中国某某股份有限公司昆明市分公司、云南某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

云南省高级人民法院 民事判决书 （2021）云民终1345号 上诉人（一审原告）：中国某某股份有限公司昆明市分公司。住所地：云南省昆明市滇池度假区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，云南承希律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，云南承希律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。 上诉人（一审被告）：云南某某房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市西山区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京大成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，北京大成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人中国某某股份有限公司昆明市分公司（以下简称某某分公司）与上诉人云南某某房地产开发有限公司（以下简称某甲公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初3347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。某某分公司的委托诉讼代理人***、***，某甲公司的委托诉讼代理人***到庭参加调查。本案现已审理终结。 某某分公司上诉请求：1.撤销（2019）云01民初3347号民事判决；2.改判某甲公司向某某分公司支付违约金12308115.6元；3.改判某甲公司赔偿某某分公司自2018年5月21日起至实际交房之日止的租金损失4500371.07元；4.本案一、二审诉讼费用由某甲公司承担。事实和理由：1.某甲公司未履行合同义务，应按约定向某某分公司支付违约金12308115.6元。某某分公司主张的违约金数额已在合同约定基础上大幅减少，未过分高于实际损失。2.某甲公司未按约定履行合同义务造成某某分公司损失，应赔偿某某分公司自2018年5月21日起至实际交房之日止另行租赁办公用房产生的租金损失4500371.07元。 某甲公司辩称：1.某某分公司通过《会议备忘》《会议纪要》及其他往来函件变更了交房时间和交房主体，无权再依据案涉房屋买卖合同要求某甲公司承担违约责任。2.某某分公司的损失仅为将案涉房屋出租于云南某某交通投资建设有限公司（以下简称某乙公司）可获得的租金收入。即使某甲公司构成违约，某某分公司亦仅能就违约金、租金收入损失及另行租赁办公用房租金损失择一主张。故请求驳回某某分公司的上诉请求。 某甲公司上诉请求：1.撤销（2019）云01民初3347号民事判决第一项，改判驳回某某分公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由某某分公司承担。事实和理由：1.某某分公司在2019年3月11日《会议备忘》、2019年12月17日《会议纪要》，以及后续往来函件中对某乙公司的交房时间予以延期和更新，取代了案涉房屋买卖合同约定。在各方协商谈判过程中，某某分公司未要求某甲公司支付违约金。故某某分公司无权主张某甲公司交房或承担违约责任。2.某某分公司的损失仅为将案涉房屋出租于某乙公司可获得的租金收入。一审判决认定的违约金远高于该租金收入损失，且对违约金计算期间、违约金与某某分公司另行主张的租金支出损失关系均认定错误。 某某分公司辩称：1.某甲公司构成严重违约。某某分公司协调尽快交房的行为不能免除某甲公司的违约责任。2.某某分公司未主张过高违约金。某甲公司应按约定支付该违约金。3.某甲公司违约行为造成某某分公司产生租用办公用房租金损失，应承担赔偿责任。故请求驳回某甲公司的上诉请求。 某某分公司向一审法院起诉请求：1.判令某甲公司立即向某某分公司交付昆明市××路××小区××号楼；2.判令某甲公司向某某分公司支付违约金12308115.6元；3.