华安安装工程有限公司、某某等民事一审民事判决书

河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）豫1502民初762号 原告华安安装工程有限公司，住所地郑州市金水区花园路农科路北1号楼22层2203号，统一社会信用代码914104052702214523。 法定代表人***，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人***，北京市京师（郑州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告**，男，汉族，1971年4月5日出生，住信阳市浉河区。 被告**，女，汉族，1971年6月12日出生，住址同上。 以上两被告共同委托代理人来源、**（实习），北京中银（郑州）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告***，男，汉族，1998年11月16日出生，住信阳市羊山新区。 原告华安安装工程有限公司诉被告**、**、***债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华安安装工程有限公司的委托代理人***，被告**及被告**、**的共同委托代理人来源，以及被告***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华安安装工程有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令撤销2022年9月16日被告**、**与被告***签订的《存量房买卖合同》；2、依法判令被告***将位于羊山新区新七大道政和花园Ｃ区39号楼15层1504号的房屋返还给被告**、**；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告**民间借贷纠纷，经郑州市金水区人民法院审理于2022年8月17日作出（2022）豫0105民初13002号判决，判令**向原告偿还借款三笔本金1989285.42元、450000元、262316.9元及利息，并承担律师费、诉讼费等。该判决作出后，被告**利用上诉期提起虚假上诉，并不缴纳上诉费用，为其转移财产争取时间，被告**转移的涉案羊山新区新七大道政和花园Ｃ区39号楼15层1504号房屋，购买时间为2013年10月26日，办证时间为2022年9月14日，**在取得涉案房屋不动产权证的隔日（2022年9月16日）以低于存量房交易核定价50%的标准，将涉案房屋以50万元整的价格转让给***，显然是故意转移财产，妨碍原告的债权实现。原告与**民间借贷纠纷案件进入执行程序后，经人民法院查控，**名下仅存一套位于信阳市浉河区中山南路45号信阳市××楼××**××层××号，建筑面积142平方米的房改房，且该房存在50万元的抵押，该套房子剩余价值不足50万元，截止目前，被告**未偿还生效判决确定的债务金额约300万元，其名下财产远不足以清偿债务。综上所述，原告为维护自己合法权益，***诉至法院，望判如所请。 被告**、**共同答辩称，一、**、**转让房屋系合法、合理、真实的交易行为，而非以不合理的低价转让，2022年7月3日，**与***签订《房屋买卖合同》，第××二条约定涉案房屋总价款为91万元，其中扣除押金2万元，押金在办理房产证时交付，合同签订当天，***指示案外人**向**支付89万元，因此，涉案房屋的真实交易价格为89万元而非原告诉状所说50万元，2022年9月16日办理过户手续时，不动产登记中心工作人员向三被告出具的核定计税价格通知书，信阳市税务局第××二税务分局据此开具发票，发票载明：单价为6935.46元／㎡，房屋面积为150㎡，金额为1040319元，另有《税收完税证明》，载明契税15604.78元。《最高人民法院关于印发的通知》第9条规定：“对于民法典第五百三十九条规定的明显不合理的低价或者高价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以认定。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。本案实际交易价格是核定价格的85.5%，远超过司法解释规定的70%，**、**转让房屋系合法、合理、真实的交易，不存在诈害行为。二、受让人***不清楚**与华安公司之间的债权债务纠纷，三被告主观上均为善意。从交易目的上，2022年4月27日，浉河区法院作出（2022）豫1502民初1941号民事调解书，确认**、**应于2022年6月27日前向案外人**偿还借款本金90万元，并承担案件受理费9060元。