宁波非凡印务有限公司与宁波雨晨园林科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

宁波市北仑区人民法院 民事判决书 （2019）浙0206民初4445号 原告（反诉被告）：宁波非凡印务有限公司，住所地：宁波市北仑区新碶莫干山路7号1幢、3幢、4幢。统一社会信用代码：91330206671236639N。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系原告员工。 委托诉讼代理人：***、***，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波雨晨园林科技有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶恒山西路648号61号3楼-2号。统一社会信用代码：91330206099837707B。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，浙江联鑫律师事务所律师。 第三人：宁波君良计算机科技发展有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶街道莫干山路7号2幢。统一社会信用代码：9133203MA281J4N91。 法定代表人：***，该公司总经理。 第三人：***，男，1975年6月19日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告宁波非凡印务有限公司（以下简称非凡公司）与被告宁波雨晨园林科技有限公司（以下简称雨晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法由本院审判员***适用简易程序审理。被告雨晨公司在法定期限内依法提起反诉，本院审查后决定合并审理。审理中，根据被告的申请，依法追加宁波君良计算机科技发展有限公司（以下简称君良公司）、***为本案第三人。本院于2019年10月22日、10月25日、11月11日召开庭前会议，并于2019年11月11日、2019年12月25日两次公开开庭审理本案。原告非凡公司的委托诉讼代理人***、***、被告雨晨公司的法定代表人***及委托诉讼代理人***、第三人君良公司法定代表人***、第三人***均到庭参加诉讼。审理中，双方曾申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。 原告非凡公司诉至本院要求：1.解除原告非凡公司与被告雨晨公司的房屋租赁合同，雨晨公司于判决生效后2个月内从涉诉厂房腾退并将房屋交还给原告，第三人***协助腾退其占用的房屋；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月31日，君良公司与非凡公司签订房屋租赁合同，约定君良公司将其所有的位于宁波市北仑区莫干山路7号的房屋出租给非凡公司，租期从2019年1月1日至2024年12月31日。2018年11月6日，经君良公司同意，非凡公司与雨晨公司签订房屋租赁合同，约定非凡公司将宁波市北仑区莫干山路7号2幢、3幢的房地产转租给雨晨公司，租期从2019年1月1日至2024年12月31日。该合同第六项第11款明确说明，未经非凡公司同意并办理相关手续，雨晨公司不得擅自将房屋转租给他人使用，否则非凡公司有权解除合同，第13款约定在合同租期内，如乙方与其他或（第三方）承租方发生任何问题与甲方无关，如影响或给甲方造成厂房破损或其他问题，所产生的经济损失都由被告赔偿甲方。2018年11月8日，雨晨公司未经原告同意，擅自将莫干山路7号3幢一楼的房地产出租给***，租期从2018年12月1日至2021年12月1日。非凡公司得知雨晨公司非法转租其房屋的事实后，明确向雨晨公司表示反对非法转租行为，并积极与其沟通，2019年1月14日双方达成房屋租赁补充协议，雨晨公司认可其违法转租的事实，并要求***在2019年5月15日前搬离，但***至今未搬离。综上，雨晨公司违约给非凡公司造成严重损失。现诉至法院，要求支持原告的诉讼请求。 为证明其诉称事实，原告非凡公司向本院提供如下证据： 1.君良公司与非凡公司的房屋租赁合同1份，拟证明原告在租赁期限内享有租赁物的使用权。被告及第三人对该证据均无异议，本院予以采信。 2.非凡公司与雨晨公司的房屋租赁合同1份，拟证明原告与被告的租赁关系，以及合同对不得非法转租和违约责任的约定。被告及第三人对该证据均无异议，本院予以采信。 3.雨晨公司与宁波宜达物流有限公司（***）的房屋租赁合同1份，拟证明被告非法转租的事实。被告及第三人***认为该合同真实有效。第三人君良公司认为该合同无效。该证据涉及双方争议焦点，本院将在下文分析认定。 