某某、武汉市江岸区某某店与武汉市某某商贸有限责任公司、武汉市江岸区某某器材修理厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2024）鄂01民终457号 上诉人（原审被告）：***，女，1950年11月5日出生，汉族，住武汉市江岸区。 委托诉讼代理人：***，湖北谦牧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北谦牧律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：武汉市江岸区***，住所地武汉市江岸区。 经营者：万某，女，1980年8月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。 委托诉讼代理人：***，湖北谦牧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北谦牧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武汉市某某商贸有限责任公司，住所地武汉市江岸区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理：***，湖北江浩律师事务所律师。 原审被告：武汉市江岸区某某器材修理厂，住所地武汉市江岸区。 经营者：***，男，1966年1月5日出生，汉族，住武汉市江岸区。 原审第三人：长江某某委员会机关服务中心，住所地武汉市江岸区。 法定代表人：***。 上诉人***、武汉市江岸区***（以下简称***）因与被上诉人武汉市某某商贸有限责任公司（以下简称某某公司），原审被告武汉市江岸区某某器材修理厂（以下简称某某修理厂），原审第三人长江某某委员会机关服务中心（以下简称长委服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2023）鄂0102民初12230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年1月4日立案后，依法适用第二审程序，由审判员***独任审理。本案于2024年1月30日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回某某公司的起诉；2.请求判令某某公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。原审判决认定：“***系某某公司退休职工，某某公司于上世纪90年代将案涉12号房屋交由***使用，双方未签订书面合同。***向长委服务中心支付租金......期间曾短时间向某某公司支付租金。”，该认定遗漏重要事实。***与长委服务中心签订了《公有住房租约》，足以证明案涉12号房屋由长委服务中心依据***的职工身份才签订该公约，并将公有房屋出租给***居住并收取租金。二、原审法院适用法律错误。原审法院认为“结合生效（2019）鄂0102民初12608号民事裁定书认定的事实，某某公司有涉案12号房屋享有使用权......该租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效”，系适用法律错误。本案不属于人民法院主管工作的范围，应当驳回起诉。1.***与某某公司之间的房屋分配是基于行政隶属关系而产生，并且是与长委服务中心订立《公有住房租约》。***是某某公司职工，双方存在行政隶属关系。***之所以分得12号房屋并长期占有使用，是因为某某公司经营困难，无力负担其交给产权人的房屋租金，而基于***职工身份、工龄、优秀表现、未享受福利分房等等多项因素考虑，基于行政隶属关系将公房分配给***。依据当时的政策文件，案涉房屋是由某某公司永久性承租，那***之所以能与长委服务中心订立《公有住房租约》并一直收取其租金，也系基于***系某某公司的职工身份，如果排除这一身份关系，长委服务中心不可能去收取一个自然人的租金。因此双方之间涉及到的分房、腾房纠纷不属于平等民事主体之间的纠纷。2.***占有使用公房近30年，租金标准明显低于市场价值是不可回避或忽略不见的客观事实。某某公司在另案中自认案涉房屋属于行政管理范畴，不属于合同法范围的转租或租赁，即属于政策分配。结合本案事实，***基于职工身份向长委服务中心承租案涉房屋多年，租金标准也是明显低于市场价格，各方不能回避以上客观事实。3.某某公司应对双方之间不属于单位内部分房的关系承担举证责任。如前所述，结合客观事实、一审庭审笔录，足以证实某某公司已认为本案属于单位内部的分房腾房纠纷，不属于人民法院的主管范围的观点，如***认为不是，应当举证证明其主张。4.***夫妇属于无房户。***居住涉案房屋已近三十年，在某某公司处未享受福利分房亦未在武汉市＊＊住房，其原因就是涉案房屋其实就是依据特定时期的历史原因，由某某公司分配后，***再直接与长委服务中心订立租房公约并支付房租。某某公司亦允许***与长委服务中心另行签订公房租约履行多年，某某公司行为应视为对自己单位职工的福利照顾。5.案涉房屋的产权和管理权均非某某公司，某某公司无权要求***等人腾退。原审法院适用《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、五百六十三条、七百零三条、七百二十一条、七百三十三条规定作出判决系适用法律错误，应适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条作出裁判。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，据此做出了错误的判决。 某某公司辩称：1.关于本案是否属于法院主管，本次庭审是第四次庭审，此前武汉中院作出（2023）鄂01民终12649号裁定，认定某某公司符合民诉法规定的起诉条件，本案属于平等民事主体间的纠纷，对已经由人民法院认定的事实具有法律约束力，上诉人无权推翻。