泉州市房地产开发经营公司、泉州某某云谷小区业主委员会返还原物纠纷二审民事判决书

福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1776号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州市房地产开发经营公司，住所地福建省泉州市***安吉路体育街269号1#9层-B，统一社会信用代码91350500489238849F。 法定代表人：**，该公司负责人。 委托诉讼代理人：**，***行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***行律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州***云谷小区业主委员会，住所地福建省泉州市***云谷小区。 负责人：***，该小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 被上诉人（原审被告）泉州市美尔家政服务有限公司，住所地福建省泉州市***云谷小区物业7号店，统一社会信用代码913505037937984452。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 上诉人泉州市房地产开发经营公司（以下简称泉州房产公司）因与上诉人泉州***云谷小区业主委员会（以下简称云谷业委会）、被上诉人泉州市美尔家政服务有限公司（以下简称美尔家政公司）返还原物纠纷一案，不服福建省泉州市***人民法院（2018）闽0503民初9773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泉州房产公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判云谷业委会返还给泉州房产公司收取的全部租金8.12万元。事实和理由：泉州房产公司主**谷业委会返还无权收取的诉争房屋租金，属于行使物权请求权，不适用时效。一审适用时效，适用法律错误。泉州房产公司是在（2017）闽0503民初4928号案中收到对方当事人举证的租赁合同时才知晓本案租金收取的情况，并在2018年11月1日提起本案诉讼。即使本案应适用诉讼时效，泉州房产公司提起本案诉讼主张返还租金并未超过诉讼时效。 云谷业委会辩称，云谷业委会无需返还租金。一审判决云谷业委会返还相应租金是错误的。本案的诉争房产长时间由云谷业委会占有，泉州房产公司是知情的。一审适用时效正确。 云谷业委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回泉州房产公司的全部诉讼请求，支持云谷业委会的全部反诉请求。事实和理由：诉争房产所在小区的相关立项、规划等文件对相关建筑的描述为“公共设施”、“公共建筑”。相关证据还明确载明小区房屋的销售成本包含了公共设施的费用，诉争房产属于公建设施并计入销售成本，依法应认定属小区全体业主共有。虽然泉州房产公司办理了诉争房产的产权证，但诉争房产应归云谷小区全体业主共有，产权证登记为泉州房产公司确有错误，不应以产权证作为定案依据。由于诉争房产属小区全体业主共有，云谷业委会及美尔家政公司均无需向泉州房产公司返还诉争房产，也无需支付使用费。泉州房产公司一审诉讼请求是要求云谷业委会返还自2017年1月1日起的租金，一审却判决返还自2015年10月1日起的租金，超出泉州房产公司的请求范围。 泉州房产公司辩称，诉争房屋的产权证记载泉州房产公司为诉争房屋的所有权人。一审认定泉州房产公司对诉争房屋享有所有权是正确的，应予维持。云谷业委会提供的相关文件无法证明诉争房屋系小区业主共有。根据相关证据，云谷小区的房屋售价并不包括诉争房产成本。云谷业委会以诉争房产计入销售成本主张小区业主对诉争房屋享有所有权，缺乏依据，不应予以支持。泉州房产公司一审诉讼请求系主**谷业委会返还因非法占用诉争房屋而实际收取的租金。一审根据云谷业委会收取租金的实际起始日期判令云谷业委会承担返还租金的责任，未超出泉州房产公司的请求范围。 美尔家政公司未作答辩。 泉州房产公司向一审法院起诉请求：一、判令美尔家政公司、云谷业委会返还泉州房产公司位于***云谷小区物业楼底层07号的店面；二、判令美尔家政公司向泉州房产公司支付自2015年10月15日起至实际返还日止的房屋占有使用费（以每月1400元计算）；三、判令云谷业委会返还泉州房产公司因非法占有***云谷小区物业楼底层07号的店面而收取的租金（以每月1400元计算，自2017年1月1日起暂计至2018年10月1日止共计29400元）。