4.房屋租赁补充协议1份，拟证明原告在知晓被告非法转租的六个月内明确表示不同意转租事实和对第三人立即搬离涉案房屋的催告。被告及第三人对该证据的真实性均无异议，本院予以确认。 5.微信聊天记录1份，拟证明原告多次要求被告履行房屋租赁补充协议，但被告找各种理由推拒。被告及第三人对该证据均无异议，但被告认为从微信聊天记录中可以看出要求搬走是君良公司的意思，不是非凡公司的意思，另外非凡公司对于被告转租是知情的。经审核，本院对该证据予以确认。 被告雨晨公司答辩称：1.被告将厂房转租给宁波宜达物流有限公司（以下简称宜达物流），原告明知。首先，被告与宜达物流签订的房屋租赁合同及原、被告签订的房屋租赁合同是同步进行的，原告是明知的，不属于合同第六条第11项约定的“擅自转租给他人”的情况。被告转租给宜达物流的时间是2018年11月8日，合同履行时间是从2018年12月1日开始。原告与君良公司的房屋租赁合同是从2019年1月1日生效。从三份合同签订的时间可以证明，原告起诉主张的事实不客观。其次，原告与被告就宜达物流入驻并悬挂牌子一事是充分协商的。原告否认被告与宜达物流签订的合同的理由是虚假的。第三，被告转租给宜达物流是被告、房东君良公司及第三人***共同协商的结果，转租合同由君良公司签字盖章。虽然没有原告签字盖章，但宜达物流入驻在先，原告入驻在后，原告对宜达物流入驻是明知的。2.被告转租给宜达物流未给原告带来经济损失。根据现有证据，宜达物流在履行转租合同过程中，没有给原告造成损失。虽然原告及宜达物流在同一大院，但原告厂房在最前端、宜达物流在后面，被告在中间，三方互不影响。另外，原告已收取被告及宜达物流2019年下半年的房租。3.生产企业厂房租赁与公民个人租赁不同。君良公司、原告、被告及宜达物流均是生产企业。生产企业厂房在于企业租房用途，以生产为目的，房租成本高，必须在生产过程中抵消成本。综上以上事实，被告将厂房转租给宜达物流合法，原告对此明知，也未给原告带来经济损失。原告单方面以此为由终止与被告的合同，会给被告带来巨大损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告雨晨公司向本院提供如下证据： 1.原告方***与被告法定代表人***的微信聊天记录1份，拟证明2018年12月19日原告与被告协商被告转租合同承租方悬挂牌子事宜，因此原告知道被告转租给宜达物流。原告及第三人对聊天记录的真实性均无异议。原告对于挂牌的事情经过解释如下：房东君良公司发现挂牌就来询问原告方***，***就去询问被告法定代表人***，***刚开始说是自己要成立的物流公司，经多次询问又说他在这个物流公司有股份，过了很久后才知道这个物流公司与***根据就没关系，原告对于被告转租给***并不知情。第三人君良公司陈述：“关于挂牌其是2018年12月份检查时发现的，其一直是不同意厂房做物流基地的，于是去找非凡公司***，***当时说不清楚就去打电话询问，本以为被告是正常经营不会做这种事情，谁知被告最后还是做出这种事情。”第三人***陈述：“其是做物流的，需要挂牌。当时跟被告说过，被告是同意的。但当其挂牌时，有人出来说不让挂。后来被告打电话说房东不同意挂牌。”经审核，本院对该聊天记录予以确认。至于能否证明待证事实，将在下文分析。 2.非凡公司催收房租和隐瞒注册真相的微信聊天记录1份，拟证明原告从2019年4月30日才具有转租房屋的出租权，退一步最早只能够从2019年1月1日行使合租房屋出租权，对于租赁合同期限之外的房屋租赁，没有拘束力；从原告于2019年5月5日收取被告至2019年12月31日房屋租赁费可知，原告是同意被告继续履行合同的，这次起诉不是原告本意。原告及第三人君良公司对该聊天记录真实性认可，但不认可关联性。第三人***认为与其无关。经审核，本院对该证据真实性认可。关联性将在下文分析。 3.收款收据2份，拟证明因莫干山路7号3幢一楼租给***，被告使用二楼三楼需另外搭设天桥通道而向案外人***支付的款项319600元。原告对该证据均不认可，认为手写收款收据篡改的可能性较大，被告未提供相应的钢架钢棚购买合同及汇款凭证，另外被告自行搭设通道产生的费用是因其非法转租导致，应自担后果。第三人君良公司的意见同原告一致。第三人***对于被告搭设天桥通道的事实认可，但不认可该收款收据，理由是其并没有阻止被告使用一楼通往二楼、三楼的通道，且第三人当时询问过被告现场负责人据说搭设天桥只花了7万多，而不是被告主张的30多万。对该证据将在下文一并分析。 4.水电费分配方案1份，拟证明2018年12月至2019年2月三个月产生水电等费用18633.08元，原告按照被告与***合租方式，分配给被告一个企业生产用水用电及管理杂费收取方案，第三人***不同意该方案，因此与原告产生矛盾。