广东某某实业投资集团有限公司与佛山市顺德区城业投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书

广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤06民终8901号 上诉人（原审原告）：广东**实业投资集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区**********，统一社会信用代码914***********132E。 诉讼代表人：广东**实业投资集团有限公司管理人。 委托诉讼代理人：**，系广东**实业投资集团有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：***，系广东**实业投资集团有限公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区城业投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区**************之五，统一社会信用代码914***********867K。 法定代表人：**1。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 原审第三人：广州南电电气有限公司，住所地广东省广州市增城区******长基头，统一社会信用代码914***********706L。 法定代表人：**1。 上诉人广东**实业投资集团有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人佛山市顺德区城业投资发展有限公司（以下简称城业公司）、原审第三人广州南电电气有限公司(以下简称南电公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称一审法院）（2019）粤0606民初21025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序进行审理，并于2020年9月16日公开进行法庭调查，上诉人**公司的委托诉讼代理人**、***，被上诉人城业公司的委托诉讼代理人***，原审第三人南电公司的法定代表人**1到庭参加本次法庭调查，本案现已审理终结。 上诉人**公司向一审法院提出诉讼请求：1.城业公司向**公司支付租金1318784元及违约金（违约金以1318784元为基数，从2018年8月18日起，按每日万分之五利率计至清偿之日止）；2.本案诉讼费由城业公司承担。 原审第三人南电公司向一审法院提出诉讼请求：1.城业公司、**公司向南电公司支付租金1363304元及利息（利息计算以1363304元为基数，从2017年10月1日起按年利率20%计至清偿之日止）；2.本案诉讼费由城业公司、**公司负担。 一审法院查明，**公司与城业公司于2015年8月10日签订了《政府采购合同书》，约定：**公司将自有的坐落于佛山市顺德区***道****4栋9层和10层共计建筑面积3888平方米的办公场地出租给城业公司作为广东知识产权创新运用试验区，租赁期限从2015年8月18日至2018年8月17日止，租金总额为5318784元；付款方式：自租赁合同生效之日起五日内，向**公司一次性预付租金300万元和装修设备设施押金100万元，其中300万元租金开具发票支付，押金开具收据支付，当300万租金扣减完毕，即将押金转为租金，**公司在转换当月内将收据换为发票，当100万元扣减完毕后，***正常发票支付余下租金；若城业公司逾期付款，则每日按合同总价的千分之三向**公司支付违约金；并约定了在中国境内、外发生的与本合同执行的有关税费均由**公司负担等。合同签订后，双方在2015年8月18日办理了租赁场地交接手续。2017年5月4日，为了解决顺德科技创新中心低压用电问题，完善电力设施，为园内提供永久正常用电，**公司、城业公司及南电公司经协商签订了《协议书》约定：一、南电公司自签订本协议5日内派人进入**中心施工，第一时间解决第四座用电问题；二、南电公司于签订本协议15个工作日内完成科创中心第四座（以下简称第四座）用电工程且通过验收合格，前述工程的工程款由**公司承担，与城业公司无关，南电公司不得以任何理由(包括但不限于甲方未按时付款)延误工程的完成验收时间，南电公司确保签订本协议15个工作日内完成本协议约定的义务；三、城业公司根据使用要求进行第四座低压电力改造，改造工程由城业公司委托南电公司施工，南电公司、城业公司双方另行签订施工合同，南电公司确保竣工时间与完成第四座整体用电工程一致(即签订本协议15