陈某某、王某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

文书内容 江苏省建湖县人民法院 民事判决书 （2024）苏0925民初465号 原告：陈某某，男，1972年5月2日出生，汉族，居民，住建湖县。 原告：王某，女，1970年11月26日出生，汉族，居民，住建湖县。 两原告共同委托诉讼代理人：周某，建湖县某某法律服务所法律工作者。 被告：中国移动通信集团江苏有限公司盐城分公司，住所地盐城市东进中路，统一社会信用代码91320900704098886E。 法定代表人，许某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐某，江苏某某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘某，江苏某某律师事务所实习律师。 原告陈某某、王某诉被告中国移动通信集团江苏有限公司盐城分公司（移动盐城分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈某某及两原告的共同委托诉讼代理人周某，被告移动盐城分公司的委托诉讼代理人唐某、潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某某、王某诉称：1、请求法院依法判令被告赔偿原告房屋损害437642.52元；2、诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实和理由：2017年2月7日原告与被告签订了《营业用房租房协议》一份，后双方于2017年11月7日再次签订营业用房租房协议》一份，二份协议签订后，原告依约履行了出租义务，被告在2020年8月份单方提出解除合同。原告向法院提起诉讼要求被告方承担违约责任和因违约造成的损失，法院作出（2020）苏0925民初5141号民事判决书，在该判决书中，法院对于损失部分未予理涉。被告方在承租原告方的房租期间，造成房屋及其他财物损坏，对于损失部分鉴定公司已经出具相应的鉴定意见，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告移动盐城分公司辩称：1、在（2020）苏0925民初5141号案件已经驳回了原告主张房屋损坏的相关请求，原告应当通过再审主张权利，本案受理程序错误；2、原告主张因空调安装导致房屋框架受损的事实和被告无关；3、（2020）苏0925民初5141号案件中判决被告向原告支付917497.5元，实际损失远未超过被告已经承担的违约金责任，应驳回原告的诉讼请求；4、根据民法典第585条第2款和最高法民法典合同编的司法解释中规定违约金不得超过实际损失的30%，本案现有的鉴定价格为379382.52元，原告支付的违约金也远高于鉴定价格，被告不应再承担赔偿责任；5、鉴定机构作出的鉴定项目和价格严重失实；6、在双方签订的合同中约定被告不得损坏租赁房屋原有设施，但是本案并没有证据证明被告损害了评估表中的广告牌、门、展台和监控系统，被告也没有向法庭提供证据证明原告向被告提供了这些物品，那么这些物品存在一些毁旧，也是自然磨损，而自然磨损计入房屋租金和（2020）苏0925民初5141号案件的违约金当中。 经审理查明：原告陈某某与王某系夫妻关系。2017年2月7日，原告陈某某、王某与被告移动盐城分公司签订了《营业用房租房协议》一份，约定：原告将位于建湖县（原某某家具城）一楼门市（建筑面积200平方米）的房屋租赁给被告使用，从事移动通信经营。租赁期限为十年，从2017年2月12日起至2027年2月11日止。双方商定房租租金为：十年含税租赁价格为583.4844万元（其中第一年、第二年、第三年均为54.3478万元，第四年开始到第十年的租赁价格每年递增2.5%）。双方应共同遵守本合同条款，因一方违约造成合同无法履行，或因协商不成单方面终止合同的，违约方应按年租金的双倍支付违约金并赔偿相应的损失。该份协议签订后，被告移动盐城分公司支付租金至2021年2月11日。