原告及第三人君良公司对该证据真实性认可，但认为原告是依据与被告的合同向被告收取水电费，被告与***因非法转租产生的矛盾与原告无关。第三人***认为其使用的电费应按实收取，原、被告之间的协议与其无关。经审核，被告与***之间的纠纷应根据他们之间的合同约定处理，与本案无关，故对该证据本院不予采信。 5.原告收据2份，拟证明2019年原告收被告和***水费、门禁费2894.92元，被告为第三人实际垫资，被告收取***2018年合租房租金的依据。原告及第三人君良公司对该证据真实性无异议，但不认可关联性。第三人***认为该证据与其无关，其使用的水费应根据水表按实收取。经审核，被告与***之间的纠纷应根据他们之间的合同约定处理，与本案无关，故对该证据本院不予采信。 6.电费发票6张，拟证明2019年原告收被告和***电费45276.79元，被告为***实际垫资，被告收取***2018年合租房租金的依据。原告及第三人君良公司对该证据真实性无异议，但不认可关联性。第三人***认为该证据与其无关，其使用的电费应根据电表按实收取。经审核，被告与***之间的纠纷应根据他们之间的合同约定处理，与本案无关，故对该证据本院不予采信。 第三人君良公司答辩称：同意原告的诉讼请求。首先，陈述下各方关系：君良公司将房屋租给原告后，原告随后与被告签订租赁合同。对于被告与宜达物流签订的房屋租赁合同，君良公司有异议。君良公司不知道转租的事情。被告与宜达物流的合同来源如下：2018年11月8日被告以再注册一家物流公司开票过账用、办理营业执照需要租房合同、只挂证不实际经营为由，让君良公司盖章，现被告转租是欺骗君良公司。若真是转租，也需要原告签字盖章确认，否则不是有效的合同。后期君良公司发现被告转租后，各方在一起谈过，当时协商处理后达成补充协议，被告同意让宜达物流搬出，但后来被告没按约履行，现在还诉至法院。君良公司认为被告涉嫌敲诈及占有其房屋。第三人君良公司未向本院提供证据。 第三人***答辩称：最初，被告以其租来的房屋自己用不了那么多为由出租给***。第三人经营需要房东在租房合同上盖章。被告拿来租赁合同与第三人签时，合同上已盖好君良公司的章。但是第三人搬进来后，被告跟第三人说房东不同意转租。因第三人刚搬进去时厂房很破，之后其进行了装修，投入很大。同时当时快要过年，第三人的国际物流业务很忙，当时就没同意搬出。被告找第三人协商过很多次。因被告当时还没搬进来，***还说过他也不准备搬进来，让第三人也搬出，被告还承诺装修损失他会赔偿。当时房东也过来说让第三人搬走。从和平协商解决问题的角度出发，第三人当时就同意了。2019年春节左右，被告又让***签一份房屋租赁补充协议，说是被告想搬进去，但房东要求第三人搬出去，才让被告搬进去。因此双方就谈损失赔偿的事情。当时被告答应赔偿***11万的装修及物流搬迁损失，***在2019年5月15日前搬走，搬走前的租金免掉。过年前第三人提出签装修补偿协议，被告说忙等过年后再签，因第三人也忙，双方就没签协议。过年后第三人开始找房子，很多客户也暂时推掉。当时第三人去找过被告要求签补偿协议，但被告说房东不同意承担补偿，因此被告不能签。后来第三人也找过原告方的陈总，他们相互扯皮推诿。再后来就起诉了。至于原、被告之间的合同约定，第三人不清楚。但第三人签订的合同中有房东签字，因此认为转租是合法有效的。 第三人***向本院提供了其与被告签订的三份房屋租赁合同以证明第三人与被告先后签订过三份房屋租赁合同。关于为何会有三份合同，第三人陈述如下：两份合同是2018年11月5日签订的，一份落款是2018年11月8日的。之所以有三份合同的原因是：第一份抬头的承租方是***，后来想着是要成立公司所以抬头改成了宜达物流，因此有了第二份抬头为宜达物流的房屋租赁合同。至于为何会有第三份合同，是因为刚开始***告知第三人房子是他自己租来的，后来听说他是与别人合租的，第三人觉得被告不靠谱，正好第三人注册公司也需要房东签字，于是就要求***去找房东签字。后来***就又给了第三人一份房东盖章同意转租的合同，房东盖好章的租赁合同是被告拿来后第三人才在上面签字的。因此，后来被告说房东让第三人搬出，第三人刚开始还以为是房东等人一起欺骗第三人。从三份合同内容可以看出，第三人与被告的租期是从2018年12月1日开始的，被告的租期从2019年1月1日开始，因此被告刚开始存在欺骗第三人的情形，若第三人早知道，是不会与被告签订租赁合同的。 原告及第三人君良公司对第三人***的三份房屋租赁合同均无异议，认为能够说明被告非法转租的事实。被告对第三人***的三份房屋租赁合同无异议，合同是客观真实的，不存在弄虚作假。经审核，本院对被告与第三人签订三份房屋租赁合同的事实予以确认。 被告雨晨公司向本院提出反诉请求：原告非凡公司赔偿解除合同给被告雨晨公司造成的经济损失（包括退还合同履约保证金50000元在内）681564元。