三亚城投置业有限公司
海南龙汇实业有限公司、三亚同心物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
（2021）琼02民终291号
上诉人（原审被告）：海南龙汇实业有限公司，住所地海南省定安县定城镇弘诲路东侧龙湖小区E区别墅19号4楼。
法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：***，海南祥瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：***，海南祥瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：三亚同心物业管理有限公司，住所地海南省三亚市天涯区解放三路工商银行大厦五层。
法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：***，广东载信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：***，广东载信律师事务所律师。
原审第三人：三亚城投置业有限公司，住所地海南省三亚市天涯区解放路743号工商银行大厦第五层。
法定代表人：***，该公司董事长。
委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。
上诉人海南龙汇实业有限公司（以下简称龙汇公司）因与被上诉人三亚同心物业管理有限公司（以下简称同心物业公司）、原审第三人三亚城投置业有限公司（以下简称城投公司）物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初5121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙汇公司上诉请求：1．撤销三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初5121号民事判决，改判驳回同心物业公司的诉讼请求；2．一、二审案件诉讼费由同心物业公司承担。
事实和理由：一、龙汇公司属于物业使用人，城投公司才是业主，使用人与业主对物业费支付的约定直接约束各方，但一审判决错误的将龙汇公司认定为业主，导致对基本事实认定错误，适用法律严重错误。1．城投公司开发建设涉案的项目，并已经办理涉案商铺的房屋产权证。龙汇公司承租涉案商铺，属于物业使用人，一审判决认定业主应当承担物业费支付义务，但判决内容确让使用人的龙汇公司支付，前后矛盾，没有事实和法律依据。2．不论从《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，还是从同心物业公司与城投公司签订的《三亚市同心家园八期项目前期物业管理合同》（以下简称前期物业合同）第七条“业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任……”的约定来看，业主和物业使用人都是两个不同主体，对物业费承担的依据也不一样，物业费承担的法定主体是业主，而使用人只在有约定的前提下才承担物业费支付义务。
龙汇公司作为使用人对物业费的支付明确约定只在租赁期间承担，对其有关租赁期限尚未起算的主张，一审法院认为应另案处理，导致判决结果不公。根据龙汇公司与城投公司签订的《同心家园八期商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）第三条约定装修期自城投公司对商铺前广场及车位修建竣工及消防验收之日起开始计算，并由双方签订补充协议明确租赁期限的起止时间。该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，同时也符合双方租赁商业区的目的。但截止至本案开庭时，涉案商业区只有一个通向迎宾路的通道，该通道尚未开通，商铺前的广场上仍堆积着大量建筑垃圾，面层为土层，电缆暴露于表层，周边配套的绿化设施没有建设，且双方至今也没对租赁期限的起止签订补充协议。涉案商铺尚未达到约定的起算租赁期限的条件，应认定双方租赁期限尚未起算，双方约定物业费由龙汇公司承担的条件同样尚未成就。
城投公司未能对商业区完成硬件建设，导致无法对外经营，无法进行正常招商。龙汇公司承租的系整个商业区，单年租金即超过一千万元，正常招商引资，必须具备基本的硬件设施。因商业需要对外经营，面向消费者开放，但截止开庭，城投公司连商业区的入口都未开通，无法对外经营。龙汇公司努力招商而来的商户，有些商户装修后因无法营业而撤场，但龙汇公司并未向其收取物业费和租金。城投公司的长期未完成商业区入口及相关设施建设，导致龙汇公司前期的招商无法开展，招到的部分商户最终又因此撤场，给龙汇公司造成的只有损失，没有收益。
