宁波雨晨园林科技有限公司、宁波非凡印务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省宁波市中级人民法院 民事判决书 （2020）浙02民终463号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波雨晨园林科技有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶恒山西路648号61号3楼-2号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***，浙江鑫目律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波非凡印务有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶莫干山路7号1幢、3幢、4幢。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 原审第三人：宁波君良计算机科技发展有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶街道莫干山路7号2幢。 法定代表人：***，该公司总经理。 原审第三人：***，男，1975年6月19日出生，汉族，公司员工，住舟山市定海区。 上诉人宁波雨晨园林科技有限公司（以下简称雨晨公司）因与被上诉人宁波非凡印务有限公司（以下简称非凡公司）、原审第三人宁波君良计算机科技发展有限公司（以下简称君良公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2019）浙0206民初4445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雨晨公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审判决认定因上诉人非法转租致使房屋租赁合同解除，系认定事实错误。上诉人与被上诉人之间不存在真实有效的房屋租赁关系，双方仅为合租关系。上诉人并不存在非法转租行为，且君良公司也盖章并写明同意转租。上诉人不存在违约行为。二、被上诉人应赔偿违约解除合同给上诉人造成的损失。三、被上诉人将君良公司租赁给上诉人的房屋登记为自己企业地址系对上诉人权益的侵犯。 非凡公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与君良公司不存在直接的租赁关系，上诉人以自己新办一家公司为由欺骗君良公司盖章，未取得被上诉人同意，属非法转租。诉争合同系上诉人非法转租导致解除，被上诉人无须进行补偿，且双方在2020年3月24日已协商解除，上诉人所有的上诉主张已无事实依据。请求二审法院驳回上诉。 ***答辩称：不同意上诉人的上诉理由。 君良公司未答辩。 非凡公司向一审法院起诉请求：1.解除原告非凡公司与被告雨晨公司的房屋租赁合同，雨晨公司于判决生效后2个月内从涉诉厂房腾退并将房屋交还给原告，第三人***协助腾退其占用的房屋；2.本案全部诉讼费由被告承担。 雨晨公司反诉诉讼请求：原告非凡公司赔偿解除合同给被告雨晨公司造成的经济损失（包括退还合同履约保证金5万元在内）681564元。 一审法院审理认定事实：第三人君良公司是宁波市北仑区莫干山路7号房屋的所有人。2018年10月31日，原告非凡公司与第三人君良公司签订房屋租赁合同一份，约定非凡公司承租上述房屋，面积约7940平方米，租期从2019年1月1日至2024年12月31日，租金第一、二、三年160万元/年，第四、五年168万元/年，每半年付一次，每年12月1日或5月1日前向君良公司缴纳租金，先付后用，同时约定不得擅自转租，如特殊情况需转租，必须经君良公司同意并办妥有关手续，否则君良公司有权解除合同。合同签订后至租金起算前这段时间为君良公司给予非凡公司的装修免租期。 被告雨晨公司因需租用莫干山路7号2幢、3幢房屋，于2018年11月5日将其签字盖好章的房屋租赁合同交给原告非凡公司，2018年11月6日，原告非凡公司在上述合同上签字盖章确认后，君良公司在合同上盖章同意转租。该房屋租赁合同约定：非凡公司将其承租的莫干山路7号2幢、3幢房屋转租给雨晨公司，面积约4276平方米，租期从2019年1月1日至2024年12月31日，租金第一、二、三年765982元/年，第四、五年804281元/年，每半年付一次，每年12月1日或5月1日前向非凡公司缴纳租金，先付后用，同时约定不得擅自转租，如特殊情况需转租，必须经非凡公司同意并办妥有关手续，否则非凡公司有权解除合同。