为了偿还该笔款项，**及**才选择卖房，并于收到***购房款次日向**偿还89万元，于7月13日偿还剩余款项19060元。从交易双方的关系上，**、**与***在本案交易前相互不认识，且涉案房屋转让过程中一直是由**和***对接，**只是在办理过户手续时配合出现，***不可能知道**和华安公司之间存在债权债务纠纷，更不可能存在双方串通恶意损害华安公司利益的行为。从交易时间上，本案《房屋买卖合同》的签订时间、***的付款时间均为2022年7月3日，早于**与华安公司另案判决作出时间。由于涉案小区的特殊性，全体业主都是在2022年9月前后才取得房产证，这一点可以向不动产登记中心调查核实，所以**及**才在取得房产证第××二日配合***办理过户手续。况且上诉是当事人的基本诉讼权利，**未交上诉费不意味着认可华安公司的诉讼请求，华安公司仅以**提起上诉及过户时间为由主张**系恶意转移财产实属主观臆断，缺乏法律及事实依据。三、**与华安公司不是借款关系，现已对原判决申请再审，且华安公司尚欠**工程款和居间费未支付，**已另行向法院起诉解决，双方之间的债权债务关系尚不明确，华安公司无权行使撤销权。四、从立法目的上，撤销权突破了合同相对性原则，只有明确证据证明债务人与第三人串通恶意损害债权人利益的情况下才设置该例外诉权，而对于善意第三人来说，其与债务人签订的合法有效的合同也应当受到法律保护。尤其在当下“同案同判”的规则之下，如果轻易就撤销善意第三人与债务人之间的合同，将严重危害交易安全及交易的稳定性，给经济社会带来不利的示范效应。如同本案如果就此撤销正当合法的房屋买卖将造成实践中二手房无人敢买，潜在都将面临被撤销的法律风险，最终损害的是整个市场经济交易的稳定有序。因此，本案应当从严审查华安公司的诉讼请求，保护**、**与***的合法有效的交易不被恶意撤销。综上，**、**未以不合理的低价恶意转让涉案房屋，其行为不符合《民法典》第539条规定的债权人撤销权的构成要件。恳请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 被告***答辩称，我这个房子总价是91万，不是原告说的50万，我是先付89万，后面2万是拿这个钱交的税。 经审理查明，2022年5月18日，郑州市金水区人民法院立案受理了华安安装工程有限公司起诉**、**民间借贷纠纷案件，2022年8月17日，作出（2022）豫0105民初13002号民事判决，判令：一、**于本判决生效之日起十日内偿还华安安装工程有限公司借款本金1989285.42元及利息（截至2021年8月31日的利息为84850.16元；自2021年9月1日起的利息，以1989285.42元为基数，按照月利率1.2%的标准，计算至实际清偿之日止）；二、**于本判决生效之日起十日内偿还华安安装工程有限公司借款本金450000元及利息（利息的计算标准为，自2021年10月1日起的利息，以450000元为基数，按照月利率1.2%的标准，计算至实际清偿之日止）；三、**于本判决生效之日起十日内偿还华安安装工程有限公司借款本金262316.9元及利息（利息的计算标准为，自2021年9月27日起，以262316.9元为基数，按照月利率1.2%的标准，计算至实际清偿之日止）；四、**于本判决生效之日起十日内支付华安安装工程有限公司律师费60000元。案件受理费，由**负担14378元。后**不服上述判决，上诉于河南省郑州市中级人民法院，因**未在指定期限内交纳上诉费用，2022年11月18日，郑州市中级人民法院作出（2022）豫01民终17403号民事裁定，按照**自动撤回上诉处理。故郑州市金水区人民法院作出的（2022）豫0105民初13002号民事判决已生效，但**并未履行该判决确定的付款义务，该案已进入执行程序。 另查明，**、**系夫妻关系，2013年10月26日，**购买信阳福源置业有限公司开发的政和花园Ｃ区39栋1**15层1504号房屋，当时未办理房屋权属证书。2022年7月3日，**与***签订《房屋买卖合同》，约定**自愿将坐落在信阳市羊山新区政和花园Ｃ区39幢1504室建筑面积150平方米，契证号0636616楼房出卖给***，总价款910000元，其中扣除押金贰万元，押金在办理房产证时交付。同日，***指示其亲属**向**账户汇款890000元。2022年9月14日，**、**办理了信阳市羊山新区政和花园Ｃ区39幢1504室的不动产权证书，不动产权证书号为豫（2022）信阳市不动产权第0××1号。2022年9月16日，**、**与***就信阳市羊山新区政和花园Ｃ区39幢1504室又签订一份在不动产登记中心备案的《存量房买卖合同》，该合同房屋总价款为50万元。