北京置能科技发展有限公司与龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司物权保护纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)京0102民初4451号 原告（反诉被告）：北京置能科技发展有限公司，住所地北京市通州区。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京市阳光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司，住所地北京市西城区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司职工，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：***，北京国枫律师事务所律师。 原告（反诉被告）北京置能科技发展有限公司与被告（反诉原告）龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。 原告（反诉被告）北京置能科技发展有限公司的委托诉讼代理人***，被告（反诉原告）龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）北京置能科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2019年1月8日起至2020年9月30日两套房屋占用费共计126506.66元、要求被告支付违约金2019年1月8日至2020年9月30日房屋占用费两倍标准253013.32元，合计379519.98元。事实与理由：2015年3月8日,原告与被告签订一份《房屋租赁合同》。依合同约定:原告将其所有的位于北京市西城区广外***x号楼x两套单元房出租给被告,x房屋租期自2015年12月1日至2016年11月30日,x租期自2016年1月1日至2016年12月31日,房屋租金标准为2300元/月。合同签订后,原告将上述房屋交付被告承租。后经续租,两套房屋均延至2018年3月7日到期,租金标准调整为3200元/月。2018年3月7日合同到期后,原告多次通知被告房屋到期、催告被告腾退房屋,但被告至今没有腾退上述房屋。原告认为,上述《房屋租赁合同》已经到期终止,被告应承担相应租金和到期后的房屋占用费。被告的行为已经侵犯了原告的合法权益,特诉至贵院,望判如所请。 被告（反诉原告）龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司辩称：一、被答辩人诉请的欠缴房屋租金、房屋占用费、违约金等均无法律和合同依据，依法应驳回被答辩人的诉请，支持答辩人的反诉请求。1、答辩人与被答辩人之间没有签订房屋租赁合同，根据西城法院于2020年8月26日出具的（2019）京0102民初37448号民事判决书第10页陈述：“租赁期限为不定期，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因此，置能公司可随时要求解除合同，但应在合理期限之前通知龙源公司，龙源公司租金缴纳至2019年9月7日，……因此，龙源公司应于2019年10月18日前搬离涉案房屋。”。根据法律规定，答辩人已经交房租至2019年9月7日，判决书认定，答辩人应于2019年10月18日腾房。答辩人已于2019年9月7日全部搬离了属于答辩人的物品，腾空了房屋，并将房屋钥匙交予***，***于2019年9月13日打电话联系被答辩人的**，要求被答辩人收房，要求将双方将房屋租金及水电等全部结清。根据判决书第8页认定：“2016年12月31日后，答辩人与被答辩人之间未签订书面的租赁合同，龙源公司继续使用涉案租赁房屋，置能公司未提出异议，双方租赁关系延续，双方均确认，涉案租赁房屋租金缴纳至2019年9月7日。”。事实是，答辩人已于2019年9月份将自己的用品清理完毕，且x、x的房屋腾空，房屋钥匙交给***，由***转给被答辩人。***在法庭上多次陈述确实在2019年9月份x、x的房屋已清空，2套房屋的钥匙已交给***本人。***与被答辩人于2019年11月18日在西城区法院法庭上进行了协商，法庭制作了“北京市西城区人民法院庭前会议笔录（2019）京0102民初37450号”，该庭前会议原告律师、被告***及法官***、书记员均参加，笔录记录：“原告：在2019年11月22日前被告将房屋腾空并做物业交割后，我方可以撤回起诉。被告：房屋早已腾空，我会在本周联系原告方工作人员做现场交接手续。”。开庭前会议时，***已向法庭陈述4套房屋早已腾空，要求随时与原告协商交接房屋。庭前会议结束后，***立即与被答辩人负责收房的白经理电话联系，要求其收房并结清房租水电等，被答辩人的白经理在电话中表示，会向领导汇报后与***联系。但白经理并未联系***，***之后又与白经理联系，白经理则再次表示要向领导汇报，**经理说要***与他们的律师联系，律师负责核对房屋租金，***与被答辩人的律师联系，被答辩人的律师称她没有获得授权与***核对房屋租金，被答辩人相互推诿，对***的交房请求就是拖延、拒绝收房。房屋一直拖延无法交接的责任在被答辩人，被答辩人故意拖延不收房。答辩人实际上在2019年9月就已腾空房屋，向***交付了2套房屋的钥匙和相关卡，***与被答辩人的白经理联系，要求按照法官要求双方协商，并结清房租、水电等，交接房屋、交付房屋钥匙。但被答辩人始终以向领导汇报为名拒绝接收4套房屋。显然房屋无法交接的责任在被答辩人，最终在法官在交房现场监督下，被答辩人无奈收房，在法官的监督下，被答辩人仍然是接收了4套房屋和房屋钥匙。而2019年11月19日，***与白经理沟通，就提出双方按照法官要求协商解决，先交接房屋和房屋钥匙，不影响置能公司出租，房屋租金可以慢慢核对。对***的协商和交房请求，被答辩人却拖延收房甚至拒绝收房，直接导致2020年8月和9月在法官现场监督下被答辩人方才收房和房屋钥匙。***多次跟白经理协商，请置能公司收房和房屋钥匙，不要影响置能公司出租。但置能公司却以向领导汇报和没有公司授权为名拒绝收房，首先，答辩人并没有违约，按时支付房租，且支付房租至2019年9月，同时，答辩人也腾空房屋，将房屋钥匙交予***，因此答辩人没有违约。之所以***迟迟不能将房屋交给被答辩人，是因为被答辩人拖延不收房，甚至拒绝收房而导致的。假使退一步来讲，假设答辩人没有按期交房，但2019年11月18日——21日多次联系被答辩人白经理要求交房、交钥匙，但被答辩人却以向领导汇报和自己没有授权为名拒绝收房。***多次联系被答辩人及他们的律师，但被答辩人的白经理告诉***找律师解决，律师又告诉***她没有授权不能办理，要求***跟置能公司协商，***按照法官要求与白经理和律师多次联系，但两个人均以没有授权为由拒绝收房，拒绝了***提出的租金后核对，先交房交钥匙不影响置能公司出租的请求。根据《民法典》第591条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。本案中，假设被告没有按期搬离房屋，原告应采取适当措施积极收回房屋，减少损失。然而，原告未采取任何减损措施，故不得就扩大的损失要求赔偿。因此，被答辩人无权要求答辩人支付房屋占用费和巨额违约金。总之，答辩人缴纳房租至2019年9月7日，同时，答辩人清空房屋并将房屋钥匙交给***。***与被答辩人**、白经理及其律师多次沟通要求被答辩人按照法官要求立即接收房屋，但被答辩人却一直拒绝收房。2、被答辩人与答辩人之间没有租赁合同，答辩人按时向被答辩人缴纳了全部租金，并于2019年9月腾退了房屋。事实上，双方之间没有租赁合同，所以，也不存在违约之说，被答辩人要求支付违约金没有法律依据，双方之间因没有签订租赁合同，被答辩人无权要求答辩人支付违约金。双方在2015年12月1日签订了《房屋租赁合同》，合同期限是1年，至2016年12月31日2套房的租赁期限到期。双方后来再也没有签订房屋租赁合同，如果在没有签订《房屋租赁合同》的情况下，双方应适用2015年签订的上述《房屋租赁合同》，则被答辩人无权向答辩人收取租金、房屋占用费和巨额违约金。因为，上述《房屋租赁合同》就没有约定支付房屋占用费和违约金，既然合同没有约定占用费和违约金，因此，被答辩人无权向答辩人收取房屋占用费和违约金，被答辩人收取占用费和违约***无据，也没有合同依据。法庭理应驳回被答辩人的诉讼请求。3、被答辩人起诉状中所述并非事实。被答辩人起诉状中称：被答辩人与答辩人于2015年签订《房屋租赁合同》，被答辩人将广外***x号楼x两套单元房出租给被告，后经续租，两套房屋延期至2018年3月7日，2018年3月7日后，原告多次通知被告房屋到期，要求被告腾退房屋，被告至今未腾退房屋。被答辩人所述与事实不符。而事实是：到2016年12月31日，租赁合同到期。到期后，双方未签订新的租赁合同。到2017年，答辩人不再支付房屋租金，房屋租金均由实际承租人个人承担，实际承租人通过给***汇款，由***的账户转账至被答辩人指定的收款账户。x、x房屋实际上承租人已变更为**和**，**和**也出庭作证，证明其为上述2套房屋的实际承租人，且上述承租人的变更被答辩人负责租房的人员均知情，且被答辩人也一直收取了**和**支付的房屋租金，其中**的爱人**直接向置能公司指定收租金的账户直接转账了房租，置能公司也确实收到了该笔租金。事实上，答辩人与上述房屋纠纷案件无关。被答辩人一直回避事实，在法庭上不如实陈述事实，编造谎言，不承认答辩人已支付的租金，且在法庭审理期间，被答辩人于2020年4月16日向***的账户单方退回租金4万元，此时，被答辩人已于2019年12月起诉答辩人和***物权保护纠纷，诉讼请求答辩人支付被答辩人2019年1月8日之后的房屋占用费和巨额违约金。