褚某;宁波余姚某甲有限公司;安徽某有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

浙江省余姚市人民法院 民事判决书 （2024）浙0281民初4896号 原告：***，男，1961年5月15日出生，汉族，住浙江省海宁市海洲街道幸福花园7幢2单元505室。公民身份号码：3304231961********。 委托诉讼代理人：***，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波余姚晟明房地产开发有限公司。住所地：浙江省余姚市站南路161号。统一社会信用代码：91330281MA28YUJF9R。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，女，系该公司员工。 被告：安徽建工三建集团有限公司。住所地：安徽省合肥市包河区芜湖路329号。统一社会信用代码：91340000743076866A。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江和义观达律师事务所律师。 原告***与被告宁波余姚晟明房地产开发有限公司（以下简称晟明公司）、安徽建工三建集团有限公司（以下简称建工公司）案外人执行异议之诉一案，于2024年8月2日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于同月28日、同年11月13日两次公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告晟明公司的委托诉讼代理人***，被告建工公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。经被告晟明公司申请并经本院准许，证人***、***、***出庭提供证词。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求（变更后）：1.撤销本院作出（2024）浙0281执异32号民事裁定书，确认位于余姚市城区中山北路2490号、2492号、2494号、2496号、2498号、2500号、2502号、2504号、2506号，以及位于余姚市城区云都会府3幢201～216室、301～316室共计41套商铺（以下简称案涉41套房屋）归原告所有，依法不得执行案涉41套房屋，解除对案涉41套房屋的查封；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2023年8月4日，本院作出（2023）浙0281民诉前调8007号民事裁定书，对案涉41套房屋采取了查封措施。2024年5月28日，本院作出（2024）浙0281执异32号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据，理由如下：一、原告与被告晟明公司签订了合法有效的书面买卖合同。2022年6月30日，原告与被告晟明公司签订了云都会府项目一期3号楼41套房屋整售协议（以下简称整售协议）。该整售协议是在本院查封之前签订，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条第一款的要求；二、原告合法占有不动产。整售协议第3.2条约定“甲方为销售后续开放的项目及办公之需要，向乙方租赁该物业，双方约定租金1200000元/年，租期暂定1年6个月，租金合计1800000元”，第3.3条约定“2022年7月1日至2023年12月31日的租金合计1800000元，直接从整售总价款中扣除”。2023年11月2日，原告与被告晟明公司签订《补充协议》1份，约定：被告晟明公司继续租用案涉41套房屋，租期一年（自2024年1月1日至2024年12月31日）。租金1200000元/年。原告在签订买卖合同后，已经实际占有案涉41套房屋。该占有行为发生在本院查封之前，满足执行异议复议规定第二十八条第二款的要求；三、原告已经支付了全部的购房款。整售协议第4.1条约定“乙方应于2022年6月30日前向甲方一次性支付购房款（整售总价款扣除1800000元租金），计13700000元”。2022年6月29日，原告向被告晟明公司的云都会府商品房预售资金专户转账5900000元并备注“购房”；2022年6月30日，原告向被告晟明公司的云都会府商品房预售资金专户转账7800000元并备注“购房款”。原告已按照整售协议约定支付了全部购房款。这符合执行异议复议规定第二十八条第三款的规定；四、案涉41套房屋未办理过户登记非原告自身原因。