湖北某某科技发展有限公司与武汉某某商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2025）鄂01民终2328号 上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北某某科技发展有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉某某商业管理有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区、商业项目（华润光谷长动项目）二期17栋／单元22层15号房。 法定代表人：刘某。 委托诉讼代理人：***，湖北初砚律师事务所律师。 上诉人湖北某某科技发展有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人武汉某某商业管理有限公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2024）鄂0192民初13675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年2月5日立案受理后，依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判某甲公司向某乙公司支付房屋租金54166.80元；2．撤销一审判决第四项，改判某乙公司向某甲公司返还租金110475.90元及利息（利息以自每期多支付租金之日起至实际返还之日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期标准计算）；3．某乙公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审认定事实错误，未查明事实的客观真相。（一）案涉房屋租赁合同的租金单价确定，且双方均以单价45元／平方米计算租金，该意思表示双方认同且符合社会常识和市场行情。但是一审并未查明指出，且在一审判决（第11页第四行）错误认定“根据合同约定，案涉租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，虽然合同记载了房屋面积，但双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额。”该事实认定明显错误，经查看案涉两份《写字楼租赁合同》，双方并未直接约定无论面积大小案涉房屋租赁的打包价是多少，而是和常规的租赁合同一样，在第一条“房屋基本情况及用途”条款描述租赁面积为268／330平方米（包含净面积、公摊面积和装修后的分割面积）、在第三条“租金支付方式”条款约定租金标准为每月租金12060／14850元。虽然双方未直接标明租金单价是45元／平方米，但是根据合同面积大小和每月租金的不同，可以计算得出租金单价是确定且相等的，12060／268＝45元／平方米、14850／330＝45元／平方米，并非是“租金没有按照租赁面积计算单价得出”，故一审法院认定事实错误。再者，某乙公司在一审中作为反诉原告提交的证据微信聊天记录，双方对租金单价为45元／平方米是明确且认同的。微信聊天记录“2023年2月23日17:06”的内容：“我和我们老板沟通好了，要是你们要一起租的话，就按照之前的价格给你们”。可以看出，双方确定第二份租赁合同的租金单价和第一份租赁合同的租金单价保持一致，第一份租赁合同面积268平方米每月租金为12060元，得出租金单价45元／平方米，故第二份租赁合同的面积330平方米，双方确定每月租金为330＊45＝14850元。所以双方对租金单价为45元／平方米是明确且认同的，如此计算租金的方式是符合社会常识和市场行情的。以及微信聊第2页共5页天记录“4月7日13:48”的内容：某乙公司工作人员发送消息“268＊45＊3＝36180这是这次要交的房租”，更可以直接看出双方计算每月／每季度租金是按照租赁面积乘以单价45元／平方米计算得出的。且某甲公司在一审中提交证据“2024年11月6日出租公告图片”能够证明某乙公司在事后出租的该房屋面积为444.88平方米，明显对案涉写字楼可租赁面积仅为444.88平方米及市场行情等社会常识是明知的。