2.关于上诉人提及的其与第三人签订公约情况，此前一审庭审中长委服务中心明确陈述了未与上诉人签订租约，且上诉人支付的租金本身是某某公司应付租金的一部分，上诉人主张其基于福利分房性质获得案涉房屋的使用权，但其未提交任何租房公约，也未提交关于福利分房的政策性文件或规定，其主张不应得到支持。3.在平等民事主体的纠纷下本案属于租赁合同纠纷，且由于某某公司与上诉人之间未再续签租赁合同，成立不定期租赁关系，根据民法典规定，某某公司有权随时要求解除租赁合同关系，要求上诉人腾退，上诉人提及的身体情况和财产情况与本案无关。综上，请求维持原判。 某某修理厂、长委服务中心未到庭发表述称意见。 某某公司向一审法院起诉请求：1.判令***、***、某某修理厂立即腾退位于武汉市江岸区**号的房屋；2.判令***、***、某某修理厂向我公司支付房屋占有使用费86400元（以3600元／月为标准，自2021年3月1日起算至2023年2月28日）；3.判令***、***、某某修理厂向我公司支付逾期返还房屋占有使用费（以3600元／月为标准，自2023年3月1日至实际返还房屋之日止）；4.判令***、***、某某修理厂承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1983年12月，甲方水利电力部长江流域规划办公室房建处根据武发［1981］33号文与乙方武汉市江岸区粮食局（以下简称区粮食局）签订《结合兴建职工住宅安排商业网点协议书》，约定甲方兴建职工住宅，并拿出812平方米建筑面积或投资兴办商业、服务业网点，其中350平方米由乙方永久性租用作商业、服务业网点。其后，在区粮食局的安排下，该局第六经销部（现已改制为某某公司）与长江水利委员会机关事务管理局房管处于1993年6月1日签订《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》，约定上述房屋由区粮食局第六经销部承租使用，计租面积240.86平方米，核定租金525.22元／月。区粮食局承租的上述房屋，原由武汉市江岸区人民政府财贸办公室（后撤销）管理，经历次机构改革后由江岸商网中心承接其管理权，系该中心有永久管理权的政策性配建商业网点。 ***系某某公司退休职工，某某公司于上世纪90年代将案涉12号房屋交由***使用，双方未签订书面合同。***向长委服务中心支付租金，原始租金为400元／月，2018年至2021年2月28日租金按600元／月支付，期间曾短时间向某某公司支付租金。 2009年左右，***将涉案12号房屋隔成2层，其在2层居住，将1层房屋出租给某某修理厂使用，自2018年左右租金涨至3600元／月，双方均确认租金支付至2023年9月。 2022年6月27日，某某公司向***、万某、***、某某修理厂邮寄《关于解除房屋租赁合同关系及要求腾退房屋的通知函》，载明：因***、万某、***私自将房屋转租给某某修理厂，且自2021年2月28日起未就房屋支付任何款项，已构成根本违约。现通知：1.你方自收到本函件之日起，与我公司之间的房屋租赁关系就此解除；2.限你方于收到本函件后，立即向我公司支付欠付租金57600元（以3600元／月为标准，自2021年3月1日计算至2022年6月30日）；3.限你方于收到本函件之日起10日内，立即腾退、返还我公司房屋，并将你方所有物品搬出该房屋，恢复房屋原状；4.如你方逾期腾退房屋，我公司将采取一切强制措施以及法律手段收回房屋，届时你方除应承担房屋占用使用费（自2022年6月30日起按3600元／月为标准计算）外，还需承担法院案件受理费、保全费、执行费、律师费等全部费用。该函件于2022年6月30日签收。 2023年7月17日，武汉中院作出（2023）鄂01民终12649号民事裁定书，认定：某某公司符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定的起诉条件。关于案涉房屋针对案外第三方之间而言是在计划经济时期经政府审批划转给区粮食局使用的商业网点，某某公司使用具有特定的历史原因，但并不代表某某公司与***、***、某某修理厂之间必然存在行政隶属关系或带有福利分房的性质，对此目前尚无证据证明。同时，结合当事人的陈述，***认可案涉房屋由其和某某修理厂占有使用，其转租给某某修理厂经营使用，亦收取了某某修理厂交付的租金，***最初亦一直向某某公司（或长委服务中心）支付案涉房屋的租金，直到因某某公司要求租金涨价，其与某某公司才产生纠纷，长委服务中心目前亦没有再收取***交纳的租金；某某公司亦提出其与***存在事实上的房屋租赁关系，其向长委服务中心也交付租金，目前已按新的租金价格向长委服务中心支付租金（且高于***支付的租金标准），故本案当事人之间属于平等主体间的民事纠纷。 一审法院另查明：2019年11月1日，一审法院受理长委服务中心诉某某公司、武汉市***及江岸商网中心房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月28日作出（2019）鄂0102民初12608号民事裁定书，认定武汉市江岸区支农村11号1栋1单元1楼2号（原房产证地址武汉市江岸区**号**栋**期**区粮食局使用的商业网点，某某公司使用诉争房屋的依据系特定历史时期内有关行政机关的行政行为，具有特定的历史原因。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案诉争房屋的使用权属纠纷应由有关政府部门进行处理为宜，不应由人民法院受理。裁定：驳回长委服务中心的起诉。 ***、***提交的不动产登记资料查询结果告知单、荣誉证书、光荣证书、重症（慢性）疾病专用病例等证据均与本案争议无关，一审法院不予采信。***、***虽在庭后提交出租人为长委服务中心、租期为2004年10月1日至2005年9月30日的《公有住房租约》原件，但因案涉12号房屋已由长委服务中心于1993年6月1日交某某公司承租使用，且长委服务中心明确表示未与***签订该租约且***支付的案涉12号房屋租金系某某公司应付租金的一部分，故该证据不能证明***在公有房屋政策性分配下向长委服务中心承租房屋，一审法院对该证据亦不予采信。 