（一）2020年3月20日，被告晟明公司及案外人宁波余姚晟业机器人科技有限公司、宁波余姚云晟机器人科技有限公司共同向余姚住建局出具《情况说明》，承诺案涉41套房屋作为售楼处使用期间（未恢复原样前）不对外销售、不登记产权。案涉41套房屋仍作为售楼处使用，未恢复原样。根据不动产登记暂行条例第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。被告晟明公司改变案涉41套房屋界址、空间界限，构成了案涉41套房屋过户登记的实质性障碍；（二）案涉41套房屋备案价格符合整售协议价格条款约定，是被告晟明公司应当履行的合同附随义务。2023年7月15日，案涉41套及2532号房屋销售备案价为44487038元。商品房销售标价牌明确了享受优惠折扣条件：1.诚意金优惠9折；2.按时签约优惠9折。以上优惠合计不低于8折。2023年8月31日，案涉41套房屋销售备案价为13700000元。商品房销售价格备案制度是房地产市场调控的一部分，旨在规范商品房销售行为，引导房地产开发企业合理定价，维护市场价格秩序。商品房实际销售价高于或低于备案价销售，违反了商品房销售备案制度，客观上阻碍了原告办理案涉41套房屋的过户手续。2023年8月2日被告建工公司申请查封了案涉41套房屋，原告更是无法办理过户手续；（三）根据余姚市人民政府公开网站查询的“不动产登记-国有建设用地使用权及房屋转移登记（交易、契税、登记联办）”事项中公开的申请登记资料显示，办理不动产登记需要提交“（4）如需办理商品房预（销）售，还需要提供已经登记备案的商品房买卖合同和购房结算发票”。时至今日，被告晟明公司未向原告开具发票。案涉41套房屋未办理过户手续，系客观上不能，并非原告怠于行使权利。根据最高人民法院九民纪要第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。原告未办理案涉41套房屋过户登记的理由，符合最高人民法院九民纪要第127条的规定。原告作为买受人，其权利应当得到法律的保护。根据执行异议复议规定第二十八条规定，原告完全符合解除查封的条件。被告晟明公司未履行合同附随义务、未开具商品房销售发票及其改变案涉41套房屋空间界限等原因，导致原告未办理案涉41套房屋过户登记。原告认为，本院驳回其异议申请缺乏事实与法律依据。原告故起诉，请求判如所请。 被告晟明公司答辩称：一、购房合同属实，请求法院解除对案涉41套房屋的查封。二、房屋备案价基于市场行情以及买卖双方意愿决定，可以进行调整，且备案价格调整须经政府部门确认；三、未办理过户手续系基于晟明公司对住建局作出在案涉41套房屋未恢复原状前不对外网签及办理过户手续的承诺。 被告建工公司答辩称：就原告要求确认案涉41套房屋归其所有的诉讼请求，被告建工公司认为物权应以登记为准，目前案涉41套房屋登记在被告晟明公司名下，故原告请求确认案涉41套房屋系其所有于法无据。就原告要求排除对案涉41套房屋执行的诉讼请求，被告建工公司认为该交易系虚构买卖关系和租赁关系，以逃避被告晟明公司的债务履行，妨碍法院处分被执行人的财产。第一，案涉41套房屋的买卖合同真实性无法确认。首先，原告与被告晟明公司的协议并未进行网签备案，无法查实其真实性，且合同价15500000元仅为备案价的37.56%。其次，2023年8月2日，被告建工公司起诉并保全晟明公司资产以后，被告晟明公司即于2023年8月31日将案涉41套房屋备案总价调整为13700000元，系事后修改；二、原告在法院查封案涉41套房屋前未合法占有。原告与被告晟明公司签订协议，将案涉41套房屋通过售后返租的方式出租给被告晟明公司，双方未办理不动产交接手续，案涉41套房屋仍由被告晟明公司实际占有和使用；三、原告未办理过户登记并不属于非因买受人自身原因的情形。原告主张于2022年6月30日与晟明公司签订协议，但直至2023年8月案涉41套房屋被查封保全时仍未进行过户登记，不合常理。双方于2023年11月2日就售后返租事项签订补充协议亦在被告建工公司起诉被告晟明公司之后，明显系针对被告建工公司的保全行为。原告催告签约函的发出时间2024年3月13日远远晚于其自称的购房时间，因此，该房屋未办理登记手续不属于法定的非因买受人自身原因的情形。故原告要求排除本院执行行为的诉讼请求亦不能成立。综上，应当驳回原告全部的诉讼请求。 为证明己方诉辩意见，原告、被告晟明公司、建工公司均向本院提交了证据。当事人所提交证据均经本院当庭出示，现对原告提交的证据（均系复印件）认定如下： 1.整售协议、补充协议1组，拟证明原告与被告晟明公司签订云都会府项目一期3号楼案涉41套房屋买卖的书面合同以及占有案涉41套房屋的事实。被告晟明公司无异议。