新疆赛德投资发展有限公司、某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民事判决书 （2023）兵08民终1056号 上诉人（原审被告）：新疆赛德投资发展有限公司，住所地新疆***市开发区北八路21号11101室。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，新疆循序律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：***，男，1987年9月29日出生，住***市。 委托诉讼代理人：***（***叔叔），男，1962年1月7日出生，住***市。 上诉人新疆赛德投资发展有限公司（以下***德公司）因与被上诉人***民事主体间房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服***市人民法院（2021）兵9001民初7949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年7月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赛德公司上诉请求：1.撤销原判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人与原***开发区***市建设有限公司签订的63小区房屋征收与补偿安置协议约定的是产权调换方式，被上诉人主张房屋补偿款没有事实根据。二、一审法院委托评估机构出具的评估报告书不具有真实性、合法性和关联性，不能作为认定案件事实的证据。一审判决依据评估报告书判决上诉人支付房屋补偿款426037元显属错误。一审判决上诉人支付违约金26558元、评估鉴定费5000元，没有事实根据和法律依据。 ***辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 ***一审诉讼请求：1.若被告因履行不能无法回迁，赔偿原告损失426037元；2.被告支付征收补偿面积差额部分款36484元；3.被告支付附属用房及室内装修的补偿14432元；4.被告支付临时安置费33000元（自2020年8月15日，每月按1000元计算，暂计算至2023年5月12日，直至实际付清之日止，暂计33个月）；5.被告支付违约金200000元（自2020年8月15日暂计算至2023年5月12日，200元/日，6000元/月，暂计1000天），以上暂计709953元；6.案件诉讼费、鉴定费、送达费等由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月15日,原告（乙方）与***开发区***市建设有限公司（甲方）签订63小区房屋征收与补偿安置协议约定：一、乙方住房（由单位统一建设的原房屋）位于***市，所有权证面积为62㎡，实测面积70.56㎡，房屋性质私有。房屋所有权证持证人***，甲乙双方核实予以确认。二、补偿安置方式中，乙方自愿选择下列第（一）种房屋征收与补偿安置方式：（一）产权调换方式，1、乙方同意房屋征收，以房屋所有权证面积或实测面积（取面积较大值），按照“同等面积”产权调换，调换安置房面积为94.18平方米。为完善使用功能增加10%补偿面积7.06平方米。在签订征收补偿安置协议公告规定时间内，完成协议签订的，给予按原房屋面积的5%房屋面积奖励3.53平方米，合计实际补偿安置面积81.15平方米；2、安置房面积超出被征收房屋实际补偿面积的差额部分，20平方米以内（含20平方米），乙方按照成本价2800元／平方米购买，其余超面积部分，按照4000元／平方米价格购买。安置房面积超出被征收房屋实际补偿面积13.03平方米，合计购房金额36484元。乙方接到甲方通知时，应交清购房款，方可办理安置房移交手续；3、新建安置房为高层住宅楼（毛墙毛地交工），新楼房的安置，按乙方签订协议时间和移交房屋及附属用房的先后顺序，依次抓阄进行选择楼层，还可根据社区对被征收人的实际情况进行楼层调整。三、搬迁费、临时安置费标准1、搬迁费：甲乙双方签订协议生效后，乙方接甲方通知自愿搬出原房屋，并将房屋及附属用房移交甲方拆除，甲方一次性支付乙方搬迁费1000元（搬出搬进）。如乙方不能按甲方要求按期搬迁，从逾期次日起，每天按200元向甲方支付违约金。2、临时安置费：甲乙双方签订协议生效后，选择“产权调换”的，甲方在乙方过渡期内向乙方支付1000元／月的临时安置费（临时安置费期限从搬迁之日起至安置房交付使用之时止），每半年支付一次，临时安置费由甲方通知后开始统一发放，到甲方通知乙方选择安置房屋楼层时终止支付。七、甲方协助乙方办理回迁安置房产权手续，乙方提供办证所需手续、资料，安置房产权调换房屋面积部分契税由甲方承担，其余超面积部分契税及办证所需其他费用，由乙方自行承担。协议签订后，原告***依约搬出了原房屋。***开发区***市建设有限公司向原告***发放临时安置费至2020年8月15日，后未继续支付。 诉讼过程中，经原告***申请，该院委托新疆百家价格评估事务所***分所对位于***市房屋同等位置、同等条件下81.15㎡的房产价值进行鉴定。经鉴定，其市场价值为446325元。后经被告赛德公司申请，新疆百家价格评估事务所***分所的鉴定人员出庭接受了质询，经质询，该评估报告所依据估价规范已作废，鉴定依据明显不足。经被告赛德公司申请，该院重新委托新疆华正资产价格评估有限公司进行了鉴定。经鉴定，该房屋于2021年9月29日的市场价值为426037元。原告***对该鉴定意见无异议，被告赛德公司对该鉴定提出异议，认为价格基准日应确定为合同签订日,鉴定机构对其异议进行了书面回复。 