泉州市房地产开发经营公司、泉州某某云谷小区业主委员会物权保护纠纷二审民事判决书

福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1743号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州市房地产开发经营公司，住所地福建省泉州市***安吉路体育街******-B。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，***行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***行律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州***云谷小区业主委员会，住，住所地福建省泉州市***云谷小区/div> 负责人：***，该小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***爱家生活贸易商行，住，住所地福建省泉州市***云谷小区农贸市场/div> 法定代表人：***，该商行总经理。 被上诉人（原审被告）：泉州市***恒雕艺术中心，住，住所地福建省泉州市***东湖街**号仓库）。 法定代表人：***，该艺术中心总经理。 委托诉讼代理人：***，女。 上诉人泉州市房地产开发经营公司（以下简称泉州房产公司）、泉州***云谷小区业主委员会（以下简称云谷业委会）因与被上诉人***爱家生活贸易商行（以下简称爱家商行）、泉州市***恒雕艺术中心（以下简称恒雕艺术中心）物权保护纠纷一案，不服福建省泉州市***人民法院（2017）闽0503民初4932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泉州房产公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判云谷业委会返还租金94.2万元。事实和理由：一、泉州房产公司主**谷业委会返还无权收取的诉争房产租金，系行使物权请求权，不适用诉讼时效规定。一审判决就此适用法律错误。1.根据法律规定，诉讼时效制度仅适用于债权请求权，不适用于物权人基于物权行使的物权请求权。2.本案案由系物权保护纠纷，泉州房产公司系根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定基于物权保护主**谷业委会返还诉争房产及非法占有诉争房产收取的租金孳息，因此本案不应适用诉讼时效制度。二、泉州房产公司是在本案审理中收到对方当事人举证的租赁合同时，才知晓本案租金收取的情况，并立即向一审法院申请增加返还已收取租金的诉讼请求。即使本案应适用诉讼时效规定，泉州房产公司于2017年9月19日申请增加返还租金的诉讼请求，并未超过诉讼时效期间。 云谷业委会辩称，云谷业委会无需返还租金，一审判决云谷业委会返还相应租金有误。诉争房产长时间由云谷业委会占有，泉州房产公司是知情的，一审判决适用诉讼时效规定正确。 爱家商行、恒雕艺术中心的答辩意见与其在一审的答辩意见一致。 云谷业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回泉州房产公司的全部诉讼请求，并支持云谷业委会的全部反诉请求。事实和理由：诉争房产所在小区的相关立项、规划等文件对相关建筑的描述为“公共设施”、“公共建筑”。相关证据还明确载明小区房屋的销售成本包含了公共设施的费用，诉争房产属于公建设施并计入销售成本，依法应认定属小区全体业主共有。虽然泉州房产公司办理了诉争房产的产权证，但诉争房产应归云谷小区全体业主共有，产权登记为泉州房产公司确有错误，不应以产权登记作为定案依据。诉争房产是经过改造扩建的，现在的面积与泉州房产公司原来建设的面积不符。因诉争房产属小区全体业主共有，云谷业委会、爱家商行、恒雕艺术中心均无需向泉州房产公司返还诉争房产，亦无需支付使用费并返还租金。 泉州房产公司辩称，诉争房产的产权证记载泉州房产公司为诉争房产的所有权人，一审法院认定泉州房产公司对诉争房产享有所有权正确，应予维持。云谷业委会提供的相关文件无法证明诉争房产系小区业主共有。根据相关证据，云谷小区的房屋售价并不包括诉争房产成本。云谷业委会以诉争房产计入销售成本主张小区业主对诉争房产享有所有权，缺乏依据，不应予以支持。 爱家商行、恒雕艺术中心的答辩意见与其在一审的答辩意见一致。 泉州房产公司向一审法院起诉请求：一、判令爱家商行、恒雕艺术中心、云谷业委会返还泉州房产公司位于***××小区××楼××层××号的房产；二、判令恒雕艺术中心、云谷业委会返还泉州房产公司位于***××小区××楼××层的房产；三、判令爱家商行向泉州房产公司支付自2013年12月1日起至实际返还日止的房屋占有使用费（以每月1.09万元计算暂计至2017年9月1日共计49.05万元）；四、判令恒雕艺术中心向泉州房产公司支付自2017年3月1日起至实际返还日止的房屋占有使用费（以每月1.7万元计算暂计至2017年9月1日共计10.2万元）；五、判令云谷业委会返还泉州房产公司因非法占有***××小区××楼××层××号的店面而收取的租金（自2013年12月1日起至2016年11月30日以每年12万计共计36万元；自2016年12月1日起至实际返还之日止，暂计至2017年9月1日以每年13.2万元共计9.9万元）；六、判令云谷业委会返还泉州房产公司因非法占有***××小区××楼××层的店面而收取的租金（自2017年3月1日起至实际返还之日止，暂计至2017年9月1日以每月1.7万元计共计10.2万元）。 