被告建工公司对形式真实性无异议，但认为案涉41套房屋所涉工程已于2021年6月30日竣工备案，原告未立即申请办理网签或过户手续不合常理；结合备案价的调整以及不能认定原告占有案涉41套房屋等情形，故对整售协议的内容真实性与关联性不予认可；同时，整售协议约定案涉41套房屋交付时间为2023年12月31日，补充协议落款时间为2023年11月2日，案涉41套房屋的保全时间为2023年8月，该租赁协议的形成与对案涉41套房屋的占有均晚于保全时间，故不得对抗债权人。本院认为，该组证据的形式真实性予以认定，但对待证事实是否成立本院将在其后结合其他证据在本院认为部分综合予以认定； 2.个人结算业务申请书2份，拟证明原告已全额支付案涉41套房屋购房款13700000元的事实。被告晟明公司无异议；被告建工公司对形式真实性并无异议，但认为价格远低于当时的房屋备案价和市场价，不具有现实可能性。本院认为，该组证据的形式真实性予以认定，但对待证事实是否成立本院将在其后结合其他证据在本院认为部分综合予以认定； 3.商品房销售价目表1组，拟证明被告晟明公司未履行整售协议的附随义务，原告不具备办理案涉41套房屋过户登记的条件，以及2023年8月31日被告晟明公司调整案涉41套房屋销售备案价的事实。被告晟明公司无异议；被告建工公司对真实性无异议，但对关联性有异议，两次销售价目表显示的销售状态为未售，且该标价与被告建工公司提供的标价相比对，能够反映被告晟明公司与原告恶意串通的事实。本院认为，该组证据的形式真实性予以认定，但对待证事实是否成立本院将在其后结合其他证据在本院认为部���综合予以认定； 4.情况说明1份，拟证明案外人宁波余姚晟业机器人科技有限公司、宁波余姚云晟机器人科技有限公司向本市住建局承诺，案涉41套房屋作为售楼处期间不对外销售，不登记产权以及被告晟明公司改变案涉41套房屋界址、空间界限，原告未办理案涉41套房屋过户登记的责任在于被告晟明公司的事实。被告晟明公司无异议；被告建工公司对形式真实性并无异议，但对内容的真实性、关联性不予认可，认为该情况说明系自行制作，仅仅是被告晟明公司及其股东的单方陈述，无证据证明案涉41套房屋的网签和过户受到住建局的限制。本院认为，该组证据的形式真实性予以认定，但对待证事实是否成立本院将在其后结合其他证据在本院认为部分综合予以认定； 5.微信聊天记录1组，拟证明原告向被告晟明公司提出办理网签手续请求的事实。被告晟明公司无异议；被告建工公司认为未提供原始载体，故对真实性、关联性均不予认可。本院认为，该电子证据的形式真实性在未提供原始载体时无法确认，故对该组证据本院依法不予认定； 6.（2023）浙0281民诉前调8007号民事裁定书、（2024）浙0281执异32号执行裁定书1组，拟证明原告向本院就查封案涉41套房屋提出执行异议的事实。被告晟明公司无异议；被告建工公司亦无异议。本院对该组证据依法予以认定； 7.银行流水1组，拟证明原告购房资金来源的事实。被告晟明公司无异议；被告建工公司对形式真实性并无异议，但对关联性及待证事实有异议，认为案涉资金来源于本案的案外人***和***，而***和***与证人***之间有利害关系。本院认为，该组证据的形式真实性予以认定，但对待证事实是否成立本院将在其后结合其他证据在本院认为部分综合予以认定。 对被告晟明公司提交的证据（均系复印件）认定如下： 1.微信聊天记录（2022年5月9日被告晟明公司股东方卓越负责人与***负责人之间、同月10日被告晟明公司股东***营销和***负责人之间、同日被告晟明公司股东方卓越、力高、海贝三方负责人微信聊天记录以及其中所涉及的文档资料）1组，拟证明卓越负责人***和***负责人***最早于2022年5月9日沟通商铺整售相关事宜、被告晟明公司各股东方通过微信于2022年5月10日初步确定商铺销售、返租事宜的事实。原告无异议。被告建工公司认为未提供证据原件，故对真实性不予认定；同时其内容亦不能证明双方没有低价转让和串通的恶意。本院认为，该电子证据的形式真实性在未提供原始载体时无法确认，故对该组证据本院依法不予认定； 2.云都会府一期3号楼（售楼处）销售方案、地产特殊公司项目营销方案（关于售楼处整售事宜请示的流程）1组，拟证明被告晟明公司从公司系统层面于2022年5月16日确定案涉41套房屋出售方案的事实。原告无异议；被告建工公司对销售方案的形式真实性无异议，但对内容真实性与关联性不予认可，认为无法确认形成时间，也无法排除恶意串通的可能；同时认为营销方案系内部文件，为单方所制作，其三性均不予认可。本院认为，该组证据的形式真实性予以认定，但对待证事实是否成立本院将在其后结合其他证据在本院认为部分综合予以认定； 3.