北京置能科技发展有限公司与龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司返还原物纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民事判决书 （2019）京0102民初37448号 原告：北京置能科技发展有限公司，住所地北京市西城区西便门内大街40号4号楼一层、二层。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市阳光律师事务所律师。 被告：龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司，住所地北京市西城区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，北京国枫律师事务所律师。 原告北京置能科技发展有限公司（以下简称：置能公司）与被告龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司（以下简称：龙源公司）占有物返还纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告置能公司委托诉讼代理人***，被告龙源公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告置能公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告将位于北京市西城区广外***X号楼XXX两套单元房腾退，返还原告；2、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月8日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》。依合同约定：原告将其所有的位于北京市西城区广外***X号楼XXX两套单元房出租给被告，XXX房屋租期自2015年12月1日至2016年11月30日，XXX房屋租期自2016年1月1日至2016年12月31日，房屋租金标准为2300元／月。合同签订后，原告将上述房屋交付被告承租。后经续租，两套房屋均延至2018年3月7日到期，租金标准调整为3200元／月。2018年3月7日合同到期后，原告多次通知被告房屋到期、催告被告腾退房屋，但被告至今没有腾退上述房屋。原告认为，上述《房屋租赁合同》已经到期终止，被告应按照合同约定返还上述房屋，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告龙源公司辩称，答辩人与被答辩人不存在房屋租赁关系，故答辩人不是本案适格的被告。1、被答辩人起诉状中所述并非事实。被答辩人起诉状中称：被答辩人与答辩人于2015年签订《房屋租赁合同》，被答辩人将广外***X号楼XXX两套单元房出租给被告，后经续租，两套房屋延期至2018年3月7日，2018年3月7日后，原告多次通知被告房屋到期，要求被告腾退房屋，被告至今未腾退房屋。被答辩人所述与事实不符。而事实是： 2015年答辩人租赁了被答辩人上述2套房屋为其员工提供职工宿舍。2017年5月，答辩人召开了总经理办公会，根据总经理办公会会议纪要，要求公司适用新的员工宿舍的管理规定，自 2018年1月1日起公司不再为职工租房，租金也由员工个人承担。根据总经理办公会议纪要规定，答辩人在2017年底要求其负责租房事宜相关人员***与被答辩人负责出租房屋的**沟通此事，并告知被答辩人公司不再为职工租房，房屋租金也由承租人个人支付。答辩人根据总经理办公会议纪要，为XXX房的职工***缴纳租金至2017年6月份，2017年7月-2018年3月的房租由承租人***自己向置能公司缴纳：为5-402房的职工***缴纳租金至2017年12月，2018年1月-3月的房租由***个人向置能公司缴纳。XXX房***2017年4月-7月的房租由答辩人缴纳，后答辩人没有再缴纳。XXX***承租的房2018年后由***个人向置能公司缴纳。答辩人没有再缴纳。答辩人有向置能公司汇款凭证及置能公司给答辩人开具的发票为证。因答辩人与被答辩人租赁期满后，双方没有续约，也没有签订新的租赁合同，因此双方之间的租赁关系已解除。XXX分别由***和***个人承租，***2018年前2个月的房租是直接汇款给置能公司，置能公司已接受了***转账的房租。后***和***分别向***转账房租，并请***将两个人房租转给被答辩人。***也在2018年至2019年多次转账给被答辩人。被答辩人均接受了***转汇的房租。