协议签定后，移动盐城分公司因经营需要，经双方协商一致，对租赁房屋进行了重新装修，包括室内地板、门头广告，另行开设两扇门等。 2017年11月7日，原告陈某某、王某与被告移动盐城分公司再次签订了《营业用房租房协议》一份，约定：原告将位于建湖县居委会（原某某家具城）（后端建筑面积约80平方米）的房屋租赁给被告使用，从事移动通信经营。租赁期限为五年，从2017年11月7日起至2022年11月6日止。双方商定房租租金为：54600元/年（含税）。双方应共同遵守本合同条款，因一方违约造成合同无法履行，或因协商不成单方面终止合同的，违约方应按年租金的双倍支付违约金并赔偿相应的损失。该份协议签订后，被告移动盐城分公司支付租金至2020年11月6日。 2020年8月10日，被告移动盐城分公司向原告发出两份《解除租赁协议通知书》，要求与原告解除所签订的两份《营业用房租房协议》。双方就有关赔偿事项未能达成一致意见，原告陈某某、王某遂向本院提起诉讼，要求被告支付违约金，并承担因违约给原告造成的损失，本院经审理作出（2020）苏0925民初5141号民事判决书，判决被告中国移动通信集团江苏有限公司盐城分公司于本判决生效后十五日内支付原告陈某某、王某违约金917497.5元。对于原告陈某某、王某主张的因被告违约造成的财物损失费，因其未提供有效证据予以证明，法院未予支持。判决作出后，在上诉期内，双方当事人均未上诉。原、被告之间的房屋租赁合同解除后，由原告自行经营家电销售，并对房屋重新进行了装修。后于2024年4月份，原告陈某某将其中部分房屋出租给其他商户经营使用，其他商户根据经营之需再次对房屋室内外进行了装修。原告陈某某、王某认为被告在租赁期间内未能合理使用房屋以及房屋内财物，且单方提前解除合同，造成原告房屋及其他财产损失，被告一直未能进行赔偿，遂诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 本案在审理过程中，原告陈某某、王某申请对相关损失进行鉴定，法院经摇号确定鉴定机构。2021年12月30日南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具第SF202112255号鉴定报告，鉴定意见为：涉案混凝土柱开洞已影响房屋结构的安全性，并出具修复方案。2023年4月17日江苏建博工程管理咨询有限公司出具建博价鉴【2023】0417号鉴定意见书，鉴定总价为28751.17元（土建）（未下浮），对于恢复原有地面、家电城门头广告及展示台、监控系统的造价无法鉴定；未考虑现场施工导致一楼门面房的停业损失，此部分损失由法院裁定。因江苏建博工程管理咨询有限公司对于恢复原有地面、家电城门头广告及展示台、监控系统的造价无法鉴定，法院再次摇号确定鉴定机构对损失部分进行鉴定。2023年10月12日盐城市荣诚价格评估有限公司做出盐荣诚鉴评字【2023】第081号鉴定意见书，鉴定意见为：陈某某、王某所有的位于建湖县上冈镇人民北路10号因财产损害赔偿纠纷案涉全部地面、降低地坪致家中财产损坏、恢复家电城门头广告、两扇门和展示台、监控系统及各项材料、工资等费用价值合计人民币叁拾柒万玖仟叁佰捌拾贰元伍角贰分（￥379382.52元）。鉴定意见送达后，被告移动盐城分公司对鉴定意见书提出申请：1、请求贵院要求鉴定机构提供所有鉴定项目材料地砖、踢脚线、大理石、钢龙骨骨架、门、展台、监控系统市场询价调查资料；2、请求贵院要求鉴定机构提供涉案人工费计算依据和相关资料；3、请求鉴定人员到庭说明鉴定依据和理由，接受申请人的质询。我院根据被告的申请，向盐城市荣诚价格评估有限公司发出工作联系函，盐城市荣诚价格评估有限公司向我院提交市场调查资料，并到庭接受法庭的调查。 另查明，原告陈某某、王某曾因该纠纷于2021年6月22日向本院提起诉讼，于2022年6月14日撤回起诉；于2022年9月5日提起诉讼，于2023年4月27日撤回诉讼；于2023年7月7日提起诉讼，于2023年12月28日撤回诉讼。 