判令某甲公司向某某分公司支付诉争房屋自2017年12月1日起至实际交付之日的租金，暂算至起诉之日计3479932.13元；4.判令某甲公司赔偿某某分公司自2018年5月21日起至实际交房之日止支付的租金损失，暂算至起诉之日计1262800元；5.本案诉讼费由某甲公司承担。 一审法院经审理查明：2016年9月22日，某甲公司（出租方、甲方）与案外人云南某某建投资建设有限公司（承租方、乙方）（以下简称某丙公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于昆明市××路××小区××号楼整栋合计4022.26㎡出租给某丙公司用于办公、生活自用，租期暂定为五年，自2016年9月22日起至2021年9月21日止。其中，2016年9月22日至2016年12月21日为装修免租期，乙方无需支付房屋租金，租金自2016年12月21日每12个自然月为一个计费年度。房屋第壹年租金为1978952元，自第叁年开始递增，按每两年为周期递增6%计算。此外，双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，某甲公司将租赁房屋交付某丙公司使用。2016年10月8日，某丙公司通过银行转账方式向被告支付租金1978952元；2018年8月6日，某乙公司通过银行转账方式向某甲公司支付租金2064152元，其中，博欣采莲湾2号楼为1978952元（租赁期限：2017年12月21日至2018年12月20日），博欣采莲湾2号楼地下负一层为85200元（租赁期限：2017年12月1日至2018年11月30日）。 2017年11月17日，某甲公司（出卖人）与某某分公司（买受人）签订《中国某某昆明市分公司综合生产用房购房合同（2号楼第1-6层）》，约定某某分公司向某甲公司购买昆明市××路××小区××号楼××层房屋，总建筑面积为4022.26㎡，项层（第七层由出卖人开发建设）未办理产权证，由出卖人将该层与1至6层一并出售给买受人，不再单独收费。上述房产累计涉及房屋33套，房屋所有权证33份，具体明细详见附件二。上述房产现已全部登记于出卖人名下，目前该房产设置有抵押，抵押权人为昆明官渡农村合作银行。价款：房屋购买总价为61540578元，上述房屋价格包括了该房屋所有附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。付款方式：本合同生效后二个工作日内，双方应准备完毕应由各方提供的本次交易、产权过户所需的全部相关申报材料，出卖方同时向买受方开具收款专用收据，买受方在收到收据之日起三个工作日内，向出卖人指定账户支付合同总价82.22%，总计50598663.23元。出卖人保证收到该笔款项后一个工作日内提交解抵押手续，并在三个工作日内完成房屋的贷款抵押解除手续。达到下述条件后，买受人在五个工作日内向出卖人支付合同总价10%，总计6154057.8元，即：（1）出卖人完成全部解抵押手续，取得《房屋产权证书》；（2）双方完成房屋过户网签（如有），准备完毕全部产权过户手续，并完成不动产登记部门初步审查；（3）收到出卖人向买受人开具的该笔款项收款收据。该房屋产权证过户到买受人名下，即买受人收到合同项下全部房产的登记在买受人名下的不动产登记证书之日起七个工作日内，且收到出卖人向买受人开具的符合国家规定的全额增值税专用发票后，买受人向出卖人付清本合同项下全部剩余款项即4787856.97元。产权过户、不动产登记及交付：双方同意，自履行完合同约定的阶段性付款、纳税、费等责任后，由出卖人牵头，应于一个工作日内向不动产权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，并在五个工作日内取得受理，买受人负责配合。完成相关手续后，出卖人应于十五日内完成不动产权证的变更登记，且出卖人应于2018年5月20日前向买受人交付本合同项下所有房产实物。交付时，双方对买受人所购房屋的附属设施、水电基数等进行核实确认后办理移交手续。违约责任：因非买受人原因造成出卖人未能按本合同约定标准及时完成昆明市××路××小区××号楼第1-6层全部房屋中的任何一套房屋产权解除抵押、过户、不动产登记、《不动产权证书》交付及房屋交付的，每逾期一天出卖人按合同总价款的千分之一向买受人支付违约金，逾期超过三十天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应立即返还买受人已经支付的所有款项，同时出卖人应向买受人支付合同总价20%的违约金。