被答辩人退还租金一事***根本不知道，当***发现自己的账上置能公司汇了4万元，***与置能公司联系，置能公司确认4万元是他们退回的房屋租金。被答辩人没有通知***，***的账户只是被动地接收了4万元，但***不同意被答辩人此时向他退回租金。被答辩人退还租金的行为属于恶意制造答辩人拖欠被答辩人租金的假象，被答辩人恶意制造答辩人拖欠租金、从而达到向答辩人索取房屋占用费和巨额违约金的目的，因为，被答辩人的白经理跟***在电话中说“都委托给律师了，他们是风险代理，所以租金的事必须找律师。白经理说他没有权限核对租金，核对租金只能找律师。”，进一步证明了被答辩人是故意不收房、拖延收房，为了从答辩人处恶意取得房屋占用费和巨额违约金。4、答辩人没有占有、控制、使用该房屋，x、x房屋由实际承租人租住，房屋钥匙也在实际承租人处。实际承租人缴纳租金至2019年9月，且实际承租人**和**已经在2019年9月腾退了房屋，并将房屋钥匙交给了***，告知***他们腾退了房屋。2019年9月13日，***也联系被答辩人的负责租房的**要求他们来收房。约好了交接时间后，但由于被答辩人**的原因导致双方没有能够办理房屋交接。故房屋没有交接的责任在于被答辩人。被答辩人应承担责任，无权要求答辩人支付房屋占用费和违约金。实际上，x和x的实际承租人是**和**。当2016年12月31日租赁合同到期后，答辩人没有与被答辩人续签或签署新的房屋租赁合同。答辩人也没有继续向被答辩人缴纳房屋租金，双方之间的租赁关系已解除。***等实际承租人与被答辩人协商一致，由实际承租的4人从被答辩人继续租住该房屋。房租也是***等4个承租人通过***的银行账号向被答辩人支付租金，***与被答辩人负责租房的**联系告知其x和x房屋已由实际居住的职工承租了，房租也由个人缴纳，被答辩人接受了***等4个承租人支付的租金。以上事实说明，被答辩人与***等四位承租人形成了新的事实上的房屋租赁关系，即：出租方为被答辩人，承租方是**、**及***。租赁的房屋仍是上述房屋，承租方已变更为承租人个人，租金也由答辩人签约时2300元/月调整为3200元/月，因此，除了承租的房屋还是4套房，出租方没有变化外，承租方及房租都已发生变化。因此，答辩人所涉及的房屋租赁合同已终止，被答辩人无权起诉答辩人支付租金、房屋占用费和违约金，答辩人并不欠被答辩人任何款项。被答辩人在租赁过程中作为出租方未履行其义务，给实际承租人造成了巨大损失：出租房屋破败不堪，被答辩人从没有对房屋进行**，以前**都是实际承租人自行**。根据法律规定，出租方负有对房屋进行**的义务，保证房屋能够安全使用，但被答辩人没有履行其义务，已严重违反了法律规定。根据双方于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》，出租方应负责对房屋进行**，但被答辩人从未给房屋**过，房屋设备设施已严重老化、损毁等，被答辩人怠于履行其出租人的责任，理应赔偿答辩人的全部损失，答辩人更换了阳台所有门窗，以前的门窗是铁窗，年久失修，窗户快要坠落，答辩人担心铁窗户坠落容易砸到人，答辩人通知被答辩人**，但被答辩人完全不履行**义务，答辩人不得不行订购铝合金门窗而且请人更换，答辩人因此而支出的费用应由被答辩人承担。出租房屋在2017年政府对***x号楼及其他房屋实施老旧房改造，改造期间被答辩人没有履行出租方的职责，只向承租人收租金，从来不管理、不**房屋。改造期间长达8个月，该期间承租人无法正常居住和生活。承租人多次与被答辩人反映上述问题，但被答辩人对承租人不闻不问。改造期间，施工方要求业主到场，但被答辩人一次都没有来，均是实际承租人在现场配合政府完成了房屋改造，承租人还自担费用重新更新了厨房和卫生间等必要的设备、设施等。因为房屋改造完成后，由于政府改造天然气管道、卫生间管道等，导致房屋原有设施无法继续使用，实际承租人不得不自行更换了相关设施，包括厨房、卫生间设施的更换及人工成本费。承租人多次联系被答辩人要求退回部分租金，被答辩人置之不理。答辩人提出反诉请求，要求被答辩人退还答辩人在政府改造期间的租金和支付答辩人承担的**阳台和对外门窗等费用。5、被答辩人不是房屋所有权人，目前的房屋所有权是中国人民银行，被答辩人不是房屋所有权人，只有房屋所有权人才享有占有、使用、收益和处分的权利。而被答辩人不是房屋所有权人，也没有房屋所有权人的授权，我们认为被答辩人无权出租，更无权要求答辩人腾退房屋。答辩人一直以为出租方是房屋所有权人，直到法庭要求被答辩人提供房屋所有权证书，答辩人方了解被答辩人非房屋所有权人，答辩人之所以误解，是被答辩人向答辩人提供的虚假事实。被答辩人违反了诚实信用的基本原则，理应赔偿答辩人的全部损失。综上，根据相关法律和事实依据，答辩人与被答辩人不存在房屋租赁关系，答辩人没有占有x、x号房屋，且实际承租人已交房租至2019年9月7日，同时，答辩人已退房，并将房屋钥匙交给了***。因此，被答辩人无权要求答辩人支付房屋实际占用费和违约金。故答辩人请求贵院依法驳回被答辩人的诉请，维护答辩人的合法权益。 被告（反诉原告）龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司向本院提出反诉请求：1.判令原告支付反诉原告各项损失，包括人工费、设施设备更换费12000元；2.2010年至2018年对承租房屋多次**及人工成本14000元；3.判令退还已交纳政府改造期间的房屋租金51200元；以上合计77200元。事实和理由：反诉原告为解决职工住房问题，于2007年从反诉被告处承租4套房屋作为单位员工宿舍，上述房屋为反诉原告的职工实际居住，2018年3月7日房屋租赁合同到期，由于反诉被告拒绝与反诉原告的职工签订上述房屋的租赁合同，因此，上述四套房屋均没有租赁合同，上述四套房屋均由房屋的实际居住的承租人向反诉被告支付租金，反诉被告也多次收取了上述房屋的租金。在租赁合同到期后，四套房屋的实际承租人多次要求与反诉被告签订租房合同，但因反诉被告一直拖延不签，四位实际承租人等待签合同的同时，也一直向反诉被告缴纳租金，每次交租金前，***都会联系反诉被告**，跟反诉被告确认租金缴纳事宜，反诉被告收了租金，也允许四套房屋的实际承租人继续租住房屋，根据民事判决书，x及x的2位实际承租人已向反诉被告缴纳租金至2019年9月。虽然反诉原告与反诉被告之间没有签租赁合同，但x及x的房屋实际承租人已缴纳了租金，反诉被告也收了租金并让实际承租人继续租住。因没有租赁合同，x、x的实际承租人多次要求反诉被告开具发票，但反诉被告拒绝给x、x的实际承租人开具租房发票。从2015年开始，x、x房屋就已经破败不堪，房屋中的各种设施毁损更是严重，房屋对外的窗户及阳台上的铁窗户已经严重锈烂、破损非常严重，且有部分窗户掉落，x、x房屋的居住人跟反诉被告多次沟通告知反诉被告房屋需要立即**，但反诉被告只管收租金，从不管理房屋，更不**。2015年，阳台的窗户因锈烂到快掉到楼下，反诉原告担心窗户掉下楼会砸到人，只能自行找**人员把阳台及房屋对外的窗户全部更换成铝合金门窗。从2018年3月开始，市政府对本市老旧小区实施危房改造，全面对老旧房屋进行改造，包括房屋的内部水电气管道改造及楼宇外部加保温层及楼道粉刷等，从外墙到水管管道、煤气管道、供暖设施及卫生间防水、厨房防水等进行了房屋全面、彻底地翻修，市政府改造期间，x、x实际承租人根本无法正常居住和生活，多次向反诉被告反映改造情况及要求减免房租，而反诉被告连政府召集房主开会都不来，更没有在此期间解决4套房屋因水电气改造而必须更换相关设备、设施等问题。2018年3月至10月，房屋改造期间长达8个月，已严重影响了实际承租人对房屋的实际居住和生活，四套房屋的实际居住人不得不搬离租赁房屋另找临时居住场所。政府改造房屋后，由于天然气、厨房、卫生间等管道及设施都更换了，反诉被告配备的房屋设施，包括燃气热水器、然气灶、卫生间马桶、面盆等都已无法与改造后新的设施连接，四套房屋的实际承租人在通知反诉被告后自己花钱对厨房、卫生间等设施全部进行了更换，到2018年11月，房屋才改造完成。且政府改造期间，施工方要求业主到场，但反诉被告一次都没有来，均是四套房屋的实际租住人在现场配合政府完成了房屋改造。2018年3月—10月政府改造房屋期间，因x、x房屋实际承租人在承租房屋无法正常居住和生活，反诉被告理应返还承租人已缴纳的上述8个月的房屋租金51200元。由于政府改造天然气管道、卫生间管道等，导致房屋原有设施无法继续使用，由于反诉被告拒之不理，不管不问，实际承租人不得不自行更换了全部设施，包括厨房、卫生间等全部设施的更换及人工成本费12000元，该部分费用应由反诉被告承担。由于反诉被告从不履行租赁房屋的**义务，x、x实际承租人不得不自行承担了房屋**的工作，在租赁期间，实际承租人为**房屋实际支付了14000***费，包括对房屋的阳台及窗户的铝合金装修。综上，由于反诉被告没有履行对出租房屋所应承担的**等责任和义务，导致实际承租人无法在承租房屋正常居住和生活，反诉被告的行为给实际承租人造成了较大的经济损失和精神伤害，因民事判决书确认反诉原告为承租人，故反诉原告特提起反诉，请求贵院支持反诉原告诉请，依法维护反诉原告的合法权益不受侵害。 原告（反诉被告）：北京置能科技发展有限公司辩称：答辩人不认可支付被答辩人各项损失、改造更换任何设施的费用及相关人工费、**成本及相关人工费等。答辩人不认可返还政府改造期间的房屋租赁费用。1、被答辩人更换屋内任何设施、**屋内设施，均未提前告知答辩人，即使被答辩人有更换设施、**设施，也未经答辩人允许，且双方2015年12月1日签订的书面合同中，第9条约定∶电路、水管、煤气管道、煤气灶、抽油烟机等设施使用安全，出现自然损坏和使用故障时，乙方应及时要求物业管理部门进行**或甲方负责更换。