云谷业委会反诉请求：请求确认位于泉州市***云谷小区物业楼底层07号店面系云谷小区全体业主共有。 一审法院认定事实：泉州市云谷小区系1994年立项建设的经济适用房，并于1996年由泉州房产公司负责开发经营。美尔家政公司与云谷业委会签订《房屋租赁合同》，约定云谷业委会将坐落于云谷小区物业楼一楼7号店面出租给美尔家政公司使用，每月租金1400元，租期自2014年1月1日至2015年12月31日。2017年1月1日，美尔家政公司与云谷业委会又签订一份《房屋租赁协议》，协议约定云谷业委会将坐落于云谷小区物业楼一楼7号店面出租给美尔家政公司使用，每月租金1400元，租期自2017年1月1日至2020年1月1日。美尔家政公司向云谷业委会支付租金至2018年10月止。泉州房产公司于2015年10月15日取得诉争房屋的所有权证（泉房权证***（丰）字第201520184号）。2017年4月24日，泉州房产公司向美尔家政公司发出通知一份，告知诉争租赁房屋产权属于泉州房产公司，云谷业委会无权收取租金，同时要求搬离租赁场所。以上事实有泉房权证***（丰）字第201520184号《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、通知书及各方庭审**为证，予以认定。 一审法院认为，1.诉争房屋产权归属的问题。云谷业委会主张诉争房屋在政府文件中认定属于配套工程，要求确认诉争房屋属于云谷小区全体业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，公用设施属于业主共有，但政府文件中认定诉争菜市场属于配套工程，与“公用设施”的概念并不等同。另，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。诉争云谷小区物业楼一楼7号店面房屋在构造上能够明确区分，利用上也可以排他使用，且泉州房产公司已于2015年10月15日取得诉争房屋的房屋所有权证，所有权证号为：泉房权证***（丰）字第201520184号。故，泉州房产公司主张对诉争房屋享有所有权，依法有据，予以认定。云谷业委会请求确认诉争房屋系云谷小区全体业主共有，于法无据，不予支持。美尔家政公司占有使用诉争房屋的权属来源于其与云谷业委会之间签订的租赁合同，但云谷业委会对于诉争房屋并不享有处分权利。故，泉州房产公司要求美尔家政公司返还诉争店面，合理合法，依法应予支持。2.美尔家政公司支付泉州房产公司占有使用费的起止时间及占用费标准的问题。对于占有使用费的标准，泉州房产公司同意参照美尔家政公司之前交付租金的数额认定占用费，符合法律规定，予以照准。对于支付占有使用费的开始时间。庭审时，云谷业委会确认，美尔家政公司支付租金至2018年10月止。泉州房产公司在本案中同时向云谷业委会主张返还美尔家政公司已支付的租金，故美尔家政公司应自2018年11月1日起至实际返还房屋之日止按1400元/月的标准向泉州房产公司支付占有使用费。3.云谷业委会应否返还及自何时返还给泉州房产公司已收取诉争房屋的租金的问题。泉州房产公司于2015年10月15日取得诉争房屋的房屋所有权证，云谷业委会无权收取诉争房屋的租金，泉州房产公司要求其返还，合理合法，应予支持。对于返还的租金的开始时间，云谷业委会提出了诉讼时效的抗辩主张。对于返还租金的时效抗辩，由于本案系物权所有权人向侵权人主张返还，属于侵权引起的债权请求权，不能适用于租金特殊诉讼时效，还是应当适用一般诉讼时效制度。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始实施，将诉讼时效调整为三年，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效已届满的，则不适用民法总则关于三年诉讼时效的规定。因此，2015年9月30日前的占用费已超过诉讼时效，云谷业委会对于其已收取的自2015年10月1日至实际收取之日的租金均应返还给泉州房产公司。其中，云谷业委会收取美尔家政自2015年10月1日起至2018年10月31日止按每月1400元计的租金共计51800元。