长兴县雉城街道某某金成广场业主委员会与中国铁塔股份有限公司湖州市分公司排除妨害纠纷一审民事判决书

浙江省长兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0522民初2950号 原告：长兴县雉城街道**金成广场业主委员会,住所地长兴县雉城街道金成广场内。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，浙江众成律师事务所律师。 被告：中国铁塔股份有限公司湖州市分公司，住所地浙江省湖州市红丰路1366号3幢（南太湖科技创新中心）一期1201-12。统一社会信用代码：91330501322983863N。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，浙江汉本律师事务所律师。 原告长兴县雉城街道**金成广场业主委员会（以下简称业主委员会）与被告中国铁塔股份有限公司湖州市分公司（以下简称铁塔公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人***，被告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告业主委员会向本院提出诉讼请求：1.令被告排除对原告所属楼顶的使用妨碍，将楼顶属于被告所有的设备、设施搬离；2.令被告支付自2009年4月1日至2019年4月1日的使用费319200元（后续使用费要求计算至实际搬离之日止）；3.案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年，中国电信、移动、联通三司擅自在原告所有的大楼顶层安装通信铁塔设施，一直侵占至今。2015年，根据文件精神，中国电信、移动、联通三司的通信铁塔等资产统一转入被告所有。原告业主委员会是通过全体业主选举产生的代表，对外行使权利，履行义务。案涉铁塔所在的B幢楼顶屋面属于全体业主共同所有。被告在未经得原告的同意，仅跟个别业主签订合同使用整个楼顶的屋面，侵害了全体业主的共同利益，原告向被告多次要求搬离通信铁塔设施，但被告至今未予搬离，要求被告立即搬离并对于楼顶屋面使用费进行赔偿。 原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据材料： 1.照片一组，证明被告铁塔公司所属通信设施至今侵占原告所属楼顶的事实； 2.国务院国有资产监督管理委员会会议纪要、关于购买存量铁塔相关资产的协议，证明被告铁塔公司已取得的移动公司、电信公司、联通公司所属通信铁塔资产的事实； 3.协议一份，证明我们从2009年4月1日至2019年4月1日的使用费的一个计算依据。 被告铁塔公司对证据1三性是没有异议的，但对证明对象有异议，三家通信运营商与B幢**、***签订了承租协议后依法建设；对证据2的三性是没有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性是没有异议，但认为合同所约定租金包括了机房用房和楼顶屋面场地使用费。 被告铁塔公司辩称：一、原告不具有主体资格，原告的起诉，应当予以驳回。1.**金成广场是由A、B两幢独立的大楼组成，案涉楼顶屋面位于B幢楼，故对该位置具有共有和管理权的是B幢楼的业主，而不是该小区的全体业主。本案系原告要求被告停止侵犯产权并赔偿侵权损失的侵权之诉，因原告不是该楼面的共有权人，与本案的侵权纠纷没有直接的利害关系，不能作为本案的适格原告。2.原告非公民和法人，也不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定的其他组织特征和情形，因此不能作为民事诉讼的当事人。3.原告在本案中没有得到业主的授权，即使得到业主大会的授权，因该业主大会的授权已经超出其自身的权利，因此该授权也属于无效；二、被告对案涉楼顶屋面的使用，已取得相关权利人和前期物业管理单位的同意，合法有效，应受法律保护。原告诉称被告擅自侵占原告所有的楼顶，与庭审查明的事实不符；三、原告诉请被告支付自2009年4月1日至2019年4月1日的使用费319200元，缺乏事实和法律依据。其使用费包括B幢楼业主**、***所有的房屋租金及楼顶面积的使用费用，其计算标准存在错误。 被告向本院提交了下列证据： 1.铁塔公司协调组第五次会议纪要以及关于购买存量铁塔相关资产的协议，证明案涉通信设施是被告向移动、联通、电信三家电信企业购买取得的事实； 2.