德化县城镇房地产开发公司、某某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

福建省泉州市中级人民法院 民事判决书 （2018）闽05民终144号 上诉人（原审原告）：德化县城镇房地产开发公司，住所地德化县龙浔镇隆中小区5幢3楼。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，福建戴云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，女，1994年3月21日出生，汉族，户籍地福建省德化县，现住德化县。 被上诉人（原审被告）：***，男，1988年8月20日出生，汉族，户籍地福建省德化县，现住德化县。 上诉人德化县城镇房地产开发公司（下称城镇房产公司）因与被上诉人***、***商品房销售合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2017）闽0526民初1932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 城镇房产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持城镇房产公司一审的诉讼请求。事实和理由：一审认定理由错误，判决错误。2014年4月14日，城镇房产公司（出卖人）与***（买受人）签订商品房买卖合同一份。***向城镇房产公司购买嘉盛花苑第4幢1403号房，建筑面积107.86㎡，每平方米6558元，总房款707345.88元。***选择首期付房屋价款的30%计212345.88元，余款495000元向银行办理按揭贷款。商品房买卖合同第七条规定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”。同年5月8日，***与德化县农村信用合作联社（下称德化信用社）签订一份个人住房按揭借款合同，借款金额495000元、期限10年，还款方式为等额本息还款，以每一个月为一个偿还期。城镇房产公司提供保证担保。同月10日，德化信用社向***发放贷款495000元，同日，德化信用社将495000元汇入城镇房产公司账户内。***从2015年12月开始不按约定偿还借款。截止2016年4月30日，尚欠到期及未到期的借款本金合计432868.15元、利息5355.94元。德化信用社向法院起诉。一审法院于2016年7月26日作出（2016）闽0526民初1622号民事判决，判决：一、***、***应于本判决生效后十日内偿还德化县农村信用合作联社借款本金432868.15元及利息5355.94元（计算至2016年4月30日）并按合同约定的利率继续支付利息、罚息、复息等至实际还款日止。二、德化县城镇房地产开发公司对上述借款本息承担连带清偿责任。德化县城镇房地产开发公司承担保证责任后，有权向***、***追偿。判决生效后，***、***未履行。2017年4月11日至12日，城镇房产公司代偿还本金432868.15元、利息、罚息、复息等35348元，同月14日支付法院执行费、诉讼费10409.5元。城镇房产公司认为，***、***未能偿还银行按揭借款，其代偿还后，***、***原按揭已付的购房款未偿还银行部份实际上等于未付。2017年4月17日，城镇房产公司向***、***发出通知，要求***、***在接到通知后15日内到城镇房产公司交清其代偿还的按揭借款本金432868.15元、利息、罚息、复息等35348元，支付法院执行费、诉讼费10409.5元，共计478625.72元。***、***接到通知后，置之不理。同年6月14日，城镇房产公司向法院起诉。而一审法院却以***、***已向城镇房产公司交清购房款707345.88元，合同已履行完毕，合同的权利、义务终止，不存在违反双方签订的商品房买卖合同约定的逾期付款情形。***、***未能按期交纳按揭款项，系***、***向德化信用社的借款未能偿还，违反双方签订的借款合同协议，与本案属不同法律关系。城镇房产公司主张，***、***未能按期交纳按揭款，违反了商品房买卖合同约定，要求解除与***于2014年4月14日签订的商品房买卖合同，***、***返还房屋、支付违约金，缺乏事实依据。城镇房产公司为***、***代支付的利息、罚息、复息、执行费系追偿纠纷，属另一法律关系，且城镇房产公司可向法院申请执行，对上述款项进行追偿等为由判决驳回城镇房产公司的诉讼请求是错误的。 ***未作答辩。 ***未作答辩。 城镇房产公司向一审法院起诉请求：1.依法解除城镇房产公司与***于2014年4月14日签订的商品房买卖合同，***、***返还房屋；2.***、***按累计应付款707345.88元的5%支付违约金35367.29元；3.***、***偿还代支付的利息、罚息、复息等35348元、执行费（包括诉讼费）10409.5元，合计45757.5元，并支付自2017年4月14日起计至合同实际解除之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；4.由***、***承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年4月14日，城镇房产公司（出卖人）与***（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定：“买受人向出卖人购买德化县南环路嘉盛花苑第4幢14层1403号房，建筑面积107.86平方米，每平方为6558元，总房款707345.88元；第六条：首期付房屋价款的30%计，即212345.88元，余款495000元应自本合同办理预告登记之日起30日内向银行办理按揭贷款；第七条：买受人逾期付款的违约责任：逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；第八条：出卖人应在2014年6月30前交商品房交付买受人使用等条款”。***与***于2014年3月27日登记结婚。一审另查明，2014年4月29日，***向德化信用社提出申请并签署一份《住房按揭借款申请书》。2014年5月8日，德化信用社作为贷款人，***作为借款人，城镇房地产公司作为保证人，三方签订一份《个人住房按揭借款合同》，合同约定：借款人所购商品房座落位置龙浔镇；借款金额为人民币495000元；借款总期限自2014年5月8日起至2024年5月7日止；借款人自愿以《抵押（质押）物品清单》列明的房产（坐落于德化县，权证号码：德房预德化字第201400641号）作为本合同项下债务的抵押物等内容。***作为“财产共有人”在上述《抵押（质押）物品清单》签名。