广东某某实业投资集团有限公司与佛山市顺德区城业投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书

广东省佛山市顺德区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0606民初21025号 原告：广东**实业投资集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***道中华路**。 法定代表人：**全。 委托诉讼代理人：***，广东聚理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东聚理律师事务所实习律师。 被告：佛山市顺德区城业投资发展有限公司，，住所地广东省佛山市顺德区***道办事处桂新西路**之五 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 第三人：广州南电电气有限公司，住，住所地广东省广州市增城区新塘镇乌石村长基头/div> 法定代表人：***。 原告广东**实业投资集团有限公司诉被告佛山市顺德区城业投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，根据广州南电电气有限公司的申请，依法通知其作为有独立请求权的第三人参加诉讼。本案曾因受新型冠状病毒疫情影响而中止审理。本案适用简易程序分别于2019年11月7日、2020年4月24日、2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、***，被告的委托诉讼代理人***、***，第三人的法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付租金1318784元及违约金（违约金以1318784元为基数，从2018年8月18日起，按每日万分之五利率计至清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年8月10日签订《政府采购合同书》，约定：原告将自有的坐落于佛山市顺德区************层和**层共计建筑面积3888平方米的办公场地出租给被告使用，租赁期限从2015年8月18日至2018年8月17日止，租金总额为5318784元。合同签订后，双方在2015年8月18日办理了租赁场地交接手续。但被告仅支付了租金4000000元，尚欠1318784元未付。原告经催收无果，现向法院提起诉讼。 被告辩称，1.根据原、被告及第三人签订的《协议书》第六条的约定：“甲方（原告）凭正式发票向丙方（被告）一次性支付第*座*、**楼余下租金1363304元。当丙方收到《政府采购合同书》所涉及的全部金额的发票（包括但不限于押金转租金100万元的发票、租金1363304元的发票）后3个工作日内，***、丙方到银行前台办理背书手续。若甲方未将租金支票背书给乙方（第三人），丙方有权即时通知银行不付款并作废给甲方的租金支票，由此产生的法律责任和损失由甲方承担。”因原告未按约定开具发票给被告，被告支付租金的条件未成就；2.按照约定，案涉款项应由第三人收取；3.被告没有构成违约，不应向原告支付违约金。 第三人向本院提出以下诉讼请求：1.原、被告向第三人支付租金1363304元及利息（利息计算以1363304元为基数，从2017年10月1日起按年利率20%计至清偿之日止）；2.本案诉讼费由原、被告负担。事实和理由：原告与第三人于2014年4月21日签定了母线供货合同，因为原告有多批货款未能支付，导致货物没有全部送完。为了解决顺德科技创新中心低压用电问题，完善电力设施，为园内提供永久正常用电，原告、被告及第三人于2017年5月4日签订了三方协议，协议约定：第三人在十五个工作日完成科创中心第*座的用电工程，且通过验收合格，同时约定，为了配合解决原告与第三人部分债务问题，被告同意将本应支付给甲方的租金余额1363304元，通过支票背书的方式全部支付给第三人。截止到2019年10月31日，第三人没有收到原告或被告的任何款项，另外原告与第三人还签订有其他协议约定，如第三人在规定的时间内没有收到原告或被告的货款，原告将按20％的年利率支付所有欠款的利息，当中就包括三方协议中由被告代付的款项1363304元的利息（按年利率按20％计算），被告按照协议代付的款项1363304元产生的利息截止至2019年10月31日为1178822.71元。第三人与本案有法律上的直接利害关系，故申请作为第三人参加诉讼。 原告针对第三人的诉请辩称，1.认可案涉款项由被告直接支付给第三人的诉请；2.第三人的诉请范围已超出原告的诉讼请求。 被告针对第三人的诉请辩称，1.按照约定案涉租金应由第三人直接收取；2.根据原、被告及第三人签订的《协议书》第六条的约定，因原告未按约定开具发票给被告，故被告向第三人直接支付款项的条件尚未成就；3.即使向第三人付款，被告没有构成违约，也不需要支付利息。 原、被告及第三人围绕诉讼请求及抗辩意见分别提交了证据，各方对对方所提交证据的真实性均无异议，经审查，上述证据来源合法，真实可信，本院对其真实性予以确认，至于证明内容及关联性，待下文具体论及。 