一审法院认为，结合生效的（2019）鄂0102民初12608号民事裁定书认定的事实，某某公司对涉案12号房屋享有使用权。某某公司将该房屋交***使用、收益，***以直接向某某公司付款和代某某公司向长委服务中心付款的方式支付租金，该种履行方式符合租赁合同的特征，故***与某某公司之间形成不定期租赁合同关系。该租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二款规定，“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”第五百六十五条第一款规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。第七百三十三条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，***于2022年6月30日收到某某公司解除合同的通知，故双方之间的租赁合同于该日解除。因此，***、某某修理厂继续占有、使用案涉12号房屋无法律依据，其应予腾退该房屋。***还应按原租金标准即600元／月向某某公司支付2021年3月1日至2022年6月30日期间的租金9600元；扣除10天腾退期间后，***、某某修理厂应按600元／月向某某公司支付自2022年7月11日起至上述房屋返还之日止的房屋占有使用费。另，根据查明的事实，***未使用案涉12号房屋，故一审法院对某某公司的相关诉讼请求不予支持。 综上所述，某某公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百六十三条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决：一、***、武汉市江岸区某某器材修理厂于判决生效之日起三十日内腾退位于武汉市江岸区**号的房屋；二、***于判决生效之日起五日内向武汉市某某商贸有限责任公司支付截至2022年6月30日的房屋租金9600元；三、***于判决生效之日起五日内向武汉市某某商贸有限责任公司支付房屋占有使用费（自2022年7月11日起至返还上述房屋之日止，按600元／月计算）；四、武汉市江岸区某某器材修理厂对上述第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回武汉市某某商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后的一审案件受理费1814元，由***、武汉市江岸区某某器材修理厂负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，二审案件应围绕上诉人的上诉请求进行审理，针对***、***的上诉请求，本院分析评判如下： ***、***上诉主张***与长委服务中心签订了《公有住房租约》，足以证明案涉12号房屋由长委服务中心依据***的职工身份才签订该公约，并将公有房屋出租给***居住并收取租金。本院认为，根据本案一审查明的事实，***、***虽提交了出租人为长委服务中心、租期为2004年10月1日至2005年9月30日的《公有住房租约》原件，但早在1993年6月1日案涉12号房屋已由长委服务中心交某某公司承租使用，且长委服务中心明确表示未与***签订过租约、某某公司分两部分向长委服务中心支付租金（***支付的案涉12号房屋租金系某某公司应付租金的一部分），故***提供的《公有住房租约》不能证明***在公有房屋政策性分配下向长委服务中心承租房屋，一审法院对该证据不予采信并无不当。 ***、***上诉主张本案不属于人民法院主管工作的范围，应裁定驳回起诉。本院认为，根据本案查明的事实，江岸区粮食局第六经销部（现已改制为某某公司）于1993年6月1日与长江水利委员会机关事务管理局房管处签订《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》，约定含案涉房屋在内的相关房屋由区粮食局第六经销部（现已改制为某某公司）承租使用，某某公司对案涉12号房屋享有使用权并向长委服务中心支付租金，且长委服务中心在一审中明确表示***支付的案涉12号房屋租金系某某公司应付租金的一部分，结合本院已生效（2023）鄂01民终12649号民事裁定书的认定，本案当事人之间属于平等主体间的民事纠纷，某某公司符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定的起诉条件。***、***关于本案不属于人民法院主管工作的范围应裁定驳回某某公司起诉的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 ***、***上诉主张其与某某公司之间属于单位内部分房关系。本院认为，因***并非长委服务中心员工，其提交的《公有住房租约》不足以证明长委服务中心将案涉房屋分配给***居住使用。***、***上诉主张其与某某公司之间属于单位内部分房关系，但未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。一审法院以***于2022年6月30日收到某某公司解除合同的通知之日起认定双方之间的租赁合同于该日解除，并判令***按照原租金标准支付未付的相应租金和占有使用费并腾退案涉房屋，具有事实和法律依据，本院予以维持。 综上所述，***、武汉市江岸区***的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3628元，由***、武汉市江岸区***负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年四月三日 法官助理*** 书记员***