泉州市房地产开发经营公司、泉州某某云谷小区业主委员会物权保护纠纷二审民事判决书

福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1744号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州市房地产开发经营公司，住所地福建省泉州市***安吉路体育街269号1#9层-B。 法定代表人：**，该公司负责人。 委托诉讼代理人：**，***行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***行律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州***云谷小区业主委员会，住所地福建省泉州市***云谷小区。 负责人：***，该小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***快乐舞蹈艺术中心，住所地福建省泉州市***云谷小区综合楼*楼。 经营者：***，女，1983年12月13日出生，汉族，住湖北省巴东县。 上诉人泉州市房地产开发经营公司（以下简称“泉州房产公司”）、泉州***云谷小区业主委员会（以下简称“云谷业委会”）因与被上诉人***快乐舞蹈艺术中心（以下简称“**快乐舞蹈中心”）物权保护纠纷一案，不服福建省泉州市***人民法院（2017）闽0503民初4933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泉州房产公司上诉请求：撤销原判第二项、第三项，改判**快乐舞蹈中心按2400元/月标准支付自2018年10月1日起的占用费，云谷业委会返还泉州房产公司收取的全部租金94000元（2014年12月1日至2016年7月31日为2400元/月×20个月=48000元，2016年8月1日至2016年10月31日为免租期，2016年11月1日至2018年9月30日为2000元/月×23个月=46000元）。事实和理由：泉州房产公司主**谷业委会返还无权收取的诉争房产租金，系行使物权请求权，不适用诉讼时效规定。一审法院就此适用法律错误。泉州房产公司是在本案审理中收到对方当事人举证的租赁合同时，才知晓本案租金收取的情况，并立即向一审法院申请增加返还已收取租金的诉讼请求。即使本案应适用诉讼时效规定，泉州房产公司于2017年8月18日申请增加返还租金的诉讼请求，并未超过诉讼时效期间。本案应以诉争房产同地段市场租金行情2400元/月作为2018年10月1日起占用费的支付标准，一审法院认定的2000元/月低于市场行情，无法弥补泉州房产公司的损失，二审应予调整。 云谷业委会辩称，云谷业委会无需返还租金，一审判决云谷业委会返还相应租金有误。诉争房产长时间由云谷业委会占有，泉州房产公司是知情的，一审法院适用诉讼时效规定正确。 云谷业委会上诉请求：撤销原判，改判驳回泉州房产公司的全部诉讼请求，支持云谷业委会的全部反诉请求。事实和理由：诉争房产所在小区的相关立项、规划等文件对相关建筑的描述为“公共设施”、“公共建筑”。相关证据还明确载明小区房屋的销售成本包含了公共设施的费用，诉争房产属于公建设施并计入销售成本，依法应认定属小区全体业主共有。虽泉州房产公司办理了诉争房产的产权证，但诉争房产应归云谷小区全体业主共有，产权证登记为泉州房产公司确有错误，不应以产权证作为定案依据。因诉争房产属小区全体业主共有，云谷业委会及**快乐舞蹈中心均无须向泉州房产公司返还诉争房产，亦无须支付使用费。 泉州房产公司辩称，诉争房产的产权证记载泉州房产公司为诉争房产的所有权人，一审法院认定泉州房产公司对诉争房产享有所有权正确，应予维持。云谷业委会提供的相关文件无法证明诉争房产系小区业主共有。根据相关证据，云谷小区的房屋售价并不包括诉争房产成本。云谷业委会以诉争房产计入销售成本主张小区业主对诉争房产享有所有权，缺乏依据，不应予以支持。 **快乐舞蹈中心辩称，**快乐舞蹈中心不清楚泉州房产公司与云谷业委会的权属争议，该问题由法院依法判决，但本案权属争议影响了其正常经营。**快乐舞蹈中心在不知情的情况下租赁诉争房产，承租时诉争房产系毛坯房，其投入资金进行装修改造，还付了一笔转让费给前租户。 泉州房产公司向一审法院起诉请求：一、判令**快乐舞蹈中心、云谷业委会返还泉州房产公司位于泉州市***店面；二、判令**快乐舞蹈中心向泉州房产公司支付自2017年6月20日起至实际返还日止的房屋占用费（以2400元/月计算）；三、判令云谷业委会返还泉州房产公司因非法占有诉争房产所收取的租金（以2400元/月计算，自2014年12月1日起暂计至2017年8月1日止共计76800元）。云谷业委会反诉请求：确认位于泉州市***店面系云谷小区全体业主共有。 