雨晨公司向非凡公司缴纳履约保证金5万元，至双方合同履行完毕后，经非凡公司对房屋及相关建筑物设备等检验确认完好，同时确认已结算清水、电、物业费等与该房屋相关的费用后，非凡公司凭已出具的保证金收据将保证金免息退还给雨晨公司。合同签订后，截至第一次庭审之日，雨晨公司租金已支付至2019年12月31日。 被告雨晨公司与第三人***于2018年11月5日签订房屋租赁合同一份，约定第三人***向雨晨公司租赁莫干山路7号3幢一楼，租期从2018年12月1日至2021年12月1日，租金第一、二、三年28万元/年，后面续租按5%增长，每半年付一次，每年11月1日或4月1日前向雨晨公司缴纳租金，先付后用。因第三人***打算注册成立宁波宜达物流有限公司，并以该公司名义经营。而上述合同抬头的承租方为***，因此雨晨公司当日又重新与***签订房屋租赁合同，除抬头承租方改为宁波宜达物流有限公司外，其他内容未变。另查明，宁波宜达物流有限公司至今从未在工商部门登记注册。 2018年11月8日，被告雨晨公司***拿着落款处空白的房屋租赁合同（合同抬头甲方为雨晨公司，乙方为宜达物流，其他内容同第三人***与雨晨公司2018年11月5日签订的房屋租赁合同一致）要求君良公司盖章，君良公司在上述合同上盖章并写明同意转租。 2018年12月下旬，君良公司对于被告雨晨公司将房屋转租给第三人***提出异议，要求***搬走。雨晨公司因此于2018年12月26日告知第三人***房东不同意转租，要求其搬走。第三人***明确表示拒绝搬走。2018年12月27日，雨晨公司***与君良公司***就转租的事情在微信中进行了沟通。部分聊天内容摘录如下： ***说：“我被气晕了，物流翻脸比翻书还快，坚持不搬走，昨天同他商量哪怕损失我承担”。 ***说：“老刘，我告诉你。咱们公司租给你不是做储运的。厂房也做不了储运。以后集装箱也进不去。我会跟老陈去说这个事情。你们一个星期必须搬走。你不搬走，我就设我自己的门卫。知道吧。这事你自己处理。你自己招进来的，你自己去处理。想什么办法，都得走。如果不走，连你都得走。房租都退给你。知道吧。我让老陈去处理这个事情。你们自己乱搞不行的”。 ***回答：“我也在给他压力，大家齐心协力吧，其实这次经过这次我算认清他了”。 ***说：“这个你自己去处理好。对方人我们也不认识他。我们不可能跟他去交涉。这是你给招进来的。你给租进来的。第一个陈总租给你的话是不是得跟我说？是是是，我也知道你是生产什么的、是做什么的。本身我就没租给你这房子，我是租给陈总的。陈总是把你拉进来的。你要是想租给另一方，你是不是得跟陈总说，你是不是得跟我说。允不允许？行不行？是吧。你自己乱整不行啊。哥们。你违反咱们这合同啊。对吧。你私自把人家叫进来，我都不知道啊，对吧。就是你们里面放个集装箱是进不来的，知道吧。不可能进来的。知道吧。人嘛，都是这样的。对吧。想来想去就是你自己的错，我告诉你，刘总。对吧。你就不应该占这口便宜。你就不应该把他招进来。你也不可能你不会想吗？他集装箱这么多，都呼呼往里拉，他怎么拉进来呀。人家陈总不办公了。厂房能清楚地租吗。我就不相信这么聪明的人，怎么能做这么傻的事情，是吧”。 ***回答：“悔死我了”。 ***接着说：“悔死了，刘总？你这次得吃个大亏，哪有你这样做事情的，你知道吧”。 此后至2019年1月15日期间，经过沟通，被告雨晨公司与第三人***就搬离及补偿基本达成一致，即：被告给第三人***装修及搬迁补偿共计11万元，第三人***于2019年5月15日搬离，搬离前的租金免掉。但书面协议未签。之后第三人***开始着手另寻厂房。在此前提下，2019年1月16日，原、被告达成房屋租赁补充协议，约定如下：鉴于莫干山路7号厂房目前存在的问题，做如下补充：1.3幢一楼的物流公司承诺在2019年5月15日前办理，由雨晨刘总监督执行。2.厂区内装柜不得影响第一幢、第二幢、第三幢的正常通行，厂区装柜车不能长时间停留在主要通道上。3.搬离前所造成的房屋和地面因承租方人为损坏，要予以修复或与房东商议解决办法，费用自负，完好的状态以目前房屋和地面为准，可以拍照为证。4.房屋转租他人必须经非凡印务和房东双方同意，不得擅自转租他人。5.水电自行分离，无法分离的部分采用公摊的方式，公摊方式按租赁合同的面积来均摊费用。6.公司门卫和公共区域由非凡印务负责管理，公用区块和专属区块以附图为准；厂区内所有人员要服从门卫制度，不服从管理者拒绝入内。7.各自汽车停在自己的车位上，不得乱停车。 补充协议签订后，因雨晨公司对于给予第三人***的补偿（主要是免除2019年5月15日搬离前的租金）反悔，***因此未能在2019年5月15日前搬离。