审理中，原告撤回履约保证金50000元的诉求，并将诉讼请求明确为：原告非凡公司赔偿解除合同给被告雨晨公司造成的经济损失631564元。事实和理由：被告本来是不同意解除合同的，现在既然房东和原告都让被告搬走，那被告同意解除合同，但是不认可原告解除的理由，要求原告赔偿装修等损失。之前陈述与现在矛盾的，以现在的意见为准。具体如下：1.非凡公司应退还雨晨公司履约保证金。根据庭审查明，君良公司、非凡公司及雨晨公司在一周内签订三份租赁合同，虽然非凡公司没有在雨晨公司与***的分租合同上签订，但是其明知且认可转租事实。现以其不知转租为由解除转租合同，理由不够充分。三份合同涉及的厂房在同一个大院、同步装修使用，特别是2018年12月非凡公司与雨晨公司协商第三人***如何悬挂公司牌子事宜，非凡公司当时并未口头或书面提出现在这样的要求，说明其当时对此许可。现以转租需经其同意为由起诉，歪曲了当时的事实真相。根据合同第七条第3款，非凡公司如中途终止合同，需提前六个月向雨晨公司提出，返还履约保证金，搬迁费双方协商。另外非凡公司2019年3月30日完成自己注册，但不为雨晨公司提供办理企业变更地址注册需要的租房产权手续，现在以雨晨公司不履行2019年5月15日到期的房屋租赁补充协议为由起诉解除合同，两者相权非凡公司违约在先。故非凡公司应退还履约保证金50000元。2.非凡公司应赔偿给雨晨公司造成的经济损失。根据合同第七条第3款，非凡公司属于中途解除合同，应赔偿装修费及搬迁费共计789455元。非凡公司坚决要求中途解除合同，雨晨公司虽然同意解除，但是为履行合同支付的789455元投资损失，非凡公司应予以赔偿。考虑到合同实际履行了一年，出于为非凡公司减轻负担考虑，雨晨公司同意扣除一年装修折旧费，把赔偿数额降低至631564元。 被告雨晨公司为证明其反诉请求向本院提供如下证据： 第一组证据共同证明非凡公司违约的事实，具体如下： 1.***与***微信聊天截图6页，拟证明：2018年12月非凡公司同意雨晨公司转租，没有提出解除双方租赁合同事宜。 2.微信聊天录音刻录光盘1份，拟证明：非凡公司当时没有提出解除合同，说明其当初同意转租，现在不同意构成违约。 3.国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告网络信息下载打印件4页，拟证明：2019年3月29日非凡公司完成企业地址变更注册，把租赁给雨晨公司的莫干山路7号3幢登记在自己名下，不给雨晨公司提供企业变更登记注册的房屋租赁资料，继续违约。 4.2019年4月1日微信聊天记录1份，拟证明：非凡公司隐瞒企业注册事实构成违约，再次拒不提供企业变更地址登记的房屋租赁权属资料持续违约，非凡公司证明房东同意赔付第三人***。 5.借方交易明细1份，拟证明：雨晨公司2019年5月5日交下半年房租，非凡公司享有收房租权利，不尽出租人的法定义务，合同违约状态持续。 经质证，原告对被告上述证据1至证据5真实性均认可，但认为不能证明待证事实。第三人君良公司的质证意见同原告一致。第三人***对上述证据1、证据2真实性均无异议，认为挂牌是经过被告同意的；对上述证据3、4、5均认为与其无关。 第二组证据：***收款收据2张、***收款收据3张及合同一份、发票5张、微信转账记录3份、原告出具的水电费收据2张及水电费分摊方案1份。拟证明：雨晨公司企业搬迁及装修损失共计789455元，使用一年折旧后按照631564元主张。 经质证，原告的质证意见如下：对***及***的收款收据真实性均不认可，收据均为手写，且字迹是同一人所写，且未提供支付凭证，对***的合同真实性不认可，认为是无效合同，且***未出庭进行；对发票认为被告已搬入经营不存在大规模装修和购买建材的需要，即使是后补发票，相应购买的材料也未体现在装修合同中；对微信转账记录3份，其中1800元厂牌费用、30000元房东收取的电梯等设施转让费原告知晓，1000元是什么用途原告不清楚；对水电费收据2张及水电费分摊方案1份，真实性认可，这是企业生产经营必需的费用，不应当计算在企业经济损失里。总体上，合同解除是因被告违约导致，即使损失真实存在原告也不应当承担。第三人君良公司质证意见同原告一致。第三人***认为该组证据与其无关。 原告非凡公司针对被告雨晨公司的反诉答辩称：一、非凡公司与雨晨公司的《房屋租赁合同》解除。2018年11月6日，经房屋所有人君良公司同意，原、被告签订房屋租赁合同，约定非凡公司将位于宁波市北仑区莫干山路7号二栋、三栋的房地产转租给雨晨公司，租赁期限自2019年1月1日至2024年12月31日止，因雨晨公司未提前告知非凡公司擅自将其租赁厂房非法转租给第三人，导致非凡公司的合法权益受到侵害，现雨晨公司同意解除涉案合同，因此，双方于2018年11月6日签订的《房屋租赁合同》经双方一致同意解除。二、雨晨公司要求非凡公司赔偿其经济损失既无法律依据也无事实根据。1.