一审法院认定事实：泉州市云谷小区系1994年立项建设的经济适用房，于1996年由泉州房产公司负责开发经营。2014年12月1日，云谷业委会与***、***签订《商铺租赁合同》，约定云谷业委会将云谷小区综合楼一楼出租给***、***使用，期限3年，自2014年12月1日至2017年11月30日止，租金每月2400元。2016年7月21日，云谷业委会出具二份补充协议，约定因租户***经营不善无法支付租金，现将商铺转租给***、***，鉴于***、***是经营文艺舞蹈班，同时该项目增加投入资金20万元，要求将租金降为每月2000元，租期至2021年8月1日止，云谷业委会加盖公章同意上述要求。2016年8月4日，云谷业委会开具收款收据，确认收到***押金5000元。**快乐舞蹈中心支付租金给云谷业委会至2018年9月30日止。泉州房产公司于2015年10月14日取得房屋坐落为泉州市***、二层、三层、屋顶层，总层数3层的房屋所有权证，证号为泉房权证***（丰）字第201519913号。2017年4月24日，泉州房产公司向**快乐舞蹈中心发出通知一份，告知诉争租赁房屋产权属于泉州房产公司，云谷业委会无权收取租金，同时要求其搬离租赁场所。2017年8月18日，云谷业委会诉请撤销泉房权证***（丰）字第201519913号《房屋所有权证》。经泉州市中级人民法院（2018）闽05行终338号行政判决确认：泉州市住建局向泉州房产公司颁发泉房权证***（丰）字第201519913号房屋所有权证证据确凿、适用法律法规正确、程序合法，驳回云谷业委会的诉讼请求。 一审法院认为，一、诉争房产的权属问题。云谷业委会主张诉争房产在政府文件中认定属于配套工程，要求确认诉争房产属于云谷小区全体业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”规定，公用设施属于业主共有，但政府文件中认定诉争房产属于配套工程，与“公用设施”的概念并不等同。另，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”规定，诉争云谷小区综合楼一层02号店面房屋在构造上能够明确区分，利用上也可以排他使用，且泉州房产公司已于2015年10月14日取得诉争房产的房屋所有权证，所有权证号为泉房权证***（丰）字第201519913号。就房屋所有权证的效力问题，经泉州市中级人民法院（2018）闽05行终338号行政判决确认：泉州市住建局向泉州房产公司颁发泉房权证***（丰）字第201519913号房屋所有权证证据确凿、适用法律法规正确、程序合法。泉州房产公司主张其对诉争房产享有所有权，依法有据，予以认定。云谷业委会请求确认诉争房产系云谷小区全体业主共有，于法无据，不予支持。**快乐舞蹈中心占用诉争房产的依据来源于其与云谷业委会签订的租赁合同，但云谷业委会对于诉争房产并不享有处分权利，故泉州房产公司要求**快乐舞蹈中心返还诉争房产，合理合法，依法应予支持。二、**快乐舞蹈中心应支付泉州房产公司占用费的起止时间及占用费标准的问题。对于占用费的支付标准，虽云谷业委会与***等人签订的租赁合同约定租金标准为2400元/月，但现在实际出租给**快乐舞蹈中心的租金标准为2000元/月，故占用费应参照2000元/月的租金标准计付。对于支付占用费的开始时间。庭审时，云谷业委会确认，**快乐舞蹈中心支付租金至2018年9月止。泉州房产公司在本案中同时向云谷业委会主张返还**快乐舞蹈中心已支付的租金，故**快乐舞蹈中心应自2018年10月1日起至实际返还房屋之日止按2000元/月的标准向泉州房产公司支付占用费。三、云谷业委会应否返还及自何时返还给泉州房产公司已收取诉争房产租金的问题。泉州房产公司于2015年10月14日取得诉争房产的房屋所有权证，云谷业委会无权收取诉争房产的租金，泉州房产公司要求其返还，合理合法，应予支持。对于返还的租金的开始时间，云谷业委会提出诉讼时效抗辩。就此，因本案系物权所有权人向侵权人主张返还，属于侵权引起的债权请求权，不能适用租金的特殊诉讼时效规定，而是应当适用一般诉讼时效规定。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始实施，将诉讼时效期间调整为三年，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已届满的，则不适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。因此，2015年9月30日前的占用费已超过诉讼时效期间，故云谷业委会对于其已收取的自2015年10月1日至实际收取之日的租金均应返还给泉州房产公司。其中，云谷业委会收取***等自2015年10月1日起至2016年7月31日止的租金共计24000元（共10个月，按2400元/月计算）；云谷业委会主张在***转租给**快乐舞蹈中心后，双方约定2016年8月至10月为免租期，符合实际情况，与补充协议中约定的**快乐舞蹈中心投入20万元装修可以相互印证，对于免租期的主张，予以采信。