租赁协议3份，分别是中国联通网络通信有限公司湖州市分公司于2010年4月18日向***租赁使用，中国电信集团公司浙江网络资产分公司以2009年4月1日向***租赁使用，中国移动通信集团浙江有限公司长兴分公司于2009年12月30日向**租赁使用的事实； 3.金成广场屋面建设通讯基站意见征求表，证明三家通信运营商在2009年租赁使用楼顶场地是经过该幢楼所有业主都同意的事实； 4.规划用地许可证和勘探点平面位置图，证明**金城广场是由A幢和B幢两幢独立楼组成的的事实。 原告质证后认为对证据1的三性是没有异议；对证据2的真实性没有异议，对合法性有异议，出租方没有得到原告的授权出租楼顶屋面，因此合同无效；对证据3，原告暂时无法确认是否经业主本人同意，但意见表上显示，是为了改善金城广场通信信号差建设通信基站，但是没有注明三家通讯公司在租用屋面而支付租赁使用费，而且该租赁使用费只支付个别业主，侵犯了全体业主的权益。对证据4没有异议，但是该两幢楼成立一个业主委员会，两幢楼的楼顶屋面外墙以及小区内的公共道路都是属于全体业主共有。 本院对原、被告提交的证据材料，经庭审质证，并经审查后，原告提交的证据（除交通费外）真实、合法，与本案具有一定的关联，本院予以采信。 根据本院认定的上述有效证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2009年5月18日，在**物业金成广场管理处征得金城广场B幢全体业主同意在该楼顶屋面建设通讯基站的情况下，中国移动通信集团浙江有限公司长兴分公司于2009年12月30日与**签订租赁使用其个人房屋和楼顶屋面设立通讯基站的协议，中国联通网络通信有限公司湖州市分公司于2010年4月18日、中国电信集团公司浙江网络资产分公司于2009年4月1日分别与***签订租赁使用其个人房屋和楼顶屋面设立通讯基站的协议。租期均为10年，部分已到期。合同签订后，三公司即在楼面屋顶设立铁塔，并按约支付了租金。2015年10月，被告铁塔公司收购了中国移动通信集团公司、中国联通网络通信集团有限公司和中国电信集团公司及其下属子公司的存量铁塔等相关资产。案涉***被告所有。 原告业主委员会认为原告是通过全体业主选举产生的代表，对外行使权利，履行义务。案涉铁塔所在的B幢楼顶屋面属于全体业主共同所有。被告在未经得原告的同意，仅跟个别业主签订合同使用整个楼顶的屋面，侵害了全体业主的共同利益，原告向被告多次要求搬离通信铁塔设施，但被告至今未予搬离，纠纷成讼。 另查明，原告业主委员会于2010年11月成立。成立前，开发商设立**物业金成广场管理处对金成广场进行物业管理。**和***系金成广场案涉B幢顶楼住户。 本院认为，根据建筑物区分所有权理论，通常情况下，对建筑物共有部分的管理与使用均授权于物业公司或业主委员会进行，而授权的方式在不同的物业管理服务阶段体现不同的类型。在前期物业管理活动中，由于未成立业主委员会，房产商设立物业管理服务部门进行前期物业管理。本案中，原告业主委员会成立以后对有权**金成广场的共有部分进行管理与使用，故原告业主委员会具有诉讼主体资格，而**物业金成广场管理处系开发商设立，在原告**金成广场业主委员会成立之前对金成广场进行物业管理，具有正当性，即有权对建筑物共有部分进行管理与使用，其在征求B幢楼全体业主同意后，许可三家通信运营商在B幢楼顶屋面设立通信基站。因而，三家通信运营商租用了**和***的房屋作为机房，并许可在楼顶建立了铁塔通信设备。同时，**和***是B幢楼的业主，对该楼的屋面享有共有权，其在出租房屋的同时使用该屋面的共有部分，未损害其他共有人的利益，且三家通信运营商为改善通信信号，架设铁塔通信设备，符合公共利益的要求。被告铁塔公司收购了三家通信运营商的存量铁塔等相关资产后，继受了三家运营商相应的权利义务。因部分合同已履行期限已履行到期，如铁塔公司需继续使用，应与相应的权利人签订合同。但现原告以被告铁塔公司当时未经得其同意，仅跟个别业主签订合同使用整个楼顶的屋面并支付租金，侵害了全体业主的共同利益的主张，没有事实和法律依据。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告长兴县雉城街道**金成广场业主委员会的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取3044元，由原告长兴县雉城街道**金成广场业主委员会负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇一九年六月二十日 法官助理　姚　玲 书 记 员　***