所以仅仅为了改善自身的居住条件而进行的设施更换、**，被答辩人未告知答辩人、未经答辩人允许的情况下而产生费用，答辩人无义务承担。2、被答辩人无法证明是否真正进行了设施更换及**，未提供更换所有设施的费用明细及发票、**费用明细及发票等，仅有几张照片，无法证明对应的是哪套房屋、哪部分设施，也无法证实更换的具体时间，相应的人工费也未提供具体明细及发票。3、被答辩人未提供政府改造期间未在此房屋居住的相关证据，在此期间被答辩人未将房屋腾退、答辩人也未收回房屋。经答辩人询问相关人员，政府对老旧小区改造项目时间大概为2017年下半年，具体到***x号楼，大概是7月份改造的，历时2个月左右，期间居民正常居住，且政府未支付任何补贴。4、关于被答辩人2018年4月27日之前的诉讼请求，已过诉讼时效，被答辩人无权主张。5、关于租金支付期间，答辩人提交证据中，答辩人财务**的租金核对表和退租凭证，证明4套房屋支付租金所对应的区间，被答辩人***2019年4月3日支付40000元，答辩人于2020年4月16日退还至***账户，且被答辩人提交的证据中，**2017年11月21日支付25600元转至***账户但***并未立刻直接转至答辩人账户，所以答辩人按照被答辩人交纳的租金及房屋占用费，将对应期间进行了重新核对。综上，被答辩人无任何法律及事实理由要求答辩人支付任何费用、也无权要求答辩人退还任何费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告就其主张提供了以下证据： 证据1.①房屋所有权证、②关于中国江河房地产开发公司等5家企业分别并入中国水利投资公司等2家企业有关问题的复函、③中国人民银行中国水利电力对外公司房产置换及补偿协议书、④成方街x号院拆迁补偿补充协议、⑤名称变更通知、⑥北京置能科技发展有限公司关于请协助办理房屋产权过户的函、⑦50套居民住宅统计表，证明：①目前房屋登记在中国人民银行机关事物管理局名下、②1999年3月29日水利电力出版社印刷厂作为子企业整体并入中国水利电力对外公司、③2001年6月1日中国人民银行机关事务管理局与中水电对外公司签订的房产置换及补偿协议书，用水利电力出版社印刷厂所有的成方街x号院置换中国人民银行机关事务管理局的50套房屋、④2004年11月16日中国人民银行机关事务管理局与水利电力出版社印刷厂签订补充协议，约定水利电力出版社印刷厂享有50套置换房屋的所有权、⑤2017年10月13日水利电力出版社印刷厂变更名称为北京置能科技发展有限公司、⑥2018年6月22日北京置能科技发展有限公司向中国人民银行机关事务管理局发函：关于请协助办理房屋产权过户的函，以上材料证明北京置能科技发展有限公司拥有50套房屋的所有权，其中有此套案涉房屋。 证据2.房屋租赁合同、授权委托书，证明原被告双方签订合同的具体内容，现合同已到期。 证据3.授权委托书、房屋交割清单，证明被告于2020年9月30日腾退房屋。 证据4.租金核对表、退租凭证，证明被告交纳租金的入账记录。 证据5.律师函、告知函照片，证明原告通过张贴告知函、律师函的方式通知被告房屋到期并限期腾房。 证据6.小区改造情况说明，证明改造期间的实际情况。 被告针对原告证据发表质证意见如下： 1、原告提供的证据1：包括：房屋所有权证、关于中国江河房地产开发公司等5家企业分别并入中国水利投资公司等2家企业有关问题的复函等7份证据，原告提交的上述7份证据均为复印件，被告提出请求后，原告仍未提供所有证据的原件，且原告对第一组证据拒绝提供原件，被告对上述证据的真实性有异议，对证明目的、证明内容有异议。西城区人民法院于2020年8月26日出具的（2019）京0102民初37448号判决书，西城区人民法院也查明事实并认定原告对涉案房屋不具有房屋所有权。 （1）原告提交的中国人民银行与中国水利电力对外公司签订的房产置换及补偿协议书为复印件，该文件为复印件，且协议书没有签字**页，且该证据只有9页，不完整，被告对该份证据的真实性不认可，被告认为原告拒不提供协议书的原件，且复印件也没有签字**页，该证据涉嫌虚假。（2）该协议书的甲方为中国水利电力对外公司，非本案的原告。（3）原告提交的证据之一“关于请协助办理房屋产权过户的函”原告仅提供了该函的复印件，对真实性有异议，且原告未提交中国人民银行机关事务管理局接收该函并回复原告的任何证据，该函不能证明原告将“函”发送给了中国人民银行机关事务管理局，更不能证明中国人民银行机关事务管理局已收到该函并确认了原告对房屋的所有权，因此，该证据更进一步证明原告对涉案房屋没有所有权，中国人民银行才是涉案房屋的所有权人，中国人民银行才对涉案房屋享有占有、使用、收益和分配的权利。而原告并没有中国人民银行的授权，原告并不享有对涉案房屋占有、使用、收益和分配的权利。（4）“50套居民住宅统计表”为复印件，且该文件上没有任何原告或中国人民银行的公章及落款日期，该证据完全是原告单方制作，被告该证据的真实性有异议，被告认为该证据涉嫌虚假。（5）“***x号楼产权说明”，该证据没有原告公章，没有落款日期，完全是原告单方制作，被告对该证据的真实性有异议，被告认为该证据涉嫌虚假。（6）“南城房源情况表（二居）”，原告未提供原件，显然原告做复印件时对该证据进行了截取和处理，故意有一部分证据被原告刻意未复印出来，原告提供的此份证据有的页带有页码，有的页没有页码，因此，被告对该证据的真实性有异议，被告认为该证据涉嫌被截取、处理过而涉嫌虚假。根据被告目前了解及原告提供的证据证明，截至目前，涉案房屋的所有权为中国人民银行，在房屋登记机构登记的房屋所有权人为中国人民银行，而非原告，原告从来都不是涉案房屋的所有权人，因此，原告无权要求被告支付房屋占用费及违约金等起诉被告。 原告将房屋出租给被告，但原告从未告知被告其不是房屋所有权人，原告也从没有向被告出示过涉案房屋的房屋权属证书文件，被告承租房屋时并不知道原告不是房屋所有权人，甚至本案纠纷发生后且原告出示了中国人民银行的相关证据后，被告才知原告非涉案房屋的所有权人。原告不仅对涉案房屋并没有所有权。原告也没有提交相关证据证明其合法占有涉案房屋，原告没有所有权人出具的相关授权文件。 2、证据2：房屋租赁合同、授权委托书 对原告的上述证据的真实性、证明内容有异议。原告没有提交房屋租赁合同的原件，只提交了复印件，且被告当庭提出需要提供原件进行质证，但原告仍没有提供原件。且原告仅提供了其与被告龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司在2015年12月签订的房屋租赁合同，合同期限是1年，到2016年12月31日租赁合同已到期。现原告起诉被告支付2019年1月8号之后的房屋占用费及违约金，原告的诉讼请求无法律依据和事实依据。首先，原被告之间的租赁关系到2016年12月31日，自2017年1月1日起，原告与被告已不存在租赁关系。被告已向法庭提供充分证据证明：被告实际居住在x和x的承租人已向原告缴纳房租至2019年9月7日，2019年9月13日，被告公司的员工***代表了涉案4套房屋（包括x和x房）的承租人给原告公司的负责租房的负责人**打电话，要**来与其办理4套房屋的房屋交接手续。被告已向法庭提供充分证据证明上述事实。被告缴纳房租已到2019年9月，原告无权要求被告支付2019年1月8日之后的房屋占用费及违约金，被告与原告之间没有房屋租赁合同，双方没有租赁关系，假使退一步说，双方应按照2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》的约定，合同没有约定被告应支付违约金，被告也没有欠缴房租，因此更不存在被告需要缴纳违约金的情况存在。根据西城区法院于2020年8月26日出具的（2019）京0102民初37448号判决书以及被告向法院提交的被告员工***向法院提供的证据，法院认定的事实是：x、x房屋承租人已交纳房租至2019年9月7日；***与置能公司收取租金的账户之间汇款明细表，***于2019年4月3日向原告账户汇款4万元房租，原被告双方在法庭上对房屋租金进行了逐笔核对，原告也当庭确认x和x房屋租金交至2019年9月7日，西城区人民法院对此事实进行了认定。上述判决书认定，被告已缴纳房租至2019年9月7日，2019年10月18日之前被告应搬离房屋。***实际上在2019年9月13日就与原告方负责租房的负责人**联系退房及办理房屋交接手续，要求把水电燃气费理清，原告应返还x、x房屋的实际承租人多购买的电费。总之，被告租金交至2019年9月7日，被告于2019年9月13日联系原告人员退租，由于原告方负责人**未能来办理房屋交接，导致2019年9月份双方未能完成房屋交接，到2019年9月29日原告起诉被告要求返还房屋，2019年10月份，原告**告知被告本案已有律师，他不再负责。因此，房屋未能在2019年10月份完成交接的责任在于原告，原告应承担全部责任和后果。原告向法庭提供的房屋租赁合同没有关于违约金的约定，原告主张违约金没有法律和事实依据。 3、证据三：授权委托书、房屋交割清单（x、x） 由于原告未向法庭提供上述证据的原件，被告对上述证据的真实性、对证明内容、证明目的均有异议。关于***的授权委托书，经龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司授权在2020年9月30日与原告办理房屋交接，办理房屋交接是按照法庭的要求被告向***出具授权委托书的，法庭要求被告方的代表***代表被告移交房屋应持有公司的授权委托书，因此，被告向法庭提供了***的授权委托书，被告并没有向原告提交该授权委托书，原告获得授权委托书的来源存疑。关于房屋交割清单，原告提交了x的房屋交割清单，原告在该清单的水费金额一栏注明：2019.9.4。原告提交的交割清单表明被告x房屋已在2019年9月4日搬离房屋，并将房屋钥匙交给了***，因为房屋的水表停留在2019年9月4日，在此之后，房屋不再有使用的痕迹，该证据充分证明被告x房屋在2019年9月4日搬离并腾退了房屋。