某某与江苏万杨物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

文书内容 江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏10民终3009号 上诉人(原审被告):***，男，1968年8月18日出生，汉族，住扬州市广陵区。 被上诉人(原审原告):江苏万杨物业管理服务有限公司，住所地扬州市文汇西路215号华远国际大厦501室。 法定代表人：程岗，董事长。 委托诉讼代理人：**，女，该公司法务部主任。 上诉人***因与被上诉人江苏万杨物业管理服务有限公司（以下简称万杨物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2019)苏1002民初3251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决，依法驳回万杨物业的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用均由万杨物业负担。事实和理由：1.万杨物业提供的2011年、2012年、2015年、2017年、2018年的物业费催缴通知单图片，违背自然规律及常理，不具有真实性，不能作为证据使用。万杨物业向***主张2015年之前的物业费，超诉讼时效。2.***提供的手机图片足以证明万杨物业擅自改变36幢前的花园及草地用途，建停车场盈利。3.一审判决书认定事实错误，***从未主张2014年前按200元缴纳物业费。***属困难人群，其母亲在去世前均按200元每年缴纳物业费，其哥哥目前仍以200元每年缴纳物业费，万杨物业对***歧视性收费，违反消费者权益保护法的相关规定。4.万杨物业未能提供证据证明对***房屋屋顶漏水问题提供了维修服务。 被上诉人万杨物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.***主张的万杨物业提供的物业费催缴通知单图片违背自然规律及常理不能成立，***无证据证明信箱已停用及非**回家必经之路。2.36栋门前的停车场自**花园小区成立时已存在，在***提供的小区平面图亦已标注，不存在其主张的36栋门前改建停车场的事实。3.万杨物业按照**花园物业管理经营服务合同收取物业费，符合法律规定。目前，**花园小区仅对特困及重病人员提供优惠收费，***未能提供证据证明其属于优惠收费人员的范畴。4.物业公司仅提供帮助业主申请公共维修基金维修的服务，具体维修相关事宜均由房管局安排。 万杨物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令***给***物业物业服务费5470元（2009年4月4日-2019年4月3日）及滞纳金5415元（2009年4月4日-2019年4月3日）；2.案件诉讼费用由***承担。在一审庭审中，万杨物业放弃了要求***支付滞纳金5415元的诉讼请求。 一审法院认定事实如下： 1.2006年9月24日，扬州市万杨物业管理服务有限公司与**花园开发建设单位扬州市经济适用住房发展中心签订《扬州市**花园物业管理经营服务合同》，约定由其为**花园住宅小区提供物业服务，合同期限自2006年9月30日至首届业主大会召开，重新选聘物业企业，另行签订物业管理合同时止。委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理和运行服务；公用建筑小品、水景水系等的养护与管理；公建配套建筑和设施的维修、养护和经营管理等。对于业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。多层住宅的物业费收费标准为每月0.33元/㎡；2.***系**花园36幢505室的业主，该房屋建筑面积138.02平方米；3.***自2009年4月4日以来未缴物业服务费，经万杨物业催缴亦无果；4.***提供照片六张，显示其房屋存在渗水、墙面脱落现象，小区道路旁有车辆停放；5.2016年10月11日，原扬州市万杨物业管理服务有限公司更名为江苏万杨物业管理服务有限公司。 一审法院认为，扬州市万杨物业管理服务有限公司与扬州市经济适用住房发展中心签订的《扬州市**花园物业管理经营服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。***作为该小区的业主，应按照前期物业管理服务合同及相关规定向万杨物业交纳物业费。关于***提出万杨物业起诉超过诉讼时效的抗辩意见，因为万杨物业目前还在为***提供物业服务，***欠缴物业费一直持续，万杨物业起诉并未超过诉讼时效。关于***提出其房屋漏水，动用公共维修基金没有维修好，根据物业管理经营服务合同约定，此系双方对具体事务的委托服务，不能因该事项的处理结果作为是否交纳物业费的依据，故对***的抗辩理由不予采信。***提供的两张照片不能证明万杨物业违规将绿地改建成停车位。