烟台市联民物业管理有限公司某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

山东省烟台市芝罘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0602民初2440号 原告：烟台市联民物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区文化路17号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东盛信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东盛信律师事务所律师。 被告：**，男，1988年11月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区。 原告烟台市联民物业管理有限公司（以下简称联民物业公司）与被告**物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联民物业公司的委托诉讼代理人***、***，被告**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告联民物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业费2545.56元，并自2019年7月11日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金给原告；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：要求被告给付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业费1866.74元（1.1元/月/平方米×94.28平方米×18个月)，并支付逾期付款违约金66.73元。事实和理由：2019年6月28日，原告与烟台市国有资产经营有限公司（以下简称国有资产公司）签订《******小区前期物业服务合同》，约定原告为******小区（以下简称案涉小区）提供前期物业服务，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为每平方米1.5元/月/平方米。被告作为该小区业主，拖欠原告2019年7月1日至2020年12月31日的物业费，原告多次催缴，均未果。被告的行为违反了合同约定，严重侵犯了原告的合法权益。 被告**辩称，其是******小区8-1-302号房产（以下简称案涉房产）的业主，建筑面积92.90平方米，其并未缴纳2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业费。理由如下：（一）原告起诉的诉讼主体不清。案涉小区是铁路员工全款购买的集资建房，前期物业公司是青岛铁路红宇物业管理有限公司，被告从未与原告签订物业管理协议，国有资产公司既不是案涉小区的建设单位也不是业主委员会，所以原告与国有资产公司签订的前期物业服务合同对业主不具有法律约束力，并且欠缴物业费的主体是全体业主，并非单个业主，原告直接起诉被告没有依据。（二）原告并未催告被告缴纳物业费。原告于2020年7月22日贴出催费通知单，催缴2019年7月1日至2020年12月31日的物业费是不合理催告。（三）物业费按照1.5元/月/平方米计算金额过高，原告应按照1.1元/月/平方米收取物业费，案涉小区地下停车场长期未启用、未达到交付标准，被告所租地上车位一直没有车牌号，经常被外来车辆占用停放，影响被告使用，因此物业费应减免不低于20%。（四）被告与济南铁路局签订的济南铁路局职工住房配售（集资建房）合同书上写明建筑面积92.90平方米，应按照该面积计算物业费。（五）在原告正确履行物业服务之前，被告有权不支付物业费，被告并非有意拖延物业费，所以不同意支付违约金。（六）原告的物业服务不到位，并未做到全封闭管理，大门敞开，外部车辆随意出入，公共秩序混乱，小区监控经常无法使用，门禁对讲未启用，花坛、草地停车。（七）小区内的广告收益、公共区域停车位收费、公共摊位的租金收益属于业主共有，原告可以按照比例给业主适当减免物业费。（八）物业供职人应当按期将供职的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，及维修资金使用情况、业主共有部分经营及收益情况等以合理方式向业主公开并向业主委员会陈述，原告从未做过。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下： （一）2019年6月28日，原告与国有资产公司签订******小区前期物业服务合同，后原告进驻该小区提供物业服务。被告系案涉房产的业主。原、被告对案涉房产的建筑面积有争议，原告主张94.28平方米，被告主张92.90平方米。被告未缴纳2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。 （二）原告为证明其诉讼请求提交如下证据： 证据一、2018年8月13日，中国铁路济南局集团有限公司建筑段（甲方）与国有资产公司（乙方）签订的《中国铁路济南局集团公司铁路家属区“三供一业”物业分离移交实施协议》，该合同系复印件，加盖了国有资产公司印章。原告称该合同系其从国有资产公司取得。合同约定按照国办发﹝2016﹞45号、国资厅发改革﹝2018﹞7号、铁总运﹝2016﹞180号、**办发﹝2016﹞76号等文件，甲方作为铁路职工家属区“三供一业”分离移交工作的责任主体，将烟台市辖区职工家属区物业管理服务职能、相应公共设施设备及配套用房等移交乙方，另约定了分离移交内容、移交基准日、分离移交费用等内容。 证据二、2019年6月28日，原告（乙方）与国有资产公司（甲方）签订的《******小区前期物业服务合同》，该合同载明：******小区是济南铁路局青岛房建公寓段开发，根据《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》(国办发﹝2016﹞45号)、山东省人民政府《“三供一业”等国企办社会职能分离移交工作专题会议纪要》(﹝2018﹞77号)、《关于规范做好烟台市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的通知》(烟国企分离移交办【2018】1号)等文件规定属于分离项目，济南铁路局青岛房建公寓段已与甲方签订物业分离移交实施协议。经济南铁路局青岛房建公寓段以及甲乙三方共同协商，根据《中华人民共和国合同法》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》等相关法律、法规和规章，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对******小区提供前期物业服务事宜，订立本合同。