雨晨公司非法转租是导致涉案合同解除的根本原因。（1）君良公司并未同意雨晨公司转租、非凡公司对雨晨公司非法转租事实事先并不知情且无同意的意思表示，雨晨公司属于非法转租。君良公司已经在本诉中澄清其并非基于同意雨晨公司转租而盖章签字，实际上是被欺骗情况下基于好意给予的便利。非凡公司根据总租赁合同（君良公司与非凡公司的房屋租赁合同）的约定要求雨晨公司将次租赁合同（非凡公司与雨晨公司的房屋租赁合同）拿给房东盖章，2018年11月5日雨晨公司因次转租合同找君良公司盖章，君良公司盖章签字后，2018年11月8日雨晨公司拿出与一份甲乙双方分别是雨晨公司及宜达物流的租赁合同，声称自己为了走账需要注册另一家物流公司，但是并不实际经营，君良公司反复询问其是否用是仅仅为了自己走账而不是真的转租，雨晨公司明确是自己注册物流公司走账用的，该事实雨晨公司法定代表人已经在本诉中承认。基于好意，君良公司为其盖章并书写同意转租，但这并非君良公司真实意思表示。根据庭审查明，第三人***举证2018年11月5日雨晨公司与***签署过一份基本内容一样的房屋租赁合同一份，雨晨公司在本案次租赁合同生效前就已经与第三人***签订了转租合同，在房东一再询问下还坚称自己不是用来转租，导致君良公司被误导做出错误的意思表示。非凡公司对雨晨公司非法转租事先并不知情，雨晨公司事前从未主动向非凡公司告知过其要将租赁范围的厂房转租给***，也未取得非凡公司的同意。非凡公司是两个月免租期满后2019年元旦前后才正式搬入租赁厂房，第三人***在2018年12月就正式入驻莫干山路7号厂房，从时间先后顺序上，非凡公司不可能事先知道第三人入驻的事情，直到2018年12月19日房东询问为什么挂别人厂牌的事情，才有了非凡公司在微信与雨晨公司讨论厂牌的对话，此时非凡公司还以为是雨晨公司自己注册的物流公司挂牌，还希望居中调和三方的关系。后经房东与非凡公司的反复询问，该公司实际为第三人***经营，雨晨公司属于非法转租，非凡公司与房东以雨晨公司违约为由要求解除合同，雨晨公司承诺会要求第三人***搬离并于2019年1月14日与非凡公司签订房屋租赁补充协议一份，书面保证监督***搬离。但是一而再违反约定，违背了民法的诚实信用原则。（2）雨晨公司转租时未按照合同约定征得非凡公司的同意并办理手续。法律关系上非凡公司是承租人，雨晨公司是次承租人。雨晨公司与非凡公司签订的合同约定“乙方在租赁甲方房屋期间，不得擅自转租给他人经营使用。如特殊情况需转租，必须经甲方同意并办妥有关手续。否则甲方有权解除合同”。根据合同相对性原则，雨晨公司就转租事宜应当按照合同规定事先取得非凡公司的同意并办理手续，但是雨晨公司转租时未按照合同约定征得非凡公司的同意也未办理手续，属非法转租。（3）雨晨公司陈述非凡公司违约在先违背客观事实。涉案合同没有将提供企业变更住所登记地址约定为非凡公司的义务，非凡公司已经按照要求为雨晨公司提供了房东盖章签字的转租合同，雨晨公司的要求无理无据。并且根据变更企业住址的实际需要，雨晨公司变更注册登记在其所租赁的厂房内需要房东盖章同意的租赁合同、房东盖章的房产证复印件以及2栋或者3栋的分割图原件即可，客观条件上即使房东与非凡公司已经登记在厂房地址，也不影响雨晨公司进行企业住址变更登记的需求。雨晨公司无法进行变更登记的原因恰恰是因为刚履行合同就违反约定非法转租而产生的不利后果。2.雨晨公司举证的经济损失既有夸大损失的故意也有虚假证据的可能。雨晨公司举证与自然人***的装饰装修合同一份，***手写收款收据若干、***手写收款收据若干、机打发票若干拟证明其经济损失，该证据远不能相互印证形成证据链。装饰装修合同是属于建设工程施工合同项下的分类，承包人必须要有专门的施工资质，发包给自然人的装饰装修合同属于无效合同。雨晨公司与***的装饰装修合同无效，雨晨公司要证明装修实际履行情况应当向法庭申请***出庭接受询问以查明事实。从证据的内容可见收款收据因为是手写收据，其中的时间、商品名称及规格、数量以及金额都是可以按照开票人或者收票人自主要求进行填写，从笔迹上看，***与***开具的收据出自同一人之手，从收款收据开具时间及票据编号可见，开具时间在后的收据编号反而在前，不符合收据开具的逻辑顺序，存在虚假证据的可能。雨晨公司举证的机打发票开具日期均为2019年5月、6月，此时雨晨公司已经搬入厂房几个月之久，不存在大规模装修购买建材的必要与可能，根据机打发票的内容可见有百叶窗、铝合金窗、摄像头的费用没有体现在装修合同的工程预算明细中，增项减项也无签证单印证，并且摄像头属于可拆卸带走可循环利用的物品也不应当计算在装修中，非凡公司对雨晨公司装修项目、装修材料使用的合理性不认可，雨晨公司举证的经济损失既有夸大损失的故意。最重要的是该装修的实际支出雨晨公司没有提供的转账记录、银行流水等客观证据为准，无法证明装修支出的合理性与真实性。3.