烟台市联民物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

山东省烟台市芝罘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0602民初4869号 原告：烟台市联民物业管理有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区文化路17号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东盛信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东盛信律师事务所律师。 被告：***，男，1970年4月4日出生，汉族，住山东省海阳市。 原告烟台市联民物业管理有限公司诉被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***和***参加了诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告烟台市联民物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2685.15元及逾期付款违约金101.23元(按照银行同期贷款利率的1.30倍自2019年7月11日起分段计算至2020年9月10日止)，并自2020年9月11日起至实际给付之日止仍按以上标准计算；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月28日，原告与烟台市国有资产经营有限公司（以下简称国有资产公司）签订了《******小区前期物业服务合同》，约定：原告为******小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为1.50元/月/平方米。被告作为该小区业主，拖欠原告2019年7月1日至2020年12月31日的物业服务费，原告多次催缴，均未果。 被告***缺席，未作答辩。 经审理查明，被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）业主，涉案房屋建筑面积99.45平方米。 2018年8月13日，中国铁路济南局集团有限公司建筑段（甲方）与国有资产公司（乙方）签订了《中国铁路济南局集团公司铁路家属区“三供一业”物业分离移交实施协议》，约定：按照国办发﹝2016﹞45号、国资厅发改革﹝2018﹞7号、铁总运﹝2016﹞180号、**办发﹝2016﹞76号等文件，甲方作为铁路职工家属区“三供一业”分离移交工作的责任主体，将包括******小区在内的烟台市辖区职工家属区物业管理服务职能、相应公共设施设备及配套用房等移交乙方，另约定了分离移交内容、移交基准日、分离移交费用等内容。 2019年6月28日，原告（乙方）与国有资产公司（甲方）签订了《******小区前期物业服务合同》，约定：******小区是济南铁路局青岛房建公寓段开发，根据《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》(国办发﹝2016﹞45号)、山东省人民政府《“三供一业”等国企办社会职能分离移交工作专题会议纪要》(﹝2018﹞77号)、《关于规范做好烟台市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的通知》(烟国企分离移交办【2018】1号)等文件规定属于分离项目，济南铁路局青岛房建公寓段已与甲方签订物业分离移交实施协议。经济南铁路局青岛房建公寓段以及甲乙三方共同协商，根据《中华人民共和国合同法》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》等相关法律、法规和规章，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对******小区提供前期物业服务事宜，订立本合同。该合同中约定住宅物业费按照1.50元/月/平方米，业主的物业服务费按每半年预交给原告，业主应在每年的1月10日、7月10日前履行预交义务，该合同有效期三年，自2019年7月1日至2022年6月30日，另约定了物业服务内容与质量、物业的承接查验、物业的使用与维护及违约责任等内容。 合同签订后，原告进驻******小区提供物业服务。 2021年2月26日，原告以案外人***欠付涉案房屋物业服务费为由诉至本院，立（2021）鲁0602民初2443号案。该案中，本案被告到庭陈述其于2017年11月29日自***处购买了涉案房屋，并由其控制使用，故物业服务费也由其交纳。后本案原告申请撤回该案起诉，本院裁定予以允准。 至今，被告未缴纳2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。 本案法庭辩论终结后，被告到庭表示其未缴纳物业服务费的原因是涉案房屋处于空置状态，但原告不同意按照空置状态即物业服务费的60%收取，且物业服务费应按照1.10元/月/平方米标准，但对以上所述没有证据提交。 另查，原告在2021年2月26日以******小区业主**欠付物业服务费为由诉至本院，立（2021）鲁0602民初2436号案。该案被告向本院提交了2020年5月26日原告发布的通知一份，载明2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费按照1.10元/月/平方米的标准收取，本案原告亦对上述通知的真实性无异议，但认为该通知并非针对该案被告。后原告在该案中变更物业服务费标准为1.10元/月/平方米。 本院认为，依据相关文件精神，中国铁路济南局集团有限公司建筑段与国有资产公司于2018年8月13日签订了《中国铁路济南局集团公司铁路家属区“三供一业”物业分离移交事实协议》，中国铁路济南局集团有限公司建筑段将包括******小区在内的烟台13个家属区的物业管理移交给国有资产公司实施运营管理。2019年6月28日国有资产公司与原告签订了《******小区前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效。该前期物业服务合同的效力及于******小区包括本案被告在内的每一位业主。原告在该小区实际提供了物业服务，物业服务费是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按合同约定缴纳物业服务费用。原告按照1.50元/月/平方米主张物业服务费，虽未超出《******小区前期物业服务合同》的约定，但综合考虑该小区其他业主缴纳物业服务费标准实际情况，本院酌定支持被告按照1.10元/月/平方米向原告支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1969.11元（1.10元/月/平方米×99.45平方米×18个月）。被告在法庭辩论终结后到庭主张涉案房屋处于空置状态，但未向本院提供证据予以佐证，故本院不予采信。鉴于原告作为物业服务公司，针对物业服务过程中出现的问题未能与小区业主充分沟通、及时协调和促进解决，本身亦存在瑕疵，故本院对原告请求被告支付违约金的主张，不予支持。庭审中，被告经合法传唤，无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、原有效的《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告***于本判决生效之日起十日内向原告烟台市联民物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1969.11元。 二、驳回原告烟台市联民物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员　成　 小　 飞 二〇二一年六月二十九日 书记员　***（代）