故一审法院认定“虽然合同记载了房屋面积，但双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额”的事实错误，应当改判，要求某乙公司退还多付的房屋租金。（二）退一步讲，如二审法院继续认为每月房租是固定数额、双方没有约定租金单价45元／平方米，则从合同履行角度看，某乙公司因没有按照合同约定交付适租房屋，存在严重违约，但一审法院并未查明某乙公司的违约事实，也应当改判。案涉合同约定某乙公司应交付租赁的写字楼面积应为268＋330＝598平方米（包含净面积、公摊面积和装修后的分割面积），但是根据一审双方无异议的证据“写字楼房产证”可以发现，案涉写字楼的房产证建筑面积仅为444.88平方米，还不说扣除公摊面积和装修分割面积，某乙公司实际交付的写字楼租赁房屋面积肯定不足598平方米，故某乙公司没有履行合同义务，是严重违约。根据《中华人民共和国民法典》第708条、第577、578条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，交付的租赁物不符合合同约定的，依法应当承担赔偿损失等违约责任。且在租赁期限内，某甲公司作为承租人要求某乙公司提供房产证等权属证明，某乙公司拒绝提供，而后在某甲公司知悉房屋产权面积远少于合同约定面积的某乙公司违约行为时，基于其存在违约行为要求退还多付租金的责任，是符合法律规定和普通群众的社会常理的。但是一审法院并未对某乙公司的该违约行为事实作为认定，也未对某甲公司依法维权的事实认定作出肯定评价。（三）再者，某乙公司隐瞒房屋真实证载面积，通过租赁合同形式拟非法占有某甲公司多付的租金财产，在民事上是合同欺诈，在刑事上涉嫌诈骗罪／合同诈骗罪，应当责令某乙公司向某甲公司退还被欺诈的多付租金，并移送公安机关进行刑事侦查处理。某乙公司作为专业的房屋租赁服务机构，自从业主处承租起开始经营租赁业务就知道案涉写字楼的真实面积，但在签订合同过程中以非法占有多付租金为目的，隐瞒真实情况，虚报房屋面积，使得某甲公司陷入错误认识而签订合同导致每月多支付租金，每次押二付三多付达2万元以上，且在某甲公司多次要求其提供房产证时拒绝推诿，并在某甲公司知悉真实情况后发函要求退还多付租金时仍非法占有不退还，在刑事上已经构成诈骗罪／合同诈骗罪，在民事上当然属于欺诈行为。根据《中华人民共和国民法典》第148、157条的规定，某乙公司也应当退还多付租金并赔偿损失。综上所述，一审法院认定案涉房屋租赁合同的租金是固定数额的事实认定错误，案涉写字楼是按照单价45元／平方米和承租面积计算每月租金的，且一审法院对某乙公司存在不按照合同约定交付租赁物的严重违约行为的事实及法律后果没有查明和作出法律评价，本案依法应当改判。二、某乙公司应当向某甲公司返还多付的租金，并赔偿资金占用损失（利息），另某甲公司未付的租金应按照单价45元／平方米计算租金数额。如上所述，基于某乙公司存在违约行为和欺诈行为，未能按照合同约定交付598平方米的租赁物，只交付了444.88平方米的租赁物，但是某甲公司却一直以来按照合同面积598平方米乘以单价45元／平方米交付每月租金，实际只享有承租面积仅为444.88平方米的写字楼，未享用差额面积占合同约定面积的25.6％，远远超过正常理性人的社会认知和接受程序，导致某甲公司每月多付大额租金，故某乙公司应向某甲公司退还多付的租金，并根据《中华人民共和国民法典》的相关规定赔偿资金占用费等损失；某甲公司基于某乙公司先存在的违约行为而未付租金，也应当按照实际面积乘以单价45元／平方米计算租金。故一审判决第二项、第四项应当予以改判。 某乙公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 某甲公司向一审法院起诉请求：1．依法判令某乙公司向某甲公司返还租金98992.80元；2．本案诉讼费由某乙公司承担；3．请求判令某乙公司退还某甲公司已经缴纳的租房押金24120元；4．请求判令某乙公司以123112.8元为基数，按照2倍ＬＰＲ利率支付2024年6月28日起至实际付清之日止期间的资金占用费。 某乙公司向一审法院提出反诉请求：1．依法判令某甲公司向某乙公司支付欠付的租金72810元；2．依法判令某甲公司向某乙公司支付欠付的电费14466.73元；3．依法判令某甲公司向某乙公司支付502房屋押金29700元；4．