即使雨晨公司装修支出了费用，非凡公司也无承担该费用的责任。雨晨公司主张损失的依据是与非凡公司的租赁合同的解除，但是该合同的解除是因为雨晨公司非法转租所导致，在非法转租发生后，非凡公司要求雨晨公司按照合同第六条第十二款的规定依据补充协议整改，雨晨公司违背合同及补充协议拒不整改才造成了损失，非凡公司作为守约方不应当承担任何赔偿责任。三、雨晨公司要求退还5万元履约保证金条件未成就，且无依据。涉案合同第五条约定“为保证合同的履行，本合同签订后，乙方向甲方缴纳履约保证金50000元，至双方合同履行完毕以后，经甲方对房屋及其相关建筑物设备等检验确认完好，同时确认已结清水电物业费等与该房屋相关的费用后，甲方凭以出具的保证金收据将保证金免息退还给乙方”。该保证金由非凡公司收取一并交由房东，是一种租赁合同完整无瑕疵地履行的担保形式，但是涉案合同已经因雨晨公司的非法转租而无法完整履行，雨晨公司返还履约保证金的要求无依据。即使需要返还，依据合同第五条，第六条第十二款雨晨公司尚未搬离租赁厂房，房东及非凡公司尚未对房屋及建筑设备等检验确认、对水、电、物业费用进行清点，返还的条件尚未成就，且无依据。综上，请求贵院驳回雨晨公司的反诉请求。 原告非凡公司针对反诉未向本院提供证据。 第三人君良公司针对被告雨晨公司的反诉答辩称：雨晨公司转租，君良公司不知情且不同意。转租是君良公司法定代表人视察后发现的，当时让被告限期整改，被告未做到，损失都是被告自己造成的。第三人君良公司针对反诉未向本院提供证据。 第三人***针对被告雨晨公司的反诉答辩称：***在2018年11月5日与雨晨公司***签订了北仑莫干山路7号最后一幢的一楼作为仓库使用的租赁协议。当时***跟***讲整个厂房都是他租的，现在有多租出去一部分。由于原先仓库破旧，经过前期的整修，***于当年12月5日前陆续将原先渤海路仓库的设备和货物搬迁至该仓库。***搬进去的时候，只有***一家，其他公司都没有搬进去。但***搬入不到一星期，***就过来跟***说，房东不同意***使用该房屋，让***搬出去。***问***：“双方签合同房东不知道吗？”***说“房东知道的”。***问***“那现在叫我搬出去是什么意思？”***说他跟房东说***的公司是他的，现在房东知道公司不是他的，而且是做物流仓库的，不同意在这里。当时***是明确拒绝的，因为***搬进来厂房整修、打扫、搬迁已经花了一大笔钱进去，***主要从事出口货物拼箱业务，租这个仓库是用来做货物仓储堆存的，***跟雨晨公司签订合同后已经把这个仓库地址发送给其客户，客户已经把这个仓库地址通知给送货工厂，如果一旦地址变更，会导致几百家工厂的进仓通知作废，将会给公司信誉和经营带来巨大影响。后来，雨晨公司***多次到***处要求搬离，并以房东是道上混的、不搬到时候让其车子进不来、停电停水相威胁。再后来，房东过来一起约谈，***才知道***是三房东，而且房东说他在***与雨晨公司合同上盖章时，雨晨公司***没有跟他说实话，将***的公司说是***的，现在***做物流，大车进出影响房屋结构，不同意***在涉案场地经营，必须搬出去，至于搬迁赔偿有雨晨公司***和***协商。***看到房东态度坚决，多耗下去也无意义，反而影响以后生意。于是同意在合理的搬迁时间、合理的搬迁条件下同意搬迁。2019年1月底，***与雨晨公司达成赔偿协议，同时雨晨公司***与房东签署***于2019年5月15日前搬离的承诺书。***开始寻找合适的仓库并陆续停止货物的进出，但是后来雨晨公司***一直不履行承诺，多次沟通协商，拒不履行，导致房东以非法转租的名义告上法庭。第三人***在反诉中未向本院提供证据。 根据双方举证、质证，结合双方陈述，本院查明如下事实： 第三人君良公司是宁波市北仑区莫干山路7号房屋的所有人。2018年10月31日，原告非凡公司与第三人君良公司签订房屋租赁合同一份，约定非凡公司承租上述房屋，面积约7940平方米，租期从2019年1月1日至2024年12月31日，租金第一、二、三年160万元/年，第四、五年168万元/年，每半年付一次，每年12月1日或5月1日前向君良公司缴纳租金，先付后用，同时约定不得擅自转租，如特殊情况需转租，必须经君良公司同意并办妥有关手续，否则君良公司有权解除合同。合同签订后至租金起算前这段时间为君良公司给予非凡公司的装修免租期。 被告雨晨公司因需租用莫干山路7号2幢、3幢房屋，于2018年11月5日将其签字盖好章的房屋租赁合同交给原告非凡公司，2018年11月6日，原告非凡公司在上述合同上签字盖章确认后，君良公司在合同上盖章同意转租。该房屋租赁合同约定：非凡公司将其承租的莫干山路7号2幢、3幢房屋转租给雨晨公司，面积约4276平方米，租期从2019年1月1日至2024年12月31日，租金第一、二、三年765982元/年，第四、五年804281元/年，每半年付一次，每年12月1日或5月1日前向非凡公司缴纳租金，先付后用，同时约定不得擅自转租，如特殊情况需转租，必须经非凡公司同意并办妥有关手续，否则非凡公司有权解除合同。