卓越置业集团法务和卓越宁波公司法务关于案涉商铺整售协议内容进行沟通的微信聊天记录、地产特殊公司印章申请（整售协议用印申请）、地产特殊公司项目营销方案（3号楼补充协议申请审批流程）、地产特殊公司定标及合同审批流程（3号楼租赁协议申请流程）、云都会府项目3号楼整售协议及补充协议1组，拟证明2022年6月28日，被告晟明公司营销管理部员工在OA办公系统上发起整售协议用印申请、流程于2022年6月30日完成审批，被告晟明公司最早于2023年9月2日发起申请，确定商铺续租事宜；后于2023年10月25日补发续租定标及合同审批，之后被告晟明公司与原告签订补充协议，以及被告晟明公司与原告签订整售协议与补充协议，并约定案涉41套房屋的销售与返租事项均为合同双方真实意思表示的事实。原告无异议。被告建工公司对形式真实性认可，但对关联性不予认可，认为该组聊天记录并非是与原告的对话内容，与本案无关，且微信内容也仅为被告晟明公司的单方陈述，不足以采信；并且被告晟明公司员工亦对成交价15500000元表示质疑；就整售印章申请、补充协议用印申请流程、租赁协议申请流程，因该系统为被告晟明公司的内部后台系统，数据由被告晟明公司管理控制，真实性不予认可。本院认为，该组证据的形式真实性予以认定，但对待证事实是否成立本院将在其后结合其他证据在本院认为部分综合予以认定； 4.银行回单凭证、3号楼移交确认单1组，拟证明2022年6月30日，原告向被告晟明公司付清购房款，以及被告晟明公司于2022年7月1日将案涉41套房屋交付给原告，相应租金从该日算起的事实。原告无异议；被告建工公司对银行回单的质证意见同对原告证据的第2组；对移交确认单的三性均不予认可，认为系事后伪造。本院认为，该组证据的形式真实性予以认定，但对待证事实是否成立本院将在其后结合其他证据在本院认为部分综合予以认定； 5.被告晟明公司工作人员说明1组，拟证明案涉41套房屋买受人即原告要求被告晟明公司办理过户，被告晟明公司告知案涉41套房屋还要继续租用，等可以办理了会通知的事实。原告无异议；被告建工公司对形式真实性认可，但对内容真实性、关联性不予认可，认为作为被告晟明公司或其股东的工作人员，其与本案具有重大利害关系，在无其他证据印证下，其证言不足以采信；其中陈述内容有相互矛盾之处。本院认为，该组证据的形式真实性予以认定，但对待证事实是否成立本院将在其后结合其他证据在本院认为部分综合予以认定； 6.被告晟明公司及关联公司共同向本市住建局出具的情况说明、***出具的情况说明1组，拟证明经被告晟明公司及关联公司申请，本市住建局同意对3号楼在实际结构与图纸不一致的情况下提前验收，但对被告晟明公司提出3号楼在未恢复原状前不得对外销售（即不进行网签备案）、不得登记产权（即不进行过户登记）的要求等事实。原告无异议。被告建工公司对被告晟明公司情况说明的质证意见同对原告证据的第4组；对***情况说明的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无法证明本市住建局对案涉41套房屋的网签过户进行了限制。本院认为，该组证据的形式真实性予以认定，但对待证事实是否成立本院将在其后结合其他证据在本院认为部分综合予以认定； 7.案涉41套房屋平面布置图（实际装修图纸）、案涉41套房屋施工图纸（验收图纸）1组，拟证明案涉41套房屋装修成售楼处状态与施工图纸不一致，进而与第六组证据共同证明，被告晟明公司未能配合办理网签的事实。原告无异议；被告建工公司对装修图纸的真实性无法确认，但对验收图纸的真实性认可，但认为该组证据不具有关联性，亦无法表明本市住建局违规验收，更无法证明本市住建局对案涉41套房屋的网签过户进行了限制。本院认为，该组证据的形式真实性予以认定，但对待证事实是否成立本院将在其后结合其他证据在本院认为部分综合予以认定； 8.商品房销售标价牌、商品房销售价目表1组，拟证明案涉41套房屋备案价的调整，需要根据政府要求分段进行，被告晟明公司分别于2023年7月15日、同年8月31日完成了备案价的调整，以及第一次备案价的调整在被告建工公司查封案涉41套房屋之前的事实。原告无异议；被告建工公司的质证意见同对原告的第3组证据。本院认为，该组证据的形式真实性予以认定，但对待证事实是否成立本院将在其后结合其他证据在本院认为部分综合予以认定。 对被告建工公司提交的证据（均系复印件）认定如下： 1.商品房销售价目表（2023.7.15）1组，拟证明2023年7月27日，案涉41套房屋对外公布备案总价为41270569元的事实。原告与被告晟明公司均无异议。本院对该组证据予以认定； 2.商品房销售价目表（2023.8.31）1组，拟证明2023年9月22日，案涉41套房屋对外公布备案总价调整为13700000的事实。