依法判令某甲公司向某乙公司支付因其违约造成的赔偿金，即3个月租金的金额80730元；5．本案反诉费由某甲公司承担。 一审法院认定事实：2022年5月25日，某甲公司（乙方、承租方）与某乙公司（甲方、出租方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方同意将位于武汉市东湖开发区**路**号**楼**座**号**楼出租给乙方使用，双方一致认可的租赁面积为268平方米（包含净面积、公摊面积和装修后的分割面积）。乙方在签订本合同前，已全面考察、了解该房屋的状况，并同意以现状承租该房屋；2.1租赁期限为2022年6月20日至2024年6月19日租期贰年（即日起至2022年6月20日为免租期，免租期内产生的水电网等等费用由乙方自行承担）；3.1租金标准，每月租金为12060元，此价格含税含物业（租金含5%的房屋增值税专用发票）；3.2租房押金：在签订本合同3个工作日内，乙方需向甲方支付房屋租赁定金24120元，自起租日开始该定金自动转化为乙方的租房押金，但该租房押金不冲抵乙方应支付的房屋租金；3.3租金的支付方式为押二付三，每次应支付租金为36180元，每期于租金到期日前7天提前支付，首次租金的支付时间为签订本合同后10个工作日内；4.2其他费用：承租期内，该房屋所产生的相关费用均由乙方承担（包含但不限水费、电费、有线电视费、宽带费、停车费）；按相关管理机构提供的交费通知单按时交付，逾期未付产生的滞纳金由乙方自行支付。5.8租赁期满后……如乙方使用该房屋注册营业执照，待乙方注销或迁出该地址后的七日内，甲方将该押金全额无息退还给乙方，如乙方在租赁期满后超过七日未将该使用房屋作为公司营业执照注册地址迁出，每逾期一日，乙方应按原合同日租金的3倍向甲方支付地址占用费，该费用从乙方押金中扣除……第七条违约责任7.2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：7.2.1未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过五日房屋租金。7.2.5乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的3‰作为滞纳金；逾期五日仍未支付房租视为乙方自动退租，并放弃房屋内物品所有权，甲方有权收回该房屋并自行处置房屋内物品，并追究乙方的违约责任。7.2.6乙方应在本合同解除或到期终止后两个工作日内将该房屋交还给甲方并保证房屋内设施完好，逾期交还的，按当期日租金的三倍向甲方支付房屋占用使用费，直至将该房屋交还给甲方。此外，合同还对双方权利义务、免责条款等进行了约定。 2023年3月22日，某甲公司与案外人山西某某科技发展有限公司（以下简称某丙公司）共同向某乙公司出具付款协议声明，载明某甲公司应向某乙公司支付的季度租金36180元（2023年4月至6月），由某丙公司代为支付。 2023年4月1日，某甲公司与某丙公司签订《委托书》，约定由某丙公司代理其与某乙公司就武汉市东湖开发区关山二路特一号国际企业中心俊杰楼Ｂ座502-1号房屋租赁依法签订合同，由某甲公司负责履行，承担责任。 2023年4月6日，某乙公司（出租房、甲方）与某丙公司（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将位于武汉市东湖开发区**路**号**楼**座**楼出租给乙方使用，双方一致认可的租赁面积为330平方米（包含净面积、公摊面积和装修后的分割面积）。乙方在签订本合同前，已全面考察、了解该房屋的状况，并同意以现状承租该房屋；2.1租赁期限为2023年4月6日至2024年6月19日；3.1租金标准：每月租金14850元，此价格含税含物业（租金含5%的房屋增值税专用发票）；3.2租房押金：在签订本合同3个工作日内，乙方需向甲方支付房屋租赁押金29700元，该租房押金不冲抵乙方应支付的房屋租金；3.3租金的支付方式为押二付三，每次应支付租金为44550元，每期于租金到期日前7天提前支付，首次租金的支付时间为签订本合同后10个工作日内；4.2其他费用：承租期内，该房屋所产生的相关费用均由乙方承担（包含但不限水费、电费、有线电视费、宽带费、停车费）；按相关管理机构提供的交费通知单按时交付，逾期未付产生的滞纳金由乙方自行支付。