该房屋交割清单最后一栏写：备注：租金费用未核算。该证据表明，房屋租金应在房屋交割时一并结清，但原告始终拒绝被告结清房屋租金的要求，也证明原告故意拖延不收房，其目的就是为了起诉时其诉求要求被告向原告支付房屋占用费和违约金。 原告提交的x房屋的《房屋交割清单》，原告在该清单水表金额一栏填写：2019.11.12。按照原告提交的证据证明，该房屋在2019年11月12日已无人使用，证明被告在2019年11月12日之前已搬离房屋并腾退了房屋，从而证明了在2019年11月12日前被告的x房屋已腾空，由于原告拒不收房导致被告已腾退房屋但原告拒绝收房，因此，房屋空置未出租的责任在于原告，原告要求被告承担房屋空置阶段的房屋占用费和违约***无据，也没有合同和事实依据，法庭理应驳回原告的诉讼请求。 原告首先于2019年9月29日起诉被告返还原物，在法庭审理期间，法庭于2019年11月17日召开原被告均参加的庭前会议，要求在2019年11月22日前被告与原告交接房屋，结清水电气费用和房屋租金。事实是：被告在2019年11月22日前早已腾退了房屋并多次联系原告的白经理要求双方共同办理收房手续，但原告方的白经理以没有公司授权为理由采取推脱及拖延方式拒绝收房。被告已向法庭提供了充分证据证明被告方多次联系白经理和原告的律师，要求收房并办理房屋交接，但原告方的白经理和原告律师相互推脱，以没有公司授权为名拒绝收房。房屋由于原告不接收被告无法与原告办理交接手续而导致房屋空置，该责任及损失应由原告承担。 总之，原告提交的房屋交割清单及被告提交的法庭庭前会议笔录及被告提交的***与原告方的白经理和原告律师的电话录音相互印证，上述证据充分证明了原告故意拖延不收房，原告的白经理在录音中表明，原告律师为原告提供律师服务的收费方式是风险代理，原告主张的损失越大，法庭支持原告的诉请越多，原告律师得到的律师费就会越多，原告的律师服务费是与原告的诉请有直接的关系，因此，原告律师为了最大化的得到最多的律师服务费，原告律师与原告方的白经理相互推诿，恶意不收房，原告是存在故意不收房的恶意，其目的就是为了让法庭支持原告，判决被告最大化的赔偿原告损失，包括巨额的违约金和房屋占用费。因此，原告故意拖延不收房的目的已昭然若揭。恳请法院查明事实真相，依法驳回原告的诉讼请求。 4、租金核对表和退租凭证 租金核对表是原告单方制作的文件，被告对该租金核对表的真实性和证明内容、证明目的均有异议。退租凭证的真实性无异议，但证明内容、证明目的有异议。 租金核对表是原告单方制作的表格，非银行出具的汇款对账明细表，也不是汇款或转款凭证，无任何法律效力。且原告账户、租金管理混乱，***向法庭提供了房租交纳的对账单，该对账单为银行打印的原件，***还通过微信转账给**1万元房租；x房屋的**的爱人也曾向原告的账户转款6400元房租，原告均已收了上述房租，上述证据被告都已提交给法庭，原告对于房租的管理非常混乱，经被告整理，***自2018年向原告转汇房租（4套房屋的房租包括被告承租的x、x房屋的房租均由***转汇）后，***已经向原告转账房租229200元。被告已向法庭提供充分证据证明，x、x已缴纳租金至2019年9月份，被告不欠原告房租。 退租凭证是原告2020年4月16日将租金4万元退回至***的账户。***对退款不知情，且不同意该退款。此笔租金是2019年4月3日***汇入原告收取租金的银行账户，而原告在2019年9月和12月起诉被告并要求被告支付巨额的拖欠的房屋占用费及违约金后，原告为了故意达到被告拖欠租金从而使法庭支持原告所主张的诉求——被告要支付原告拖欠的房屋占用费及巨额的违约金，原告为此诉求将被告于2019年4月3日汇付的4万元租金在原告起诉被告及法庭庭审期间的2020年4月16日将租金强行汇回至***的账户，***并不知道原告退租，也不同意原告退还租金。原告在法庭上也承认了如果4万元租金不退回被告，被告不欠租金，而原告在起诉被告支付巨额的房屋占用费和违约金后，明知道被告不欠原告房租，被告更不欠原告房屋违约金的情况下，原告为了恶意促成被告欠租金的证据，于2020年4月16日将被告在2019年4月3日汇给原告的租金退了回来，原告想恶意促成被告欠租金的事实。但根据西城区法院于2020年8月26日出具的（2019）京0102民初37448号判决书，法庭已查明的事实，被告已交租金至2019年9月7日，而被告实际退房日期是在2019年10月18日以后，被告在2019年9月份就联系原告交接房屋，但原告方**未能来收房。在2019年11月17日原被告双方在法庭上，法官要求双方在2019年11月22日前交接房屋完毕，但原告方却故意拖延不收房，原告为了配合原告律师的要求而故意拖延拒绝收房，导致房屋闲置的责任和后果应由原告承担。原告恶意促成被告欠缴租金的行为经已生效的判决书确认，且原告也当庭承认，退还4万元造成被告欠缴租金，否则被告就不欠租金了。而判决书确认被告的房租已交至2019年9月7日，被告已向法庭提交了充分的证据证明被告不欠原告房租。原告恶意退回租金的所作所为，已违反了诚信原则，违反了法律法规的规定。原告理应承担一切责任和不利后果。 5、告知函、律师函照片 原告上述函件没有送达给被告，且原告未向法庭提供原件，被告对上述证据的真实性和证明内容、证明目的均有异议。西城区人民法院出具的判决书也对原告提交的上述证据不认可，并未采信原告的上述证据。 原告的律师函不是出庭的律师出具的，因此，被告对真实性有异议，对证明内容、证明目的均有异议，原告提供的告知函并没有送达被告，且告知函也没有原告的公章，被告对上述证据的真实性和证明目的有异议。根据（2019）京0102民初37448号判决书，法庭查明事实并认定，原告是2019年7月通知被告搬家并腾房，法庭认定被告应于2019年10月18日以后腾空房屋，而被告于2019年9月已腾空房屋，并要求原告方代表收房。因此，西城区人民法院在审理原告起诉被告返还原物的纠纷中并没有对原告提交的上述证据予以采信。原告提交的上述证据被告并不认可，被告认同法庭调查并查明的事实，事实是被告在2019年7月份从原告处得知房屋不再出租，被告应腾空房屋，双方办理房屋交接，但原告并没有给出被告搬家的期限，因此法庭根据查明的事实认定被告应于2019年10月18日之后腾退房屋，双方办理房屋交接，结算清楚房屋租金。原告起诉被告后，被告按照法庭的要求并与原告联系，要求原告按照法官的要求在2019年11月22日前完成收房，但原告方却故意拒绝收房导致被告的房屋腾空后但无法交予原告。而法庭认定原告是2019年7月通知被告腾房，因此，法庭对原告提交的上述律师函、告知函均未采信，被告确认法庭查明的事实，对原告提交的上述证据的真实性和证明目的均有异议。 6、***x号楼老旧小区改造情况说明 被告对该证据的真实性、关联性和证明目的、证明内容均有异议。该证据是北京恒达物业管理有限责任公司于2021年5月10日出具。北京恒达物业管理有限责任公司并没有出庭接受质证，根据证据的相关规定，证人证言应出庭接受质证，方可作为证据。而原告提交的该证据并没有出庭接受法庭和原被告的质证，因此被告对该证据的真实性有异议。本案法官***法律规定而对此证据不予采信。该情况说明不能证明原告所请。第一，原告没有提供证据证明：该公司是否为***x号楼的物业公司，且该公司是否在***老旧房改造期间担任***x号楼的物业管理公司，原告没有提供任何证据证明涉案房屋改造时该公司是涉案房屋所在小区的物业服务公司，被告的证人出庭作证已证明当时房屋改造时并没有这个物业公司，该小区实际上是没有物业公司的情况，被告出庭作证证明其根本没有缴纳过物业管理费，只交过卫生费，且卫生费也是该x号楼1层的住户收取的。因此，涉案房屋改造时并没有北京恒达物业管理有限责任公司为涉案房屋提供物业服务，因此，该公司涉嫌出具虚假证明。第二，该《情况说明》也没有关于北京恒达物业管理有限责任公司是当时政府改造时的物业服务公司，表明该公司本身在政府改造时就不是涉案房屋的物业服务公司，又如何证明改造期间房屋发生的情况呢？原告故意回避该公司不是政府改造期间涉案房屋的物业服务公司这一事实，原告故意混淆视听，违反诚信原则，原告理应受到法律的制裁，承担败诉的结果。第三，该《情况说明》致函的是北京置能科技发展有限公司，而北京置能科技发展有限公司并不是涉案房屋的房屋所有权人，该函也不是给法庭出具的说明，因此，被告对该说明的关联性有异议。该说明与本案无关，恳请法庭依法不予采信。该函所表述的内容涉嫌虚假、不是事实。根据被告提供的证人出庭作证，涉案房屋的改造期间应为2017年3月至10月，而从被告为改造后房屋订购的新的厨房、卫生间的面盘、洗菜盆、抽水马桶等生活设施的时间看，改造完工已经是2017年10月以后。因为，政府主要改造内容完成后，包括厨房、卫生间的水管、下水管和电路等主要线路改造完成后，被告订购更换的厨房、卫生间设施和设备，被告的货物到货后，由政府的施工队为被告安装上述厨卫设备和设施，因此，被告已向法庭提交了订购厨卫的设施、设备的部分证据，上述证据充分证明了改造到10月份后方结束。而改造期间由于改造包括了x号楼整栋楼的外立面和墙体保温层的改造，以及楼内楼梯、上下水和燃气、电路等线路全部改造，并且在改造的开始就把每个房屋里的厨房、卫生间的原有的设施、设备拆除，而原告提供给被告的这些设施、设备由于非常老旧和破损，拆除时都是粉碎性拆除，无法完好地拆除，拆除都是政府改造的施工队负责拆除，拆除前，被告已联系原告方的**，告知厨房、卫生间等设施、设备须拆除，且无法再使用，必须更换新的厨卫设施和设备，但被告与原告联系后，原告在改造期间从未与被告联系，且改造的8个月期间，原告也从未来涉案房屋处查看改造情况，原告作为出租方，对于其出租方应承担的责任原告全部不理，都是被告参与政府改造，被告自己花钱购买了厨卫设施、设备，并请政府改造的施工队安装。