雨晨公司向非凡公司缴纳履约保证金50000元，至双方合同履行完毕后，经非凡公司对房屋及相关建筑物社备等检验确认完好，同时确认已结算清水、电、物业费等与该房屋相关的费用后，非凡公司凭已出具的保证金收据将保证金免息退还给雨晨公司。合同签订后，截至第一次庭审之日，雨晨公司租金已支付至2019年12月31日。 被告雨晨公司与第三人***于2018年11月5日签订房屋租赁合同一份，约定第三人***向雨晨公司租赁莫干山路7号3幢一楼，租期从2018年12月1日至2021年12月1日，租金第一、二、三年28万元/年，后面续租按5%增长，每半年付一次，每年11月1日或4月1日前向雨晨公司缴纳租金，先付后用。因第三人***打算注册成立宁波宜达物流有限公司，并以该公司名义经营。而上述合同抬头的承租方为***，因此雨晨公司当日又重新与***签订房屋租赁合同，除抬头承租方改为宁波宜达物流有限公司外，其他内容未变。另查明，宁波宜达物流有限公司至今从未在工商部门登记注册。 2018年11月8日，被告雨晨公司***拿着落款处空白的房屋租赁合同（合同抬头甲方为雨晨公司，乙方为宜达物流，其他内容同第三人***与雨晨公司2018年11月5日签订的房屋租赁合同一致）要求君良公司盖章，君良公司在上述合同上盖章并写明同意转租。 2018年12月下旬，君良公司对于被告雨晨公司将房屋转租给第三人***提出异议，要求***搬走。雨晨公司因此于2018年12月26日告知第三人***房东不同意转租，要求其搬走。第三人***明确表示拒绝搬走。2018年12月27日，雨晨公司***与君良公司***就转租的事情在微信中进行了沟通。部分聊天内容摘录如下： ***说：“我被气晕了，物流翻脸比翻书还快，坚持不搬走，昨天同他商量哪怕损失我承担”。 ***说：“老刘，我告诉你。咱们公司租给你不是做储运的。厂房也做不了储运。以后集装箱也进不去。我会跟老陈去说这个事情。你们一个星期必须搬走。你不搬走，我就设我自己的门卫。知道吧。这事你自己处理。你自己招进来的，你自己去处理。想什么办法，都得走。如果不走，连你都得走。房租都退给你。知道吧。我让老陈去处理这个事情。你们自己乱搞不行的”。 ***回答：“我也在给他压力，大家齐心协力吧，其实这次经过这次我算认清他了”。 ***说：“这个你自己去处理好。对方人我们也不认识他。我们不可能跟他去交涉。这是你给招进来的。你给租进来的。第一个陈总租给你的话是不是得跟我说？是是是，我也知道你是生产什么的、是做什么的。本身我就没租给你这房子，我是租给陈总的。陈总是把你拉进来的。你要是想租给另一方，你是不是得跟陈总说，你是不是得跟我说。允不允许？行不行？是吧。你自己乱整不行啊。哥们。你违反咱们这合同啊。对吧。你私自把人家叫进来，我都不知道啊，对吧。就是你们里面放个集装箱是进不来的，知道吧。不可能进来的。知道吧。人嘛，都是这样的。对吧。想来想去就是你自己的错，我告诉你，刘总。对吧。你就不应该占这口便宜。你就不应该把他招进来。你也不可能你不会想吗？他集装箱这么多，都呼呼往里拉，他怎么拉进来呀。人家陈总不办公了。厂房能清楚地租吗。我就不相信这么聪明的人，怎么能做这么傻的事情，是吧”。 ***回答：“悔死我了”。 ***接着说：“悔死了，刘总？你这次得吃个大亏，哪有你这样做事情的，你知道吧”。 此后至2019年1月15日期间，经过沟通，被告雨晨公司与第三人***就搬离及补偿基本达成一致，即：被告给第三人***装修及搬迁补偿共计11万元，第三人***于2019年5月15日搬离，搬离前的租金免掉。但书面协议未签。之后第三人***开始着手另寻厂房。在此前提下，2019年1月16日，原、被告达成房屋租赁补充协议，约定如下：鉴于莫干山路7号厂房目前存在的问题，做如下补充：1.3幢一楼的物流公司承诺在2019年5月15日前办理，有雨晨刘总监督执行。2.厂区内装柜不得影响第一幢、第二幢、第三幢的正常通行，厂区装柜车不能长时间停留在主要通道上。3.搬离前所造成的房屋和地面因承租方人为损坏，要予以修复或与房东商议解决办法，费用自负，完好的状态以目前房屋和地面为准，可以拍照为证。4.房屋转租他人必须经非凡印务和房东双方同意，不得擅自转租他人。5.水电自行分离，无法分离的部分采用公摊的方式，公摊方式按租赁合同的面积来均摊费用。6.公司门卫和公共区域有非凡印务负责管理，公用区块和专属区块以附图为准；厂区内所有人员要服从门卫制度，不服从管理者拒绝入内。7.各自汽车停在自己的车位上，不得乱停车。 补充协议签订后，因雨晨公司对于给予第三人***的补偿（主要是免除2019年5月15日搬离前的租金）反悔，***因此未能在2019年5月15日前搬离。原告非凡公司因此诉至本院。 