原告与被告晟明公司均无异议。本院对该组证据予以认定； 3.商品房销售价目比对表1组，拟证明原告与被告晟明公司私下签订的案涉41套房屋，远低于备案公示价格，合同价格仅占备案价格的37.56%的事实。原告与被告晟明公司对真实性均无异议。本院认为，该组证据其并非直接反映本案事实，而是对本案事实的认定进行理解的一种方式，故不应作为证据予以认定；但就被告建工公司所提出的观点本院其后结合其他证据在本院认为部分综合予以认定。 经本院准许，被告晟明公司申请证人***、***、***出庭作证，拟证明相关证人对于所知晓的案涉41套房屋交易过程进行陈述及案涉41套房屋交易属实的事实。原告与被告晟明公司无异议；被告建工公司认为上述证人均与被告晟明公司有利害关系，其陈述的情况并不可信；且即使存在，亦不代表交易真实，故对证人证言不予认可。本院认为，上述证人证言所反映的部分事实可能存在，也即原告与被告晟明公司之间存在就案涉41套房屋存在着形式上的交易行为，但其是否具有真实的交易关系，该交易关系是否能达致案涉41套房屋归原告所有，且原告可以因此排除本院的执行行为，则本院综合全案证据认为不能成立，故对该组证人证言本院依法不予采纳，因相关理由需要综合阐述，故本院将在本院认为部分统一阐明。 根据上述所认定证据及到庭当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 案涉41套房屋目前尚登记在晟明公司名下，2020年3月份起晟明公司将该案涉41套房屋改造后作为晟明公司的云都会府楼盘售楼处使用。该案涉41套房屋初始备案价为51588976元，2023年7月15日后变更为41270569元，2023年8月31日后变更为13700000元。 另查明，2022年6月28日，***分六次分别将10000元、990000元、1000000元、1000000元、500000元、400000元（当日合计3900000元）汇入***农业银行账户（银行账号为：62282303452********，以下简称购房账户）；同月29日，***又五次将各1000000元（当日合计5000000元）汇入购房账户；同日，***通过购房账户向晟明公司的云都会府商品房预售资金专户转账5900000元并备注“购房”。同月30日，***分三次将分别为1000000元、100000元、2200000元（当日合计3300000元）汇入购房账户；***也分两次将分别为1000000元、500000元（当日合计1500000元）汇入购房账户；***亦于当日通过购房账户向晟明公司的云都会府商品房预售资金专户转账7800000元并备注“购房款”。 又查明，***与***时任该公司法定代表人（即为本案证人***）的晟明公司签订整售协议1份。该协议约定，***向晟明公司购买案涉41套房屋，41套房屋的整售总价为15500000元；协议约定晟明公司向***租赁该41套房屋，租金为 1200000元/年，租期暂定1年6个月（自2022年7月1日起至2023年12月31日止，故协议还暂定3号楼的交付时间为2023年12月31日），租金合计1800000元，直接从整售协议总价款中扣除；到期前三个月可按原价续租，6个月起续。租期不超过1年的，晟明公司直接在起租期前30日将租金支付给原告；扣除租金后的应付购房款13700000元应在2022年6月30日前一次性支付；合同同时约定了指定买受人及相应的违约条款等。该合同并无落款时间。 2023年11月2日，***与晟明公司又签订补充协议1份。该协议约定，晟明公司继续向***租赁案涉41套房屋，租金为1200000元/年，租期1年（自2024年1月1日起至2024年12月31日止），合同同时约定了租金的支付时间及支付方式等。 再查明，因建工公司与晟明公司另有建设工程施工合同纠纷，依据建工公司的申请，本院于2023年8月4日作出（2023）浙0281民诉前调8007号民事裁定书，裁定保全晟明公司名下银行存款56644144.02元或相应价值的财产。依据该裁定，本院保全了晟明公司名下相应价值的财产，其中包括案涉41套房屋。***认为案涉41套房屋已经为其购买，认为可以据此排除本院的执行行为，故向本院提出保全异议，本院于2024年5月28日作出（2024）浙0281执异32号执行裁定书，驳回原告的异议申请，原告又不服，故向本院起诉，遂有此讼。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。原告作为案外人提出执行异议之诉的基础在于其对于案涉41套房屋的购买行为符合执行异议复议规定第28条的规定，可以排除本院为财产保全而采取的执行行为。