哈尔滨市香坊区文政街道办事处与东北林业大学、哈尔滨市香坊区新视野眼镜店房屋租赁合同纠纷案二审判决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黑01民终6123号 上诉人（原审被告）：哈尔滨市香坊区文政街道办事处，住所地哈尔滨市香坊区文政街**号。 负责人：***，主任。 委托诉讼代理人：***，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：东北林业大学，住所地哈尔滨市香坊区和兴路**号。 法定代表人：**，校长。 委托诉讼代理人：***，黑龙江林大人文律师事务所律师。 原审被告：哈尔滨市香坊区新视野眼镜店，住所地哈尔滨市香坊区和兴路*号。 负责人：***，经营者。 委托诉讼代理人：***，女，1982年10月31日出生，住哈尔滨市香坊区。 上诉人哈尔滨市香坊区文政街道办事处（以下简称文政办事处）因与被上诉人东北林业大学（以下简称东北林大）、原审被告哈尔滨市香坊区新视野眼镜店（以下简称新视野眼镜店）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人文政办事处的委托诉讼代理人***、**，被上诉人东北林大的委托诉讼代理人***、原审被告新视野眼镜店的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文政办事处上诉请求：依法改判或撤销一审判决中关于解除合同的判项，上诉费由东北林大负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审查明4份协议第一份为动迁协议，其后3份协议均为对动迁安置协议的补充与完善。一审将4份为一体的协议予以割裂，完全忽略第一份拆迁安置协议的效力和内容，是认定事实不清。二、一审判决适用法律不当。一审查明的协议，最早签约日期为1984年6月29日，依据法律不溯及既往的原则，应使用行为发生时的法律、法规以及相关规定，而不应主观的依据现行法律进行判决；同时东北林大诉讼指向的房产属公房，应适用国务院及黑龙江省人民政府的相关规定。 东北***称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人之间不存在拆迁安置问题，在一审查明的双方之间的多份协议及往来函件中均明确双方当事人之间是房屋租赁关系，文政办事处是基于房屋租赁才享有的涉案房屋的使用权。本案应适用庭审时现行有效的法律规定。涉案房产已经经哈尔滨市房地产管理局登记于东北林大名下，东北***有房屋所有权证书，涉案房产属于东北林大的财产不属于公产房。请求法院维持一审判决。 东北林大向一审法院起诉请求：请求法院依法判令1、文政办事处支付拖欠的租金，金额暂定为10,000元（具体金额待鉴定后确定）；2、解除东北林大与文政办事处的房屋租赁关系；3、文政办事处、新视野眼镜店立即迁出和兴路1号房产；4、诉讼费由文政办事处、新视野眼镜店共同承担。 一审法院认定事实:1.1984年6月29日，东北林学院基建处（乙方）与文政工业总厂、文政机电商店（甲方）签订协议书一份，约定内容为：“东北林学院经林业部林法（计）〔1984〕130号文件批准，新建高层住宅一栋。建设区内有文政工业总厂的机电商店和服装店（甲方，建筑面积一百四十平方米）需要动迁，经双方协商，现达成下列协议：一、新楼竣工后，乙方将一楼（建筑面积一百四十平方米）拨给甲方使用，产权归乙方所有。二、搬迁期间，乙方给甲方建暂设工程一百平方米活动房70㎡，货床30㎡。暂设工程交付使用后，甲方即搬迁。甲方原有建筑由甲方拆除，暂设工程由乙方拆除。三、因暂设工程较原建筑小四十平方米，乙方按100元／㎡，一次付给甲方肆仟元。四、因搬迁期间甲方不能正常营业，由乙方付给损失费七千元。以上协议双方共同遵守，如有违背自负一切后果。”该楼房于1987年建成，建成后房屋坐落于动力区和兴路1号，总面积为1860.56㎡，东北林大对其中179.42㎡享有所有权。1990年11月2日，东北林大取得动字第XXXX号房屋所有权证。城镇房屋分栋普查表显示涉案房屋使用用途为商店，使用情况为出租。2.1988年3月14日，东北林大房产科与文政机电商店签订协议书，约定：东北林大综合楼一部分租赁给文政机电商店，房费按现行工商业房租金标准每平方米为1.91元即月租金为1.91×73㎡=139.43元。同时，协议还约定了供热采暖费、水费、电费等费用的计算方式和交费期限，双方未约定租赁期限。1989年9月10日东北林大房产科与**食品添加剂供应站签订协议书，约定东北林大综合楼一部分租赁给哈市**食品添加剂供应站，房费按月租金81.76元收取。2002年4月4日，东北林大房产科又与哈尔滨市文政企业公司签订协议书，约定东北林大综合楼一部分租赁给文政企业公司，房费年租金为3500元。上述协议双方均未约定租赁期限。2002年6月3日哈尔滨市动力经济管理办公室给付东北林大房费2000元。现争议房产由文政办事处租赁给新视野眼镜店使用，半年租金65000元。3.文政机电商店和文政服装店是文政办事处投资开办的文政工业总厂的下属企业，文政工业总厂后更名为哈尔滨市文政企业公司。**食品添加剂供应站系哈尔滨市文政企业公司的下属单位。东北林学院于1985年8月6日经国家林业部批准更名为东北林业大学。一审法院认为,第一，东北林大与文政办事处系房屋租赁关系，理由如下：其一，1984年东北林大与文政办事处签订的协议书虽然有拆迁安置的性质，但是争议楼房建成后不久，文政办事处下属企业文政机电商店和文政服装店即与东北林大在1988年3月签订协议书，约定文政办事处下属企业以租赁的方式取得争议房屋的使用权，双方对房屋租金数额、供暖费、水费、电费进行了明确约定，该协议系双方真实意思表示，依法成立并发生法律效力，对双方均具有约束力，拆迁安置协议成立在先，1988年协议书成立在后，二者出现冲突时，应以后签订的协议效力优先；其二，1989年9月10日东北林大房产科与**食品添加剂供应站签订了协议书，按照（2004）**一再终字第51号民事判决书查明的事实，即该协议书签订的目的是“东北林业大学为方便收费而采取的变通手段”、“被告（**供应站）在向东北林业大学交纳房租、包烧费的同时仍向原告（文政企业公司）交纳房租及管理费，**供应站及东北林业大学均已默示**供应站与文政企业公司间存在租赁关系，**供应站向东北林业大学交纳房租、包烧费应视为替文政企业公司代交，**供应站代交的款项应从欠文政企业公司的房租中扣除。”