个工作日内完成)；四、**公司本应于2017年11月收取城业公司租用4座9、10楼租金余额1363304元，为了配合解决**公司、城业公司债务问题，尽快解决4座的电力问题，**公司、城业公司同意通过支票背书方式将租金支付南电公司(即城业公司向**公司开具支票，**公司把支票背书给南电公司)，具体支付时间按本协议约定执行；五、2015年8月，**公司凭收据向城业公司收取100万元押金，根据《政府采购合同书》约定，城业公司主张该押金转为租金的当月，**公司向城业公司开具100万元发票；六、当南电公司完成第四座用电工程并验收合格，按照《政府采购合同书》约定的时间，**公司凭正式发票向城业公司一次性申请支付第4座9、10楼余下租金金额1363304元。当城业公司收到《政府采购同书》所涉及的全部金额的正式发票(包括但不限于押金转租金100万元的发票、租金1363304元发票)后3个工作日内，通知原城业公司到银行前台办理背书手续。若**公司未将租金(1363304元)背书给南电公司，城业公司有权即时通知银行不付款并作废给**公司的租金支票，由此产生的法律责任和损失由**公司承担；七、南电公司成功承兑收取1363304元后，视为城业公司履行完毕2015年8月签订科创中心第4座9、10楼物业的《政府采购合同书》(广东知识产权创新运用试验区使用场地租赁项目)》的全部租金付款义务，**公司不得向城业公司索取租金等。签订《协议书》后，南电公司依约完成了协议书第二条约定的第四座用电工程并验收合格，**公司没有按《协议书》第六条的约定向城业公司开出《政府采购同书》所涉及的全部金额的正式发票，城业公司以**公司没有按约向其开出《协议书》约定的发票为由，拒绝向**公司开具案涉租金的支票。 一审法院认为，**公司与城业公司签订的《政府采购合同书》及**公司、城业公司、南电公司共同签订的《协议书》为当事人自愿协商的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依合同各自履行义务。城业公司使用了**公司出租的房屋，依约应向**公司支付相应的租金。但根据**公司与城业公司的约定，在城业公司支付租金前应先由**公司开具发票。一般而言，在商业往来中开具发票属于交易行为的附随义务，不需要作特别的约定，但在本案中，**公司与城业公司在合同中作了特别的约定，即约定**公司不仅要保证开具发票，还必须在城业公司支付租金前先开具发票。由此可见，**公司先开具发票、城业公司后支付租金这一先后履行顺序对城业公司来说具有特别重要的意义，而**公司至今没有依约履行开具发票的义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”在本案中，**公司开具发票的行为属于先履行义务，在其未履行该义务前，城业公司有权拒绝支付租金。而南电公司与城业公司之间并没有直接、独立的法律上的权利义务，城业公司向南电公司支付款项是基于城业公司与**公司之间因房屋租赁合同关系而产生租金，然后根据**公司的要求将该款项向南电公司支付，即南电公司对该款项拥有的权利是依附于**公司的权利之上的。**公司在尚未向城业公司履行开具发票的义务前，无权要求城业公司支付租金，则南电公司更无权直接要求城业公司向其支付该笔款项。所以，**公司和南电公司的主张均缺乏理据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条的规定，判决：一、驳回**公司全部的诉讼请求；二、驳回南电公司全部的诉讼请求。 上诉人**公司不服该判决，向本院提出上诉，请求：1.撤销（2019）粤0606民初21025号民事判决书，改判被上诉人城业公司立即支付上诉人租金1318784元及违约金（违约金以1318784元为基数，从2018年8月18日起按日万分之五利率计至清偿为止）。2.本案一审诉讼费、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由： 一审法院已于2020年6月4日作出（2020）粤0606破申31号民事裁定书，依法裁定受理林**对上诉人提出的破产清算的申请。因上诉人已进入破产程序，目前无法正常开具发票，且上诉人与被上诉人是房屋租赁合同关系，上诉人已履行了提供租赁场地的主要义务，被上诉人城业公司不应以未开具发票为由拒绝支付租金，因此被上诉人城业公司应立即履行其支付租金的义务。 被上诉人城业公司答辩称，一审法院作出的（2019）粤0606民初21025号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，上诉人**公司的上诉请求没有事实与法律依据，依法应全部予以驳回。理由如下： 一、关于租金的问题。