5.8租赁期满后……如乙方使用该房屋注册营业执照，待乙方注销或迁出该地址后的七日内，甲方将该押金全额无息退还给乙方，如乙方在租赁期满后超过七日未将该使用房屋作为公司营业执照注册地址迁出，每逾期一日，乙方应按原合同日租金的3倍向甲方支付地址占用费，该费用从乙方押金中扣除……第七条违约责任7.2.5乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的3‰作为滞纳金；逾期五日仍未支付房租视为乙方自动退租，并放弃房屋内物品所有权，甲方有权收回该房屋并自行处置房屋内物品，并追究乙方的违约责任。7.2.6乙方应在本合同解除或到期终止后两个工作日内将该房屋交还给甲方并保证房屋内设施完好，逾期交还的，按当期日租金的三倍向甲方支付房屋占用使用费，直至将该房屋交还给甲方。此外，合同还对双方权利义务、免责条款等进行了约定。 2024年5月6日，某甲公司向某乙公司发送《工作联系函》，函件主要内容为俊杰楼Ｂ座502房屋房产证显示建筑面积仅为444.88平方米，某甲公司实际所租面积小于合同约定面积598平方米，公司为多出的面积支付房租对公司造成损失，要求某乙公司联系某甲公司工作人员协商处理。该函件中还载明，在租赁期间，某甲公司多次要求某乙公司提供房产证原件或复印件，某乙公司均以各种理由不予提供。 2024年5月14日，某乙公司向某甲公司发送催款函，要求某甲公司缴纳2024年4月19日至2024年6月19日欠付的房屋租金36180元，并要求某甲公司于2024年5月15日前将上述租金立即支付，否则将解除与某甲公司的租赁合同。同日，某乙公司向某丙公司发送催款函，要求其支付2024年4月6日至2024年6月19日期间的房租36630元及2023年4月6日至2024年6月19日期间的房屋押金29700元，并要求某丙公司于2024年5月15日前将上述66330元立即支付，否则将解除与某丙公司的租赁合同。 同日，某甲公司与某丙公司共同向某乙公司发送《关于的复函》，载明：1．你公司在签订合同时，故意夸大房屋面积，造成合同显示的面积大于房屋实际面积，多收取我公司房租费用。请你公司在接函之日起三日内出具有效的房屋房产证原件，并与我公司协商确认房租金额。我公司出于正当避险理由，在此问题未获得妥善解决之前，不能按照该金额缴纳租金、房屋押金、物业费及其他约定费用。2．在承租期间，我公司一直以合同表述的面积缴纳房租，因实际承租面积小于合同表述面积，由此多缴纳了费用11万元，此部分费用你公司应予以退回。 2024年5月17日，某乙公司分别向某甲公司及某丙公司发送《解除合同及限期腾退通知书》，通知书主要内容为案涉《房屋租赁合同》于通知函告对方之日起解除，并要求对方于2024年5月22日前腾退房屋，办理交接手续。此后，双方就房屋腾退及租金问题继续发函协商，但未达成一致。 2024年6月19日，某乙公司将案涉502-1及502-2房屋上锁。2024年6月21日，某甲公司将两处房屋腾退并交还某乙公司。 一审另查明，案涉502-1及502-2房屋合计实际面积为444.88平米。 一审诉讼中，双方共同确认：1．就案涉502-1号房屋，某甲公司已经按照合同约定向某乙公司支付房租至2024年3月19日；2．就案涉502-2号房屋，某甲公司已经按照合同约定向某乙公司支付房租至2024年4月5日；3．某丙公司未向某乙公司支付合同约定的押金29700元；4．某甲公司陈述对某乙公司主张的电费金额14466.73元无异议，但认为某乙公司应当提供发票。 一审法院认为，在案的两份《写字楼租赁合同》以及《委托书》，系双方当事人以及案外人某丙公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法，有效，双方当事人应遵照履行。关于某甲公司要求某乙公司返还租金的诉讼请求。根据合同约定，案涉租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，虽然合同记载了房屋面积，但双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额。且合同中已明确载明：“双方一致认可的租赁面积为268平方米／330平方米（包含净面积、公摊面积和装修后的分割面积）。