云谷业委会向一审法院反诉请求：请求确认位于泉州市***××小区××楼××层××号××层××小区全体业主共有。 一审法院认定事实：泉州市云谷小区系1994年立项建设的经济适用房，并于1996年由泉州房产公司负责开发经营。2013年12月1日，云谷业委会与***签订《云谷小区农贸市场承包经营合同》，合同约定业委会将云谷小区农贸市场发包给***经营（四至：东至公共厕所，西至小区围墙，南至小区围墙，北至沿街店面），承包经营期限十年，自2013年12月1日至2023年11月30日止，前三年租金每年12万元，第四到第六年承包金按10%递增（即132000元／年），第七到第十年的承包金按前三年的承包金递增15%（即138000元／年）。2014年3月14日，云谷业委会与***签订补充协议，确认承包店面的实际交付时间为2014年4月1日。爱家商行支付租金给云谷业委会至2018年9月止。泉州房产公司于2015年10月14日取得房屋坐落为***云谷小区菜市场03、二、三层的房屋所有权证（泉房权证***（丰）字第2××2号）。2017年3月1日，云谷业委会与恒雕艺术中心签订《房屋租赁协议》，协议约定云谷业委会将位于***××路××号××小区××市场××层楼出租给恒雕艺术中心使用，租期期限自2017年3月1日至2027年3月1日止，租金17000元／月。恒雕艺术中心支付租金给云谷业委会至2018年10月止。2017年4月24日，泉州房产公司先后向爱家商行、恒雕艺术中心发出通知各一份，告知诉争租赁房屋产权属于泉州房产公司，云谷业委会无权收取租金，同时要求爱家商行及恒雕艺术中心搬离租赁场所。2017年8月18日，云谷业委会诉请撤销泉房权证***（丰）字第2××2号《房屋所有权证》。经二审法院（2018）闽05行终339号行政判决确认：泉州市住建局向泉州房产公司颁发泉房权证***（丰）字第2××2号《房屋所有权证》证据确凿、适用法律法规正确、程序合法，驳回云谷业委会的诉讼请求。 一审法院认为，一、诉争房产产权归属的问题。云谷业委会主张诉争房产在政府文件中认定属于配套工程，要求确认诉争房产属于云谷小区全体业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，公用设施属于业主共有，但政府文件中认定诉争菜市场属于配套工程，与“公用设施”的概念并不等同。另，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。诉争菜市场一层03号、二、三层房屋在构造上能够明确区分，利用上也可以排他使用，且泉州房产公司已于2015年10月14日取得诉争房产的房屋所有权证，所有权证号为：泉房权证***（丰）字第2××2号。而对于房屋所有权证的效力问题，经二审法院（2018）闽05行终339号行政判决确认：泉州市住建局向泉州房产公司颁发泉房权证***（丰）字第2××2号《房屋所有权证》证据确凿、适用法律法规正确、程序合法。故，泉州房产公司主张对诉争房产享有所有权，于法有据，予以认定。云谷业委会请求确认位于泉州市***××小区××楼××层××号××层××小区全体业主共有，于法无据，不予支持。爱家商行与恒雕艺术中心占用使用诉争房产的权属来源于其与云谷业委会之间签订的租赁合同，但云谷业委会对于诉争房产并不享有处分权利。故泉州房产公司要求爱家商行返还位于***××小区××市场××层××号房产，要求恒雕艺术中心返还位于***××小区××市场××层房产，合理合法，依法应予支持。二、爱家商行、恒雕艺术中心支付泉州房产公司占有使用费的起止时间及占用费标准的问题。对于占有使用费的支付标准，爱家商行、恒雕艺术中心均同意按之前与云谷业委会签订租赁合同时的租金标准向诉争房产的实际所有权人支付占有使用费，而泉州房产公司也主张占有使用费的标准不超过之前的租金标准，故泉州房产公司要求爱家商行按10900元／月（低于云谷业委会租赁合同的租金标准）、恒雕艺术中心按17000元／月支付占有使用费，予以照准。对于支付占有使用费的开始时间。一审庭审时，云谷业委会确认，爱家商行支付租金至2018年9月止，恒雕艺术中心支付租金至2018年10月止。泉州房产公司在本案中同时向云谷业委会主张返还爱家商行及恒雕艺术中心已支付的租金，故爱家商行应自2018年10月1日起至实际返还房屋之日止按10900元／月的标准向泉州房产公司支付占有使用费，恒雕艺术中心应自2018年11月1日起至实际返还之日止按17000元／月的标准向泉州房产公司支付占有使用费。三、云谷业委会应否返还及自何时返还给泉州房产公司已收取爱家商行、恒雕艺术中心支付的租金的问题。泉州房产公司于2015年10月14日取得诉争房产的房屋所有权证，云谷业委会无权收取诉争房产的租金，泉州房产公司要求其返还，合理合法，应予支持。对于返还的租金的开始时间，云谷业委会提出了诉讼时效的抗辩主张。对于返还租金的时效抗辩，由于本案系物权所有权人向侵权人主张返还，属于侵权引起的债权请求权，不能适用于租金特殊诉讼时效，还是应当适用一般诉讼时效制度。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始实施，将诉讼时效调整为三年，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效已届满的，则不适用民法总则关于三年诉讼时效的规定。因此，2015年9月30日前的占用费已超过诉讼时效，故云谷业委会对于其已收取的自2015年10月1日至实际收取之日的租金均应返还给泉州房产公司。