本院经审理查明以下事实：原告与被告于2015年8月10日签订了《政府采购合同书》，约定：原告将自有的坐落于佛山市顺德区************层和**层共计建筑面积3888平方米的办公场地出租给被告作为广东知识产权创新运用试验区，租赁期限从2015年8月18日至2018年8月17日止，租金总额为5318784元；付款方式：自租赁合同生效之日起五日内，向原告一次性预付租金300万元和装修设备设施押金100万元，其中300万元租金开具发票支付，押金开具收据支付，当300万租金扣减完毕，即将押金转为租金，原告在转换当月内将收据换为发票，当100万元扣减完毕后，***正常发票支付余下租金；若被告逾期付款，则每日按合同总价的千分之三向原告支付违约金；并约定了在中国境内、外发生的与本合同执行的有关税费均由原告负担等。合同签订后，双方在2015年8月18日办理了租赁场地交接手续。2017年5月4日，为了解决顺德科技创新中心低压用电问题，完善电力设施，为园内提供永久正常用电，原告、被告及第三人经协商签订了《协议书》约定：一、第三人自签订本协议5日内派人进入科创中心施工，第一时间解决第*座用电问题；二、第三人于签订本协议15个工作日内完成科创中心第*座（以下简称第*座）用电工程且通过验收合格，前述工程的工程款由原告承担，与被告无关，第三人不得以任何理由(包括但不限于甲方未按时付款)延误工程的完成验收时间，第三人确保签订本协议15个工作日内完成本协议约定的义务；三、被告根据使用要求进行第*座低压电力改造，改造工程由被告委托第三人施工，第三人、被告双方另行签订施工合同，第三人确保竣工时间与完成第*座整体用电工程一致(即签订本协议15个工作日内完成)；四、原告本应于2017年11月收取被告租用*座*、**楼租金余额1363304元，为了配合解决原、被告债务问题，尽快解决*座的电力问题，原告、被告同意通过支票背书方式将租金支付第三人(即被告向原告开具支票，原告把支票背书给第三人)，具体支付时间按本协议约定执行；五、2015年8月，原告凭收据向被告收取100万元押金，根据《政府采购合同书》约定，被告主张该押金转为租金的当月，原告向被告开具100万元发票；六、当第三人完成第*座用电工程并验收合格，按照《政府采购合同书》约定的时间，原告凭正式发票向被告一次性申请支付第*座*、**楼余下租金金额1363304元。当被告收到《政府采购同书》所涉及的全部金额的正式发票(包括但不限于押金转租金100万元的发票、租金1363304元发票)后3个工作日内，***被告到银行前台办理背书手续。若原告未将租金(1363304元)背书给第三人，被告有权即时通知银行不付款并作废给原告的租金支票，由此产生的法律责任和损失由原告承担；七、第三人成功承兑收取1363304元后，视为被告履行完毕2015年8月签订科创中心第*座*、**楼物业的《政府采购合同书》(广东知识产权创新运用试验区使用场地租赁项目)》的全部租金付款义务，原告不得向被告索取租金等。签订《协议书》后，第三人依约完成了协议书第二条约定的第*座用电工程并验收合格，原告没有按《协议书》第六条的约定向被告开出《政府采购同书》所涉及的全部金额的正式发票，被告以原告没有按约向其开出《协议书》约定的发票为由，拒绝向原告开具案涉租金的支票。 本院认为，原告与被告签订的《政府采购合同书》及原告、被告、第三人共同签订的《协议书》为当事人自愿协商的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依合同各自履行义务。被告使用了原告出租的房屋，依约应向原告支付相应的租金。但根据原告与被告的约定，在被告支付租金前应先由原告开具发票。一般而言，在商业往来中开具发票属于交易行为的附随义务，不需要作特别的约定，但在本案中，原告与被告在合同中作了特别的约定，即约定原告不仅要保证开具发票，还必须在被告支付租金前先开具发票。由此可见，原告先开具发票、被告后支付租金这一先后履行顺序对被告来说具有特别重要的意义，而原告至今没有依约履行开具发票的义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”在本案中，原告开具发票的行为属于先履行义务，在其未履行该义务前，被告有权拒绝支付租金。而第三人与被告之间并没有直接、独立的法律上的权利义务，被告向第三人支付款项是基于被告与原告之间因房屋租赁合同关系而产生租金，然后根据原告的要求将该款项向第三人支付，即第三人对该款项拥有的权利是依附于原告的权利之上的。原告在尚未向被告履行开具发票的义务前，无权要求被告支付租金，则第三人更无权直接要求被告向其支付该笔款项。所以，原告和第三人的主张均缺乏理据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条的规定，判决如下： 一、驳回原告广东**实业投资集团有限公司全部的诉讼请求； 二、驳回第三人广州南电电气有限公司全部的诉讼请求。 本案原告起诉部分的受理费减半收取为9456.16元（原告已预交）,第三人起诉部分的受理费减半收取为13568.5元（第三人已预交），合计23024.66元，由原告广东**实业投资集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二〇年六月二十二日 书记员　　***