故生效的判决亦查明文政企业公司应向东北林大交纳房租、包烧费，双方之间系租赁关系；其三，2002年4月4日，文政办事处下属企业文政企业公司又与东北林大房产科签订协议书，并重新约定了房租费、供暖费、水费、电费，同年6月3日文政办事处交纳了房费2000元，证明双方已经履行了协议书的内容，即由文政办事处下属企业占有、使用、收益争议房产，并由其交纳房租费；关于房屋的租赁期限，因双方并未约定租赁期限，故应为不定期租赁；其四，城镇房屋分栋普查表显示，争议房屋的使用情况为出租。同时文政企业公司《建议贵校解除与**协议的函》中明确写明“从即日起房租水电暖等费用由文政企业公司负责”，即文政办事处下属单位文政企业公司承认双方存在房租费的事实；其五，文政办事处辩称1988年协议书及2002年协议书均未履行，协议约定的租金实际上为“管理费”，但事实上文政办事处一直占有、使用、收益争议房屋，证明东北林大已经履行了协议约定的义务，仅文政办事处未履行协议；且“租金”和“管理费”两个词的含义完全不同，如合同双方对合同的解释存在争议时，应按文义解释方法，而不能对合同作扩张解释，因此本案不能将“租金”解释为“管理费”，故文政办事处的答辩意见不予采纳。第二，文政办事处于2002年6月3日交纳过2000元房租费后，始终未履行协议约定的交费义务，存在违约行为，依据合同法第二百二十七条，东北林大要求解除与文政办事处的房屋租赁关系有理，予以支持。第三，关于东北林大要求文政办事处支付拖欠租金，协议第六条约定上述各项收费为月结算，季收费，故本案房租费应按季度交纳。因《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。东北林大起诉的时间为2016年12月5日，故东北林大要求文政办事处给付2015年第四季度以前的房租费，因已超过诉讼时效，且文政办事处对时效进行了抗辩，故不予支持；关于租金数额，因东北林大与文政办事处下属单位最后签订的协议书为2002年签订的，未超过最长租赁期限20年，故该协议仍然有效，双方应按协议约定的租金交纳房租费，即自2015年10月份起至2017年3月份止的房租费5250元，应由文政办事处给付东北林大，并按年租金3500元给付直至本判决生效时止,东北林大要求对租金鉴定后确定，因有协议作为租金的依据，故不予支持。第四，关于东北林大要求文政办事处和新视野眼镜店迁出和兴路1号房产，因文政办事处违约导致合同解除，故文政办事处无权继续使用、租赁涉案房产，故东北林大要求迁出有理，予以支持。判决：一、文政办事处于本判决生效之日起十日内给付东北林大自2015年10月1日起至2017年3月31日止的租金5250元；二、文政办事处于本判决生效之日起十日内给付东北林大自2017年4月1日起至本判决生效之日止按年租金3500元计算的租金；三、解除东北林大与文政办事处关于哈尔滨市南岗区和兴路1号房产的房屋租赁关系；四、文政办事处、新视野眼镜店立即迁出哈尔滨市南岗区和兴路1号房产；五、驳回东北林大其他诉讼请求。案件受理费50元(东北林大已预交)，由文政办事处负担，与上款一并给付东北林大。 本院二审期间，各方当事人均未提交证据。新视野眼镜店在开庭时表示愿意代文政办事处支付拖欠的租金。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，文政办事处基于1984年协议取得的争议房屋的使用权并没有因此后与东北林大签署的若干租赁协议而丧失。文政办事处开办的企业在东北林大动迁时因放弃了动迁货币补偿而取得了争议房屋的使用权，其后文政办事处对该使用权并没有明确放弃，虽与东北林大签署了若干租赁协议，但这些租赁协议并未取代动迁安置协议，因此文政办事处对争议房屋拥有使用权的基础是1984年的协议以及此后的租赁协议，两者并行，并不冲突。双方当事人是在基于动迁安置基础上形成的现有租赁法律关系，原审法院仅以文政办事处逾期不支付租金就判决文政办事处从争议房屋迁出没有考虑到文政办事处占有争议房屋的物权基础，适用法律不当。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条关于“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约***辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”的规定，新视野眼镜店愿意代文政办事处支付拖欠的租金，因此东北林大与文政办事处的租赁合同也依法不应予以解除。原审法院关于文政办事处支付租金的判决正确，本院予以维持。 综上，文政办事处上诉请求有理，其上诉主张予以支持。一审判决事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初598号民事判决第一、二项； 撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初598号民事判决第三、四项、五项； 三、驳回东北林业大学的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费100元，由哈尔滨市香坊区文政街道办事处负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇一七年十一月二十七日 书记员　　时晓月