根据国家税务总局信阳市税务局第××二税务分局出具的《存量房交易核定计税价格通知书》记载，**、***申报价格为500000元，核定价格为1040319元，开具的纳税人为***的增值税发票金额为1040319元，税收完税证明记载***缴纳契税15604,78元，契税计税依据为1040319元。 再查明，2022年4月2日，本院受理了**起诉**、**民间借贷纠纷案件，2022年4月27日，本院作出（2022）豫1502民初1941号民事调解书，**与**、**达成如下协议：一、**同意**、**于2022年6月27日前偿还借款本金90万元；二、如**、**未能按照上述约定时间足额偿还，则**、**除本应偿还的借款本金外，还应向**支付利息（自年2022年6月28日起，按照年利率10%计算至款项付清之日止）。案件受理费减半收取9060元，由**、**承担。2022年7月4日，**向**转账890000元，附言“还**款”，2022年7月13日，**向**转账19060元，附言“还**款”。 还查明，**名下现有一处坐落于信阳市浉河区中山南路45号信阳市××楼××**××层××号房屋，该房屋为信阳市档案馆房改房，且已于2021年9月2日设定了50万元抵押。 本院认为，本案的争议焦点为，被告**、**与***之间的房屋买卖行为是否真实有效，应否撤销。《中华人民共和国民法典》第五百三十九条规定,债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现,债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，三名被告均提交了双方于2022年7月3日签订的《房屋买卖合同》原件，且当日被告***指示其亲属**向被告**支付了购房款890000元并向法庭提交了其向亲属**出具的890000元借条的原件，次日，被告**即向案外人**履行本院作出的（2022）豫1502民初1941号民事调解书确定的900000元支付义务中的890000元，并于2022年7月13日连同诉讼费9060元向**支付了19060元，故被告**、**称为履行本院（2022）豫1502民初1941号民事调解书而出售房屋，符合常理，同时对于被告***指示其亲属**转账890000元的事实，有**与**自2022年6月16日至2022年7月3日之间的微信聊天记录及被告***向**出具的890000元借条原件予以证实，以上事实均发生在原告起诉**、**民间借贷案件判决之前，本院作出的（2022）豫1502民初1941号民事调解更是早于原告起诉**、**民间借贷案件立案之前，原告所述被告**利用上诉期虚假转移房产的理由不能成立。在被告已经完成了举证责任的情形下，原告未提供证据证明被告之间存在恶意串通且被告***存在知道或者应当知道被告**与原告之间存在纠纷的情形，故不符合《中华人民共和国民法典》第五百三十九条“债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”的情形。原告提交的三被告在不动产登记中心备案的《存量房买卖合同》，该合同载明交易价格为50万元，虽与2022年7月3日的《房屋买卖合同》存在差异，但结合三被告提交的转款凭证、完税证明、以及微信聊天记录，均能证实三被告真实履行的合同为2022年7月3日签订的《房屋买卖合同》，三被告所作合同备案解释亦属合理，三被告之间房屋买卖价款应为890000元，与核定价格1040319元相较虽低于该核定价格，但结合被告**、**为履行本院（2022）豫1502民初1941号调解书确定的义务而售房的解释以及《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第9条“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，该价格不属于明显不合理的低价。综上，被告**、**与被告***之间的房屋买卖行为真实有效，不应撤销，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百三十八条、第五百三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 驳回原告华安安装工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取为4400元，由原告华安安装工程有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。 审 判 员　**嫚 二〇二三年二月二十一日 法官助理　*** 书 记 员　***