此外，双方还对其他权利义务进行了约定。2017年12月1日，某某分公司取得了上述房屋的不动产权证。 2018年11月19日，某某分公司委托律师就某甲公司未按时完成交房一事向某甲公司致函。某甲公司收到函件后，于2018年11月30日向某某分公司回函，载明：在与贵公司签订合同时，我公司一直在积极与房屋承租方接洽，就房屋承租方搬离腾空上述房屋以配合我公司履行向贵公司的交房义务事项进行了多次磋商，并初步达成了意向，后由于房屋承租方管理层变动等原因导致相应工作滞缓。收到贵公司发送函件后，我公司再次与房屋承租方就配合推进交房事项进行了紧急沟通，获悉房屋承租方将于近期组织搬离房屋，待房屋承租方搬离后，我公司将立即与贵公司衔接开展房屋交接工作。 2019年1月9日，某甲公司向某乙公司致函，解除某甲公司与某乙公司之间关于“博欣采莲湾2号楼”房屋的租赁关系，限某乙公司在2019年1月20日前搬离腾空房屋，并将房屋交回某甲公司。 2019年3月11日、2019年12月17日，中国某某股份有限公司云南省分公司、某某分公司、某乙公司、某甲公司就博欣采莲湾2号楼交房及搬迁事宜进行了讨论，并形成会议备忘／会议纪要。2019年12月17日，某乙公司向某某分公司出具承诺书，载明：某乙公司承诺在2020年3月5日后提供位于3层的3间房屋给某某分公司用于堆放物品，并不晚于2020年3月15日当日整体搬离采莲湾2栋房屋。 2020年3月24日，某某分公司向某乙公司回函，载明：对于贵公司提出将搬离××小区××号楼期限延期至2020年6月的要求，我公司根据贵公司承诺于2020年3月15日当日无条件全部搬离的约定，本着友好协商原则，充分考虑新冠疫情影响，已同意将搬离期限延期至2020年4月14日，请贵公司于此期限内搬离，2020年4月15日起，我公司将正常开展××小区××号楼的装修工程。 2020年7月3日，某某分公司向某甲公司发函，载明：根据我公司与你方签署的合同相关条款约定，请贵公司尽快安排和开展博欣采莲湾2号楼及配套车位的相关交付事宜，并请于2020年7月6日10点前，将相关交付计划及对接人以书面形式回复。 2020年7月6日，某甲公司向某某分公司回函，载明：由于贵司自行同意某丙公司／某乙公司继续使用，并一再同意延期，贵司与京建已达成新的一致，贵司作为将房屋交给京建使用的业主，应从京建手里收回房屋，贵司应联系京建要求交房，包括交还房屋钥匙，核对水电数据，检查房屋状况及附属设施设备的情况等，贵司并应自行承担因自身原因或怠于行使权利造成的损失。 2020年7月6日，某甲公司向某乙公司致函，载明：贵司系根据和某某分公司的约定使用房屋，贵司应向某某分公司交还房屋，并向某某分公司支付和结清如房屋使用费、水电、物业等费用，并自行承担因贵司自身原因或怠于履行相关事项而给各方造成的损失。 2020年7月7日，某某分公司向某甲公司致函，载明：经我公司不懈努力，包括公安机关等相关单位介入，博欣采莲湾2号楼实际占方已经于7月4日前搬离，该房产已经具备交房条件，我公司要求你公司办理交房手续合理合法，但你公司仍拒绝履行。请你公司于2020年7月9日前与我公司完成博欣采莲湾2号楼的交付手续；按照标准工期，在收到函件后15天内完成博欣采莲湾2号楼第七层的建设并交付我公司使用。如未按要求在时限内完成，我公司将于7月10日开始进场开展装修前期工作，由此造成的一切后果由你方承担。 2020年7月10日，某某分公司向云南某某物业服务有限公司滇池路分公司致函，载明：我公司将于2020年7月12日前往采莲湾某某物业管理处办理装修工程进场手续；2020年7月11日至12日期间，我公司不开展装修工程，只开展围挡搭建、物料进场工作；2020年7月13日起，我公司将正式开展采莲湾小区2号楼装修工程。 另查明，2020年7月8日，某乙公司搬离××小区××号楼，之后某某分公司在××小区××号楼外围设置了围挡，做装修准备。2020年11月5日，某某分公司以某乙公司为被告向昆明市西山区人民法院提起诉讼，要求判令某乙公司向其支付自2017年12月1日至2020年7月8日的房屋占用费合计7115243.87元。