前期物业合同不是当然对业主或者物业使用人产生约束力，产生约束力需有前提，一审法院适用法律错误。本案中，城投公司仅将涉案商铺的钥匙交给龙汇公司，但交钥匙不等于交付房屋，关于房屋交付条件的约定系双方基于合同目的所作出的真实意思表示，基于意思自治原则应当予以尊重和认可。龙汇公司签订租赁合同的目的是为了将商业区招商后实现对外正常的开业，因此对商业区广场、停车位、绿化带及出入口设置等均有要求，但截至开庭商业区仍无法达到招商及营业的条件。因此，即便城投公司将商铺钥匙交给龙汇公司提前开展招商工作，也不能认定为交付房屋。
一审法院混淆了物业使用人和业主，按此承担物业费支付责任的主体就是最终商户，龙汇公司作为被告的主体也不适格。龙汇公司的水电费有些是城投公司代收，部分商户的水、电费也是由商户直接交给同心物业公司，但一审法院选择性采纳证据，认定同心物业公司代收水、电费，继而认定同心物业公司提供物业服务，有失公允，无事实和法律依据。商业区至今未正式营业更没有物业费一说。
城投公司作为业主是支付物业费的法定责任人，即便城投公司与同心物业公司同属三亚市国资委的全资子公司，也无权通过双方内部约定强行将物业费的支付责任推卸给龙汇公司。
建设单位自行出具的甩项验收报告不能作为项目竣工验收的依据，更不能据此作为龙汇公司租赁期限起算的条件。验收不是建设单位自行验收就可以的，需要由政府主管部门出具的验收文件方可。
租赁合同签订后，项目一直处于停工状态，之前各方对租赁期限以及物业费等问题并没有产生争议，不能在没有任何变化的情况之下，仅凭同心物业公司与城投公司的内部商定，而让龙汇公司承担责任。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据予以证明。本案中，同心物业公司要求龙汇公司支付物业费应当证明两个事实。一是其提供了物业服务。二是物业费应当由龙汇公司承担，但是同心物业公司对上述两个事实均未提供证据予以证明。涉案商铺区并没有任何的物业服务。根据《物业管理条例》第四十四条的规定，物业服务企业收水电费是根据委托关系而代收，并且不能收取手续费。龙汇公司是向城投公司缴纳水电费。即便认定同心物业公司有权收取物业费，同心物业公司也应当对龙汇公司的主体资格提供证据予以证明。如前所述，业主也就是城投公司，是物业费缴纳的法定主体。而根据租赁合同的约定，只有租赁期间的物业费才由龙汇公司承担，但同心物业公司并未就租赁期限起算提供证据予以证明。同心物业公司所提供的相关收据只能证明特定的商户曾经使用过该商铺，如此同心物业公司也应当向该商户主张物业费。另外，同心物业公司按面积13,066.39平方米要求龙汇公司支付物业费没有依据。该面积仅是租赁合同上记载的面积，龙汇公司是否实际使用了全部面积，同心物业公司并没有证据予以证明。
同心物业公司辩称，龙汇公司应向同心物业公司支付物业服务费，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
一、同心物业公司与城投公司签订前期物业合同，约定由同心物业公司为城投公司名下三亚市同心家园八期提供物业管理服务。后，龙汇公司与城投公司签订租赁合同，约定龙汇公司承租同心家园八期3.4.5.6号商铺，并由其承担物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或其他物业使用人实际实施违反物业服务合同以及法律法规或管理规定规定的行为引起物业纠纷的，人民法院应当参照本解释关于业主的管理规定约定进行处理”。本案中，龙汇公司作为涉案物业的承租人和实际使用人，在业主委员会签订新的物业服务合同前应当受同心物业公司与城投公司签订的前期物业合同的约束，向同心物业公司支付物业服务费。
二、龙汇公司已实际使用涉案的物业，且同心物业公司也实际向龙汇公司提供了物业服务，向龙汇公司提供了包括水电代缴服务、治安维稳、卫生保洁等物业服务，龙汇公司应向同心物业公司支付物业管理费。
城投公司述称：1．城投公司与龙汇公司之间存在租赁合同关系，且合同已明确约定由龙汇公司承担物业管理费用，且龙汇公司已经实际使用该商铺。2．龙汇公司所称租赁期限未确定不能成为拒交物业费的理由，并且其已经实际使用该商铺并产生收益，根据合同约定其应缴纳物业费。
同心物业公司向一审法院起诉请求：1．龙汇公司向同心物业公司支付自2018年11月1日至2020年4月期间的物业管理费合计705,585.06元；2．龙汇公司向同心物业公司支付逾期付款利息合计60,915.51元（以705,585.06元为基数，按年利率6％自2018年11月1日暂计至2020年4月1日为60,915.51元，应计至实际清偿之日止）；3．龙汇公司承担案件的案件受理费。诉讼过程中，同心物业公司明确在案件中主张物业管理费的截止时间为2020年4月30日即18个月期间。