审理中，双方争议焦点是原告及君良公司对于被告转租给第三人***是否知情并同意。被告辩称其转租给第三人***取得了君良公司的同意，为此被告提供了2018年11月8日由君良公司盖章同意转租的房屋租赁合同。结合庭审调查，本院分析认为： 1.被告雨晨公司于2018年11月5日将房屋转租给***，并签订了房屋租赁合同。在此情况下，若需取得原告及君良公司的同意，按照常理，被告理应将2018年11月5日的这份房屋租赁合同拿给原告及第三人去盖章，但是被告在2018年11月8日却拿着一份落款处空白的房屋租赁合同去找君良公司盖章，被告的行为不合常理。且单凭该合同，也不能认定君良公司知晓被告是将房屋转租给第三人***。另外，若是真实的转租，因被告与原告存在合同关系，被告转租仍需取得非凡公司的同意。 2.结合宜达物流未在工商登记注册的事实，原告非凡公司及第三人君良公司关于“雨晨公司以需注册公司走账为由要求君良公司在合同上盖章”的说法具有一定的可能性。 3.第三人***陈述在雨晨公司告知其房东不同意转租并要求其搬走时，他也询问过***，***告知***“***跟房东说***的公司是他的，现在房东知道公司不是他的，而且是做物流仓库的，不同意在这里。”第三人***的陈述进一步印证了原告及君良公司的说法。 4.从雨晨公司***与君良公司***2018年12月27日的微信聊天记录可知：君良公司指出雨晨公司未经其及非凡公司同意私自转租违反合同，批评***自己乱整、占小便宜，同时要求雨晨公司必须让物流搬走。按照常理，若君良公司盖章本意是同意转租，事后又对转租反悔，雨晨公司完全有理由反驳并严词拒绝。但是，雨晨公司当时不仅未提异议，还表示对于转租行为后悔，并已经在要求***搬走，甚至还愿意承担***的损失。从雨晨公司当时的反应可以看出，其对于君良公司指出的转租未经房东同意并无异议。 综上，雨晨公司在2018年11月8日要求君良公司对其转租合同盖章时落款处是空白的，抬头乙方处的宜达物流也未在工商部门登记注册过，结合原告、第三人君良公司、***的陈述及君良公司与雨晨公司的微信聊天记录，被告雨晨公司提供的该合同存在重大瑕疵，不能证明待证事实，本院对被告该证据不予采信。对被告关于转租经过君良公司同意的抗辩意见，本院不予支持。在发现被告违反合同擅自转租后，原告及君良公司及时提出了异议，被告在与***积极协商并就搬离及补偿达成基本一致后，其向原告承诺会让第三人在2019年5月15日前搬离，为此原、被告就第三人搬离达成了补充协议。但是，补充协议签订后，因被告对给予第三人***的补偿反悔，导致第三人至今仍未搬离涉诉房屋。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且经过君良公司同意，合法有效。原、被告均应受该合同约束。合同明确约定被告不得擅自转租，如特殊情况需转租，必须经非凡公司同意并办妥有关手续，否则非凡公司有权解除合同。被告雨晨公司未经同意将房屋擅自转租给第三人***，后来又在向原告承诺让第三人搬离后因其反悔导致第三人***未按期办理，被告行为有悖于诚实信用原则，严重违约。原告要求解除与被告的房屋租赁合同并要求被告搬离的诉讼请求，正当合法，本院予以支持。第三人***有义务协助将其占用的房屋腾退。至于合理的腾退时间，考虑到涉诉房屋面积、另寻厂房需要的时间等综合因素，本院确定为3个月。被告抗辩称原告未配合办理工商注册地址变更登记，存在违约。本院认为，协助办理工商注册地址变更登记并不是原告的合同义务。退一步，假使工商注册地址变更登记在合同中有约定，根据原、被告微信聊天记录，原告并非拒绝协助办理工商注册地址变更登记，只是因被告存在违约行为，根据君良公司的要求被告必须纠正违约行为后才予以配合办理。在被告存在非法转租导致合同可以解除的前提下，原告及君良公司的做法合情合理。因被告违约导致合同解除，且原告不同意利用，被告反诉请求原告赔偿剩余租赁期内装修残值损失631564元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下： 一、解除原告宁波非凡印务有限公司与被告宁波雨晨园林科技有限公司于2018年11月6日签订的房屋租赁合同； 二、被告宁波雨晨园林科技有限公司应于判决生效后三个月内搬离宁波市北仑区莫干山路7号2幢、3幢房屋并将房屋交还给原告宁波非凡印务有限公司，第三人***协助将其占用的宁波市北仑区莫干山路7号3幢一楼房屋腾退； 三、驳回反诉原告宁波雨晨园林科技有限公司的反诉请求。 本诉受理费80元，减半收取40元，由被告宁波雨晨园林科技有限公司负担。反诉受理费10117元，减半收取5058.5元，由反诉原告宁波雨晨园林科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审判员*** 二〇一九年十二月三十一日 代书记员***