而原告应承担**等责任，但原告全部推给了被告，原告不履行出租方的责任，被告有权不支付原告租金。且当时政府改造期间，被告已无法居住，不得不自己另找住处或临时住在办公室。一直等到政府改造完更换了厨卫设施、设备后，被告的实际承租人才入住涉案房屋。因此，原告理应退还被告改造期间的房屋租金，并赔偿被告的损失。 就***x号楼政府改造，被告曾与北京市相关机构咨询，得到的答复是：应持有中国人民银行（系涉案房屋的产权人）的相关证明文件可向西城区政府相关部门调取***x号楼政府改造的相关资料，被告已向法庭提交了申请法庭调取相关证据的申请书，申请法庭调取***x号楼政府改造期间的相关资料。被告也在公示信息网站等查找***x号楼政府改造情况，但因为房屋信息为敏感信息，被告均未能找到关于政府改造时间、改造具体的范围等相关信息，恳请法院调取相关证据，以证明被告出具的证据是真实的，而原告提供的情况说明涉嫌虚假。 被告向本院提交证据如下： 证据一：西城法院于2020年8月26日出具的（2019）京0102民初37448号判决书，证明事项：原被告之间不存在房屋租赁合同，双方之间是事实上的租赁关系，租期为不定期。被告已交租金至2019年9月7日，双方应在2019年10月18日交接房屋。 证据二：借记卡账户历史明细清单、***手机给置能公司**转账记录和***转账给置能公司的房租统计清单，证明事项：***于2019年10月打印了其向置能公司支付房屋租金的转账明细，证明自***等个人租赁房屋后，4个承租人的四套房屋，包括***和同事租赁的x和x房屋均由承租人按期向出租方置能公司支付租金，***等承租人将房屋租金由***统一汇给置能公司账户，房租最后一笔于2019年4月3日由***账户汇款给置能公司指定的收取租金的账户以缴纳房租，经法庭上双方核对并最终在判决书中认定，被告所租x、x的房租已交至2019年9月份。置能公司与实际承租人存在着事实上的租赁关系，4套房的实际承租方通过***统一向置能公司的收取租金的账户转款并支付租金，置能公司也继续收取租金的行为，证明被告并不欠原告房租。 证据三：***与**的微信记录，证明事项：2019年9月13日，***与置能公司负责租房的负责人**之间的微信沟通记录，因***与**约定9月份让置能公司**来收房，双方办理房屋交接。但**未能来与***办理房屋交接，双方又商量十一之后来收房，证明2019年9月以后，被告要求原告收房，双方办理房屋交接，且双方一直友好协商办理收房的时间，但原告突然在2019年9月起诉被告，此后，原告方**不再与被告联系协商收房事宜。 证据四：***的手机通话记录，证明事项：2019年7月份以后至9月份及10月8日前，***多次与置能公司负责租房的负责人**联系，很多次因**原因未能接通电话。证明自2019年7月份置能公司通知***等人不再出租房屋后，被告多次与原告沟通，要求办理房屋交接，但原告拒绝收房，拒绝与被告核对房租款项。 证据五：***与置能公司白经理的电话录音，证明事项：2019年11月19日，***联系置能公司负责房屋管理的白经理。***对双方的通话过程录音，录音内容:2019年11月18日第一次开庭前会议后，***法官要求双方就物业并房屋一同交割。承租方与置能公司白经理和置能公司的律师分别进行了沟通，职能公司的白经理和律师均表示自己没有单位的授权，置能公司白经理跟被告***说全权委托了律师处理，白经理说要把房屋和水电气理清。被告***说根据***所说还是要把租金一并理清，租金这块白经理表示应该找他们律师谈，他也要跟公司领导汇报。而置能公司的律师表示置能公司没有授权她谈。***也跟置能公司白经理说，我们已经全部腾空房子了，要不先把钥匙拿走，你们先租着，要不房子空着也可惜，都是损失。白经理说，损失也算不到我头上，我不承担这个责任。在2019年11月18日——27日之间，***多次联系置能公司白经理，和白经理协商房屋交接可以分步走，4套房屋已腾空，双方先交接房屋、钥匙等，房屋租金一时半时无法理清可以慢慢核对。以上录音证明：被告多次要求原告收房，被告多次提到让原告把钥匙取走，不耽误原告出租，被告也提出，双方要核对租金情况。但原告包括原告的律师以没有授权、需要向领导汇报为名，故意拖延不收房。因此，房屋无法交接的责任在原告，是原告拒绝收房导致被告无法将房屋交接给原告。 证据六：照片1张，证明事项：2019年11月12日，***与置能公司负责房屋管理的白经理在***x号楼出租房屋处，证明被告已经将房屋腾空并要求原告收房，原告对4套房整体包括房屋内部都检查完毕确认被告已腾退房屋后，原告却拒绝收房。而且原告有4套房的钥匙，被告***并没有跟原告约定看房，但原告没有通知***的情况下来***好几次查看4套房，证明原告有租赁房屋的钥匙。 证据七：庭前会议笔录，证明事项：2019年11月18日，西城法院法官***与书记员和原告律师、被告***一起开庭前会议，原告提出在2019年11月22日前被告腾空房屋并物业交割，被告***：房屋早已腾空，我会在本周联系原告方人员做现场交接手续。证明了被告在2019年11月18日开庭前会议已向法官、原告提出房屋早已腾空，要求办理现场交接手续，但原告故意拖延不办理现场交接手续，拒绝收房，导致房屋无法在11月交接给原告，房屋未交接的责任在原告。 证据八：***收到置能公司退款4万元的凭证，证明事项：2020年4月16日，***账户被动收到了置能公司退回的4万元房屋租金。原告没有通知被告，在原告起诉被告要求被告承担租金、房屋占用费和巨额违约金的纠纷案件庭审期间，原告未通知***、未经***的同意擅自将4万元房屋租金退回***账户，被告对4万元汇款事宜均不知情。因原告已经在2019年9月份、12月份和2020年1月份三次向西城法院提交起诉状，要求被告支付4套房的租金、房屋占用费和巨额违约金。双方在法庭上多次核对租金账目，被告也将自己支付租金的银行汇款明细打印出来给了原告以便于原告核对被告缴纳租金情况，原告拿到被告的支付租金的明细后突然在2020年4月16日将***在2019年4月3日汇至原告指定的房租收款账户4万元房租退回至***的账户。原告退回的目的显然是恶意制造被告拖欠租金的假象，其目的是为了制造了被告未足额支付租金、从而要求法庭支持原告诉讼请求——向被告收取欠缴的租金、房屋占用费及巨额违约金。原告造假的行为已严重违反了法律规定及诚实信用的基本原则，原告恶意造假的行为理应受到法律的严惩！ 证据九：实际承租人为租赁房屋x、x和x三套房屋购买卫生间设备的购买及付款凭单，证明事项：因政府就老旧房屋改造，***被告租赁的房屋经政府改造后，由于水电气管道改造，厨房、卫生间设施已无法使用，被告多次通知原告要求原告来参加改造的相关活动，并**更换改造后无法使用的相关设备设施，但原告对被告的要求置之不理，对租赁房屋拒不承担设备更换义务，导致实际承租人不得不自担费用购买卫生间设备、设施，实际承租人自己承担费用并自行对租赁房屋的设备进行更换，证明原告拒绝履行房屋租赁有关出租方的义务，原告已严重违反法律规定，并应赔偿被告的全部损失。 证据十：照片，证明事项：被告***等4位实际承租人租赁原告的4套房屋，原告的房屋在租赁期间未能对房屋设施和设备进行**，是***等4位承租方**了房屋相关设施和设备，出租方应承担的**义务均没有履行。而且上述4套房屋在政府改造期间房屋一直改造而无法居住，改造持续了8个月，改造期间原告理应减免租金。被告要求减免租金。 证据十一：房屋租赁合同，证明事项：原告对房屋负有**义务，**是原告的责任，而不是被告的责任，房屋未**且房屋设施已无法使用，原告拒绝履行卫生间、厨房设施更换导致被告无法继续生活，被告不得不自担费用，自行订购设备进行更换。原告应赔偿被告的损失。x、x房屋租赁合同中没有约定违约的情况下支付违约金和房屋占用费，因此，原告无权向被告主张房屋占用费和违约金。x和x的房屋租赁合同期限是2017年3月8日——2018年3月7日，合同到期后由于原告拒绝跟***续签x和x的合同，因此2018年3月8日之后，原告与被告之间没有租赁合同，双方构成事实上的租赁关系。4、x、x的房屋租赁合同第七条约定，甲方（原告）有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2、不承担约定的**义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第八条第一款约定，甲方有第七条第三款约定情形之一的，应按月租金200%向乙方支付违约金。而原告将房屋出租给被告后从不履行**义务，被告不得不更换房间设施设备，包括更换阳台的铝合金门窗，和房屋所有对外的窗户更换为铝合金门窗。因为以前房屋的窗户都是铁的，多年不更换，险些铁窗户坠落而砸到人，被告不得不更换了4套房屋阳台的铝合金门窗和房屋对外的几扇窗户。而这些义务本是作为出租方原告的义务，但原告却从不履行，被告不得不自行更换并承担了更换的费用。被告理应有权要求原告赔偿被告损失。 证据十二：**给置能公司转款的付款凭证，证明事项：**系x房屋的实际承租人，被告单位不再与原告签订租赁合同，不再为员工租赁房屋后，**自行向置能公司支付房屋租金，且置能公司收取了上述租金，本汇款凭证是**爱人**向原告指定的收房租的账户汇款房租6400元，证明**与置能公司形成了事实的租赁关系，也证明了置能公司账户管理混乱，只要是租金汇入置能公司的账户，置能公司都是能收到该笔款项的，从而可以证明***汇入置能指定账户的租金，置能公司都是收到了。 证据十三：***在2019年11月18日——22日与置能公司白经理和当时法庭的包书记员的通话记录，证明事项：被告***多次联系置能公司白经理，一直恳求其接收房屋，开始***要求把房屋租金一起核对清楚，置能公司白经理告诉***，核对租金需要与他们的律师沟通，置能公司没有给他授权。后来***说先把房屋和房屋钥匙给置能公司白经理，租金的账目不清楚的话可以慢慢核对。但置能公司白经理仍然说要向领导汇报而拒绝了***的提议。