浙江婺丰建设有限公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

浙江省金华市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙07民终4546号

上诉人（原审原告）：浙江婺丰建设有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区醒狮路**，现住所地：永康街航歌路**。

法定代表人：贾勇军，董事长。

委托诉讼代理人：朱剑笑，浙江玄畅律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1986年10月30日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。

委托诉讼代理人：王伟伟，浙江铭瑞律师事务所律师。

上诉人浙江婺丰建设有限公司（以下简称婺丰公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初5584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

婺丰公司的上诉请求：撤销原判，依法改判支持婺丰公司的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由***承担。事实和理由：一、一审程序不合法。一审法院未对婺丰公司提交的部分证据组织质证，也未在判决书中表述，审理不公，违反证据规则。二、一审判决认定事实不清。***向婺丰公司支付3729400元属实，但该款由购房款3551809.48元和增值税款177590.47元组成。一审判决未认定有一笔税款177590.52元的事实，认定全部款项为购房款错误。一审判决只认定涉案税费620152.65元也是错误的，少了增值税款177590.47元。同时请求二审法院确认***为炒房者身份。三、一审法院滥用证据规则。1、一审判决认定“婺丰公司主张签订合同时已明确说明企业所得税由***承担，故成交价明显低于市场价，***对此予以否认。婺丰公司未能提供证据证明其主张”。对此，婺丰公司认为，合同房价高低不是定案的主要依据，婺丰公司提供的《房屋买卖居间合同》第九条约定“涉及此次房屋交易所产生的税费及其他费用由买方全额承担。”一审法院避开该合同条款，也未评判***已承认双方交谈过涉案税费的事实，一味强调婺丰公司因未能举证应负法律后果。2、一审判决认定“婺丰公司也未能举证证明房产交易中存在企业所得税应由买方承担的交易惯例”。婺丰公司并未说企业所得税按交易惯例由买方承担，而是强调合同第九条的约定是日常交易的惯例。3、一审判决认定“从双方签订的合同来看，仅约定房屋出售总价为3729400元，未对是否开具发票以及开票税金的承担作出约定”。该认定同样避开了合同第九条的约定进行说事论理，是错误的。四、一审判决认定理由错误。对合同第九条约定“涉及此房屋交易所产生的税费及其他费用由被上诉人全额承担”如何理解，是双方主要争议焦点。一审认为“该条款约定不明”、“该条款和税收事实超出常人的通常理解”不当。***是炒房者，其懂得税费的承担，也明知涉案税费。婺丰公司认为合同第九条约定是明确的，该条款是笼统性或概括性约定，是交易习惯，婺丰公司不负有提示该条款的说明义务，不承担未尽提示义务的法律后果。婺丰公司不是开发商，只是出售二手房，合同也是中介提供的，合同约定“房屋交易产生的全部税费”当然包括涉案的增值税和企业所得税。五、一审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案争议的是对合同第九条“房屋交易产生的税费及其他费用由买方全额承担”如何理解的问题，不应适用《中华人民共和国合同法》第六十一条、第十二规定。六、涉案税费理应由***承担。涉案税费是房产交易产生的税费，企业所得税是经审计确认的，故一审认定“企业所得税并非在办理过户过程中应缴纳的税款”是错误的。同理，***支付款项的同时，应当知道开票时的票面价由价款和税款组成。综上，本案企业所得税和开票增值税应当由***承担，不存在合同约定不明或无约定的情况。

***辩称：一、婺丰公司没有指出具体哪些证据一审没有组织举证质证。二、***支付的177590.52元，实际为购房款。***系根据婺丰公司办公室主任的指示，将款项交付给婺丰公司的财务人员，该笔款项实际已经作为购房款。三、企业所得税由买方承担的依据是不充分的。根据企业所得税税种的性质，企业每一年度纳税的年度总额，减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。故，在房产交易时该笔费用并非是签订合同时能够涉及到的一项税费。且婺丰公司作为企业，显然对企业所得税的纳税规则更为清楚，如其有异议，其应在签订合同过程时提出该项费用由***承担，而不是在房产交易完成后近两年时间才提出。另外，根据浙江省高级人民法院（2019）浙民再44号民事判决书的观点，如果企业所得税要由买方承担，婺丰公司需要提供相应惯例，而实际交易中涉及企业所有的房屋买卖均不存在企业所得税由买受人承担的情况。综上，请求驳回婺丰公司的上诉请求。