昆明市西山区人民法院于2021年1月15日立案后，依某乙公司申请，追加某甲公司为第三人参与诉讼。某甲公司以该案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结为由，申请中止诉讼。昆明市西山区人民法院经审查后，于2021年3月15日作出（2021）云0112民初918号民事裁定，中止该案诉讼。 一审法院认为，综合双方诉辩主张，本案的争议焦点为：1.某甲公司应否支付某某分公司违约金？如应支付，金额如何认定？2.某甲公司应否支付某某分公司租金及租金损失？如应支付，金额如何认定？ 一审本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前某某分公司与某甲公司因履行《中国某某昆明市分公司综合生产用房购房合同（2号楼第1-6层）》而引起的房屋买卖合同纠纷，故应适用当时的法律、司法解释的规定。 针对某某分公司要求某甲公司向其交付××小区××号楼的诉讼请求，根据审理查明事实，某乙公司作为××小区××号楼的实际占有使用人，已于2020年7月8日搬离该房屋，某某分公司从某乙公司处取得了房屋钥匙，并在房屋外围设置了围挡，做装修准备，故对某某分公司诉请要求某甲公司向其交付××小区××号楼的诉讼请求，一审法院不予支持。 针对争议焦点1，某某分公司与博欣签订的《中国某某昆明市分公司综合生产用房购房合同（2号楼第1-6层）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自义务。该合同明确约定，某甲公司应于2018年5月20日前向某某分公司交付本合同项下所有房产实物；因非买受人原因造成出卖人未能按本合同约定标准及时完成××小区××号楼第1-6层全部房屋中的任何一套房屋产权解除抵押、过户、不动产登记、《不动产权证书》交付及房屋交付的，每逾期一天出卖人按合同总价款的千分之一向买受人支付违约金，逾期超过三十天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应立即返还买受人已经支付的所有款项，同时出卖人应向买受人支付合同总价20%的违约金。经审查，博欣未在合同约定的2018年5月20日前向某某分公司交付××小区××号楼，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。对于违约金数额的认定问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案查明事实，虽然某甲公司逾期交付房屋的违约行为的确给某某分公司造成了相应的损失，但因某某分公司在本案中提举的证据并不能充分有效的证明被告的违约行为给其造成的损失大小，而双方当事人在涉案的购房合同中约定的逾期交房违约金过高，某甲公司已经明确提出申请调整该违约金，故一审法院酌情对于某甲公司应当承担的逾期交房违约金作相应调整为按合同总价的10%计算，即6154058元（61540578元×10%）。 针对争议焦点2，对于某甲公司应否支付某某分公司租金的问题。根据审理查明事实，2016年9月22日，某甲公司与案外人某丙公司签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给某丙公司用于办公、生活自用，租期为五年。2017年11月17日，某甲公司与某某分公司签订《中国某某昆明市分公司综合生产用房购房合同（2号楼第1-6层）》，将案涉房屋出卖给某某分公司。2017年12月1日，某某分公司取得案涉房屋的不动产权证。现某某分公司诉请要求被告向其支付2017年12月1日至实际交付房屋之日的租金，因案涉房屋租赁合同存在于某甲公司与案外人某丙公司之间，某某分公司在本案中主张的租金，实际系房屋承租人或占有使用人应支付的款项，鉴于某某分公司就该笔款项已另案向昆明市西山区人民法院提起诉讼，而该笔款项的认定及支付又涉及案外人某乙公司的权益，故不宜在本案中予以审查处理。因此，对某某分公司的该项诉请，一审法院不予支持。对于某甲公司应否支付某某分公司租金损失的问题，某某分公司主张因某甲公司逾期向其交付房屋，某某分公司基于办公需要向案外人租赁了房屋，支付了相应的租金，该部分损失应由某甲公司承担。