王某、叶某与三亚城投置业有限公司建筑物区分所有权纠纷一审民事判决书

海南省三亚市城郊人民法院 民事判决书 (2019)琼0271民初4796号 原告：王某，1959年6月10日出生（公民身份号码：×××），住：三亚市。 原告：叶某，1959年12月27日出生（公民身份号码：×××），住：三亚市。 委托诉讼代理人：王某，1959年6月10日出生（公民身份号码：×××），住：三亚市，系叶某丈夫。 被告：三亚城投置业有限公司。 法定代表人：解某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高某，海南建亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某，海南建亚律师事务所律师。 原告王某、原告叶某与被告三亚城投置业有限公司（以下简称城投公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告王某、原告叶某的委托诉讼代理人王某及被告城投公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王某、叶某向本院提出诉讼请求：1.判令城投公司恢复海螺花园小区南区规划部门审批核发的建设工程图纸标明位于9幢和11幢之间的大门出入功能；2.判令城投公司按照规划部门审批核发的建设工程图纸将海螺花园小区消防大门的功能恢复；3.本案的诉讼费由城投公司承担。事实及理由：城投公司未按规划部门审批核发的建设工程图纸进行大门施工，擅自将海螺花园小区南区的消防大门改造成小区入口大门，同时把规划图纸上标明的出入口大门用围墙封堵，侵害了王某、叶某及小区广大业主的权益，给小区带来严重的消防隐患及安全隐患，造成小区道路拥堵、交通事故频发等情况，也给王某、叶某的生活造成不良影响，故诉至法院，请求判如所请。 被告城投公司答辩称：1.王某、叶某不具有本案的主体资格，王某、叶某的诉求是基于小区共有部分提出的，对共有部分提出诉求，应当由全体业主三分之二以上共同决定；2.王某、叶某是2013年11月7日入住海螺花园小区，入住时大门就与现状一至，入住后没有进行任何改造，王某、叶某在入住时应当知道大门与规划不一致，但并未提出任何异议或起诉，已超过诉讼时效；3.海螺花园小区项目已竣工验收，验收时小区的大门与现状一致，并未有任何部门在验收时提出异议；4.小区车辆交通拥堵问题及大门与规划不一致导致问题，两者之间并无因果关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明的事实如下： 王某与叶某系夫妻关系。2012年5月10日，王某、叶某与城投公司签订《三亚市限价商品住房销售合同》，约定王某、叶某购买城投公司开发的××园幢401房。2013年11月7日，城投公司向王某、叶某发送《入住通知书》交付房屋。房屋交付各业主时，消防大门与出入口大门的位置与现状一致，未按照规划图纸进行大门设置。2017年7月11日，三亚市规划局向三亚市吉阳区海螺花园小区首届业主委员会下发《关于对申请调整海螺花园小区南区入口大门位置的复函》，载明：经现场踏勘并核查规划审批图纸，南区13、14号楼之间的现状车行出入口为规划审批的消防车通道。南区9号和11号楼之间现状设置了门岗但出入口用围墙封堵的位置为规划审批的车行次出入口；对于提出需解决现状出入口车辆交通问题，小区应按照我局审批签章的规划总平面图设置出入口，同时，建议相关部门加快对该小区东侧规划市政路的建设工作。2019年6月28日，三亚市自然资源和规划局向三亚市城市投资建设有限公司下发《责令限期改正通知书》，责令该公司将其建设的同心家园五期项目擅自封闭的靠近三亚东河的小区次入口开通。 本院认为，***、叶某作为海螺花园小区南区的业主，对城投公司未按建设工程图纸设置小区大门及消防大门提出诉讼，本案应为建筑物区分所有权纠纷。本案的争议焦点为：1.王某、叶某是否具有提出本案诉讼的资格；2.本案诉讼是否超过诉讼时效；3.城投公司是否应当按照规划图纸恢复消防大门及出入口大门的原本位置。 王某、叶某是否具有提出本案诉讼的资格。城投公司主张根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。故王某、叶某无权提出本案诉讼。本院认为，王某、叶某主张的诉讼请求为判令城投公司按照规划图纸恢复小区消防大门和出入口大门功能，并非改建大门，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，权利人可以提出该诉讼，并未规定需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，王某、叶某通过购买房屋成为小区业主，小区消防大门及出入口大门的开设位置与王某、叶某息息相关，应当认为王某、叶某系该条法律规定的“权利人”，可以提起本案诉讼。 本案是否超过诉讼时效。城投公司抗辩称，王某、叶某入住时大门状况与现状一致，自王某、叶某2013年11月7日入住至今已超过五年，王某、叶某应当在入住时即知道大门状况与规划图纸不符，但王某、叶某未在诉讼时效内提起本案主张，其诉求应当被驳回。本院认为，王某、叶某在本案中主张城投公司应当按照规划图纸恢复小区消防大门及出入口大门的位置，属于恢复原状请求，不适用诉讼时效制度。另外，城投公司不能举证证明王某、叶某于2013年11月7日知道大门状况与规划图纸不符，且查询规划图纸亦不是王某、叶某作为购房人应尽的审慎义务，城投公司亦承认其并未明确对小区业主公告小区大门位置及功能变更事项，故城投公司的抗辩不成立，本院不予采纳。 城投公司是否应当按照规划图纸恢复消防大门及出入口大门的原本位置。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，城投公司承认并未按照建设规划图纸进行大门的开设，其主张通过与物业公司及当时入住的住户进行商量后作出变更大门位置及功能的决定，但该变更决定未按照法律规定的程序进行。城投公司未按经规划部门审批确认的规划图纸进行设置，损害了小区业主的权益，属于建设单位擅自改变业主共有部分的行为，应予纠正。王某、叶某作为权利人请求恢复原状，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(javascript:SLC(38083,2))之规定，判决如下： 一、被告三亚城投置业有限公司于本判决生效之日起九十日内按照规划部门审批核发的建设工程图纸恢复海螺花园小区9幢与11幢之间的大门出入功能； 二、被告三亚城投置业有限公司于本判决生效之日起九十日内按照规划部门审批核发的建设工程图纸将海螺花园小区现入口大门恢复为消防大门。 案件受理费200元（原告王某、叶某已预交100元），减半收取计100元，由被告三亚城投置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员*** {文书日期} 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。