婺丰公司向一审法院起诉请求：1、***支付婺丰公司购房款177590.52元；2、***支付婺丰公司因房屋交易产生的税费496386.08元；3、***支付婺丰公司审计费用6500元；以上合计680476.6元。4、本案诉讼费由***承担。

一审法院认定事实：婺丰公司和***在金华盛峰房产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖居间合同》属实。合同约定总价款3729400元。合同第九条约定，涉及此次房屋交易所产生的税费及其他费用由买方全额承担，上述房产卖方承诺非自建房，如属五年的自建房交易产生的全额营业税由卖方承担。合同签订后，***向居间方交定金50万元，2018年11月15日向婺丰公司转账购房款3051809.48元，向婺丰公司财务人员方艳丽转账177590.40元。之后合同所涉房产均办理了过户手续。2020年6月，婺丰公司委托金华宏誉联合会计师事务所对因公司转让迎宾大道133号迎宾花园1幢401、402、403、411、412室房屋所涉及的税费及其他费用情况进行专项审计。审计结果为公司转让标的房屋过程中，涉及的税费包括增值税、城建税、教育费附加、、地方教育费附加企业所得税、印花税、土地增值税共计620152.65元，其中企业所得税496386.08元。婺丰公司支出审计费6500元。***在办理房产过户过程中，除企业所得税外，其余税费均已交纳。婺丰公司在2018年度缴纳企业所得税1354256.40元，2019年度缴纳企业所得税4033835.06元。

一审法院认为，婺丰公司与***签订的《房屋买卖居间合同》合法有效。关于婺丰公司第一项诉请，婺丰公司对***转账给方艳丽177590.40元无异议，但认为该款项系公司向婺丰公司开具购房款发票的增值税，该税费应由***承担，故***仍欠购房款177590.52元。***对此不予认可。从双方签订的合同来看，仅约定房屋出售总价为3729400元，未对是否开具发票以及开票税金的承担作出约定。婺丰公司主张出售总价不含开票税金，买方还应另行支付开票税金177590.40元，该主张超出了常人对于房屋交易中房价款的通常理解，婺丰公司未能举证证明在签订合同过程中双方已对此进行协商确定，且婺丰够公司实际开具的发票含税金额为3729400元，故对婺丰公司的该项主张不予采信，对婺丰公司的第一项诉请不予支持。对于第二项诉请，争议的焦点在于案涉房屋交易所产生的税费及其他费用是否包含企业所得税。合同仅约定“涉及此次房屋交易所产生的税费及其他费用由买方全额承担”，未明确是否包含企业所得税。婺丰公司主张签订合同时已明确说明企业所得税由***承担，故成交价明显低于市场价，***对此予以否认。婺丰公司未能提供证据证明其主张，对该项主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告双方也未能达成补充协议。从合同条款来看，“房屋交易所产生的税费及其他费用”在现实的房地产交易市场中，通常理解是在房屋交易达成后办理过户过程中所应缴纳的各种税费。根据企业所得税的性质，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额，故企业所得税并非在办理过户过程中应缴纳的税款。婺丰公司也未能举证证明房产交易中存在企业所得税应由买方承担的交易惯例。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项之规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，对于履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。而根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业所得税纳税人是所有实行独立经济核算的我国境内的内资企业或其他组织。显然被告作为自然人不是企业所得税的纳税人。婺丰公司作为企业，对于企业所应承担的税种、税率及交纳方式等相较于自然人的被告更为熟悉，故在合同签订过程中对于税费的承担负有提示说明义务，而婺丰公司怠于履行，致使双方产生争议，应作出不利于婺丰公司理解的解释。故婺丰公司的第二项诉请，依法不予支持。婺丰公司第三项诉请系基于第二项诉请产生，第二项诉请不能支持，其第三项诉请自然不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回婺丰公司的诉讼请求。案件受理费5302元，由婺丰公司自行负担。