一审法院认定事实：城投公司作为三亚同心家园八期项目开发商，于2016年10月24日与同心物业公司签订前期物业合同，约定城投公司选聘同心物业公司对三亚同心家园八期项目提供前期物业管理服务，物业类型包括住宅和商业；同心物业公司提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等，同心物业公司提供的其它服务包括免费代收代缴水电费等；第六条约定物业服务收费采取包干制，其中商业物业为3元／月·平方米；第七条约定业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因城投公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由城投公司全额交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知同心物业公司；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月5日交纳当月物业服务费及上月水电费等；第十一条约定本物业管理区域内的商铺属城投公司所有；第二十二条约定同心物业公司与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定；第三十一条约定城投公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按国家或地方行业主管部门规定的标准向同心物业公司支付违约金；本合同期限自2016年10月24日至2019年10月23日止，合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，城投公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业等内容。
2017年11月1日，承租方龙汇公司委托***与出租方城投公司签订租赁合同，内容如下：第一条约定城投公司将位于同心家园八期3、4、5、6号楼，建筑面积为13,066.39平方米的商铺出租给龙汇公司，商铺以现有状况（毛坯）出租，龙汇公司在承租前已详细查看该商铺并对面积及现状无异议；第三条约定租赁期限为15年，给予6个月装修期，装修期间免收租金，装修期自城投公司对商铺前广场及车位修建竣工并消防验收之日起计算，6个月之后开始计算租金，以城投公司书面通知时间为准，双方另行签订补充协议确定租赁期限的具体起止时间，城投公司在商铺交付给龙汇公司时应完成商铺验收合格、完成竣工消防验收、6号楼的电梯验收、每栋楼配备水表及电表；第七条约定租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等费用由龙汇公司承担，收费方式按照本小区物业管理相关约定执行；第八条约定租赁期间，龙汇公司在不影响商铺的主体结构安全的情况下，可以对商铺进行改造，改造前报城投公司批准，按规定报政府有关部门批准后方可进行等内容。合同签订后，城投公司于2017年11月20日将《租赁合同》所涉商铺钥匙交由龙汇公司保管，龙汇公司亦认可自此对案涉商铺进行管理。龙汇公司于2018年1月2日填写《商铺装修申请表》一份，后于2018年1月12日委托该公司员工向同心物业公司申请办理4号楼商铺装修事宜。嗣后，龙汇公司将其承租的部分铺面对外转租，次承租人亦对商铺进行了装修。
同心物业公司于2018年7月开始多次出具租赁单位名称为龙汇公司的水电费确认单，载明涉案商铺的用水用电量，并要求限期支付相应的费用，龙汇公司工作人员在单据中签字确认并陆续交纳费用。
同心物业公司及其委托的律师事务所分别于2019年8月13日、2019年8月16日致函龙汇公司，要求龙汇公司于2019年8月20日前支付从2018年11月1日至2019年8月期间拖欠的物业管理费391,991.7元、2019年4月至2019年7月间的水费1801.58元，以上两项共计393,793.28元。
另查，同心家园八期商铺北侧停车场即涉案商铺前广场经建设单位城投公司与施工单位于2019年1月11日出具工程验收报告，载明“由于设计中开口处电缆因园林局未完成下地，导致该工程停工一年有余。建设单位和施工单位协商，一致同意对该工程做甩项验收。”同心家园八期1至6号楼于2018年6月8日通过建设工程消防验收。城投公司于2019年6月3日向龙汇公司发函通知，依照双方约定，龙汇公司承租的商铺装修期自2019年1月12日开始计算，租期自2019年1月12日至2034年1月11日，租金自2019年7月12日开始计算。后因龙汇公司以商铺前广场未能打开入口，该广场未整体竣工维修拒绝支付租金，城投公司于2019年7月29日再次发函称于2019年7月3日将龙汇公司交纳的租赁押金282,2340元抵扣2019年7月12日至2019年10月11日的租金。
庭审中，同心物业公司称其与城投公司达成协议，城投公司自2018年11月1日起不再交纳案涉商铺的物业服务费。龙汇公司认可涉案商铺前广场通过非正常道路可以进出车辆及人员，截止庭审时，龙汇公司未主动向城投公司交纳涉案商铺租金，亦未向同心物业公司交纳物业服务费。
