新乡中建辰峰置业有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省新乡市牧野区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫0711民初2319号 原告:新乡中建辰峰置业有限公司，住址：新乡市牧野区学院街20号。 法定代表人:**。 委托代理人：***，女，汉族，1974年4月20日出生，住河南省。特别授权。单位职工。 委托代理人:***，河南普建律师事务所律师。一般代理。 被告:***，男，汉族，1991年5月20日出生，住河南省淮阳县。特别授权。 第三人:***，男，回族，1982年1月30日出生，住新乡市。 原告新乡中建辰峰置业有限公司与被告***、第三人***房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月15日立案受理后,依法适用普通程序于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。被告***、第三人***经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告新乡中建辰峰置业有限公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令（确认）解除原告与被告***双方间签订的《商铺租赁协议》；2、依法判令被告***、第三人***立即向原告返还租赁房屋，并恢复原状及押金不予退还；3、依法判令被告***、第三人***支付房屋租赁费【从2018年1月1日起至其返还租赁房屋时止，按月租金为5151.3元（93.66㎡×55元/月·㎡）计算】；截止至2018年12月31日租赁费暂计61815.6元；4、依法判令被告***、第三人***向原告支付违约金（从2018年1月19日起至其退还租赁房屋时止，按每逾一日100元标准计算），违约金暂计18250元；5、本案产生的诉讼费、公告费等费用均由被告、第三人承担。事实与理由：原告新乡中建辰峰置业有限公司与被告***双方于2016年10月31日签订了一份《商铺租赁协议》；该协议约定：原告将位于新乡市牧野区学院街20号中建·***号10号楼10-2-商104号商铺出租给被告***使用，租期36月，用途为美容美发，租金均价38元/月·㎡（其中一楼55元/月·㎡，二楼21元/月·㎡，均价为38元/月·㎡）被告***按约定支付租金，还约定了被告***不得将该房屋擅自转租，否则原告有权解除合同，及被告应承担相应的违约责任。后在2017年11月份时，原告发现被告***将涉案商铺私自转租给第三人***，即第三人***系现商铺的实际使用人、次承租人，与本案具有直接的法律上的利害关系。原告随即与被告***、第三人***联系，而被告***不出面，第三人***即不支付租金也不返还房屋。按原被告双方签订的《租赁协议》，被告方早应在2017年12月份支付2018年度的租金，但至今未支付，且还擅自转租。因被告的违约导致原告至今没收到租金，也没收回商铺，其依法应承担相应的违约责任，而第三人***依法应与被告承担连带责任。为此，原告为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，向贵院提出诉求，请判如所求。 被告***、第三人***未在法定期限内提交书面答辩状和证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告、第三人未到庭，本院不再组织当事人进行质证。对原告提供的证据，本院将进行综合认定。 根据原告提供的证据和庭审调查，本院查明以下事实：2016年10月31日，以原告为甲方，被告***为乙方，签订了一份商铺租赁协议，协议约定：第一条出租商铺的基本情况，甲方同意将位于河南省新乡市牧野区学院街20号【中建·***号】10号楼10-2-商104号商铺出租给乙方使用，合同建筑面积约187.32平方米，实际面积以房管局测量为准多退少补。第二条，租赁期限，租赁期工36月，租赁期从2016年11月20日起至2019年11月19日止。2、甲方应在2016年11月20日前将商铺按约定交付给乙方。3、租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还。第三条，租赁物的用途，1、乙方可将出租房屋作美容美发用途。乙方保证在出租房屋使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章的规定。第四条，押金、租金及缴纳期限，1、第一年月租金38元/月?㎡(税前价),第二年月租金38元月?m2(税前价)，第三年月租金38元/月?m2(税前价)，水、电、物业管理费乙方自理。2、乙方于签订合同之日起一次性交清6个月租金，合计42709元(大写:肆万贰仟柒佰零玖元)，第一次支付租金为合同签订当日，租金起止日期2017年1月20日起至2017年7月19日止；第二次支付租金为:42709元(大写:肆万贰仟柒佰零玖元)，乙方必须于2016年12月20日前支付，租金起止日期为2017年7月20日起至2018年1月19日止，以后提前1个月交纳下阶段12个月租金。