北京广汇德盛科技有限公司、中国铁塔股份有限公司济南市分公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济南市章丘区人民法院 民事判决书 （2021）鲁0114民初10494号 原告：北京广汇德盛科技有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层A-2677房间。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，山东百脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，1973年11月26日出生，汉族，该公司行政办公室主任，住济南市章丘区。 被告：中国铁塔股份有限公司济南市分公司，住所地济南市市中区经十路20286-2号第五层。 法定代表人：***，经理。 第三人：***，女，1957年7月20日出生，汉族，居民，住济南市历城区。 原告北京广汇德盛科技有限公司（以下简称广汇公司）与被告中国铁塔股份有限公司济南市分公司（铁塔济南分公司）、第三人***租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广汇公司、第三人***均到庭参加诉讼。被告铁塔济南分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广汇公司诉讼请求为:1、判决被告支付原告土地及房屋占有费60720元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2008年11月1日，山东中特防科技发展有限公司将位于章丘区内该公司厂区内西北角一间平房（面积18平方米）及该平房旁边空闲地36平方米租给中国联通有限公司济南分公司，用于建通信网机房和独管塔，期限自2008年10月1日至2023年9月30日，每年租金12000元。通信塔基站建成后由被告所有和使用。2016年11月2日，原告经拍卖程序取得该涉案土地及房产。2017年1月6日，济南市槐荫区人民法院（2014）槐执字第407-4号执行裁定书裁定，涉案土地使用权及房屋所有权归原告所有，土地使用权及房屋所有权转移至原告。2018年10月1日，第三人与被告签订《龙盘家具城基站租赁合同》，由第三人将涉案土地和房屋出租给被告，期限自2018年10月1至至2023年9月30日，年租金为13000元。原告认为，被告占用土地的使用权及房屋所有权自2017年1月6日起转移至原告，被告应参照租赁合同约定向原告支付土地及房屋占用费。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请人民法院判决支持原告的诉讼请求。 广汇公司提供的证据：租赁合同复印件，拍卖成交确认书一份，《龙盘家具城基站租赁合同》一份，不动产权证书及复印件各一份，照片两张。 铁塔济南分公司庭审时未至庭，亦未提交书面答辩状。 ***述称，我与被告签订的是租赁合同。其实我也是受害者，山东中特防科技发展有限公司欠了我3000余万元，后来经过折抵后还欠我1000余万元。在2014年我到了中特防并接管了园区租赁，想着多少能偿还我一些钱。但有一些相关事务，比如水、电的用度及维护，都是我找人维修及缴纳。 对当事人围绕其诉讼请求提供的证据，庭审时本院进行了质证。对原告所提交证据的真实性本院予以确认，并结合其陈述，对以下事实予以确认： 2008年11月1日，中国联通有限公司济南分公司（乙方）与中特防公司（甲方）签订租赁合同，约定：甲方同意将位于章丘市西外环工业园内的甲方厂区内西北角一间平房（面积18平方米）及该平房旁边空闲地（6米*6米）租给乙方，供乙方建通信网机房和独管塔，安装通信设备用，乙方所建设的产权归乙方所有。租赁期限15年，自2008年10月1日至2023年9月30日。租金第一年14000元，以后12000元/年。租金按年支付，除第一年租金于设备安装好后一个月内支付外，以后的于当年度10月15日支付。 2016年11月2日，广汇公司在济南法院拍卖网举行的拍卖会上买受章丘市西环路南首的土地一宗及1号、2号仓库等房产，总成交额为9202979元。2017年1月6日，济南市槐荫区人民法院作出（2014）槐执字第407-4号执行裁定书，裁定：一、位于于章丘市土地一宗的使用权（土地证号：章国用2006第0××9号、地号：0005483）及1号、2号仓库所有权（房产证号：城09000165、09000166号）归买受人广汇公司所有。位于于章丘市土地的作用权及1号、2号仓库所有权自本裁定送达买受人广汇公司时起转移。二、广汇公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2017年8月10日，广汇公司办理了涉案1号、2号仓库的不动产权证书，证书号：鲁（2017）章丘区不动产权第0××8号。 2018年10月1日，***（甲方）与铁塔公司（乙方）签订“龙盘家具城基站租赁合同”一份，约定：甲方向乙方提供位于章丘市西外环路工业园内厂区西北角的36平方米空地用作乙方建设通信塔，并提供上述空地旁边的18平方米房屋用于建设无人值守基站机房。甲方保证对租赁场地拥有完全产权，排除任何第三方对于本场地的利益要求。租赁期限5年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止。租金价格13000元/年，含税。甲、乙双方签订该合同后，铁塔公司已缴付***2018-2019年度、2019-2020年度计两个年度的租金26000元。 另查明，2018年3月28日，本院作出（2018）鲁0181破申1号民事裁定，裁定受理山东章丘农村商业银行股份有限公司对中特防公司的破产清算申请。中特防公司进入破产还债程序，至今尚未破产终结。 本院认为，首先，关于本案适格被告的确定。我国合同法及民法典均对“买卖不破租赁”这一原则进行了规定。本案中，中国联通有限公司济南分公司（乙方）与中特防公司（甲方）于2008年11月1日就涉案房屋土地签订了租赁合同，租赁期限至2023年9月30日。至今该合同并未解除，仍为有效合同。故在本案原告广汇公司于2017年1月6日取得涉案土地使用权及房屋所有权后，因租赁合同未到期，承租人设定在该租赁物上的租赁权仍存在，承租人与受让人之间无需另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，买受人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于买受人。故原告广汇公司主张租金，按合同相对性原则应向中国联通有限公司济南分公司主张，而非是向本案被告及第三人主张。且原告在获得涉案房屋所有权及土地使用权后亦未及时告知承租人。 其次，关于本案第三人***与被告铁塔公司签订的租赁合同效力的认定。本案已查明，***非涉案出租标的的权利人，其将非其个人拥有使用权的涉案土地、非其个人拥有所有权的涉案房屋出租于本案被告铁塔公司，扰乱了社会经济秩序，应认定为无效。其非法收取的租金应予退还铁塔公司自无疑议。 综上，依照原《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回北京广汇德盛科技有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取659元，由北京广汇德盛科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年一月六日 书记员李丽