其中，云谷业委会收取爱家商行自2015年10月1日起至2018年9月30日止的租金共计38.1万元（2015年10月1日至2016年12月31日的租金按每月1万元计，共计15万元，2017年1月1日至2018年9月30日的租金按每月1.1万元计，共计23.1万元）；云谷业委会收取恒雕艺术中心自2017年3月1日起至2018年10月31日止的租金共计34万元（租金按每月1.7万元计），上述两项租金共计72.1万元。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条规定，判决：一、***爱家生活贸易商行、泉州***云谷小区业主委员会应于判决生效之日起十日内返还泉州市房地产开发经营公司位于***××小区××楼××层××号的房产；二、泉州市***恒雕艺术中心、泉州***云谷小区业主委员会应于判决生效之日起十日内返还泉州市房地产开发经营公司位于***××小区××楼××层的房产；三、***爱家生活贸易商行应于判决生效之日起十日内向泉州市房地产开发经营公司按1.09万元／月的标准支付自2018年10月1日起至实际返还日止的房屋占有使用费；四、泉州市***恒雕艺术中心应于判决生效之日起十日内向泉州市房地产开发经营公司按1.7万元／月的标准支付自2018年11月1日起至实际返还日止的房屋占有使用费；五、泉州***云谷小区业主委员会应于判决生效之日起十日内返还泉州市房地产开发经营公司租金72.1万元；六、驳回泉州市房地产开发经营公司的其他诉讼请求；七、驳回泉州***云谷小区业主委员会的反诉请求。案件本诉受理费14363.4元，由泉州市房地产开发经营公司负担4617.5元，泉州***云谷小区业主委员会9745.9元。反诉受理费50元，由泉州***云谷小区业主委员会承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。当事人无争议的证据，本院予以在卷佐证。对当事人二审争议的证据及事实，本院认定如下：虽然云谷业委会、爱家商行、恒雕艺术中心对泉州房产公司提供的由原泉州市房地产管理局出具的《关于协助清理云谷小区剩余公房的函》、由泉州市房地产测绘队出具的《证明》所载内容持有异议，但其未能提供相反的证据予以反驳，上述证据与泉房权证***（丰）字第2××2号《房屋所有权证》相互印证，可以证明诉争的泉州市***××小区××市场××层××号、二、三层房屋在构造上能够明确区分，利用上也可以排他使用，且泉州房产公司已于2015年10月14日取得诉争房产的房屋所有权证，泉州房产公司对诉争房产享有所有权。泉州房产公司提供的《变更诉讼请求申请书》可以证明其于2017年9月19日向一审法院申请增加诉讼请求，要求云谷业委会返还擅自收取的租金。一审法院认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，诉争的泉州市***××小区××市场××层××号、二、三层房屋属泉州房产公司所有的财产。云谷业委会将其无权处分的诉争房产分别出租给爱家商行、恒雕艺术中心并收取租金，现泉州房产公司请求云谷业委会、爱家商行、恒雕艺术中心返还诉争房产，依法应予支持。爱家商行支付租金至2018年9月止，恒雕艺术中心支付租金至2018年10月止，故爱家商行、恒雕艺术中心应分别按每月1.09万元、1.7万元的标准支付自2018年10月1日、2018年11月1日起至实际返还诉争房产之日止的占用费。云谷业委会在此之前收取的租金亦应返还泉州房产公司。泉州房产公司于2017年9月19日向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，增加要求判令云谷业委会返还已收取租金的诉讼请求，该时间在民法总则施行前，且系赔偿损失请求，故应适用民法通则二年诉讼时效期间的规定，即自2015年9月20日起的请求部分未超过诉讼时效期间。云谷业委会收取爱家商行自2015年9月20日起至2018年9月30日止的租金共计38.4667万元；云谷业委会收取恒雕艺术中心自2017年3月1日起至2018年10月31日止的租金共计34万元；以上共计72.4667万元云谷业委会应返还给泉州房产公司。诉争房产由云谷业委会管理出租多年，但泉州房产公司于2017年9月19日增加诉讼请求前，并未有证据证明其曾向相关义务人主张过2015年9月20日前的租金问题，故该部分诉讼请求已超过诉讼时效期间，不予支持。 综上所述，泉州房产公司的上诉请求部分成立；云谷业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市***人民法院（2017）闽0503民初4932号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项； 二、撤销福建省泉州市***人民法院（2017）闽0503民初4932号民事判决第五项、第六项； 三、泉州***云谷小区业主委员会应于本判决生效之日起十日内返还泉州市房地产开发经营公司收取的租金72.4667万元； 四、驳回泉州市房地产开发经营公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费13220元，由泉州市房地产开发经营公司负担3055元，泉州***云谷小区业主委员会10165元；反诉受理费9310元，由泉州***云谷小区业主委员会承担。二审案件受理费13220元，由泉州市房地产开发经营公司负担3055元，泉州***云谷小区业主委员会10165元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　**蒜 二〇一九年六月三日 书记员　　*** 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。