北京首开亿方物业服务有限公司与北京比酷天地文化股份有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京0105民初78387号 原告：北京首开亿方物业服务有限公司，住所地北京市海淀区苏州街26号亿方大厦12层-13层。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，1995年6月14日出生，汉族，北京大成律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。 被告：北京**世纪商贸有限公司，住所地北京市朝阳区新源西里东街甲10号1号楼一层106室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**女，北京市盈科律师事务所律师。 被告：北京比酷天地文化股份有限公司，住所地北京市昌平区科技园区振兴路28号2号楼218。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京市安博律师事务所律师。 原告北京首开亿方物业服务有限公司（以下简称首开公司）与被告北京**世纪商贸有限公司（以下简称**公司）、北京比酷天地文化股份有限公司（以下简称比酷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。首开公司之委托诉讼代理人**、***，**公司之委托诉讼代理人**女、***，比酷公司之委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 首开公司向本院提出诉讼请求：判令1.二被告腾退返还位于北京市朝阳区新源西里房屋；2.**公司支付2019年12月8日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按826.23平方米，0.6元/平方米*天，乘以二倍计算）；3.**公司支付2019年12月8日至实际腾退之日止的房屋占有使用费滞纳金；4.**公司支付2019年12月8日至实际腾退之日的房屋占用损失（按826.23平方米，3.4元/平方米*天计算）；5.比酷公司承担共同连带清偿责任。 事实和理由：2015年1月14日，首开公司作为出租人与**公司签订《房屋租赁合同》，合同期限为2014年12月8日至2019年12月7日，约定将坐落于朝阳区新源西里东街房屋560平方米租赁给**公司。2019年3月13日，首开公司、**公司、比酷公司签署《补充协议》，约定自2014年12月8日起，比酷公司自愿增加为《房屋租赁合同》的承租方，享有《房屋租赁合同》的权利、承担所有义务，自2015年12月8日起增加租赁面积266.23平方米，租赁标准按照原合同约定执行。原《房屋租赁合同》约定的责任条款和权利义务条款不变，涉及**公司的一切经济及法律责任均由**公司和比酷公司承担。《房屋租赁合同》到期后，双方没有达成续租。**公司、比酷公司拒绝腾退房屋，至今仍占有该房屋。逾期不清退者，按日加倍收取租金。基于上述约定，**公司应退还房屋并支付占有使用费的责任。另**公司亦应支付占有使用费的滞纳金。《房屋租赁合同》约定的双倍支付租金标准远低于评估价。**公司应支付其拒不腾退房屋给首开公司造成的占用损失。 **公司辩称，房屋存在转租，涉及多方主体。**公司对案涉房屋投入巨大进行了建设。案涉房屋没有取得产权证明，双方租赁合同无效。即使租赁合同有效，期满后双方一直就续租交涉。**公司没有过错，首开公司第二项诉请明显过高，应当调整；即使合同有效，**公司属于逾期返还房屋，不是逾期交付租金。 比酷公司辩称，2016年3月，比酷公司与北京中环宇投资管理有限公司（以下简称中环宇公司）签订《北京市房屋租赁合同》《补充协议》，租赁期限自2016年3月1日至2021年2月28日，后改为2016年4月1日至2021年3月31日。当时中环宇公司提供了首开公司给**公司的《委托书》，出租管理期限自2014年11月28日至2019年11月27日。**公司的授权期限到期后，2020年和2021年，比酷公司和中环宇公司签订的都是不定期租赁合同，已支付租金至2021年12月31日。比酷公司与首开公司没有签订过《补充协议》。