原告非凡公司因此诉至该院。 一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且经过君良公司同意，合法有效。原、被告均应受该合同约束。合同明确约定被告不得擅自转租，如特殊情况需转租，必须经非凡公司同意并办妥有关手续，否则非凡公司有权解除合同。被告雨晨公司未经同意将房屋擅自转租给第三人***，后来又在向原告承诺让第三人搬离后因其反悔导致第三人***未按期办理，被告行为有悖于诚实信用原则，严重违约。原告要求解除与被告的房屋租赁合同并要求被告搬离的诉讼请求，正当合法，该院予以支持。第三人***有义务协助将其占用的房屋腾退。至于合理的腾退时间，考虑到涉诉房屋面积、另寻厂房需要的时间等综合因素，该院确定为3个月。被告抗辩称原告未配合办理工商注册地址变更登记，存在违约。该院认为，协助办理工商注册地址变更登记并不是原告的合同义务。退一步，假使工商注册地址变更登记在合同中有约定，根据原、被告微信聊天记录，原告并非拒绝协助办理工商注册地址变更登记，只是因被告存在违约行为，根据君良公司的要求被告必须纠正违约行为后才予以配合办理。在被告存在非法转租导致合同可以解除的前提下，原告及君良公司的做法合情合理。因被告违约导致合同解除，且原告不同意利用，被告反诉请求原告赔偿剩余租赁期内装修残值损失631564元，该院不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、解除原告宁波非凡印务有限公司与被告宁波雨晨园林科技有限公司于2018年11月6日签订的房屋租赁合同；二、被告宁波雨晨园林科技有限公司应于判决生效后三个月内搬离宁波市北仑区莫干山路7号2幢、3幢房屋并将房屋交还给原告宁波非凡印务有限公司，第三人***协助将其占用的宁波市北仑区莫干山路7号3幢一楼房屋腾退；三、驳回反诉原告宁波雨晨园林科技有限公司的反诉请求。本诉受理费80元，减半收取40元，由被告宁波雨晨园林科技有限公司负担。反诉受理费10117元，减半收取5058.5元，由反诉原告宁波雨晨园林科技有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。雨晨公司提交以下证据：1.《公证书》一份，拟证明雨晨公司在诉争租赁厂房内的装修情况。2.《资产评估报告书》一份，拟证明雨晨公司在诉争厂房内的装修价值情况。 非凡公司经质证后认为：真实性、合法性没有异议，关联性有异议，已过了举证期限，且雨晨公司提交证据的目的是自相矛盾的，双方在2020年3月24日确认3月20日已经搬离，虽然装修损失非凡公司不应该赔，但是出于合作目的，非凡公司还是作价赔偿。 ***经质证后认为：公证、审计都未事先通知，不认可。 君良公司未发表质证意见。 本院经审查认为，雨晨公司提供的上述证据均非二审中的新证据，据此，本院不予认定。 非凡公司提交以下证据：非凡公司与雨晨公司在2020年3月24日签订的一份厂房租赁合同终止协议，拟证明双方已确认雨晨公司在3月20日已经搬离租赁物，并对雨晨公司不易拆除的附属物，非凡公司作价5万元补偿给雨晨公司。 雨晨公司经质证后认为：真实性没有异议，但双方约定的是不易拆除的部分作价5万元，并不是所有的装修价值。 ***经质证后认为：真实性没有意见。 君良公司未发表质证意见。 本院经审查认为，因各方当事人对证据的真实性没有异议，据此，本院对该证据的真实性予以认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且经过君良公司同意，应认定合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，上诉人未经被上诉人同意将诉争房屋擅自转租给***，违反了与被上诉人签订的房屋租赁合同约定，被上诉人也不同意利用装饰装修，一审法院据此判决解除该房屋租赁合同并驳回上诉人的反诉请求，并无不当。上诉人在一审中虽提供了2018年11月8日由君良公司盖章同意转租的房屋租赁合同，但根据各方当事人的陈述及君良公司与上诉人法定代表人的微信聊天记录，该合同存在重大瑕疵，不能证明待证事实，一审法院对该证据不予采信，也无不当。上诉人另认为与被上诉人之间不存在真实有效的房屋租赁关系，双方仅为合租关系，但未提供证据证明，二审不予支持。 综上所述，雨晨公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10197元，由上诉人宁波雨晨园林科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年四月十六日 代书记员***