2017年3月-2018年3月XXX的房租已全部缴清，因此，2017年3月-2018年3月的房屋租赁关系在租赁期满后自动解除。自2018年3月7日后，被答辩人与***等四位承租人形成了新的口头房屋租赁合同，即：被答辩人为出租方，租赁房屋仍是上述房屋，但承租方己变为四位承租人个人（包括XXX和XXX两套房屋）。根据法律规定，双方没有签订租赁合同，但一方继续使用房屋并支付租金，而另一方接受租金的行为仍然构成了租赁关系，因为口头租赁合同，该租赁期限为不定期租赁。被答辩人向法庭提供的证据包括： 2018年底及2019年向租赁房屋所在楼的单元门处张贴的4份《告知函》、和l份《律师函》，《告知函》内容为：***X号楼XXX房租客，你与我司签订的房屋租赁合同已于2018年3月7日到期，未续签，我司不与你续签合同，请即刻搬离，并与我司结算租金等费用，办理房屋交接手续，否则后果自负。落款为：北京置能科技发展有限公司，日期为2018年12月21日。第二份《告知函》与第一份内容完全一致，落款日期为2018年12月27日。被答辩人也给X号楼XXX房租客张贴了内容完全一致的《告知函》。该函说明，被答辩人己自认的事实是：被答辩人与XXX房、XXX房租客分别签订了房屋租赁合同，将上述XXX号、XXX号房屋分别出租给了XXX号、XXX号租客，2018年3月租赁合同到期后，被答辩人催促XXX号、XXX号租客搬离上述房屋。被答辩人还张贴了两份给***的《律帅函》，《律师函》的内容为，承租的XXX号房屋的租客应归还房屋给置能公司。该函落款日期为2018年9月12日。该律师函的真实性不认可，答辩人已另行出具了质证意见。上述函件均说明答辩人不是承租方，与被答辩人不存在租赁关系，答辩人也没有占有上述房屋，故被答辩人所发的函件均为致函XXX的租客，而不是致函答辩人，被答辩人也没有提供2017年3月-2018年3月的房屋租赁合同，被答辩人没有证据证明其与答辩人仍存在着租赁关系，被答辩人已确认其与XXX和XXX的实际居住人为两套房屋的承租人。因此，答辩人并不是本案被告。2、承租人发生了变更，被答辩人的操作习惯就是口头沟通，不需要答辩人提供书面变更文件。因被答辩人没有提供2017年3月-2018年3月的房屋租赁合同，因此，被答辩人甚至没有提供收取房屋租金的明细账，因此，被答辩人对于XXX房屋租赁合同的承租人变更，其操作习惯也是口头沟通。因答辩人的授权委托人***于2017年底-2018年1月多次与被答辩人负责出租房屋的人员**多次口头沟通，由于单位不能再给职工租房，XXX两套房的承租人变更为***和***。被答辩人己知并同意变更为两个自然人承租该房屋。被答辩人也接受了***直接支付的房租和***和***多次交付的租金（由***的账户转汇给置能公司账户）。被答辩人发律师函、告知函都是直接发给承租人本人的（致XXX租客），因此被答辩人确认了承租人为***和***。承租人变更被答辩人习惯的操作模式就是口头沟通，不需要书面变更的通知或其他文件。被答辩人**对于承租人变更为职工个人非常清楚，也一再表示变更没问题，只要继续交房租即可。XXX的承租人***、***也出庭作证，证明被答辩人变更承租人一事不需要书面交接文件，***与**口头沟通后，**确认***和***为承租人，承租上述两套房屋，两人通过***向置能公司转汇房租至2019年9月，置能公司己接受房屋租金。2019年7月，置能公司给***开会，要求XXX和XXX腾房，不再出租了。他们也缴纳租金到了2019年9月，因此，2019年9月，两个人将房屋的水电费等结清，钥匙交给***，要求***转给置能公司。***称，置能公司一向都是口头沟通，置能公司租赁房屋给单位，后单位不租了，又转给个人，有时个人不租了，又转给单位，此过程置能公司均是口头，从没有书面变更通知或文件，这是置能公司一直的办事方式。***和***出庭作证，由于置能公司拒绝与他们签订书面的租赁合同，因此，2018年后再也没有租赁合同，而且置能公司收取了房租却拒绝给他们开具发票。被答辩人起诉状所述并非事实，事实是：被答辩人没有通知答辩人退房一事，答辩人关于房屋租赁事宜委托***负责与被答辩人沟通，***已在2018年告知被答辩人上述四套房屋由4个承租人承租，4个承租人通过***的银行账户向被答辩人支付上述4套房屋的房屋租金。被答辩人接受了XXX的租金至2019年9月，被答辩人将搬离房屋的律师函及告知函均张贴在承租人承租的楼的单元门上，答辩人对于被答辩人要求承租人退房一事毫不知情。且被答辩人负责此事的人员也一直与***沟通，要求4位承租人尽快搬离房屋。3、承租的XXX号房屋均由实际承租人通过***的银行账户向被答辩人支付租金至2019年9月，***己向法庭提交了上述证据。4、答辩人没有占有、控制该房屋，该房屋一直由实际承租人租住，房屋钥匙也在实际承租人处。