被告一直不明白为什么双方可以协商解决，被告要求立即向原告交房而原告却拒绝收房，告的白经理说房屋租金他无权与***核对，需要他们的律师与***核对，而***联系了置能公司的律师，置能公司的律师又称自己没有授权不能核对租金。***将上述情况向法庭包法官反映了，***希望原告能够立即办理收房。但2019年11月，原告始终拖延收房，直至2019年12月西城法院法庭给***发了起诉状，是原告起诉4套房的承租人赔偿原告房屋占用费和巨额违约金，此时被告方才恍然大悟，明白了原告拒绝收房的理由，原告不同意与接收被告交房的请求，因为原告已起诉，原告的目的是向被告索赔巨额违约金和房屋占用费。 证据十四：2019年11月21日被告***与原告白经理之间的电话录音、2019年11月22日***向包法官汇报原告拖延收房的情况的电话录音，***希望原告尽快收房。 证明事项：***与原告白经理打电话，请求白经理能够尽快收房，原告还问白经理此事是否置能公司的律师负责，白经理向***解释，房屋纠纷已由律师负责处理，因为他们公司一揽子给律师处理了，律师处理他们公司的纠纷是风险代理，因此，***要求交房、核对租金都要找律师解决。2019年11月22日，***向包法官汇报原告互相推诿，拖延收房。包法官说情况了解了，她要跟法官汇报。该证据证明了原告拖延收房最终到拒绝收房的理由是因为原告的律师为了多收律师费，因为如果***与原告双方和解，被告与原告办理了房屋交接，原告收房了，则原告律师的代理费将可能是零或很低的代理费，风险代理意味着诉讼标的越大，律师收费才能越高，因此，原告的律师是拒绝双方和解的，因为双方和解，律师就无法收律师费。我们认为，原告为了能够向被告大额索赔，故意拖延收房，在法庭要求双方协商和解，原告的律师当庭也同意协商，可背地里却要求原告不能与被告和解，不能收房，这样，原告律师才能收到更多的律师费。因为原告的律师费是风险代理。当法庭要求双方协商核对租金账目及交接房屋时，***多次给原告的白经理和原告律师打电话，原告的白经理和律师相互推诿，均以自己没有获得公司授权而拒绝***交房的请求。因此，房屋不交接的责任在于原告，而不是被告。最终，在法官在现场时，原告就是按照要求接收了被告交的房屋和房屋钥匙，当***提出请原告接收房屋和钥匙时原告却以自己没有授权而拒绝收房，直至2020年8月及9月在法官到场后原告才收房，因此，房屋迟迟没有交接完毕的责任在于原告，原告无权向被告主张赔偿房屋占用费和巨额违约金。 证据十五：置能公司提交的《房屋交割清单》，证明事项：当***要求原告的白经理要将租金核对清楚完成房屋交接，原告的白经理却拒绝收房，其理由是公司没有授权与***核对租金，他要向领导汇报，白经理又告知***核对租金是他们律师负责，找他们律师核对，当***给置能公司的律师打电话要求核对租金、交接房屋时，置能公司律师又以没有公司授权拒绝跟***核对租金及交接房屋。但置能公司制作的《房屋交割清单》中已包含了租金费用核算的内容。因此，原告也是蒋租金核算作为房屋交接的一部分。***提出核对租金、交接房屋完全是按照法官要求，积极与原告协商解决房屋纠纷。但原告却不想协商解决，因为原告关于房屋的纠纷，原告的律师是风险代理，原告索赔越高，代理费才可能越高，如果双方协商解决，可能原告的律师的代理费是零或很少。因此，这样就可以理解为什么原告坚持不协商、原告拒绝收房，因为，这样原告的律师的代理费才可能更多。***与原告白经理和原告律师联系协商交房，但原告的白经理和律师相互推诿，拖延和拒绝收房。 证据十六：证人**出庭作证，证明事项：**一直居住在***x号楼x，在2017年3月-10月期间，政府对老旧小区进行改造，因此，政府对***x号楼进行改造，改造断断续续持续了8个月左右，**作为x的住户，全程参与了改造，并自己出资对租住的房屋的相关设施、设备进行了更换。改造项目包括：楼外立面加装保温层、楼面粉刷、整栋楼的水管道、燃气管道、电路改造、电路设施增容改造、厨房、卫生间上下水改造以及家里的阳台门窗、卫生间及厨房的水盆、面盆、马桶、淋浴器等全部改造，由于政府改造，屋子里全部是灰尘，完全无法居住，改造期间，自己在外居住。改造设施、设备及电路等，由于置能公司不出钱，甚至连面都不露，改造设施、设备、阳台等全部是自己花钱改造，且改造期间，自己也无法居住，只能临时在外借住，有时就住在天津，改造导致屋内设施设备的更换应由置能公司承担，包括改造期间不能居住，置能公司应返还租金。 证据十七：证人**出庭作证，证明事项：证人**在2014年底一直租住在***x号楼x号房。在2017年3月-10月期间，政府对老旧小区进行改造，因此，政府对***x号楼进行改造，改造断断续续持续了8个月左右，政府在正式开工前，都有好几个月的准备时间，包括：搭脚手架、盖施工队居住的简易工棚、搭一些设施等。改造项目包括：楼外立面加装保温层、楼面粉刷、整栋楼的水管道、燃气管道、电路改造、电路设施增容改造、厨房、卫生间上下水改造以及家里的阳台门窗、卫生间及厨房的水盆、面盆、马桶、淋浴器等全部改造，由于政府改造，屋子里全部是灰尘，完全无法居住，改造期间，自己在外居住。改造设施、设备及房屋电路、电线等，由于置能公司不管，自己又必须在房屋居住，只能自己出钱购买了设施设备，包括：厨房里的水盆、面盆、上下水管道的改造；卫生间的坐便器、洗脸盆、各种管件等。厨房和卫生间的设施都是政府的施工队拆下来的，拆的时候就坏了，因为时间太久了，那些设备拆的时候直接就坏了。厨房、卫生间的主管和燃气管都改造了，做了防水。换这些设施、设备都是我自己花钱，而且我们4户，x、x、x和x四户都花了3000元左右更换设施设备。政府改造这事我们都是跟***说，他联系了置能公司的**，但始终都没有看到**，也没看到置能公司的任何人员。小区也没有物业，改造期间，需要进我家，都是施工队提前打电话，我就过来给他们开门，有时施工队干到晚上10点左右。我把一套钥匙给了邻居，有时施工队需要进家里，就邻居给他们开门。小区是否有物业？不清楚，只收过2次钱，一次20元，是我们一楼的一个***跟我要，我也不知道什么钱，就给她了。从来没见过物业人员，也从来没有见到有人打扫过楼道卫生。政府改造前自己花钱更换阳台和厨房和北面房屋的窗户，因为窗户都关不上，漏风，往家里刮土、刮风，还有的窗户玻璃都坏了，以前的是钢窗，年久失修，必须更换，自己花钱更换为塑钢窗，还有厨房和北面房屋的窗户都换成塑钢窗了，大概花了6000元。据我所知，除了x没换，其他3户，包括x、x和x都换了。淋浴器等在2017年之前就更换了，还更换了2张床、简易衣柜、简易饭桌，安装了空调，改造设施、设备、阳台等全部是自己花钱改造，自己不想花钱，但置能又不管，也只能自己花钱改造。改造期间，自己无法居住，只能在外借住。改造导致屋内设施设备的更换应由置能公司承担，改造期间不能居住，置能公司应返还8个月房租。 原告针对被告证据发表质证意见如下： 1、证据一、证据二、证据十二：***向置能公司汇付房屋租金的统计，真实性及证明目的均不认可，其他材料真实性认可，证明目的不认可。 （1）（2019）京0102民初37488号判决书，于2020年8月26日作出，判令龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司（以下简称龙源公司）自判决生效之日起十五日内，即2020年9月25日前，将***x号楼x房屋腾空交付给原告。被告断***，认为法官判决双方在2019年10月18日交接房屋属于认知错误。此判决书解决腾房问题，并不能作为此案件的证据使用； （2）关于腾房的具体时间，原告主张以双方办理交接时间为准。在原被告双方返还原物纠纷一案中，2020年8月21日被告交回房屋当天，***法官及助理现场见证腾房，在租住房屋遗留物品中，有一个油桶，打码显示的生产日期为20200320，另有一张在北京市西城区广外社区卫生服务中心就诊交费的建行银联回单，显示时间为2019/10/29，金额为63.88元。被告称此套房屋并非***本人居住，之前为***居住，其退休后已经搬去武汉居住，但被告并未指出***之后此套房屋实际由谁居住。被告称2019年9月联系原告腾房，但经与原告工作人员**（139XXXXXXXX）核实，双方并未商议好房屋交接具体时间，此后也并未联系**交接房屋。故被告所称2019年9月已将房屋腾空的主张并不属实； （3）关于租金核算，被告交纳租金的总数原告都已核清并提交了租金核算表。第一，原告在2020年4月16日退还40000元至***账户，且**2017年11月21日支付25600元至***账户，但***并未立刻直接转至原告账户。第二，**，既不是房屋租赁合同的相对方，也从未跟原告对接过租赁房屋事宜，其在2018年1月31日支付的6400元，未注明对应哪套房屋，也无人告知原告其是为***x号楼x房屋交纳租金。故原告将龙源公司、***、**、**交纳的款项结合已退还款项分四套房屋进行核算，被告的租金交至2019年1月7日。被告完全可以根据其所有的支付记录，倒推出自己的支付期限。 （4）在返还原物纠纷案件中，***称**私下通过微信收取10000元好处费，并将**举报至原告纪检部门，现此笔款项已上交纪检部门处理，且龙源公司交纳租金时均交至原告对公账户、***签订的合同中有明确的收款账户，故***转款至他人账户的行为，不能视为交纳租金，故此10000元不能计入租金收入； （5）***向置能公司汇付房屋租金的统计，系被告根据支付记录自行统计的，并未扣除原告退还的40000元，错误将其举报**私下收取的10000元好处费计入租金，且未体现分别对应四套房屋的租赁期限，故真实性及证明目的均不认可； （6）房屋的实际承租人是***，原告并未与第三人签订过书面合同，也未与第三人达成口头协议。***知晓原告收款账户，且每次均将租金打至指定账户。**打款一事，原告并不知晓其所对应的房屋及期限，原告也并未与**形成事实的租赁关系。 