云谷业委会收取**快乐舞蹈中心的租金共计46000元（自2016年11月1日至2018年10月1日共计23个月，按2000元/月计算），上述二项租金共计70000元。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条规定，判决：一、**快乐舞蹈中心、云谷业委会应于判决生效之日起十日内返还泉州房产公司位于泉州市***店面；二、**快乐舞蹈中心应于判决生效之日起十日内向泉州房产公司按2000元/月的标准支付自2018年10月1日起至实际返还日止的房屋占用费；三、云谷业委会应于判决生效之日起十日内返还泉州房产公司收取的租金70000元；四、驳回泉州房产公司的其他诉讼请求；五、驳回云谷业委会的反诉请求。案件本诉受理费1720元，由泉州房产公司负担152元，云谷业委会负担1568元。反诉受理费50元，由云谷业委会负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。当事人无争议的证据，本院予以在卷佐证。对当事人二审争议的证据及事实，本院认定如下：一、诉争的泉州市***店面在构造上能够明确区分，利用上也可以排他使用，且泉州房产公司已于2015年10月14日取得诉争房产的房屋所有权证，泉州房产公司主张对诉争房产享有所有权，有房屋所有权证及相关证据证明，依法有据，予以认定。云谷业委会提供的相关文件不足以证明诉争房产的权属，其主张诉争房产属云谷小区全体业主共有，依据不足，不予采纳。二、泉州房产公司二审提供的云谷小区菜市场、物业楼的其他租赁合同，无法证明准确的市场租金标准，且与本案具体情况不符，故本案不予采信。一审法院认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，诉争的泉州市***店面属泉州房产公司所有的财产。云谷业委会将其无权处分的诉争房产出租给**快乐舞蹈中心，收取租金，现泉州房产公司请求云谷业委会、**快乐舞蹈中心返还诉争房产，依法应予支持。**快乐舞蹈中心支付租金至2018年9月止，故自2018年10月1日起至实际返还诉争房产之日的占用费，应由**快乐舞蹈中心按2000元/月的标准向泉州房产公司支付，在此之前云谷业委会收取的租金亦应返还泉州房产公司。泉州房产公司主张应按2400元/月标准支付自2018年10月1日起的占用费，不予采纳。关于云谷业委会应返还租金的诉讼时效及具体数额认定问题。泉州房产公司于2017年8月18日向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，增加请求判令云谷业委会按照2400元/月的标准返还自2014年12月1日起的已收取租金，该时间在民法总则施行前，且系赔偿损失请求，故应适用民法通则二年诉讼时效期间的规定，即自2015年8月19日起的请求部分未超过诉讼时效期间，数额认定为73408元（2015年8月19日至2016年7月31日以2400元/月标准计算合计27408元，2016年8月至10月为免租期，2016年11月1日至2018年9月30日以2000元/月标准计算合计46000元）。诉争房产由云谷业委会管理出租多年，但泉州房产公司在2017年8月18日增加诉讼请求前，并未有证据证明其曾向相关义务人主张过2015年8月19日前的占用费问题，故该部分诉讼请求已超过诉讼时效期间，不予支持。 综上所述，泉州房产公司的上诉请求部分成立；云谷业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市***人民法院（2017）闽0503民初4933号民事判决第一项、第二项、第五项； 二、撤销福建省泉州市***人民法院（2017）闽0503民初4933号民事判决第三项、第四项； 三、泉州***云谷小区业主委员会应于本判决生效之日起十日内返还泉州市房地产开发经营公司收取的租金73408元； 四、驳回泉州市房地产开发经营公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费15491元，由泉州市房地产开发经营公司负担74元，泉州***云谷小区业主委员会15417元；反诉受理费7378元，由泉州***云谷小区业主委员会负担。二审案件受理费3540元，由泉州市房地产开发经营公司负担1770元，泉州***云谷小区业主委员会负担1770元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇一九年六月三日 书记员　　*** 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 —-10-—