二审中，***均未提供证据。婺丰公司向本院提供如下证据：

1、房屋买卖合同七份。证明目的：***炒房，与涉案房产的关联合同及一口价的约定。

2、天眼查网上截图及企业工商信息各一份。证明目的：***担任法定代表人或者股东的公司有浙江博傲装饰工程有限公司、金华墨攻房地产经销策划有限公司、金华市蒲公英环保科技有限公司，进一步证明***深知房地产营销和装修业务。

3、缴纳增值税的税网截图、增值税纳税申报表各一份。证明目的：婺丰公司已缴纳增值税177590.47元的事实。

对婺丰公司提供的证据，***发表如下质证意见：对证据1、2，真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。该两组证据与本案争议焦点即企业所得税由谁承担无任何关联性。对证据3，三性均有异议，仅仅是截图，不是税务部门出具的真实原件，所以无法核实真实性，且与本案无关联性。

对婺丰公司提供的证据，本院认定如下：证据1，该七份购房合同系***与其他个人签订，合同内容中也不涉及企业所得税和增值税税费的问题，与本案缺乏关联，故本院不予确认。证据2，本院对真实性予以确认。证据3，本院将结合本案争议焦点综合分析认定。

本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：一、***是否尚欠婺丰公司购房款177590.52元的问题。婺丰公司和***签订的《房屋买卖居间合同》约定的房屋总价款为3729400元，合同签订后，***已向居间人支付定金50万元，2018年11月15日向婺丰公司转账支付3051809.48元、向婺丰公司财务人员方艳丽转账支付177590.40元，以上共计3729399.88元，与合同约定的总价款相符。《房屋买卖居间合同》约定婺丰公司在***付清全款后腾空、交付房屋并办理房产过户手续，婺丰公司在***支付上述款项后并未对款项支付的金额提出异议，并按约向***交付了房屋并办理了过户手续。《房屋买卖居间合同》并未约定***应另行支付开具发票的税款，婺丰公司也未能提供其他证据证明双方对此有明确约定，故现婺丰公司主张2018年11月15日***支付的177590.40元系用于支付开具购房发票的税款，依据不足，其以此为由主张***尚欠其购房款177590.52元，本院不予采纳。二、案涉房屋买卖相关的税金承担中是否应包括企业所得税的问题。《房屋买卖居间合同》第九条约定，涉及此次房屋交易所产生的税费及其他费用由买方全额承担。根据该条款上下文的内容以及房地产交易的惯例，该约定应当理解为办理案涉房地产过户手续过程中应缴纳的各种税费和相关费用。根据企业所得税的性质，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳所得税。故企业所得税不属于办理房产过户手续过程中应交纳的税款。因此，在婺丰公司未能提供其他证据证明双方曾约定由***承担企业所得税的情况下，其要求***承担因房屋交易产生的企业所得税49636.08元，依据不足，本院不予支持。三、关于婺丰公司主张的一审程序问题。虽然婺丰公司在一审庭审后向一审法院提交的税网截图和增值税纳税申报表，一审法院未组织质证，但该证据并不影响本案的实体处理结果，且二审中双方也对该证据进行了举证质证。一审程序虽略有瑕疵，但不影响本案的实体公正处理。另外，婺丰公司上诉要求确认***为炒房者的身份，该诉请不属于本案审理范围，本院不予处理。综上，婺丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10605元，由上诉人浙江婺丰建设有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　徐　晋

审 判 员　　金　莹

审 判 员　　张斯欣

二〇二〇年十二月二十三日

代书记员　　张青青