诉讼中，原告要求本院开具调查令以调查其与被告晟明公司相关人员的通话记录。本院认为，通话记录仅能证明双方曾有通话的事实，不能显示双方的通话内容，其作为证据不能根本性地影响本院对于案涉41套房屋的过户及办理产权原告有无过错等事实的判断，故该组证据并无调查的必要，本院对其的调查申请依法不予准许；同时，在诉讼中，特别是在第二次庭审中，原告披露了案涉41套房屋的购买人另有他人，即***和***，原告为此要求追加***为本案的第三人以查明事实，而***也来信要求加入本案诉讼，因此申请涉及到程序问题，故本院对此要求应当先予回应。本院认为，在本案中不得追加包括***在内的该两人为本案的第三人，理由如下：首先，因原告陈述该两人为共同买受人，三人之间有内部协议，原告占比20%。如果基于此事实让该两人加入本案诉讼，则该两人的地位其性质等同于原告。而案外人执行异议之诉的诉权应当先经执行异议程序的审查，其后方可由执行部门出具相应的执行裁定书以赋予，未经执行异议程序的审查，不得直接提出案外人执行异议之诉。若本案中追加该两人为第三人，实际上将突破执行异议程序前置的规定，与法律的明确规定相悖，故本案中不得直接追加该两人为本案的第三人；其次，若恰如原告所述，原告完全可以通过举证的方式来陈述资金来源的合理性与交易的真实性，也即其与该两人之间存在的内部关系，以及因何将该内部关系与外部关系进行切割后由原告单独出面提出执行异议进而提起执行异议之诉，相应事实均可以通过原告如实予以披露，该两人则可以证人的身份出庭提供证词，而无需该两人作为第三人参加诉讼；最后，本院认为，本案当中，即使该两人作为证人出庭，其所展示的事实亦不足以改变本案判断。对于原告的诉讼请求能否成立，本院将针对本案交易的真实性，以及在真实性可以确定的基础上再结合原告所依据的执行异议复议规定第28条规定一一予以分析，而该条规定所明确的四要件，缺一不可，并不会因该两人的加入或者出庭而全然可以满足，现原告未曾申请该两人为证人出庭作证，而本院亦认为该两人在本案事实中的出现亦不能改变本案裁判方向，故本院认为该两人无必要作为第三人参加诉讼，而本院也无需对该两人所知晓的事实单独查明。至于本案裁判后涉及原告与该两人之间内部纠纷的，当事人可以自行理直，亦非本案考虑的范围。 就原告所主张的实体权利，其诉讼请求有两项，其一要求确认其对案涉41套房屋的所有权；其二要求排除对案涉41套房屋的执行行为。案外人执行异议之诉，首先判断案外人的实体权利是否可以排除强制执行，在此基础上可以附带审查其是否具有某种实体权利；若实体权利不能排除本院的强制执行的，则无需审查其实体权利是否存在。而人民法院在审查当事人所主张的实体权利时，首先应当审查其所主张的法律关系是否真实存在，只有在真实存在的法律关系中所自然形成的合法民事权利，其方才可以获得法律相应的保护。故执行异议复议规定第28条可以适用的前提，当然应当建立在双方交易真实的基础之上。法律保护善意交易人的合法利益，作为善意交易人，其应当尽量全面、客观、清晰地向本院展示其的交易全貌。所谓的真实，并不仅仅是指交易行为存在，而且要求此交易行为所反映的外观表象与交易双方的真实意思表示一致。毕竟，事实行为并不等同于法律行为，基于部分事实行为的判断可能导致错误的法律关系的认定。但经本院审查，本案所涉交易存在着如下诸多疑点，具体表现在：第一，从购买案涉41套房屋的资金来源看，原告的资金来源于案外人***和***，而***和***与被告晟明公司的前法定代表人***均为苏州沃尔森生物科技有限公司的股东，其中存在着利益输送的路径，故本院认为购买案涉41套房屋的资金来源可疑；第二，在案涉41套房屋被查封之后，原告单独出面作为案涉41套房屋的买受人向本院主张权利，在执行异议之诉的第一次庭审过程中经本院询问原告仍不认可尚有其他交易主体与其他事实未予披露，而在第二次庭审中案涉购房资金13700000元资金的银行流水已经举证，案涉购房资金的流入方披露以后，原告的代理人方才认可另有其他的共同买受人存在，且简单解释存在着内部合作关系等，其对于影响本案判断的相关事实的刻意隐瞒本院难以解读为原告具有交易的善意；第三，从交易的合理性上来看，原告作出的解释也不能令人信服。原告代理人在庭审中明确，原告从事运输行业，此前并未有投资商铺的经验，且作为海宁人之前并未居住在本市。现其贸然至本市投资价值巨大的案涉41套房屋，原告基于何种考虑作出如此重大的投资，以及此投资领域的相关经验与必要信息储备（包括价格的优势、投资的用途，以及合理回报的预判等）原告均未作解释或未能作出合理解释；第四，从维护交易安全的必要性来看，原告显然也是存在着相当大的风险评估不足。本案中，案涉41套房屋在整售协议签订之时即已被改造成售楼处，作为售楼处的案涉41套房屋，其内部结构已经改变，在物理结构未予恢复的前提下，是不能正常办理交易过户手续的。