2017年5月4日，上诉人**公司（甲方）、原审第三人南电公司（乙方）和被上诉人城业公司（丙方）三方共同签订一份《协议书》。《协议书》第六条明确约定：“……甲方凭正式发票向丙方一次性申请支付第4座9、10楼余下租金金额1363304元。当丙方收到《政府采购合同书》所涉及的全部金额的正式发票（包括但不限于押金转租金100万元的发票、租金1363304元发票）后3个工作日内，通知甲方、丙方到银行前台办理背书手续。若甲方未将租金（1363304元）背书给乙方，丙方有权即时通知银行不付款并作废给甲方的租金支票，由此产生的法律责任和损失由甲方承担。”故：1.根据上述条款的约定可以反映，被上诉人城业公司支付租金的时间为收到《政府采购合同书》所涉及的全部金额的正式发票（包括但不限于押金转租金100万元的发票、租金1363304元发票）后3个工作日内，但截止至今日，上诉人**公司仍未向被上诉人城业公司出具约定的发票，因此，上诉人**公司是先履行的一方，被上诉人城业公司是后履行的一方，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，在被上诉人城业公司未收到上诉人**公司支付的租金发票前，被上诉人城业公司有权拒绝付款。2.租金的支付方式为：根据三方签订的《协议书》，租金的支付方式应为，在被上诉人城业公司收到上诉人**公司支付的租金发票后，租金通过支票背书方式支付给原审第三人（即被上诉人城业公司向上诉人**公司开具租金的支票，上诉人**公司应即时将收到被上诉人城业公司开具的租金支票背书给南电公司。） 二、关于违约金的问题。如上所述，因上诉人**公司仍未依约向被上诉人城业公司出具约定的发票，被上诉人城业公司作为后履行的一方有权拒绝付款，因此，被上诉人城业公司并未构成违约，无需承担违约责任，上诉人**公司主张的违约金没有事实与法律依据，应予以驳回。 综上所述，请法院依法采纳被上诉人城业公司的上述答辩意见，驳回上诉人**公司的全部上诉请求。 原审第三人南电公司答辩称，其只有一个请求即本案判决的时候充分考虑南电公司在第三方协议约定的权利和义务。判决的款项能够作为货款直接支付给南电公司。 上诉人**公司、被上诉人城业公司、原审第三人南电公司在二审期间均未向本院提交新证据。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，一审法院于2020年6月4日作出（2020）粤0606破申31号民事裁定书，裁定受理申请人林**提出对**公司进行破产清算的申请，由该院指定管理人深圳市卓效清算事务有限公司接管**公司。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人城业公司应否向上诉人**公司支付租金1318784元及相应的违约金。本案中，上诉人**公司与被上诉人城业公司签订的《政府采购合同书》系各方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律及行政法的强制性规定，应属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人应依照合同约定履行其义务。而根据上述《政府采购合同书》约定的内容可知，被上诉人城业公司凭正常发票支付余下租金即被上诉人城业公司支付租金前应先由上诉人**公司向其开具发票。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，上诉人**公司开具发票的行为属于先履行行为，在其未履行该义务前，被上诉人城业公司有权拒绝履行支付租金的义务。因上诉人**公司并未提供证据证明其已向被上诉人城业公司开具发票，被上诉人城业公司不支付租金构成了违约，故其无权要求被上诉人城业公司向其支付租金及违约金。由上，上诉人**公司关于被上诉人城业公司应向其支付租金及违约金的主张，缺乏理据，本院不予支持。 另，对于原审第三人南电公司主张上诉人主张的款项能够作为货款直接支付予其问题。因原审第三人南电公司主张的权利依附于上诉人**公司的权利之上，由前所述，本院对上诉人**公司的诉讼请求不予支持，故对原审第三人南电公司的主张不再进行审查。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18912.32元，由上诉人广东**实业投资集团有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　陈　湛 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二〇年十月二十三日 法官助理　　*** 书 记 员　　***