以上事实均表明，被答辩人与XXX号、XXX号房屋承租人形成了房屋租赁关系，租赁期间由实际承租人向被答辩人支付租金，被答辩人也收取了租金，且XXX号、XXX号房屋也一直交给实际承租人占有和使用。该事实有答辩人提供的相关证据。被答辩人也自行承认与XXX号、XXX号房屋承租人签订了房屋租赁合同的事实，被答辩人向法庭提供《告知函》、《律师函》作为证据；且被答辩人没有提供与答辩人之间存在租赁关系的有效证据，因此，被答辩人无法证明与答辩人存在房屋租赁关系，根据谁主张、谁举证的原则，被答辩人不能为自己的主张提供证据，被答辩人应承担举证不能的不利后果。经法庭问询***，现XXX号、XXX号房屋均由实际承租人一直占有、使用。综上，根据相关法律和事实依据，答辩人与被答辩人不存在房屋租赁关系，答辩人没有占有或控制XXX号房屋，被答辩人的诉讼请求与事实不符，也无法律依据，答辩人请求贵院依法驳回被答辩人的诉请，维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下： 2015年12月1日，水利电力出版社印刷厂（出租方，甲方）与龙源公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将位于北京西城区广外***X号楼XXX、XXX共2套单元房（以下简称：涉案租赁房屋）出租给乙方，合同期限为一年，XXX为2015年12月1日至2016年11月30日；XXX为2016年1月1日至2016年12月31日，合同租金：每套单元房月租金2300元人民币（其中包含物业管理费、供暖费），在租用期间发生的水电费、燃气费、有线费，由个人按标准缴纳。 2017年10月13日，水利电力出版社印刷厂名称变更为置能公司。 上述合同到期后，双方未签订书面的租赁合同，龙源公司继续使用涉案租赁房屋，置能公司未提出异议，双方租赁关系延续。双方均确认，涉案租赁房屋租金缴纳至2019年9月7日。龙源公司陈述涉案租赁房屋由其职工***、***实际居住使用，现涉案租赁房屋已腾空，其中无龙源公司、***、***的物品。 龙源公司在抗辩意见中陈述涉案租赁房屋的承租主体已由龙源公司变更为其职工***及***个人，但置能公司对此不予认可，龙源公司在案件审理期间未能提交具有证明力的证据材料证明涉案租赁房屋的承租主体已经发生变更。 上述事实，有双方当事人陈述、房租租赁合同、名称变更通知等证据在案佐证。 本院认为，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 因置能公司未能提交有效证明文件（原件）证明自身对涉案租赁房屋享有所有权，本院对此难以认定，但涉案租赁房屋系由置能公司交付给龙源公司，置能公司对涉案租赁房屋具有占有的法律关系，因此，本案的案由应为占有物返还纠纷，本院在此予以更正。 本案中，置能公司系涉案房屋的占有人，对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，置能公司将涉案租赁房屋出租给龙源公司，租期分别至2016年11月30日和2016年12月31日届满，租期届满后双方未签订书面的租赁合同，龙源公司继续使用涉案租赁房屋，置能公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，置能公司可随时要求解除合同，但应在合理期限之前通知龙源公司，龙源公司租金缴纳至2019年9月7日，置能公司于2019年9月19日提起本案诉讼，要求龙源公司腾退涉案租赁房屋，本院酌情确定合理期限为一个月，因此，龙源公司亦应在2019年10月18日前搬离涉案租赁房屋。关于龙源公司辩称涉案租赁房屋的承租主体已由龙源公司变更为其职工***及***个人的抗辩意见，置能公司对此不予认可，龙源公司对此负有举证证明的责任，龙源公司在案件审理期间未能提交具有证明力的证据材料证明涉案租赁房屋的承租主体已经发生变更，本院对其抗辩意见不予采信。 综上所述，置能公司要求龙源公司搬离涉案租赁房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下： 自本判决生效之日起十五日内，被告龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司将位于北京西城区广外***X号楼XXX、XXX共2套单元房腾空交付给原告北京置能科技发展有限公司 案件受理费70元，由被告龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长　　　*** 审 判 员 赵 凯 审 判 员 万人瑞 二〇二〇年八月二十六日 书　　记　　员　　　***