而能否过户恰恰是投资人保证交易安全的重要手段。因此，原告购买已经改造成售楼处的案涉41套房屋，事实上存在着现实可见的巨大风险。而对于结构恢复与交易安全这一块，本院在整售协议中未见明确约定，很难相信原告在投入如此巨大资金的前提下会放任此显见的风险于不顾或刻意忽视，由此亦令本院认为案涉41套房屋的交易可疑；第五，在本案诉讼中，被告晟明公司相较于原告提供更多的证据，并主动揽下了过户不能的过错，认为过户不能责任在于被告晟明公司而不在于原告，其为维护原告利益的努力超出了合理限度。一般而言，被执行人在案外人执行异议之诉的过程中，由于其自身债务清偿不能，其对于案外人的权益救济往往漠不关心，因为无论是作为申请执行人的一方，还是作为案外人的一方，都是其的债权人，在债务不能完全清偿的前提下，谁的债权受偿对其而言均无区别，除非其中的某个债权对其而言具有其他的意义。而对于案外人而言，即使在交易相对方（在本案中即为被告晟明公司）愿意配合的前提下，与案件事实有关的证据也往往应当先予取得。很显然，作为被执行人一方其因债务清偿的不能，可能会发生公司实际不再经营，包括重要证据在内的相关资料因无人保管而缺失，故案外人在庭审前往往会事先取得以防意外。而本案中，原告在举证的完整性上与严密性上，其考虑显然不如被告晟明公司，被告晟明公司在举证的积极性上甚至甚于原告，而被告晟明公司为原告主动担责的陈述，更令本院对双方交易的真实性生疑；第六，对于被告晟明公司所陈述事实的可靠性与稳定性，本院亦难以产生足够的信任。就过户不能的解释上，被告晟明公司表示，因其与本案以外的案外人宁波余姚晟业机器人科技有限公司、宁波余姚云晟机器人科技有限公司向本市住建局承诺，案涉41套房屋作为售楼处期间不对外销售，不登记产权以及被告晟明公司未来将恢复案涉41套房屋界址、空间界限，因此目前其无法为原告办理案涉41套房屋的产权过户手续，故过户不能的过错不在于原告，而在于其。为证实其说法的合理性，原告还要求本院就上述事实进行核实。本院认为，上述事实无需核实。无论是否存在上述情况，均不能改变案涉41套房屋在整售协议签订之时即存在客观不能过户的事实，明知案涉41套房屋存在过户不能的情况而仍予以购买的，原告应当承担由此带来的相应交易风险。原告与被告晟明公司对此进行强调，无非是明确案涉41套房屋确实无法交易这一事实，但此事实并不改变本院对于原告就案涉41套房屋过户不能的过错是否存在的基本判断，故此事实无需在本案中予以查明，要求本院对上述事实进行核实的请求本院亦相应不予准许。同时，本院还认为，即使如原告与被告晟明公司所述，该事实确实存在的，本院认为，上述情况表明，本市住建局要求被告晟明公司对案涉41套房屋不得对外销售，而被告晟明公司也是对此作出承诺的。但是被告晟明公司在向政府部门作出合规承诺后，为了自身的利益仍进行交易，可见被告晟明公司缺乏依法、诚信的经营理念，在此背景下，被告晟明公司向本院作出的陈述，本院自然应当持审慎的态度予以评判；第七，从备案价的变更来看，价格呈断崖式下浮，其下浮力度之大，2023年7月初至当年的8月后两个月前后的备案价相差近乎四分之三，其价格的合理性与客观性难免不让人产生合理的怀疑，而被告晟明公司对此定价未能作出合理解释或提供客观证据证明此价格未偏离市场的正常交易范围，故本院亦认为此交易存在重大的可疑之处；第八，原告所提交的整售协议中，其中还设置有指定买受人条款。合同条款的设置，均应有其相应的利益与目的追求。通常的房屋买卖合同一般不设置该类条款。该类条款的拟定，往往基于买受人身份的不确定或者合同所涉交易标的存在合同外的利益分配等因素。且不论合同此条款的设置是否有避税的嫌疑，结合购房资金的来源可疑这一判断，以及作为出卖人的被告晟明公司目前的债务情况不容乐观这一客观实际，本院有理由相信，整售协议的拟定，本身即有其他的利益诉求，其合同形式之下并不仅仅是单纯的案涉41套房屋的买卖合同关系。当然，本案中，作为标的重大的交易，其细节上所透露的不合理之处比比皆是，如整售协议下未有落款；最终的备案价是原告实际转账款项13700000元，而非与整售协议对应的15500000元；以及未及时让被告晟明公司开具购房发票或者及时进行催促等等，不一而足。综合以上，本院认为，本案的原告与被告晟明公司之间就案涉41套房屋的交易并非如原告所述的真实交易，其背后隐藏着其他的利益考量或关联交易。原告与被告晟明公司的举证未能排除作为申请执行人的被告建工公司及本院的合理怀疑，本院对原告主张的其与被告晟明公司之间存在着案涉41套房屋的交易的真实性、合法性应作否定性评价，故在本案中，原告无权援引执行异议复议规定第28条来排除本院的执行行为。