德化县家盛大酒楼、德化县城镇房地产开发公司租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省泉州市中级人民法院 民事判决书 （2018）闽05民终260号 上诉人（原审被告）：德化县家盛大酒楼，住所地福建省泉州市德化县。 负责人：***，该酒楼经营者。 委托诉讼代理人：***，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建泉中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：德化县城镇房地产开发公司，住所地福建省德化县龙浔镇隆中小区5幢3楼。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，福建戴云律师事务所律师。 原审被告：***，女，1980年1月2日出生，汉族，住福建省德化县。 上诉人德化县家盛大酒楼(以下简称家盛酒楼)因与被上诉人德化县城镇房地产开发公司（以下简称德化地产公司）、原审被告***租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2017）闽0526民初2568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人家盛酒楼的委托诉讼代理人***、***、被上诉人德化地产公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家盛酒楼上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回德化地产公司的一审诉讼请求。事实和理由：一关于2016年2月1日至2016年9月30日租金的问题，双方当事人签订的《租赁合同书》约定家盛酒楼享有3个月的免租装修期，合同签订后，因案外人阻挠，家盛酒楼无法对租赁物装修，并引发多个诉讼。被阻挠时，家盛酒楼征询德化地产公司意见，德化地产公司表示尽管放手维权，同时免收此期间的租金。需要说明的是，德化地产公司在房产销售中没有明确租赁场所用于餐饮，让所在小区的部分业主误认为是商场，故对于住户的阻挠，德化地产公司是有责任的。德化地产公司于2016年9月12日向家盛酒楼发出《通知》，通知明确家盛酒楼受到阻挠无法装修的事实，同时要求家盛酒楼尽快装修营业，并将收取2016年10月1日起的租金。该通知足以证实德化地产公司免除了2016年2月1日至2016年9月30日期间的租金，这也符合装修期间免租及德化地产公司对于无法顺利装修的责任承担，一审判决家盛酒楼给付德化地产公司该期间的租金错误。二、关于2016年10月1日至2017年7月14日租金的问题，家盛酒楼承租涉案场所目的是为了经营餐饮，因该场所厨房烟井未按照设计图纸关于“厨房烟井，内衬120厚防火砖、透至屋面，高出屋面3200”的要求进行施工，导致家盛酒楼在装修完毕后仍无法营业。经诉讼后，德化地产公司承诺于2017年6月20日对厨房烟井整改，但时至今未整改，直接导致家盛酒楼餐厅未能对外营业，德化地产公司要求家盛酒楼支付该期间的租金，是不合理的。一审判决未考虑德化地产公司应先行交付合格租赁物的义务，导致作出家盛酒楼在无法使用租赁物的情形下仍需支付租金的错误判决，应予纠正。 德化地产公司辩称，一、德化地产公司与***本案租赁合同后，已依约将租赁场所交付***装修使用，***仅于2017年5月支付一个月租金，构成严重违约。家盛酒楼拒付租金及滞纳金的上诉理由不能成立。租赁合同约定的租赁场所是商场，租赁人是***个人，至于***签订合同后，是经营商场，还是经营酒家，是承租人的权利。在租赁场所装修过程中受到他人侵权，责任在于侵权人，德化地产公司没有任何过错责任。二、家盛酒楼以2016年9月12日《通知》，作为证据证明德化地产公司免除家盛酒楼2016年2月1日至2016年9月30日期间租金的依据，理由也不能成立。首先，按合同约定，承租人应从2016年2月起于每月10日前，及时如数支付租金。其次，本案合同履行过程中，承租人至2016年9月租金分文未付，在此情况下，德化地产公司通知承租人***：“……鉴于你方至今对该商场还没有继续装修施工，我公司要求你方尽快安排后续施工和经营事宜，并于2016年10月1日起向你方收取租赁租金。”，该通知是催讨租金，在双方没有就租金免除支付等协商签订补充协议的情况下，《通知》载明“……并于2016年10月1日起向你方收取租赁租金。”不能理解为德化地产公司同意免除2016年2月1日至2016年9月30日租金。三、德化地产公司交付的租赁场所附属厨房烟井，虽未按原设计“2-27轴交2-C轴厨房烟井通至屋面，内衬120厚防火砖中”内衬120厚防火砖“进行施工，存在瑕疵，造成家盛酒楼经营活动中烟气排放受到一定影响，并没有造成合同完全不能履行或合同目的不能实现的情形。