该合同中约定住宅物业费按照1.5元/月/平方米，业主的物业服务费按每半年预交给原告，业主应在每年的1月10日、7月10日前履行预交义务，该合同有效期三年，自2019年7月1日至2022年6月30日，另约定了物业服务内容与质量、物业的承接查验、物业的使用与维护及违约责任等内容。 证据三、烟台市中立房产股份有限公司对案涉房产的房屋建筑面积测绘计算成果表复印件照片1张，证明案涉房产建筑面积94.28平方米。 被告质证称，无法确认证据一的真实性，该协议内容和前期物业服务合同没有关系，且协议约定应由国有资产公司直接管理案涉小区，不应由国有资产公司非法转包给原告，另外，协议第八条第4款约定乙方按约定的服务标准进行服务，但具体的服务标准是什么业主不清楚；对证据二真实性有异议，案涉小区是铁路员工全款购买的集资建房，建设单位是济南铁路局建设管理中心，前期物业是青岛铁路红宇物业管理有限公司，原告长期隐瞒该合同的存在，要求法院审查国有资产公司是否是建设单位，是否有签订前期物业服务合同的权利，如果没有请依法撤销该前期物业服务合同；对证据三真实性有异议，不是法院委派的测量机构，已过有效期。 原告称根据国务院“三供一业”指导文件（国办发﹝2016﹞45号）等，济南铁路局青岛建房公寓段将涉案小区的物业管理权移交给国有资产公司，所以原告与国有资产公司签订了前期物业管理合同。 （三）被告为证明其答辩及质证意见，提交如下证据： 证据一：2020年5月26日原告发布的通知1份，载明2019年7月1日至2020年12月31日原告联民物业公司按照1.1元/月/平方米收取物业费，证明原告起诉按照1.5元/月/平方米收费不合理。 证据二：原告联民物业公司服务不到位以及招商广告的照片24张，证明原告服务不到位。 证据三：被告与济南铁路局签订的济南铁路局职工住房配售（集资建房）合同书1份，证明此房是集资款购买，集资人是产权人，房屋不是国有资产的组成部分，小区公共区域所有的设施，包括地下车库、物业用房都是集资人出资的一部分，属于全体业主共有，也证明案涉房产建筑面积为92.90平方米。 证据四：烟台市国有资产经营有限公司企业信息1份，证明该公司的经营范围。 证据五：2021年初录制的视频1份，证明原告工作人员将垃圾倒在小区门口，造成小区环境脏乱差。 证据六：前期物业管理服务协议复印件1份，证明建筑单位和前期物业公司的名称。 证据七：原告于2020年7月22日贴出的催费通知单1份，证明该通知单中原告要求2020年7月27日前将物业费缴纳至2020年12月31日是不合理催告。 证据八：物业服务收费通知1份、被告管家在官方微信朋友圈截图4**聊天记录、物业服务收费通知打印件1份，证明原告按照1.5元/月/平方米计算物业费不合理，应当按照1.1/月/平方米收取物业费，并适当减免。 证据九：照片14张、车位费收据复印件1张，证明原告服务不到位，物业费应减免。 原告对上述证据质证称，对证据一真实性无异议，并不针对本案被告；对证据二真实性有异议，看不出是拍摄何处，证明不了被告主张；对证据三真实性有异议，证明不了被告主张；对证据四的真实性无异议，证明内容与本案无关；对证据五的真实性有异议，证明不了画面中的主体是谁，证明不了原告有过错；对证据六、九真实性有异议，与本案无关，证明不了被告的主张；对证据七、八的真实性无异议，同意按照1.1元/月/平方米计算物业费。 本院认为，依据相关文件精神，中国铁路济南局集团有限公司建筑段与国有资产公司于2018年8月13日签订了《中国铁路济南局集团公司铁路家属区“三供一业”物业分离移交事实协议》，中国铁路济南局集团有限公司建筑段将包括案涉小区在内的烟台13个家属区的物业管理移交给国有资产公司实施运营管理。2019年6月28日国有资产公司与原告签订了《******小区前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效。该前期物业服务合同的效力及于******小区包括本案被告在内的每一位业主。原告在案涉小区实际提供了物业服务，物业服务费是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按合同约定缴纳物业服务费用。原告按照1.1元/月/平方米主张物业费，没有超出《******小区前期物业服务合同》的约定，也不违反法律法规的禁止性规定。 案涉房产的建筑面积，原告仅提供烟台市中立房产股份有限公司的测绘计算成果表复印件的照片为证，该证据系复印件，且被告不认可，故真实性本院不予采信，被告提供其与济南铁路局签订的职工住房配售（集资建房）合同书为证，该合同中载明案涉房产建筑面积暂定92.90平方米，该证据真实性本院予以采信，本案中本院参考被告提供的合同书中载明的案涉房产建筑面积计算物业费，现原告要求被告支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，本院依法仅支持1839.42元。 被告以原告服务不到位、停车位被占用、小区监控经常无法使用、门禁对讲未启用、花坛草地停车等为由要求减免、拒付物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业服务费。被告以原告并未催告为由不同意缴纳物业费，结合2020年7月22日原告向被告催缴诉请期间物业费的事实，及前期物业服务合同中约定“业主的物业服务费按每半年预交给原告，业主应在每年的1月10日、7月10日前履行预交义务”，被告的该项抗辩，本院不予采信。被告抗辩欠缴物业费的主体是全体业主，原告直接起诉被告没有依据，被告该项抗辩，于法无据，本院不予采信。被告的其他抗辩均不能作为其不缴纳物业费的理由，本院不予采信。被告要求使用共有部分的收入抵扣部分物业费，理由不当，本院不予支持。被告认为原告并未按期公示维修资金使用情况、业主共有部门的经营及收益情况等，本案中不予审查，被告可另行诉讼。 鉴于原告作为物业服务公司，服务过程中出现的问题未能与小区业主充分沟通、及时协调和促进解决，本身亦存在瑕疵，故本院对原告请求被告支付违约金的主张，不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、限被告**于本判决生效之日起10日内向原告烟台市联民物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1839.42元。 二、驳回原告烟台市联民物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元减半收取25元，由被告**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员　于　 克　 晓 二〇二一年四月一日 书记员　***（代）