2、证据三：真实性及证明目的均不认可。 原被告双方如需交接房屋，应去被告租住房屋处，但***提供的聊天记录中，体现两个地址，***地图搜索，均不是***x号楼被告所租住房屋的位置。其中2019年9月15日2秒的语音，也无法对应***与**的微信多句对话内容。对话中体现的钥匙，指向不明，无法确认是被告租住房屋的钥匙，是一套的房屋的钥匙还是四套房屋的钥匙。所以真实性及证明目的均不认可。 3、证据四（仅一页）：真实性及证明目的均不认可。 通话记录，仅为手机截屏，既未体现通话双方的具体信息，也无对应的录音内容，无法证实***多次要求原告收房的意图。 4、证据五、证据十三、证据十四：***与包法官的录音，合法性、真实性及证明目的均不认可，其他证据真实性及证明目的均不认可。 （1）被告方无权给法官录音、录像，非法取得的录音文件，不能作为证据使用。且包法官并未认可被告所述，也未发表任何观点；（2）被告所述并非事实，提供的录音文件不全面，无法反映双方沟通的全过程。2019年11月18日在***法官审理的返还原物纠纷案件谈话中，***指责原告将其诉至法院，称龙源公司对于被诉事宜不满，要求我方撤诉。当日同时谈话的，还有被告***，我作为代理律师告知他们可以先将房屋办理交接，租金、房屋占用费等可以等双方核对清楚后再说，***听取了我的建议，于2019年11月18日即联系原告办理了房屋的交接手续，原告收回房屋。但是，***交房的前提是要确定一个原告收取租金的时间节点，其称已交纳四套房的租金超出了租期，要求退还部分租金，因当时物权保护纠纷案件尚未立案，无法确定租金交纳的具体期限，我也无法立即答应他的请求，只能建议他先将房屋办理交接。***庭后在6层法庭外给他人打电话，对方不建议其办理交接手续（法官可以查询2019年11月18日上午10时左右，6层电梯处的监控录像）；（3）***多次提到与我沟通，但并未提供与我的沟通内容。其称我作为代理律师，风险代理原告案件，拖延收房是为了收取高额的代理费用，所述并不属实、是其主观臆断。第一，律师的代理方式、风险代理的费用高低，与被告是否交还房屋并无关联，案件已诉至法院，其他案件的被告交接房屋，原告也如约收房，所以是被告不主动办理交接手续；其次，***提交的2019年11月22日的录音文件提到白经理给其发送的短信，其并未提交。白经理定于2019年11月22日前交接房屋，后续再核算租金，是***坚持将房租及水电费核算清楚、租金如何交纳确定清楚，且未如约办理房屋交接，所以不腾房的责任在于被告；（4）被告有意在与对方沟通时录音，并多次告知与第三人不全面、不真实的沟通情况，诱导对方曲解其意图。被告提交的多次沟通记录中，并未表明无论是否核算租金都明确要交回房屋、也未确定交房日期。故被告提交的证据，真实性、证明目的均不认可。 5、证据六：真实性认可，合法性及证明目的不认可。 被告提交的照片，未经他人允许，属于侵犯他人隐私、非法拍摄，不能作为证据使用。此照片未体现出白经理与照片中的其他人出现在被告租住的房间内，也并未体现他们上楼确认过4套房屋的内部情况，更未体现出原告表达拒绝收房的话语及意图。被告仅凭一**片，推断原告持有钥匙，多次查房等情况，并不属实。 6、证据七：合法性、真实性、证明目的均不认可。 （1）法庭上，原被告双方均不可录音、录像，被告未经法官允许拍摄笔录，属于非法取得，不能作为证据使用；（2）图片中无原被告双方的签字，不能代表原告对于内容的认可；（3）被告陈述已将房屋腾空，是其自述，并未经原告、法官的确认，真实情况有待核实；（4）从原告所述中，并未体现交接房屋的前提是将租金核算清楚，且物业费不包括房屋租金及占用费。所以双方未办理交接手续的责任在被告，而非原告。 7、证据八：真实性认可，证明目的不认可。 原告确实于2020年4月16日退还40000元至***账户，但被告称原告目的为制造恶意拖欠租金假象、获取房屋占用费及巨额违约金的行为，属于对原告的污蔑。 （1）原告有多套房屋对外出租，并且在2020年4月16日退还过多套房屋的租金，并非只针对被告，退租的行为并不会导致房屋占用费的增加，也并不影响法院认定违约金的具体金额；（2）原告于2018年9月27日、2018年12月21日、2018年12月27日通过在被告租住房屋的单元门口及房门上，***师函、告知函的方式告知其房屋租赁合同已到期，不再续约，限期搬离。原告将被告2019年自行打入的40000元退还，合理合法。 8、证据九、证据十：真实性、证明目的均不认可。 （1）被告未提供更换所有设施的费用明细及发票、**费用明细及发票等；（2）依据合同相对性，房屋的实际承租人为***。收货信息处的***，并非被告。3张手机截屏的购买记录真实性不认可，未体现购买设施的具体时间及安装时间，也未体现实际安装于哪套房屋中；（3）被告提供的6**片，无法确定对应4套房屋真实情况，更无法证实哪套房屋窗户外的铁架有脱落伤人危险、哪套房屋内原设施无法正常使用、哪套房屋更换了哪些设施、哪套房屋水管漏水等。第四，政府在对***x号楼进行老旧小区改造时，已经更换了房屋窗户、更换了屋内上下水管、重做卫生间防水等，并可以对房屋内的原设施恢复原状。所以被告无法证明是其出资更换、**的所有设施，所以无权要求原告承担各项费用。 9、证据十一：真实性认可，证明目的不认可。 （1）关于更换设施问题，原告从未收到被告房屋**及更换设施的要求，且政府改造期间，针对屋内部分设施及窗户等，已经进行了修整；（2）关于**费用，被告更换屋内任何设施、**屋内设施，均未提前告知原告，即使有更换设施、**设施，也未经原告允许，且***租赁的两套房屋，合同第四条第二款明确约定：租赁期间，乙方自行承担**费用，抽油烟机、热水管、燃气灶、水龙头、灯具、门窗、玻璃；（3）被告为了改善自己的居住环境，更换设施、**设施属于自主行为，上述费用，均无权要求原告支付；（4）关于违约金，双方签订的书面合同第八条中明确约定：租赁期满，乙方未能按时将承租房屋退还甲方时，乙方应按日租金的200%赔偿甲方。故被告在房屋到期后未及时腾房，原告有理由主张占用期间的违约金。 10、证据十五：真实性认可，证明目的不认可。 （1）原被告双方办理的交割清单中，无核算租金的项目，仅在备注中说明租金费用未核算，恰能证明，不核算租金完全可以办理房屋的交接手续。被告已经认可***要求将租金核对清楚以完成房屋交接，所以被告以租金核算不清为由拒绝腾房，一直拖延至法官见证房屋交接程序，所以不腾房的责任在于被告；（2）仅凭一张房屋交割清单，被告便推断白经理和律师相互推诿，并称律师为了收取更多代理费，拒绝收房，被告无事实依据的评论，纯属无稽之谈。 11、证据十六、证据十七：真实性及证明目的均不认可。 （1）上述二人系龙源公司员工，与本案有利害关系，证人证言无证明力，不予采信；（2）证人**称，改造期间，政府更换了很多设施，并且为了改善居住环境，自己也愿意花钱更换部分设施，阳台部分仅更换了纱窗，卧室外面的铁架子并未拆除，仅花了100元做加固等。其称此期间没有将房屋腾空交回原告，自己还经常回来居住。施工队也在小区内安装了几个临厕等供居民正常使用。原告出具的北京恒达物业管理有限责任公司关于***x号楼老旧小区改造情况说明中提到，改造期间，住户可以正常居住，不用腾房。所以原告无需返还政府改造期间的租金及更换设施费用、**费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 京房权证宣国字第XXXX号《房屋所有权证》载明：******x号楼房屋所有权人为中国人民银行机关事务管理局。 1999年3月29日，中华人民共和国国家经济贸易委员会出具的国经贸企改232号文件，载明：...同意水利部建筑工程处、中国华水水电开发总公司、水利电力出版社印刷厂分别作为中国水利电力对外公司的子企业整体并入的方案，水利部建筑工程处、中国华水水电开发总公司、水利电力出版社印刷厂的全部国有资产（包括其控股、参股企业中的国有股权）以1998年度的财务会计决算为依据无偿划转到中国水利电力对外公司... 2001年，中国水利电力对外公司（甲方）与中国人民银行机关事务管理局（乙方）签订了《房产置换及补偿协议书》载明：中国人民银行机关事务管理局拥有位于丰台区***等地约3000平方米共50套居民住宅房屋的所有权，中国水利电力对外公司拥有位于西城区成方街x号内房屋的所有权，成方街x号院建筑陈旧，不符合北京市金融街的整体发展，该建筑的使用单位水电出版社印刷厂自身无资金改造，现又需资金扩大再生产，甲方用于与乙方置换的标的物，位于西城区成方街x号院的所有建筑物，其房屋所有人为中国水利电力对外公司，乙方用于与甲方置换的标的物位于丰台区等地，共50套房屋。本案诉争房屋在中国人民银行机关事务管理局用于和中国水利电力对外公司置换的50套房屋内。 2004年11月16日，水利电力出版社印刷厂（甲方）与中国人民银行机关事务管理局（乙方）签订《成方街x号院拆迁补偿补充协议》，载明：为落实甲、乙双方签订的《拆迁安置及经济补偿协议书》，达成如下补充协议：一、甲方移交所属水利电力出版社印刷厂位于成方街x号院生产厂房的同时，乙方向甲方移交《拆迁安置及经济补偿协议书》载明的50套居民住宅，并按协议规定支付剩余补偿款2000万元人民币，二、乙方同意，所述的50套居民住宅一经移交，其所有权无条件属于甲方。 2017年10月13日，水利电力出版社印刷厂名称变更为北京置能科技发展有限公司。 2015年12月1日，水利电力出版社印刷厂（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市西城区***13-x和13-x，13-x的租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，13-x的租赁期限自2015年12月1日至2016年11月30日。租金标准为每套单元房月租金2300元，租金每半年结算一次，金额从合同签订之日起7日内一次性付清。