另查明：一、2018年12月24日开发区管委会下发石经开管发（2018）159号《关于***开发区赛德国有资产经营有限公司等六家公司合并的通知》，该通知内容：保留***开发区赛德国有资产经营有限公司（***德国资公司），将***开发区***市建设有限公司（***德城建公司）等公司并入赛德国资公司，赛德国资公司享有和继承***建公司等公司的所有资产、负债和人员。2020年11月24日，赛德国资公司更名为新疆赛德投资发展有限公司。二、本次诉讼过程中，原、被告均陈述房屋原址已被学校占用，无法为原告安置原址回迁。 一审法院认为，原告与***建公司所签订的63小区房屋征收与补偿安置协议是双方的真实意思表示，双方均应自觉履行。被告***建公司在签订协议以后，被合并入被告赛德公司，根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款的规定：“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。”相应的权利义务应由被告赛德公司承担。涉案房屋的原址已被划入学校范围，在事实上已无法将原告回迁。被告辩称协议并未约定在原址进行安置，该院认为，所为“回迁”即迁回原处之意，故对被告赛德公司的抗辩意见不予采信，被告赛德公司应当承担赔偿损失的违约责任，赔偿原告同等条件下面积81.15㎡的房屋价值，房屋价格的基准日应以确定合同无法履行之日计算。考虑到原、被告双方均未提交证据证明其知晓合同无法履行之日，故该院酌定以本案立案之日为房屋价格基准日。据此，房屋损失价值经鉴定为426037元。关于原告主张被告支付征收补偿面积差额部分款36484元的诉讼请求，该部分面积系被告赛德公司向原告提供安置房屋面积大于原告实际补偿安置面积部分的计价方式，现被告无法为原告提供回迁安置房，该部分优惠价格并非原告实际遭受的损失，故对原告的该诉讼请求不予支持。关于原告主张被告支付原告附属用房及室内装修的补偿14432元的诉讼请求，符合双方的协议约定，予以支持。关于原告主张被告支付2020年8月15日至2023年5月12日临时安置费的诉讼请求，被告赛德公司自2020年8月15日起未继续支付临时安置费，应当承担继续履行的违约责任，对原告的该项诉讼请求予以支持。但被告事实上已无法履行为原告提供回迁安置房的合同主要义务，临时安置费应计算至确定合法无法履行之日，即本案立案之日，故被告赛德公司应向原告***继续支付临时安置补偿费13000元（1000元/月×13个月，自2020年8月计算至2021年9月）。关于原告主张被告支付2020年8月15日至2023年5月12日违约金200000元的诉讼请求，已支持被告向原告支付2020年8月15日至确定合同无法履行之日期间的临时安置补偿费，在此期间原告并未因被告未交付房屋遭受其他损失，故仅对2021年9月29日后的违约金予以支持。关于违约金的金额，参照同期贷款市场报价利率调整为26558元（426037元×年利率3.85%÷365天×591天）。关于鉴定费，在本案中因被告违约无法交付房屋，导致需要对房屋价值进行鉴定，故原告请求被告给付鉴定费的诉讼请求于法有据，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决： 一、被告新疆赛德投资发展有限公司支付原告***房屋补偿款426037元； 二、被告新疆赛德投资发展有限公司支付原告***附属用房及室内装修的补偿14432元； 三、被告新疆赛德投资发展有限公司支付原告***临时安置补偿费13000元。 四、被告新疆赛德投资发展有限公司支付原告***违约金26558元； 五、被告新疆赛德投资发展有限公司支付原告***鉴定费5000元； 上述款项合计485027元（426037元＋14432元+13000元+26558元+5000元），被告新疆赛德投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告***。 六、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10900元（原告已预交），由原告***负担3453.32元，被告新疆赛德投资发展有限公司负担7446.68元，与前款同期一并给付原告***。 本院二审期间，当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方未提交新证据。另查，案涉房屋征收与补偿安置协议第二条第（三）项约定：“” 本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人是否应支付房屋补偿款426037元、附属物用房及室内装修补偿款14432元、临时安置补偿费13000元、违约金26558元、鉴定费5000元。 案涉房屋征收与补偿安置协议合法有效，对双方具有约束力。上诉人无法按约履行房屋安置补偿义务，构成违约，应承担违约责任，现被上诉人的房屋已被拆除，上诉人应赔偿房屋补偿款。一审法院以被上诉人知道房屋无法交付之日确定房屋补偿款时间正确，本院予以确认。拆迁补偿合同通常情况是在拆迁房屋原址建设新房进行安置补偿，案涉合同中未约定在其他小区对被上诉人安置补偿，故上诉人认为合同仍可以履行的上诉理由不成立，本院不予支持。附属物用房及室内装修补偿款14432元、临时安置补偿费13000元均有合同约定，本院予以确认。因上诉人违约造成本案通过鉴定确定房屋补偿款，故鉴定费应由上诉人负担。一审判决认定的违约金系房屋补偿款确定后的利息损失并无不当，本院予以确认。 综上，赛德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8164元（赛德公司已预交）,由上诉人新疆赛德投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年八月十日 法官助理*** 书记员***