一审法院认为，案件为物业服务合同纠纷。龙汇公司与城投公司签订的租赁合同以及同心物业公司与城投公司签订的前期物业合同均是各方当事人真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定及合同约定，全面履行各自的义务。案件的争议焦点为龙汇公司应否向同心物业公司支付物业服务费及逾期付款利息。
首先，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，城投公司作为同心家园八期小区的建设单位，在该小区未设立业主委员会之前，与同心物业公司签订物业合同，委托进行前期物业管理，上述合同对涉案商铺承租方龙汇公司具有约束力。虽该合同列明的服务期限至2019年10月23日止，但各方均未举证同心家园八期小区业主委员会已签订新的物业服务合同，同心物业公司一直为该小区提供物业服务，且龙汇公司在租赁合同中已经确认物业管理费“收费方式按照本小区物业管理相关约定执行”，故龙汇公司以其不与同心物业公司存在合同关系为由拒交物业服务费，一审法院不予支持。同时，租赁合同中对租赁期限起止时间的约定仅对签订方龙汇公司与城投公司产生约束，对同心物业公司不产生法律效力，龙汇公司以其与城投公司约定的租赁期尚未开始为由，主张不予支付物业服务费于法无据，一审法院不予支持。
其次，龙汇公司于2017年11月20日从城投公司取得涉案商铺钥匙后，已通过装修、转租等行为实际占有使用上述商铺并获取收益，其公司于装修商铺前，就装修事宜向同心物业公司报备，使用商铺后，亦通过同心物业公司交纳水电费等，承上所述，同心物业公司对龙汇公司在装修铺面、交纳水费方面已直接提供物业服务，龙汇公司主张同心物业公司提供的物业服务未达到商业楼的标准，但未举证证实其公司在使用涉案商铺期间，已就相关问题向同心物业公司提出。龙汇公司提交的视频资料仅反映其拍摄时商铺周边广场的情况，该视频对全面反映同心物业公司提供物业服务的时间、空间和范围均存在局限性，亦不足以达到同心物业公司未对涉案商铺提供物业服务的证明标准，龙汇公司应承担举证不能的不利后果，龙汇公司关于同心物业公司未向其提供物业服务的主张，一审法院不予采纳。
此外，因案件审理内容为龙汇公司与同心物业公司之间在物业服务法律关系中的权利义务及相应责任，且龙汇公司在庭审中亦认可商铺前广场通过非正常道路可以进出车辆及人员，故龙汇公司与城投公司之间关于商铺前广场竣工验收、门前道路等方面的纠纷，不属于案件审理范围，依法不予处理，龙汇公司可另行主张权利。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持”，同心物业公司提供证据证明其已向龙汇公司发出书面催告，明确欠交的物业费金额，同心物业公司与城投公司关于物业费承担的协议亦不构成龙汇公司交纳物业费的阻却事由，龙汇公司应向同心物业公司支付2018年11月1日至2020年4月30日期间18个月的物业管理费705,585.06元（13,066.39平方米×3元／月·平方米×18个月）。
关于逾期付款利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，应综合考虑守约方的实际损失、合同履行情况以及预期利益等因素。承前所述，龙汇公司存在逾期支付租金的违约行为，因物业合同未对物业使用人逾期交纳物业服务费用的违约责任进行明确约定，同心物业公司亦未举证证实因龙汇公司的违约行为致其受损具体金额，龙汇公司未支付租金主要给同心物业公司造成资金占用期间的利息损失，故一审法院酌情予以调整。同时，同心物业公司未举证证实其已就城投公司交纳涉案商铺物业服务费的截止日期向龙汇公司履行告知义务，故其主张龙汇公司应自2018年11月1日起支付逾期付款利息无事实根据，逾期付款利息应自同心物业公司在物业服务费催收函中明确的交费期限次日即2019年8月21日起，以每期尚欠物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以分段计算至实际付清之日止（《物业管理合同》明确应于每月5日交纳当月物业服务费，具体见《逾期利息计算表》）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、龙汇公司自判决发生法律效力之日起十日内向同心物业公司支付物业服务费705,585.06及逾期付款利息（利息截止2020年4月5日为13,994.1元，自2020年4月6日起，以705,585.06元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,732元（同心物业公司已预交），由龙汇公司负担5,381元，由同心物业公司负担351元。