以上事实，有《营业用房租房协议》复印件、民事判决书复印件、鉴定意见及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案在立案时确定的案由为财产损害赔偿纠纷，根据原告提出的诉讼请求、所依据的事实和理由以及双方之间存在的法律关系，本案应当是房屋租赁合同纠纷，同时也是解决本院（2020）苏0925民初5141号案件中未能解决的问题。合法有效的合同应当按照约定全面履行。本案中，原告陈某某、王某与被告移动盐城公司签订的两份《营业用房租赁协议》合法有效，双方应当按约履行，被告移动盐城公司作为承租人应当履行租赁合同。在履行合同过程中，被告无法定或者约定事由，单方通知原告要求解除两份《营业用房租赁协议》，构成根本违约，应当承担违约责任。本案的争议焦点主要有两点：一是被告移动盐城分公司在承担违约金后，是否应当赔偿原告的财产损失；二是如果被告应当赔偿原告的财产损失，那么原告提出的赔偿项目，是否应由被告进行赔偿，具体赔偿多少？ 关于争议焦点一，被告移动盐城分公司在承担违约金后，是否应当赔偿原告的财产损失。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，以补偿性为主、惩罚性为辅的双重性质。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损失赔偿额的预定，其主要功能在于填补守约方的损失，相当于履行之替代。在合同解除的情况下，损失赔偿请求权与违约金请求权可以同时存在。若二者指向不同利益，守约方可以一并主张；若指向同一利益，则不能主张，以避免双重得利的情况。违约金请求权与损失赔偿请求权各自独立，其中一个请求权发生效力时，并不排斥另一个请求权的效力。原告陈某某、王某与被告移动公司盐城分公司之间签订的租赁合同，双方是综合考虑房屋租期期限、房屋的装修等多种因素来确定租金。被告租赁原告房屋后，对房屋进行了装修，在租赁期限届满前单方提前解除合同，不符合原告的合同预期，被告解除合同后，原告需要一定的时间重新寻找新的租户或者自行使用，给原告造成损失，造成损失的过错在被告。原、被告之间的房屋租赁合同解除后，原告自行经营家电销售，与被告的经营项目不一致，势必需要对房屋重新进行装修。本院认为，被告单方提前解除租赁合同，有悖于诚实信用原则，构成违约，原告不仅可以要求被告支付违约金，而且可以要求被告赔偿损失。合同的履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。原、被告之间签订的两份《营业用房租赁协议》均约定了违约条款：双方应共同遵守本合同条款，因一方违约造成合同无法履行，或因协商不成单方面终止合同的，违约方应按年租金的双倍支付违约金并赔偿相应的损失。在本院（2020）苏0925民初5141号案件中，判决被告移动盐城分公司承担违约金917497.5元，对于原告主张的因被告违约造成的损失，因原告未提供有效证据予以证明，未予支持。该判决书判决被告承担的违约金未超过未履行部分租金的30%，对双方协议约定的违约责任进行了调整。如果仅将违约金作为原告的损失，不能起到惩戒违约行为的作用。 关于争议焦点二，原告提出的赔偿项目，是否应当由被告进行赔偿，具体赔偿多少？ 1、关于原告主张的一层713轴的框架柱踢脚线上方打了洞，该洞口损坏了房屋的结构，改变了房屋的基本结构，已影响房屋结构的安全性，要求被告赔偿损失。本院认为，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。根据原、被告双方签订的营业用房租房协议第七条第四款：合同终止乙方设备归乙方所有，并在合同终止后十日内将设备清运，并不得损坏承租房内原有设施，故被告方应当在房屋租赁期满后予以恢复原状。本院委托南京东南建设工程有限公司对原告的房屋首层混凝土柱开洞对房屋结构安全性影响及修复方案进行鉴定，鉴定意见：开洞致使该混凝土柱纵向钢筋和箍筋被切断、局部混凝土截面被消弱，显著消弱了柱的受弯、受压和受剪承载力，开洞已影响房屋结构的安全性，并制定了相关的修复方案。后本院委托江苏建博工程管理咨询有限公司根据修复方案进行工程造价鉴定，鉴定总价为28751.17元。本院结合原、被告之间签定的租赁合同以及鉴定意见，对该费用本院依法予以支持。 