另厨房烟井的使用权并无在合同中约定，不是德化地产公司应履行的义务。家盛酒楼起诉，要求德化地产公司履行厨房烟井的整改义务，德化地产公司亦已同意，因案外人阻挠，德化地产公司暂无法进行，但已向德化县人民法院申请强制执行。家盛酒楼实际使用商场，用于经营酒楼，不付租金理由不能成立。一审判决家盛酒楼支付逾期交付租金的滞纳金，亦符合法律规定。请求依法驳回上诉，维持一审判决。 ***未作答辩。 德化地产公司向一审法院起诉请求：***支付2016年2月至2017年7月期间尚欠的租金688897.8元，并支付至2017年7月24日止的滞纳金162377.26元，二项合计851275.06元。后变更诉讼请求为：***、家盛酒楼支付2016年2月至2017年7月期间尚欠的租金688897.8元，并支付至2017年7月24日止的滞纳金162377.26元，二项合计851275.06元。 一审法院认定的事实：一、***以投标方式，承租德化地产公司所有的商场，双方于2015年10月15日《租赁合同书》。合同约定：德化地产公司将址在南环路“嘉盛花苑”商住组团中的2号楼2层商场租赁给***经营，建筑面积约2551.30㎡；租赁期自2016年2月1日起至2024年1月31日止；商场于2015年11月1日交付***装修，自合同签订之日起至2016年1月31日为免租装修期间；***应向德化地产公司交纳合同履约保证金人民币15万元，保证金不计付利息，租赁期届满，租赁房屋交德化地产公司验收后退还给***；租赁费及缴纳办法：自2016年2月到2018年1月每月租金40523.40元；自2018年2月至2019年1月每月租金43765.27元；自2019年2月至2020年1月每月租金47266.49元。自2020年2月至2021年1月每月租金51047.81元；自2021年2月到2022年1月每月租金55131.64元；自2022年2月至2023年1月每月租金59542.17元；自2023年2月至2024年1月每月租金64305.53元。以上租赁费实行按月缴交办法，***应于每月10日前如数交清，逾期从次日(即11日)起按欠交金额每日加收1%的滞纳金。到当月15日仍未如数交清视为违约，德化地产公司有权解除租赁合同，并取消履约保证金，同时追缴中标人所欠租赁费及滞纳金等。合同签订后，德化地产公司于2015年11月5日将租赁商场交付***。另查明，***是作为家盛酒楼经营者代表以投标的形式与德化地产公司签订合同，家盛酒楼事后予以追认，并同意承受合同的权利与义务。德化地产公司对***投标与签订合同时商场的具体用途表示不知情，是过后才清楚商场的具体用途是经营酒家。***、***等经营者对租赁商场进行装修，案外人***以装修改变结构，存在严重安全隐患为由予以阻挠，***与***向德化县人民法院起诉，要求***停止侵权行为。2016年6月30日，该院作出(2016)闽0526民初1415号民事判决书，判决案外人***停止侵权。2016年2月18日，家盛酒楼办理工商登记，类型为个体工商户，负责人***。2016年3月21日，家盛酒楼经过消防安全合格审核。2017年4月14日，家盛酒楼又以商场附属物即厨房烟井未按图纸设计施工，影响到经营活动向本院起诉，要求予以整改。经法院主持调解，2017年6月13日，双方达成调解协议，确认德化地产公司应于2017年6月20日前予以整改。在整改过程，因案外人***阻挠，家盛酒楼已向法院申请强制执行。德化地产公司于2016年9月12日、2017年4月26日二次发出催缴租金的通知，***均在通知书上签名确认。审理中，德化地产公司同意按日1‰计算滞纳金，家盛酒楼对计算至2017年7月的滞纳金数额为162377.26元不持异议。另查明，家盛酒楼已自2016年10月1日至今缴纳税收，并从事经营活动。一审法院认为，一、关于家盛酒楼主张同时履行抗辩权是否成立的问题，根据《合同法》第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。租赁合同为双务合同，出租人交付租赁物的同时，承租人即负有支付租金的义务，德化地产公司已交付了合同约定的租赁物即商场，家盛酒楼取得商场的使用权，在商场装修并从事酒楼经营活动。只是商场的附属物即厨房烟井未按图纸设计施工造成其经营活动中烟气排放受到一定影响，并没有造成合同完全不能履行或合同目的不能实现的情形，可视为履行仅存在轻微不足或很小的偏差，双方不具对价关系，家盛酒楼不得以同时履行抗辩权来拒绝履行支付租金义务。2.商场的附属物即厨房烟井的使用权并未在租赁合同中进行约定，不是合同中相互履行的义务，家盛酒楼也未能提供证据证实在签订合同时德化地产公司知道商场的用途是经营酒楼。家盛酒楼已向德化县人民法院起诉，要求德化地产公司履行厨房烟井的整改义务，德化地产公司也同意对附属物厨房烟井进行整改，因案外人***的再次阻挠，致德化地产公司暂无法进行，家盛酒楼已申请强制执行。