比酷公司是2016年4月搬入案涉房屋的，不可能承担2014年12月8日起的房租。《补充协议》上比酷公司的**和签字都是伪造的。比酷公司没有任何过错，希望继续承租案涉房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实： 2015年1月14日，首开公司（甲方、出租方）与**公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，甲方将坐落在朝阳区新源西里房屋，租赁给乙方作经营使用；租赁期为2014年12月8日至2019年12月7日；租金标准第五年为0.6元/平方米/天；租金的交纳三个月为一期，每租赁年度分四期向甲方缴付租金，乙方应在每期开始前/日内向甲方缴付下期租金；乙方如不能按时足额向甲方缴付租金及相关费用，乙方应按迟付金额及迟付天数向甲方缴付滞纳金，滞纳金的计费基数按迟付费用数额的1%计算，按日累加；租赁期满或解除后，本合同即终止，乙方届时须将房屋退还甲方，逾期不清退者，按日加倍收取租金。 2019年3月13日，首开公司（甲方）与**公司（乙方）、比酷公司（丙方）签订《补充协议》，约定：鉴于甲方和乙方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁房屋地址为新源西里东街房屋，租赁面积为：560平方米，合同期限为：2014年12月8日起至2019年12月7日止；现经三方友好协商，就增加承租人和租赁面积事项特订立以下补充协议：一、经三方友好协商，自2014年12月8日起，丙方自愿增加为《房屋租赁合同》的承租方，享有《房屋租赁合同》的权利，承担所有义务。二、按照原合同约定自2015年12月8日起增加租赁面积：266.23平方米，租赁标准按照原合同约定执行。三、原《房屋租赁合同》约定的责任条款和权利义务条款不变。原《房屋租赁合同》中涉及**公司的一切经济及法律责任均由乙方与丙方共同承担。四、本协议未约定事项按照《房屋租赁合同》执行，本协议签字**生效后，即成为《房屋租赁合同》不可分割的组成部分，与《房屋租赁合同》具有同等的法律效力。**公司称《补充协议》是首开公司发送给其公司，比酷公司不是首开公司合同的相对方，房屋由其公司出租给中环宇公司，中环宇公司转租给比酷公司，不是双方的真实意思，只是为了配合检查，让配合**。比酷公司不认可《补充协议》，称其公司印章及签字均系伪造。就此，**公司提交了微信记录予以佐证。首开公司不予认可。比酷公司予以认可。 2021年6月15日，首开公司作出《关于清退房屋的函》，称房屋租赁合同于2019年12月7日已到期，后因该地点涉及街道拆违工作，街道并未明确表示该工作完成，因此暂未进行合同续签事宜……实际已无租赁关系情况，请贵公司于2021年6月25日前清空……原租赁房屋……。后，首开公司还发出了《律师函》。 **公司支付首开公司租金至2019年12月7日，之后未再支付。比酷公司未直接向首开公司、**公司支付租金，称已支付中环宇公司租金至2021年12月31日。 **公司主张案涉房屋中226平方米系其关联方***投资建设，所有权归首开公司，因此租金标准低于市场价，双方同意自2006年12月8日起意向合作租期五年，租赁合同每年签订；关联方***自2006年12月起至2012年6月持续租赁案涉房屋。就此，**公司提交了备忘录、房屋租赁合同予以佐证。首开公司不予认可。比酷公司予以认可。 **公司提交《关于限期拆除违法建设的函》《解除朝阳区新源西里东街锅炉房后院合同的函》《复函》，以证明案涉房屋被责令限期拆除，首开公司通知自2019年7月31日解除合同，但实际仍在履行，双方就租金标准未能达成一致。首开公司认可收到《复函》，不认可证据的证明目的。比酷公司认可证据的真实性。 比酷公司提交与中环宇公司的《北京市房屋租赁合同》、补充协议、《委托书》《北京市房屋租赁合同续租合同（一层、二层2021年）》及电子回单等，以证明从中环宇公司承租案涉房屋，首开公司授权**公司可以出租案涉房屋，已支付租金至2021年12月31日。《委托书》甲方首开公司、乙方**公司，甲方将其中的一二层共计1200平米提供给**公司，同意**公司对外出租管理，出租管理期自2014年11月28日至2019年11月27日。