乙方在签订本合同前，已全面考察、了解该房屋的状况，并同意以现状承租该房屋”，上述合同签订后，某乙公司依约向某甲公司交付了案涉租赁房屋，某甲公司未在合理期限内对案涉租赁房屋的面积及租金提出异议，亦未举证证明租赁期内多次要求某乙公司提供房产证原件或复印件，故某甲公司要求某乙公司返还房屋租金98992.8元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于某甲公司要求某乙公司返还502-1号房屋的押金。因某甲公司已于2024年6月21日从案涉房屋搬离，双方的合同内容已履行完毕。在某乙公司未举证证明某甲公司存在不予退还押金的违约情形下，案涉押金应于某甲公司腾退房屋之日起7日内返还。故一审法院对某甲公司主张某乙公司退还押金24120元的诉讼请求予以支持。关于某甲公司要求某乙公司支付逾期返还押金的资金占用费的诉请，因案涉合同并无约定，一审法院亦不予支持。 关于某乙公司向某甲公司主张的房屋租金。根据庭审中双方一致确认的租金交纳情况，某甲公司应当向某乙公司支付案涉502-1号房屋2024年3月20日至6月19日，案涉502-2号房屋2024年4月6日至6月19日期间的房屋租金。经核算，某乙公司主张的房屋租金72810元，未超出一审法院核算范围，予以支持。关于某乙公司主张的电费。按照合同约定，某甲公司租赁期间的电费应当由其自行承担。一审庭审中，双方对电费金额无异议，但某甲公司认为某乙公司应当向其开具相应发票，但某甲公司不能以此对抗某乙公司要求支付电费的诉讼请求，故一审法院对某乙公司主张的电费金额14466.73元予以支持。关于某乙公司主张的502-2号房屋押金29700元。因案涉租赁合同已经履行完毕，某甲公司已经实际腾退房屋，无需向某乙公司另行支付押金，一审法院对某乙公司的该项诉请不予支持。关于某乙公司主张的空置期损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，一审法院判决：一、某乙公司于判决生效之日起十日内向某甲公司退还押金24120元；二、某甲公司于判决生效之日起十日内向某乙公司支付房屋租金72810元；三、某甲公司于判决生效之日起十日内向某乙公司支付电费14466.73元；四、驳回某甲公司的其他诉讼请求；五、驳回某乙公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1381元，由某甲公司负担1105元，某乙公司负担276元；反诉案件受理费减半收取2127元，由某甲公司负担1319元，某乙公司负担808元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，某甲公司虽主张双方均以单价45元／平方米计算租金，但在案涉合同中均未就租赁单价予以约定，且在两份合同中的案涉租金均为固定单价，即分别为每月12060元、14850元。同时，在两份合同中亦均未约定该租金标准与房屋面积存在直接关系，且已载明某甲公司在签订合同前，已全面考察、了解该房屋的状况，并同意以现状承租该房屋。在此情形下，某甲公司以租金标准及房屋面积之换算而主张案涉房屋应以单价45元／平方米计算租金，依据不足，本院不予支持。另外，在双方签订的合同中已就案涉房屋之租金约定为固定单价的情况下，某甲公司以双方工作人员之沟通内容主张应按单价45元／平方米计算租金，亦无充分依据，本院不予支持。因此，某甲公司以应以单价45元／平方米计算租金为由主张某乙公司应向其退还租金及相应利息以及按该标准确认其欠付租金金额，依据不足，本院不予支持。案涉两份租金合同中均已载明某甲公司在签订合同前，已全面考察、了解该房屋的状况，并同意以现状承租该房屋。因此，某甲公司主张某乙公司未向其交付适租房屋、某乙公司构成合同欺诈、本案应移送公安机关等，均无充分依据，本院不予支持。 综上所述，某甲公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3363元，由湖北某某科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享受权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年三月十八日 法官助理*** 书记员***