合同签订后，德化县信用社于2014年5月10日向***发放贷款495000元，同日，德化信用社将495000汇入城镇房产公司账户内。截止2016年1月31日，***偿还按揭贷款本金计62131.85元，至2016年4月30日止，***尚欠德化县信用社到期及未到期的借款本金合计432868.15元、利息5355.94元未能偿还，德化信用社逐诉至法院。2016年7月26日，一审法院作出（2016）闽0526民初1622号民事判决书，判决：一、***、***应于本判决生效后十日内偿还德化县农村信用合作联社借款本金人民币432868.15元及利息5355.94元（计算至2016年4月30日）并按合同约定的利率继续支付利息、罚息、复息等至实际还款日止；二、德化县城镇房地产开发公司对上述借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，***、***仍未能偿还借款本息，德化信用社向一审法院申请强制执行，城镇房产公司承担保证责任，并为此支付本金432868.15元及利息、罚息、复息等35348元、诉讼费、执行费10409.5元，合计478625.65元。2017年4月17日，城镇房产公司向***、***发出通知，限其在接到通知15日内交清上述款项，否则将根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条规定主张权利。***、***未支付城镇房产公司代偿的上述款项。 一审法院认为，***未到庭参加诉讼，视为放弃举证与质证的权利。***与城镇房产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项规定：“有下列情形之一的，合同权利义务终止：“债务已经按照约定履行”。根据合同约定，总房款707345.88元。***、***交清首付款212345.88元，其余房款495000元于2014年5月10日以贷款的形式由德化信用社将汇入城镇房产公司账户内。至此，***、***已向城镇房产公司交清购房款707345.88元，合同已履行完毕，合同的权利、义务终止，不存在违反双方签订的“商品房买卖合同”约定的逾期付款情形。***、***未能按期交纳按揭款项，系***、***向德化信用社的借款未能偿还，违反双方签订的借款合同协议，与本案属不同法律关系。故城镇房产公司以***、***未能按期交纳按揭款为由认为其违反“商品房买卖合同”约定，要求解除城镇房产公司与***双方于2014年4月14日签订的商品房买卖合同、***、***返还房屋、支付违约金35367.29元，缺乏事实依据，不予支持。城镇房产公司为***、***代支付的利息、罚息、复息、执行费系追偿纠纷，属另一法律关系，且城镇房产公司可向法院申请执行，对上述款项进行追偿。***经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回德化县城镇房地产开发公司的诉讼请求。案件受理费11685元，由德化县城镇房地产开发公司负担，限于本判决生效后七日内向法院缴纳。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，***与城镇房产公司于2014年4月14日签订的商品房买卖合同约定，***向城镇房产公司购买案涉商品房，总房款707345.88元，首期付房屋价款的30%即212345.88元，余款495000元应自合同办理预告登记之日起30日内向银行办理按揭贷款。商品房买卖合同签订后，***、***按约交清了首付款212345.88元。同月17日，案涉商品房买卖合同办理预告登记，翌月10日，***、***以贷款的形式，由德化信用社将其余购房款495000元汇入城镇房产公司账户内，同月12日，城镇房产公司向***出具“交（验）房联系单”，确认***已交清购房款及商品房专项维修基金，同意予以办理交（验）房相关手续。至此，***、***已按合同约定，如期足额向城镇房产公司交纳全部购房款及商品房专项维修基金，并不存在城镇房产公司主张的***违反商品房买卖合同约定，逾期付款之情形。诉讼中，城镇房产公司也未能举证证明，***、***存在前述合同法规定的足以导致合同解除的其他情形。城镇房产公司藉此要求解除其与***签订的商品房买卖合同等，事实与法律依据不足。至于***、***未能按期足额交纳按揭款项，系***、***违反其与德化信用社签订的借款合同约定，有关各方之间的争议乃属金融借款合同纠纷，与本案争议分属不同法律关系，且相关纠纷已经法院作出判决并已执行完结。在该案中，德化信用社系贷款人，***、***为借款人，德化信用社虽与***、***就抵押物即城镇房产公司预售、***、***认购的案涉商品房办理了抵押权预告登记，但因抵押物属于预售商品房，且只进行商品房买卖合同备案，直至德化信用社向法院起诉时仍未登记在***、***名下，故抵押登记的条件不具备，抵押权未设立，德化信用社仅作为抵押权预告登记的权利人，不享有抵押权，不能就抵押房产享有优先受偿权，而城镇房产公司作为***、***向德化信用社按揭贷款的保证人，承诺：自按揭借款合同签订之日起，至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥按揭借款合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，对合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任。一审法院在审理该案时，鉴于上述事实以及***、***尚未取得案涉商品房的权属证书，城镇房产公司亦未能履行办妥抵押登记义务的具体情况，判决城镇房产公司应对***、***尚欠德化信用社借款本息等承担连带清偿责任。因此，城镇房产公司在代为支付前述借款本息等之后，其可根据相关生效判决确定的权利义务向***、***追偿。城镇房产公司以***、***原采用按揭贷款方式支付购房款，却因嗣后未偿还贷款人即德化信用社的款项部份，实际上等同于未付清购房款，亦即***、***未能按期如数的偿还按揭贷款等已构成违约为由，要求解除双方此前签订的商品房买卖合同，进而主张***、***应返还案涉商品房及支付违约金等，同样缺乏事实与法律依据。一审判决驳回其诉讼请求并无不妥，应予维持。 综上所述，城镇房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11685元，由德化县城镇房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一八年七月二十七日 书记员*** 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 —-12-—