万杨物业主张***自2009年4月4日起即持续欠交物业服务费，万杨物业在本案中要求判令***支付自2009年4月4日至2019年4月3日共计120个月的物业服务费，应予支持。依据前期物业管理服务合同所约定的交费标准计算，上述期间的物业服务费应为5465元（0.33×138.02×120=5465）。万杨物业放弃滞纳金的诉讼请求，予以照准。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决***于该判决发生法律效力后十五日内向江苏万杨物业管理服务有限公司支付自2009年4月4日至2019年4月3日期间的物业服务费5465元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，减半为36元，由***负担。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。***提供**花园小区平面图，根据平面图，36栋门前均为绿色，证明36栋门前应为绿化用地。万杨物业质证认为，对平面图真实性予以认可，但该图片仅为小区平面图，不能证明万杨物业改建停车场的事实，该区域在万杨物业接手**花园小区时已经是停车场。 对***提供的证据，因该平面图仅标注了小区各**位置，并未标注小区其他公共及附属设施，平面图中除**位置外均为绿色，故无法达到36栋门前应为绿化用地的证明目的，对本院对该证据的证明力不予采信。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 根据当事人的上诉请求、答辩意见并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：1.万杨物业向***主张案涉物业费，其中部分是否已超诉讼时效?2.对***而言，物业收费标准是否可以按200元/年进行缴纳？3.万杨物业是否存在侵占小区绿地改建停车场的行为？如即便存在上述行为，***是否可以以此为理由拒交物业费用？4.万杨物业是否已妥善处置了相关房屋漏水事宜？如即使处置不当，***是否可以以此为理由拒交物业费用? 对争议焦点一，本院认为，万杨物业为**花园小区提供物业服务，***作为**花园36幢505室的业主，在接受万杨物业提供物业服务后应当及时缴纳物业费用。对***案涉物业费部分已超诉讼时效的主张，因物业服务属于延续性服务，万杨物业为***提供物业服务处于持续履行状态，而***欠缴物业费的行为亦处于持续状态，故万杨物业向***主张案涉物业费未超诉讼时效。 对争议焦点二，物业收费标准问题。***主张属于困难人群，应当参照其母亲及哥哥的标准，按照200元/年缴纳物业费，万杨物业主张***不属于优惠收费人员的范畴。本院认为，200元/年的缴费标准是万杨物业针对特困及重病人员提供的优惠收费，系对自身权利的处分而非强制性规定，现万杨物业认为***不属于优惠收费人员的范畴，应按照合同约定的标准缴纳物业费，本院予以认可。***应当按照《扬州市**花园物业管理经营服务合同》中多层住宅的每月0.33/㎡的收费标准向万杨物业缴纳物业费。 对争议焦点三、四，本院认为，***提供了其拍摄的小区照片及小区平面图，证明万杨物业存在侵占小区绿地改建停车场的行为。首先，***提供的证据不足以证明其主张；其次，涉及小区绿地等共有部分管理权问题，***无权以个人名义提起诉讼。对万杨物业是否已妥善处置了***房屋漏水事宜。万杨物业并非承担房屋质量维修义务的责任主体，当业主房屋出现质量问题时，物业公司是受业主委托，向承担维修义务的责任主体申请予以维修或向房管部门申请使用公共维修基金予以维修。对***房屋漏水事宜，万杨物业已于2014年底申请了公共维修基金予以了维修，进行了妥善处理。若***认为房屋还存在漏水现象，应积极向物业公司反映情况，妥善解决。 共建和谐幸福小区是物业与业主的共同责任，物业与业主应本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，应及时向物业提出问题、进行建议，尽量沟通协商。即使物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付物业费的方式扩大矛盾。若业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整体物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。因此，***以万杨物业侵占小区绿地改建停车场及未妥善处置其房屋漏水事宜为由拒交物业费用，无事实和法律依据，本院依法不予采信。***应当向万杨物业缴纳2009年4月4日至2019年4月3日期间，以每月0.33/㎡标准计算的物业费。 综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　于　毅 审 判 员　　*** 审 判 员　　叶　露 二〇一九年十二月九日 法官助理　　*** 书 记 员　　***