《补充协议》记载2019年4月1日至2020年3月31日年租金1392141元，2020年4月1日至2021年3月31日年租金1433905万元（面积735平方米）；《北京市房屋租赁合同续租合同（一层、二层2021年）记载租赁面积为建筑面积一层535平方米、二层735平方米，租赁日期2021年1月1日-12月31日，租赁金额一层年租金666096元，二层年租金1433904，一、二层合计年租金2100000元。首开公司称对转租不知情，不认可证据的真实性。**公司称对于中环宇公司与比酷公司合同的情况和租金支付情况不清楚。比酷公司提交微信记录，以证明一直催促中环宇公司、**公司续约。首开公司和**公司不认可证明目的。 首开公司提交租金咨询意见三份，以证明案涉房屋市场租金为3.8—4.6元/平方米*天。其中，2019年咨询意见租金标准为3.6—4.4元/平方米*天，2021年咨询意见租金标准为3.6—4.2元/平方米*天，2022年咨询意见租金标准为3.5—4.1元/平方米*天。**公司和比酷公司均不予认可。经询，首开公司、**公司、比酷公司均不申请房屋租金的重新鉴定。 首开公司称1997年发房产证时，后院面积是1427.4平方米，后经扩建，案涉房屋面积增加到1270平方米以上，案涉房屋有多少面积在原1427.4平方米内不清楚。**公司称案涉房屋均为后来建设，为违章建设，不在原1427.4平方米内。 以上事实，有《房屋租赁合同》《补充协议》《关于清退房屋的函》《关于限期拆除违法建设的函》《解除朝阳区新源西里东街房屋合同的函》《复函》《北京市房屋租赁合同》、补充协议、《委托书》《北京市房屋租赁合同续租合同（一层、二层2021年）》、咨询意见及当事人**等在案佐证。 本院认为，根据查明的情况，首开公司与**公司的合同期限已经届满，首开公司与**公司、比酷公司未再续签合同，**公司作为承租人，比酷公司作为实际占有使用人，首开公司要求两公司腾退交还占用的北京市朝阳区新源西里东街房屋的请求，本院予以支持。 首开公司仅收取案涉房屋合同期内的租金，未收取合同期满后的占有使用费，**公司作为合同一方，应当支付房屋占有使用费。首开公司参照合同约定，按照每天每平方米1.2元计算，本院予以支持。首开公司主张合同期满后房屋占有使用费的滞纳金，无合同约定的依据，本院不予支持。 在合同期满后，**公司未腾退交还房屋，也未与首开公司重新续签合同，首开公司主张房屋占用租金差价损失，有事实依据，本院予以支持。参照首开公司提交的咨询报告及中环宇公司与比酷公司租金约定情况，本院确定按照4.1元/平方米*天计算。根据首开公司与**公司《补充协议》约定房屋的实际情况，首开公司主张按照826.23平方米计算，本院予以支持。根据首开公司的主张及请求，合同期满后的占有使用费及占用损失，本院一并计算处理，按4.1元/平方米*天计算。 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。首开公司与**公司的合同已于2019年12月7日到期，且从比酷公司提交的证据来看，其知悉**公司对外出租管理期自2014年11月28日至2019年11月27日。故，按照前述法律规定，首开公司要求比酷公司支付逾期腾房占有使用费及损失，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告北京**世纪商贸有限公司、北京比酷天地文化股份有限公司于本判决生效后十五日内将北京市朝阳区新源西里东街房屋腾退交还原告北京首开亿方物业服务有限公司； 二、被告北京**世纪商贸有限公司、北京比酷天地文化股份有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京首开亿方物业服务有限公司2019年12月8日至实际腾退交还房屋之日止的占有使用费（按照日3387.54元计算）； 三、驳回原告北京首开亿方物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37319元，由原告北京首开亿方物业服务有限公司负担3981元（已交纳），由被告北京**世纪商贸有限公司、北京比酷天地文化股份有限公司负担33338元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员　　肖**林 二〇二二年九月二十二日 书记员　　***