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条规定，判决：一、泉州市美尔家政服务有限公司、泉州***云谷小区业主委员会应于本判决生效之日起十日内返还泉州市房地产开发经营公司位于***云谷小区物业楼底层7号店面；二、泉州市美尔家政服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州市房地产开发经营公司按1400元/月的标准支付自2018年11月1日起至实际返还日止的房屋占有使用费；三、泉州***云谷小区业主委员会应于本判决生效之日起十日内返还泉州市房地产开发经营公司收取的租金51800元；四、驳回泉州市房地产开发经营公司的其他诉讼请求；五、驳回泉州***云谷小区业主委员会的反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行质证。对当事人二审提交的证据及争议的事实，本院分析、认定如下：泉州房产公司二审提供的房权证***（丰）字第201519912、201519913、201519913号房屋所有权证系政府有关部门颁发的权属证书，应予采信。据此应认定，现云谷小区菜市楼03、二、三层和综合楼一层02号、二层、三层、屋顶层及居委会楼04店、二、三层登记所有权人为泉州房产公司。另据泉州房产公司二审提供的收件告知书、受理案件通知书、举证通知书、（2017）闽0503民初4928号民事裁定书可以认定，泉州房产公司于2017年6月30日以美尔家政公司为被告、云谷业委会为第三人提起物权保护诉讼，后泉州房产公司提出撤诉申请，法院于2018年10月23日作出（2017）闽0503民初4928号民事裁定，准许泉州房产公司撤诉。诉争云谷小区物业楼底层7号店面在构造上能够明确区分，利用上也可以排他使用，且泉州房产公司已于2015年10月15日取得诉争房屋的房屋所有权证，泉州房产公司主张对诉争房屋享有所有权，依法有据，予以认定。云谷业委会提供的相关文件不足以证明诉争房屋的权属，其主张诉争房屋属云谷小区全体业主共有，依据不足，不予采纳。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，诉争云谷小区物业楼底层7号店面属泉州房产公司所有的财产。云谷业委会将其无权处分的诉争店面出租给美尔家政公司，收取租金，现泉州房产公司请求云谷业委会、美尔家政公司返还诉争店面，依法应予支持。美尔家政公司支付租金至2018年10月止，美尔家政公司应自2018年11月1日起至实际返还诉争店面之日止按1400元/月的标准向泉州房产公司支付占有使用费。泉州房产公司起诉请求判令云谷业委会返还泉州房产公司因非法占有诉争店面而收取的自2017年1月1日起以每月1400元计算的租金。因云谷业委会实际收取租金至2018年10月31日，故云谷业委会应当返还给泉州房产公司自2017年1月1日起至2018年10月31日止收取的租金30800元。泉州房产公司2018年11月1日起诉请求云谷业委会返还收取的自2017年1月1日起以每月1400元计算的租金，未超过诉讼时效期间。一审判决云谷业委会返还自2015年10月1日起至2018年10月31日止收取的租金51800元，超出泉州房产公司诉讼请求的范围，应予纠正。 综上所述，泉州房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；云谷业委会的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市***人民法院（2018）闽0503民初9773号民事判决第一项、第二项、第五项； 二、撤销福建省泉州市***人民法院（2018）闽0503民初9773号民事判决第三项、第四项； 三、泉州***云谷小区业主委员会应于本判决生效之日起十日内返还泉州市房地产开发经营公司收取的租金30800元； 四、驳回泉州市房地产开发经营公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费9111元，由泉州市房地产开发经营公司负担4555.5元，泉州***云谷小区业主委员会4555.5元；反诉受理费4035元，由泉州***云谷小区业主委员会负担。二审案件受理费4196元，由泉州市房地产开发经营公司负担1830元，泉州***云谷小区业主委员会负担2366元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇一九年六月四日 书记员　　***