对二审争议的证据，本院认定如下：一、龙汇公司提交若干照片，证明：1.2020年6月17日前，涉案商铺区的前广场并未进行硬化，绿化带也没有建设。从签订合同到2020年8月，涉案商铺才开始重新动工，但停车位仍然没有施工，商铺前面绿化带仍未建设，同心物业公司未提供相应的物业服务，更没有提供安保服务；2．车辆全部停在商铺的前门口，没有任何管理，挡住了商铺，不利于招商。足以证明同心物业公司未对该商务区提供物业服务。二、质证意见。（一）同心物业公司质证意见：1．上述证据不属于新证据，不应该采纳。即便采纳，同心物业公司认可证据的真实性，但不认可关联性。照片可以看出龙汇公司已实际使用涉案物业并对外招租。2．照片所拍停车场不属于同心物业公司服务范围。3．照片所拍同心物业公司服务范围内的道路是整洁和干净的。（二）城投公司质证意见：对该组证据不予认可。该组证据为龙汇公司针对同心物业公司提出的证据与城投公司无关。三、本院认证意见。同心物业公司与城投公司对证据的真实性并无异议，本院对其真实性予以确认。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本院对本案的争议焦点为：一、龙汇公司是否应当向同心物业公司交纳物业服务费；二、龙汇公司应交纳的物业费金额及逾期利息。
关于焦点一。1．根据城投公司与龙汇公司签订的租赁合同的约定，龙汇公司租赁城投公司的涉案商铺，龙汇公司系物业的使用人。2．租赁合同第七条约定：“租赁期间，使用房商铺所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等费用由龙汇公司承担，收费方式按照本小区物业管理相关约定执行。”3．《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”综上，无论是根据龙汇公司和城投公司的约定，还是按照行政法规的规定，龙汇公司作为物业的使用人均有义务向同心物业公司交纳物业服务费。龙汇公司以其与同心物业公司不存在合同关系为由拒交物业服务费没有事实和法律依据，本院不予支持。但一审法院适用关于业主应当交纳物业服务费的相关法律规定判决龙汇公司交纳物业服务费系适用法律错误，应予纠正。
关于焦点二。（一）龙汇公司是否使用了涉案商铺。1．城投公司已将涉案商铺钥匙交付龙汇公司，龙汇公司对涉案商铺进行了管理。2．龙汇公司于2018年1月2日向同心物业公司提交申请，要求对4号楼商铺进行装修。3．龙汇公司将部分商铺对外转租，次承租人对商铺进行了装修。4．同心物业公司曾多次向龙汇公司出具水电费确认单，龙汇公司相关人员在租赁单位签字盖章确认栏予以签字确认。龙汇公司也交纳了相应的水电费。虽然单纯的交钥匙行为不宜直接认定房屋交付的事实，但综合上述事实足以说明城投公司已交付了涉案商铺，龙汇公司也已实际使用了涉案商铺，同心物业公司也提供了相应的物业服务。
（二）根据城投公司与同心物业公司签订的前期物业合同的约定，同心物业公司提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等，同心物业公司提供的其它服务包括免费代收代缴水电费等。根据上述约定，城投公司是否完成了硬件建设，龙汇公司无法进行正常招商、对外营业，属于城投公司与龙汇公司租赁合同法律关系争议的事实，不在同心物业公司的物业服务范畴，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。一审法院向龙汇公司释明其可另行主张权利并无不当。
（三）龙汇公司自2018年1月即申请对涉案的4号商铺进行装修，从2018年7月开始陆续交纳水电费，说明龙汇公司最迟已于2018年7月开始接受同心物业公司的服务，故同心服务公司按照城投公司与同心物业公司签订的前期物业合同约定的交纳物业服务费的标准，诉求龙汇公司支付自2018年11月起到2020年4月共计18个月的物业服务费705,585.06元（13,066.39平方米×3元／月·平方米×18个月）有事实和法律根据，本院予以支持。
（四）关于逾期付款利息。各方当事人对一审判决有关逾期付款利息的计算方法未提出异议，本院予以确认。如上所述，计算利息的金额及起止时间一审判决正确，故本院予以维持。
综上所述，龙汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律虽然错误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,464元（海南龙汇实业有限公司已预交），由海南龙汇实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长***
审判员***
审判员***
二〇二一年四月十八日
法官助理周秦
书记员陈田
附相关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。