综上，家盛酒楼提出的拒付租金的同时履行抗辩权不能成立。二、关于违约责任如何承担的问题，双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，应予保护。***作为家盛酒楼的经营代表与德化地产公司签订的合同，亦未违反相关法律规定，租赁合同的权利义务由家盛酒楼承担。在审理中，家盛酒楼对德化地产公司诉称的租金数额即至2017年7月止租金688897.8元与滞纳金162377.26元不持异议，该诉争数额予以确认。家盛酒楼未按合同约定支付租金，依照《租赁合同书》第四条的约定：“以上租赁费实行按月缴交的办法，乙方应于每月10日前，主动将应缴交的租赁费及时如数交清，逾期从次日起按欠交金额每日加收1%的滞纳金，到当月15日仍未如数交清者视为乙方违约……”。因此，家盛酒楼构成违约，应按合同约定承担违约责任。审理中，德化地产公司也同意按日1‰计算滞纳金。综合本案实际情况，家盛酒楼应按约定的逾期按日1‰计算的滞纳金的形式承担违约责任，德化地产公司的该项请求可予以支持。家盛酒楼提出滞纳金的约定违反法律规定，于法无据，不予采纳。综上，双方签订的租赁合同合法有效，作为合同的双方，应依照合同的约定履行合同，德化地产公司已按约定交付租赁物，家盛酒楼就负有支付租金的义务。故家盛酒楼应按约定支付租金。家盛酒楼未按约定支付租金，应承担违约责任，即支付每日加收1‰的滞纳金。故德化地产公司的诉讼请求可予以支持。家盛酒楼认为支付租金的条件未成就及滞纳金违反法律规定的辩称意见不予采纳。如家盛酒楼认为因商场附属物未整改造成其经济损失，可另行主张。***作为家盛酒楼的经营代表与德化地产公司签订合同，合同的权利与义务由家盛酒楼承担，故德化地产公司请求***承担共同支付租金与滞纳金的请求应予驳回。***未到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩、举证与质证的权利，依法缺席审理与判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、家盛酒楼应于本判决生效之日起十日内支付德化地产公司租金688897.8元与滞纳金162377.26元(租金计算至2017年7月14日止，滞纳金计算至2017年7月24日止)；二、驳回德化地产公司的其他诉讼请求。 二审审理期间，双方当事人均没有提供新的证据。当事人争议焦点：德化地产公司要求家盛酒楼按合同约定缴纳租金及支付逾期付款滞纳金能否成立。除了争议焦点涉及的事实外，当事人对一审判决查明的其他事实不持异议，本院予以确认。 本院认为，***以个人名义与德化地产公司签订《租赁合同书》，《租赁合同书》有关租赁物的表述均为商场，本案亦没有证据证明合同签订时，德化地产公司知道或应当知道***承租涉案场所是用于经营酒楼，故家盛公司主张其装修酒楼过程中，受到案外人阻挠，德化地产公司应承担一定的过错责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。家盛酒楼使用涉案场所后，未按《租赁合同书》的约定履行缴纳租金的义务，德化地产公司分别于2016年9月12日、2017年4月26日向***发出《通知》，从两份《通知》的内容看，2016年9月12日《通知》载明“……鉴于你方至今对该商场还没有继续装修施工，我公司要求你方尽快安排后续施工和经营事宜，并于2016年10月1日起向你方收取租赁租金。”，其中“并于2016年10月1日起向你方收取租赁租金。”所表述的意思可能造成家盛酒楼对其应交纳租金的起始时间产生歧义，但在此之后的2017年4月26日德化地产公司再次向***发出《通知》，该通知明确告知***“……你在该场所经营的家盛酒楼已于2016年11月底装修完成，并投入试营业，请你应按租赁合同书约定及时缴交租金”的事实，可以证实德化地产公司并没有承诺变更《租赁合同书》有关租金缴纳的约定，本案亦没有证据证明家盛公司对德化地产公司发出的该份通知的内容持有异议，故家盛酒楼主张德化地产公司同意免除2016年2月1日至2016年9月30日租金，依据不足，不予支持。至于涉案场所附属厨房烟井未按设计施工，需要整改，致使家盛酒楼使用过程中，受到影响的事实，双方已通过调解的方式解决该纠纷。本案中，家盛酒楼以烟井需整改为由主张免于支付2016年10月1日至2017年7月14日租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，家盛酒楼的上诉理由不能成立，其诉求改判，不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12313元，由上诉人德化县家盛大酒楼负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 法官助理*** 二〇一八年三月七日 书记员***