经审查，某某分公司仅提交了中国某某股份有限公司云南省分公司与案外人签订的《房屋租赁合同》，并未提交证据证明租赁合同中涉及的租金其已实际支付，某甲公司对此又不认可，故对某某分公司的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，一审判决：“一、某甲公司于判决生效之日起十五日内向某某分公司支付违约金6154058元；二、驳回某某分公司的其他诉讼请求。案件受理费124105元，由某某分公司负担79427元，某甲公司负担44678元。” 二审中，某某分公司对一审查明的事实无异议。某甲公司对一审查明的事实提出以下异议：1.遗漏查明2019年3月11日《会议备忘》及2019年12月17日《会议纪要》的内容；2.遗漏查明某丙公司于2020年7月2日发往案涉房屋物业公司函件的内容。 对双方当事人均无异议的一审查明的事实，本院依法予以确认。 二审中，某某分公司提交了以下证据： 第一组：1.中国建设银行单位客户专用回单；2.办公楼租用合同；3.中国建设银行单位客户专用回单；4.房屋租赁合同；5.中国建设银行网上银行电子回执；6.办公楼租用合同；7.中国建设银行网上银行电子回执；8.采莲湾1号楼租赁合同；9.中国建设银行单位客户专用回单2张；10.采莲湾1号楼第1层租赁合同；11.中国建设银行单位客户专用回单2张；12.情况说明，拟证明因某甲公司未按期交付案涉房屋，导致某某分公司租用多处房屋办公产生租金损失4500371.07元。 第二组：中国建设银行单位客户专用回单3张，拟证明因某甲公司未按期交付案涉房屋，导致某某分公司多次搬运办公用品产生搬运费损失42540元。 第三组：泛亚云计算中心及食堂小楼零星维修项目施工合同，拟证明因某甲公司未按期交付案涉房屋，导致某某分公司租用办公用房产生装修损失91004.18元。 第四组：1.采莲湾1号楼零星装修施工工程合同；2.中国建设银行单位客户专用回单；3.采莲湾1号楼零星装修施工工程合同；中国建设银行单位客户专用回单，拟证明因某甲公司未按期交付案涉房屋，导致某某分公司租用办公用房产生装修损失169700.77元。 第五组：采莲湾1号楼物业服务费明细表，拟证明因某甲公司未按期交付案涉房屋，导致某某分公司重复缴纳物业服务费102852.12元。 第六组：税务局电子缴款凭证，拟证明因某甲公司未按期交付案涉房屋，导致某某分公司产生房产税费损失3737481.33元。 某甲公司经质证对第一组证据的关联性及证明内容不予认可，认为部分房屋租赁合同承租人不是某某分公司，部分房屋租赁日期在某某分公司接收案涉房屋之后；对第二组证据的关联性及证明目的不予认可，认为某某分公司未搬迁，不能证明系搬迁费用，且部分回单日期在某某分公司接收案涉房屋之后；对第三组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可，认为合同所涉工程及地点与本案无关且有伪造可能；对第四组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可，认为该合同租赁时间在某某分公司接收案涉房屋之后且有伪造可能；对第五组证据的关联性及证明内容均不认可，认为物业费用发生于某某分公司接收案涉房屋之后，与本案无关；对第六组证据的关联性及证明内容均不认可，认为相关税费金额计算错误，且案涉房屋由某某分公司处置使用，房产税不属于损失。 本院对以上证据的真实性予以采信，对其证明内容将结合案件争议焦点综合评述。 二审查明：2019年3月11日，中国某某股份有限公司云南分公司、某乙公司及某甲公司就案涉房屋交房及搬迁事宜协商并形成《会议备忘》，载明：某乙公司于2019年6月10日前搬离案涉房屋，某甲公司于当日与中国某某股份有限公司云南分公司办理交房事宜；某甲公司负责于2019年5月25日前将具备办公条件的1号楼交付某乙公司使用。 2019年12月17日，中国某某股份有限公司云南分公司、某某分公司、某丙公司轨道公司签订《会议纪要》，载明：某乙公司承诺于2020年3月5日将采莲湾小区2号楼3楼三间大办公室交付于某某分公司用于堆放物品；某乙公司承诺于2020年3月15日无条件搬离案涉房屋并将房屋交付于某某分公司；2020年3月15日之前某甲公司及某某分公司不得阻碍某乙公司对上述房屋及附属设施的正常使用。