3、该商铺的押金7118元。4、免租装修期为60天，自2016年11月20日起至2017年1月19日止。第七条甲方权利义务，租赁期内，甲方如需出售该商铺的，应提前15条书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。第8条乙方的权利义务，8、没有甲方的书面同意，乙方不得分租或转租。第九条商铺的交付和返还，3、租赁期满后，本合同终止，乙方须在合同终止后7日内将商铺退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前1个月书面向甲方提出，甲方在收到乙方续租申请后5个工作日内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。在同等条件下，乙方有有限承租权。未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按100元/平方米向甲方支付该商铺占用期间的使用费。4、乙方在迁出商铺时，除另有约定，对乙方装修物不可拆卸部分免费留给甲方。第十条，合同的变更、解除与终止，3、商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺：（1）拖欠租金累计达1个月的；（3）擅自将承租的商铺转租的。第十一条违约责任，1、甲方未按期交付出租商铺给乙方使用的，甲方按实际交付时间计收租金。4、乙方不得擅自改变商铺使用性质和经营项目；不得擅自转租、分租；……如乙方有上述行为之一的，甲方有权提前单方解除合同，押金不再退还，并由乙方承担全部违约责任。2016年10月31日被告***向原告缴纳租金42709元，押金7118元，共计49827元；2016年12月28日向原告缴纳租金42709元。被告***租赁费缴纳至2018年1月19日，此后未再缴纳租金。 2017年7月17日，原告将涉案房产的二楼商铺出售给***、***，并签署了商品房买卖合同。原告给付***、***涉案房屋租金自2017年10月11日至2018年1月19日三个月零9天的租金。涉案房产一二楼建筑面积相同，即一二楼均为93.66平方米。 庭审中原告明确关于要求恢复原状的诉讼请求为将门头，屋内的价格表、***拆除。关于***与第三人***之间的转租关系，原告提供被告与第三人之间的租赁合同复印件一份，及照片若干张。 本院认为,原、被告关于涉案房屋明确约定其用途为美容美发，如更改用途须原告书面同意，否则原告有权解除合同。在被告***租赁期间，不仅将用途更改，且自2018年1月20日起即不再支付租赁费用，上述情况，均符合合同约定的解除条件，原告要求解除合同，本院予以支持。根据原被告之间的约定，被告擅自改变用途后，被告缴纳的押金原告不应返还，但不应当是一项诉讼请求，本院不予认可。合同解除后，被告应根据合同约定，将涉案房屋的门头，屋内的价格表、***予以拆除。关于房屋租赁费，根据合同约定三年租金均为38元/月?㎡，但原告主张按一楼55元/月?㎡，二楼21元/月?㎡计算，证据不足，本院不予认可，故一楼二楼按合同约定计算即38元/月?㎡,由于二楼商铺原告已于2017年7月17日出售，并将租金给付至2018年1月19日，二楼租金部分本院不予处理，且原告亦未主张，故一楼租金为93.66m2×38元/月?㎡＝3559.08元/月，被告***应自2018年1月20日起按每月3559.08元支付租赁费至租赁房屋返还之日止。关于违约金，因原、被告双方系关于合同解除后逾期交付涉案租赁房屋的约定，在原告起诉时合同尚未依法解除，未达到退还房屋的条件，原告要求被告依此条款承担违约责任，本院不予支持。关于第三人***是否承担返还房屋和支付租赁费，因原告提供的转租协议系复印件，无法核实真实性，且该证据内容不清晰，故原告不能证明第三人***系现在涉案房屋的实际承租人，亦无法证明被告***的转租情形，综上，第三人***不承担责任。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下: 一、原告新乡中建辰峰置业有限公司与被告***签订的坐落于新乡市牧野区学院街20号中建?***号商铺的《商铺租赁协议》予以解除; 二、被告***于本判决生效之日起十日内将新乡市牧野区学院街20号中建?***号商铺返还原告新乡中建辰峰置业有限公司，并将安装在上述房产的门头，屋内的价格表、***等予以拆除； 三、被告***于本判决生效之日起十日内自2018年1月20日起按每月3559.08元计算向原告新乡中建辰峰置业有限公司支付租赁费至被告***返还房屋之日止; 四、驳回原告新乡中建辰峰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元,公告费600元，合计2400元由被告***负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于新乡市中级人民法院。 审判长　：*** 审判员　：*** 审判员　：*** 二〇一九年十一月十一日 书记员　：**月