2、关于原告主张的门店内地面拆除、更换，楼梯大理石踏步更换，门沿大理石更换的损失，本院认为，原、被告之间签订的两份《营业用房租赁协议》合法有效，被告在租赁期间未经原告同意，单方要求解除合同，构成根本违约，被告存在过错。原、被告之间的房屋租赁合同于2017年签订，合同签订后被告对房屋进了重新装修，使用了近三年时间，被告于2020年提出解除合同，原装修的材料经过消耗磨损。原、被告之间的房屋租赁合同解除后，原告自行经营家电销售，与被告的经营项目不一致，原告因自身经营之需，且原装修的材料经过近三年的消耗磨损，势必需要对房屋重新进行装修。如果被告能够按约履行，则原告不会产生该项费用，故对原告的该项损失被告应当进行赔偿。本院结合造成房屋租赁合同解除的过错、房屋租赁合同的履行时间、违约金的赔付等因素，对原告主张的该项损失，酌情支持鉴定价格的60%，合计为43020元（按个位数取整）。 3、关于原告主张的两扇门、展台、监控的损失，原、被告在签订房屋租赁合同时，双方一致协商同意开了两扇门，将部分展台转租给第三方使用，对监控系统进行改造，原、被告之间签订的房屋租赁合同对此未作约定，同时本院认为，原告提出的该项损失与本院（2020）苏0925民初5141号案件判决的违约金指向同一利益，故本院不予支持。 4、关于原告主张的门前广告牌恢复（更换）费用，原告将房屋租赁给被告后，被告移动盐城分公司租赁该房屋系用于中国移动公司相关业务的经营，与原告陈某某、王某原来经营项目并不一致，被告其对门前广告牌跟换是必要装饰装修，且经原告同意，不影响房屋的主体结构；租赁合同解除后，原告陈某某、王某根据自己的经营项目，重新制作了楼顶广告牌，原告认为该笔费用应当由被告承担，双方对此未作约定，同时本院认为原告提出的该项损失与本院（2020）苏0925民初5141号案件判决的违约金指向同一利益，故本院不予支持。 5、关于盐城市荣诚价格评估有限公司鉴定意见中的施工费、临时设施费、规费，上述费用系建筑工程所产生的必要费用，本院结合本地区房屋装修行业的基本行情，酌情支持鉴定价格的60%，合计16324元（按个位数取整）；对于鉴定意见中税金，本院酌情支持60%，合计18794元（按个位数取整）。 被告移动盐城分公司辩称认为鉴定所出具的鉴定项目和价格严重失实，对鉴定意见不予认可，其未提交有效证据证明鉴定项目和价格严重失实，且案涉司法鉴定意见书作出的程序合法、鉴定人员有鉴定资质能够与本案其他证据相互印证，案涉司法鉴定意见书可以作为认定案件事实的证据，故对该辩称本院依法不予支持。被告移动盐城分公司其他辩称，本院部分予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十三条、第七百零九条、第七百一十一条、第一千一百八十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【2020版】第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第八十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、中国移动通信集团江苏有限公司盐城分公司于本判决生效后十日内支付原告陈某某、王某财产损失费合计106889元（按个位数取整）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告陈某某、王某其余诉讼请求。 案件受理费7865元，由原告陈某某、王某负担5427元、被告中国移动通信集团江苏有限公司盐城分公司负担2438元。鉴定费44260元，由原告陈某某、王某负担33195元、被告中国移动通信集团江苏有限公司盐城分公司负担11065元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院;也可以在判决书送达之日起十五日内，向江苏省盐城市中级人民法院在线提交上诉状，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二四年七月四日 法官助理*** 书记员***