若合同实际执行过程中发生变更时，就将月租金分摊到天内，按实际承租天计付或扣回。甲方为乙方提供最基本的生活条件和生活设施。甲方对房屋及房屋内衣柜、双人床（含床垫）、燃气热水器、煤气灶、抽油烟机、餐桌和椅子、窗帘、闭路电视天线拥有最终所有权，乙方在租赁期间享有免费使用权。乙方租赁期间，甲方应保证出租房屋及出租房屋内原有的电路、水管、煤气管道、煤气灶、抽油烟机等设施使用安全，出现自然损坏和使用故障时，乙方应及时要求物业管理部门进行**或甲方负责更换。 2017年11月28日，被告公司分两次向原告公司转账28800元和16000元。2018年8月21日，被告公司职工***向原告公司转账3200元。2018年9月25日，被告公司职工***向原告公司转账8400元。2018年9月26日，被告公司职工***向原告公司转账8400元。2018年8月21-27日期间被告公司职工***分3笔向原告公司转账，其中两笔金额为6400元，一笔金额为9600元。2018年8月28-30日期间，被告公司职工***向原告公司转账16800元。之后，被告公司职工***又分五笔向原告公司转账共计12万元。2020年4月16日，原告将4万元租金退还给***。经询，原告表示，这4万元主要是针对龙源公司的x、x号房屋，原告公司当时内部开了一个会，针对19年的所有租户的打款，全都退回了，西城区广外***x号楼x、西城区广外***x号楼x、西城区广外***x号楼x、西城区广外***x号楼x等四套房屋的房租基本都是通过***或龙源公司账户向我公司转账。被告表示：我在2019年4月3日交过4万元，后来原告在2020年4月退给我了，这4万元是针对西城区广外***x号楼x、西城区广外***x号楼x、西城区广外***x号楼x、西城区广外***x号楼x等四套房屋的，2018年开始，***向原告公司的打款都是对应四套房屋租金，这4万元原本是打算交四套房屋自2019年3月至2019年9月期间的房租，后来2019年7月份原告开会时说让搬走，不让打钱了。 2019年，北京置能科技发展有限公司起诉龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司占有物返还纠纷一案，要求：1、请求依法判令被告将位于北京市西城区广外***x号楼x两套单元房腾退，返还原告；2、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。北京市西城区人民法院作出（2019）京0102民初37448号民事判决书，判决：自本判决生效之日起十五日内，被告龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司将位于北京西城区广外***x号楼x#、x#共2套单元房腾空交付给原告北京置能科技发展有限公司。该判决书已经生效。该判决书查明：龙源公司陈述涉案租赁房屋由其职工**、**实际居住使用，现涉案租赁房屋已腾空，其中无龙源公司、**、**的物品。2019年11月18日庭前会议笔录中载明：被告明确向法庭表示“房屋早已腾空，被告会在本周联系原告工作人员做现场交接。”之后，在2019年11月下旬被告与原告公司工作人员的录音中，被告多次表示希望原告尽早收房。2020年9月30日。被告公司工作人员***与原告公司工作人员签订了涉案两套房屋的房屋交割清单，完成了涉案两套房屋的交接。 北京恒达物业管理有限责任公司出具了《***x号楼老旧小区改造情况说明》，载明：一、***x号楼为国管局老旧小区改造项目,该项目于2015年12月10日立项批复,于2016年5月12日初步设计申报,于2017年5月23日正式开工,于2017年10月23日竣工验收。二、对于户内改造项目,涉及上下水改造、更换窗户、卫生间防水。具体对每一户室内的改造时间,由于为施工单位负责,由施工单位与每一户业主进行沟通,业主自行决定是否改造和定时间段进行施工作业,因施工单位早已撤离,无法了解到每一户的具体入户改造时间。三、改造期间,住户可以正常居住,不用腾房。四、无相关补贴。五、施工单位更换旧窗户,换成新窗户,室内上下水改造后,对室内的原设施重新恢复。施工单位现场提供临水、临厕使用。不影响业主正常居住。关于此次改造，被告提供的证人**表示：西城区组织房屋改造，室内施工是阶段性施工，一部分做完，另一项目再来，中间衔接不紧密，所以改造期间没法住在房屋内，施工人员白天施工，晚上就走了，卫生间立管换的很快，防水做的很慢，大概3-5天，阳台玻璃窗原来是铁制框架窗，更换成浅色的类似塑钢的，因为大小不符，把原来的窗拆下来，拖拖拉拉很久才按上，改造后会将原来的设施重新装回去，但是我自费更换了一部分水管、一个新的坐便器、一个新的厕所洗手盆、一个新的锁等，这些东西我都是自愿换的，原告公司不管，我也乐意自己花钱换，所以我就没有留票找置能报销，这些东西都在房间内。被告提供的证人**表示：政府改造项目时间大概是17年3月到10月施工，我们把洗菜盆、洗手盆、坐便器、主管道都换掉了，因为锈蚀时间长，没法用了，改造期间无法居住，到处都是灰，入户施工大概有四、五次，当天施工当天结束，因为屋里还有东西，入户施工主要是拆除原有设施、卫生间做防水、卫生间地面、墙面贴瓷砖、主管道**等。 关于被告自行配置、可以拆除但尚留在涉案房屋内的设施设备、家具家电等物品，被告表示：安装前通知原告了，但原告说了他们不管，这些东西都是根据涉案房屋安装的，拆不走带不走，房屋交接时，被告公司代理人***说屋内物品不要了，可以当做遗弃物处置。原告则表示：安装前被告没有通知过原告，不同意继续使用，收房时，原告已经告知被告公司代理人***可以拉走，***当时说不要了，可以当做遗弃物处置。 本院认为,出租人应当履行租赁物的**义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要**时可以要求出租人在合理期限内**。出租人未履行**义务的，承租人可以自行**，**费用由出租人负担。因**租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 自原告与被告签订的最后一份书面《房屋租赁合同》到期后，被告继续使用租赁物，应当支付房屋占有使用费，故对于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。但是，考虑到被告在2019年11月的庭前会议笔录中明确表示房屋早已腾空，会联系原告工作人员做现场交接。其后，在2019年11月下旬被告公司代理人与原告公司工作人员的录音中，被告公司代理人也多次表示希望原告尽早收房，加之生效的判决书也认定涉案房屋已经腾空。故，本院认为被告房屋占有使用费支付至2019年11月底较为**。关于违约金一节，因***在2019年4月就已经支付过4万元，后来原告将这笔钱退回，且原告亦未提供被告存在其他违约行为的证据，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院着实难以支持。 关于被告要求原告支付**费用一节，因合同中明确约定“乙方租赁期间，甲方应保证出租房屋及出租房屋内原有的电路、水管、煤气管道、煤气灶、抽油烟机等设施使用安全，出现自然损坏和使用故障时，乙方应及时要求物业管理部门进行**或甲方负责更换”。故，本院对于被告的反诉请求予以支持，但是考虑到被告并未提供充分有力的证据证明其通知过原告进行**，故本院参考通常情况下承租房屋的**情况、房屋的面积、房龄、租金等因素，对**费用予以酌定，酌定金额为每套房屋2000元，从被告应支付的费用中予以扣除。 关于被告反诉要求原告支付老旧小区改造期间设施更换及人工费一节，因改造后施工单位会对室内的原设施重新恢复，而对于被告自行配置、可以拆除但尚留在涉案房屋内的设施设备、家具家电等物品被告亦明确表示不同意拆除带走，而原告则明确表示不同意继续利用，故本院对于被告的此项反诉请求着实难以支持。 关于被告反诉要求原告退还老旧小区改造期间房租一节，因入户改造时间较短，施工时提供临水、临厕，且户内施工均会在完成当天施工后撤离，***工时无需腾房、未提供相关补贴等情节，本院对于被告反诉要求原告全额退还改造项目施工期间租金的反诉请求，着实难以支持。但是，考虑到老旧小区改造施工期间对于被告居住条件确实会有一定影响，故本院对被告应缴纳的费用适当予以酌减，每套房屋酌减金额为3000元，共计酌减金额6000元，从被告应支付的费用中予以扣除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十六条之规定，判决如下： 自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司支付原告（反诉被告）北京置能科技发展有限公司2019年1月8日至2019年11月30日的房屋占有使用费58690元； 二、驳回原告（反诉被告）北京置能科技发展有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6993元，由北京置能科技发展有限公司负担5912元（已交纳），由龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司负担1081元（自本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费865元，由北京置能科技发展有限公司112元（自本判决生效之日起七日内交纳），由龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司负担753元（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员　　万人瑞 二〇二一年六月二十四日 书记员　　翟　翔 书记员　　***