乙方交纳保证金不计付利息，租赁期届满经乙方将租赁房屋交甲方验收后退还给乙方。四、租赁费及缴纳办法：自2016年2月到2018年1月每月租金40523.40元；自2018年2月至2019年1月每月租金43765.27元；自2019年2月至2020年1月每月租金47266.49元。自2020年2月至2021年1月每月租金51047.81元；自2021年2月到2022年1月每月租金55131.64元；自2022年2月至2023年1月每月租金59542.17元；自2023年2月至2024年1月每月租金64305.53元。以上租赁费实行按月缴交办法，乙方应于每月10日前，主动将应缴交的租赁费及时如数交清，逾期从次日(即11日)起按欠交金额每日加收1%的滞纳金。到当月15日仍未如数交清视为乙方违约，甲方有权解除本租赁合同，并取消乙方所交的合同履约保证金，同时追缴中标人所欠租赁费及滞纳金。五、其它事项(详见合同书)。《租赁合同书》签订后，德化地产公司于2015年11月5日将租赁商场交由***。另查明，***是作为家盛酒楼经营者代表以投标的形式与德化地产公司签订合同，家盛酒楼事后予以追认，并同意承担合同的权利与义务。德化地产公司对***投标与签订合同时商场的具体用途表示不知情，是过后才清楚商场的具体用途是经营酒家。 二、合同签订后，***、***等经营者对租赁商场进行装修，案外人***以装修改变结构，存在严重安全隐患为由予以阻挠，***与***向本院起诉，要求***停止侵权行为。2016年6月30日，本院作出(2016)闽0526民初1415号民事判决书，判决案外人***停止侵权。2016年2月18日，家盛酒楼办理工商登记，类型为个体工商户，负责人***。2016年3月21日，家盛酒楼经过消防安全合格审核。2017年4月14日，家盛酒楼又以商场附属物即厨房烟井未按图纸设计施工，影响到经营活动向本院起诉，要求予以整改。经本院主持调解，2017年6月13日，双方达成调解协议，确认德化地产公司应于2017年6月20日前予以整改。在整改过程，因案外人***阻挠，家盛酒楼已向本院申请强制执行。 三、德化地产公司于2016年9月12日、2017年4月26日二次发出催缴租金的通知，***均在通知书上签名确认。审理中，德化地产公司同意按日1‰计算滞纳金，家盛酒楼对诉争的计算至2017年7月的滞纳金数额162377.26元不持异议。另查明，家盛酒楼已自2016年10月1日至今缴纳税收，并从事经营活动。 上述事实，有双方当事人对其真实性不持异议的土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证明书、租赁合同书、通知、(2017)闽0526民初1190号的答辩状、调解书、执行案件通知书、(2016)民初1415号民事判决书、完税证明及当事人的陈述为据。 本案争议的焦点：家盛酒楼提供的拒付租金的同时履行抗辩权是否成立与违约责任如何承担的问题。 一、家盛酒楼提供的拒付租金的同时履行抗辩权是否成立的问题。 本院认为，1.根据《合同法》第六十六条的规定：”当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。租赁合同为双务合同，出租人交付租赁物的同时，承租人即负有支付租金的义务，承租人主张的应为同时履行抗辩权，而不是先履行抗辩权。本案出租人德化地产公司已交付了合同约定的租赁物即商场的履行义务，家盛酒楼已取得商场的使用权，并在承租的商场进行装修并从事酒楼的经营活动。只是商场的附属物即厨房烟井未按图纸设计施工造成其经营活动中烟气排放受到一定影响，并没有造成合同完全不能履行或合同目的不能实现的情形，可视为履行仅存在轻微不足或很小的偏差，双方不具对价关系，家盛酒楼不得以同时履行抗辩权来拒绝履行支付租金的义务。2.商场的附属物即厨房烟井的使用权并未在租赁合同中进行约定，不是合同中相互履行的义务，家盛酒楼也未能提供证据证实在签订合同时德化地产公司知道商场的用途是经营酒楼。家盛酒楼已向本院起诉，要求德化地产公司履行厨房烟井的整改义务，德化地产公司也同意对附属物厨房烟井进行整改，因案外人***的再次阻挠，致德化地产公司暂无法进行，家盛酒楼已向本院申请强制执行。综上，家盛酒楼提出的拒付租金的同时履行抗辩权不能成立。 二、违约责任如何承担的问题。 本院认为，双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，也不违反法律规定，合同合法有效，应予保护。***作为家盛酒楼的经营代表与德化地产公司签订的合同，亦未违反相关法律规定，租赁合同的权利义务由家盛酒楼承担。在审理中，家盛酒楼对德化地产公司诉称的租金数额即至2017年7月止租金688897.8元与滞纳金162377.26元不持异议，该诉争数额本院予以确认。家盛酒楼未按合同约定支付租金，依照《租赁合同书》第四条的约定：”以上租赁费实行按月缴交的办法，乙方应于每月10日前，主动将应缴交的租赁费及时如数交清，逾期从次日起按欠交金额每日加收1%的滞纳金，到当月15日仍未如数交清者视为乙方违约……”。因此，家盛酒楼构成违约，应按合同约定承担违约责任。审理中，德化地产公司也同意按日1‰计算滞纳金。综合本案实际情况，家盛酒楼应按约定的逾期按日1‰计算的滞纳金的形式承担违约责任，德化地产公司的该项请求可予以支持。家盛酒楼提出滞纳金的约定违反法律规定，于法无据，不予采纳。 综上，本院认为，双方签订的租赁合同合法有效，作为合同的双方，应依照合同的约定履行合同，德化地产公司已按约定交付租赁物，家盛酒楼就负有支付租金的义务。故家盛酒楼应按约定支付租金。家盛酒楼未按约定支付租金，应承担违约责任，即支付每日加收1‰的滞纳金。故德化地产公司的诉讼请求可予以支持。家盛酒楼认为支付租金的条件未成就及滞纳金违反法律规定的辩称意见不予采纳。如家盛酒楼认为因商场附属物未整改造成其经济损失，可另行主张。***作为家盛酒楼的经营代表与德化地产公司签订合同，合同的权利与义务由家盛酒楼承担，故德化地产公司请求***承担共同支付租金与滞纳金的请求应予驳回。***未到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩、举证与质证的权利，本院依法缺席审理与判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告德化县家盛大酒楼应于本判决生效之日起十日内支付原告德化县城镇房地产开发公司租金688897.8元与滞纳金162377.26元(租金计算至2017年7月14日止，滞纳金计算至2017年7月24日止)。 二、驳回原告德化县城镇房地产开发公司的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12313元，由被告德化县家盛大酒楼负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一七年十一月二十日 书记员*** 附：一、主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。