某甲公司参与该协商过程但未在《会议纪要》中签章。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：某甲公司是否构成逾期交房的违约行为；如构成，某甲公司应如何承担违约责任。 一、关于某甲公司是否构成逾期交房的违约行为 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。”案涉房屋买卖合同签订及履行等法律事实均发生于民法典施行前，故本案纠纷的处理应适用《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》等法律、司法解释的规定。 某甲公司主张某某分公司与某乙公司多次协商变更交房期限，某甲公司不再承担交房义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。某甲公司与某某分公司签订的案涉房屋买卖合同合法有效。某甲公司作为出卖人负有按约定期间交付房屋的基本合同义务。该合同签订前，某甲公司已将房屋出租于案外人；合同签订后，房屋仍由某乙公司占有使用，客观上必然影响某甲公司向某某分公司交房义务的履行。针对该情形，某甲公司应严格按照其在房屋买卖合同第六条中“保证因本合同所购房屋在签订本合同及交付后没有产权纠纷及其他债权债务纠纷”的承诺，及时妥善处理其与某乙公司的租赁合同纠纷，促使某乙公司搬离房屋，以按期将该房屋交付于某某分公司。双方约定的交房时间为2018年5月20日前，但直至2019年1月9日某甲公司才向某乙公司发函要求解除租赁合同并限期腾房，并未积极履行向某某分公司交房的合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在某甲公司未履行交房义务的情况下，考虑到某甲公司亦未与某乙公司就搬离房屋时间达成其他实质性协议，某某分公司及其所属的中国某某股份有限公司云南分公司通过《会议备忘》《会议纪要》等形式与某乙公司就限期搬离房屋事宜磋商，有助于某甲公司尽快履行交房义务及避免某某分公司损失进一步扩大。某某分公司的磋商行为符合诚信原则，不应因此承担不利法律后果。同时，在上述磋商过程中，某某分公司未作出变更交房义务主体为某乙公司或免除某甲公司交房义务和逾期交房责任的意思表示，不因其协助某甲公司履行交房义务而产生其放弃要求某甲公司按约定交房的基本合同权利。某甲公司该项上诉主张缺乏事实及法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定，出卖人应当按照约定的期限交付标的物。某甲公司未按约定在2018年5月20日前将房屋交付于某某分公司，构成逾期交房违约行为。 二、关于某甲公司应如何承担违约责任 某甲公司因案外人原因未能按期向某某分公司交付房屋，应承担相应违约责任。某某分公司起诉要求某甲公司承担的违约责任包括：案涉房屋的租金收入损失、某某分公司租用办公用房支出的租金损失及某甲公司逾期交房违约金。关于房屋租金收入损失，因某某分公司针对该款项已提起另案诉讼且已明确表示不在本案中主张，故本案不予处理。关于另行租用办公用房支出的租金损失，某某分公司虽提交了相关房屋租赁合同，但部分合同承租人并非某某分公司，某某分公司未能举证证明房屋租赁费用系由其实际支出；部分合同某某租赁期限在某某分公司占有案涉房屋之后，某某分公司未能举证证明该租金支出系某甲公司逾期交房行为导致，故对某某分公司该项损失主张本院不予支持。关于某甲公司逾期交房的违约金，在某某分公司未提供充分证据证明其具体实际损失的情况下，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，综合本案事实，基于公平和诚信原则，酌定将某甲公司应承担的逾期交房违约金调整为合同总价的10%即6154058元，并无明显不当，本院予以维持。 综上所述，某某分公司和某甲公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费103225元，由中国某某股份有限公司昆明市分公司负担65545元，云南某某房地产开发有限公司负担37780元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年十一月二十三日 书记员***