由此，原告要求确认其对案涉41套房屋归其所有，并据此排除本院的强制执行的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。至于本案交易背后的利益考量与关联交易具体情况如何，本院无需在本案中查明，本院仅需对原告与被告晟明公司就案涉41套房屋的交易是否能够足以排除本院的强制执行作出判断即可，其余事实涉及案外人利益，不宜在本案中查明，而事实上也难以在本案中查明。 在此基础上，本院进一步认为，即使该交易真实，本院仍认为原告的实体权利不能排除本院的强制执行，对此本院结合执行异议复议规定第28条规定之要件与本案事实一一分析如下： 第一，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告为此向本院提交了书面签订的整售协议。该整售协议结合被告晟明公司所提供的内部审批流程等证据来看，本院认为形式真实性可以认定，但是事实行为并不等同于法律行为，其交易行为的真实性、合理性如何判断，本院在前述论述中已有涉及，此处不再赘述； 第二，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。确实，法律亦规定有占有改定的物权变动方式，但是该物权变动方式的适用范围限于动产，一般不应适用于不动产。对于执行异议之诉案件的审理中占有的认定标准，一般应当以直接占有为主，否则将可能给私下交易和利益输送留下空间，也不利于人民法院和其他债权人客观公允地判断案外人的权利是否真实。本案中，原告与被告晟明公司之间对于案涉41套房屋的买卖还作了售后回租的约定，由于售后回租方式的特点，在承租人将租赁物所有权让渡给出租人的过程中，租赁物的占有使用状态并未因此而发生改变，此种占有改定情形下由于公示作用的严重不足，不应将之视为善意取得成立的“交付”要件，无交付则无占有。因此，案涉41套房屋存在结构上的改变，作为承租人的被告晟明公司无法在结构改变的情况下将案涉41套房屋的所有权转移给作为出租人的原告，此种情形下，即使出租人主观上是善意的，但由于租赁物并未实际“交付”给出租人，出租人无法通过善意取得的方式获得案涉41套房屋的所有权，在外在表现形式上承租人仍为案涉41套房屋的所有权人和实际占有、使用权人。本案中的售后回租客观上有利于当事人规避债务，逃避执行，故原告与被告晟明公司之间通过售后回租的方式来宣示原告对于案涉41套房屋的占有状态，其观点并不成立，本院不予采纳，故本院认为原告并未占有案涉41套房屋； 第三，关于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。本院认为，确实，对应于整售协议，案涉41套房屋的余款13700000元已经于2022年6月底全数交付，该事实行为客观存在。但亦如本院前述论述，事实行为并不等同于法律行为，其交易行为的真实性、合理性如何判断，本院此处亦不再赘述； 第四，关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案中，原告购买的案涉41套房屋均已经被改造成售楼处由被告晟明公司持续使用，原告的过户存在着客观上的不能，对于存在着明显过户瑕疵的重大资产交易，原告应当持有与投资价值相当的谨慎与对等的风险评估，其应当预见该交易风险。基于此，本院认为本案过户不能的情况并非因原告自身合理努力之外的结果，而是应在原告的正常预见范围之内，故对案涉41套房屋的过户不能原告自身显然难辞其咎。 以上，本院认为，本案情形即使在交易真实的前提下，亦至少不能满足执行异议复议规定第28条规定的占有要件与过户不能无过错要件，故原告要求依据该条规定排除本院强制执行的诉讼请求其理由不足，本院亦应依法予以驳回。执行异议之诉受理后，原告的权利可以排除执行的，法律规定相应的执行裁定书自然失效，故执行裁定书的效力无需作为诉讼请求提出。 综上，本院认为，原告的诉讼请求不能成立，本院依法予以驳回；被告晟明公司的答辩意见不能成立，本院不予采纳；被告建工公司的答辩意见基本合理，本院相应予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 本案案件受理费114800元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省宁波市中级人民法院在线提交上诉状。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，按指定的账户预交上诉案件受理费。逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年一月二十二日 代书记员***