神华铁路货车运输有限责任公司与天津港保税区谷阳物业发展有限公司、天津市益华资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

天津市河北区人民法院 民事判决书 (2019)津0105民初1222号 原告：神华铁路货车运输有限责任公司，住所地北京市海淀区西三环北路87号14层1-1401号。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，内蒙古蒙南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古蒙南律师事务所律师。 被告：天津港保税区谷阳物业发展有限公司，住所地天津港保税区海滨九路40号1-105室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职员。 被告：天津市益华资产管理有限公司，住所地天津市河北区月云公寓11门806号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，天津坤威律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司***分行，住所地河北省***市桥东区东安大街60号。 负责人：***，该分行行长。 委托诉讼代理人：***，河北华研律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司******支行，住所地河北省***市桥东区**路南端。 负责人：***，该支行行长。 委托诉讼代理人：***，河北华研律师事务所律师。 原告神华铁路货车运输有限责任公司（以下简称神华公司）与被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司（以下简称谷阳公司）、天津市益华资产管理有限公司（以下简称益华公司）、中国建设银行股份有限公司***分行（以下简称建行***分行）、中国建设银行股份有限公司******支行（以下简称建行***支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告神华公司的委托诉讼代理人**、***，被告谷阳公司的委托诉讼代理人***、被告益华公司的委托诉讼代理人**，被告建行***分行的委托诉讼代理人***，被告建行***支行的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 神华公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司协助原告将位于天津市河北区×××号房屋的不动产权证书办理到原告名下；2.依法判令被告中国建设银行股份有限公司***分行、中国建设银行股份有限公司******支行、天津市益华资产管理有限公司涂销天津市河北区×××号房屋的抵押权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年10月8日，神华公司与谷阳公司签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：20××-××032），购买位于天津市河北区×××号涉案房屋，当时谷阳公司已经取得商品房销售许可证，具备出售涉案房屋资格。合同约定谷阳公司于2003年10月30日前将房屋交付给原告，商品**工验收合格后，谷阳公司须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后，谷阳公司应在180日内及时协助原告办结房屋所有权转移登记。神华铁路公司已一次性付清全部房款及办理房屋产权证的契税、公共维修基金、印花税，涉案房屋在房屋管理部门已备案登记且由原告实际使用至今，但谷阳公司一直未办理涉案房屋不动产权证书。因谷阳公司向建行***分行办理抵押贷款，将涉案房屋抵押予建行，中国建设银行股份有限公司***分行住房城建支行向谷阳公司出具了《同意抵押期房出售证明》，后又将涉案债权转让予现益华公司，故涉案抵押权已无法律依据，应予涂销。原告曾于2017年8月16日诉至贵院并提出本案中的诉讼请求，但因益华公司申请天津市第一中级人民法院于2017年11月23日将涉案房屋查封，故贵院、天津市第一中级人民法院均以查封期间限制办理变更、转移、抵押手续为由，要求原告应当向天津市第一中级人民法院提出执行异议，故而判决驳回诉讼请求。经原告提出执行异议后，天津市第一中级人民法院已于2019年1月10日裁定解除查封涉案房屋，故原告现依法诉至贵院，***支持原告的全部诉讼请求。 谷阳公司辩称，同意原告的第一、二项诉讼请求，但是不同意承担诉讼费用。我公司已将原告购买的房屋交付原告使用至今，也向其提供了建行***支行**的《同意抵押期房出售证明》，如果原告需要办理产权登记手续，我公司可以配合。但是，我公司认为根据“谁主张谁举证”原则，我公司没有任何违约行为，所以不同意承担诉讼费用。 益华公司辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意撤销抵押权，我公司在2008年11月份通过合法途径购得涉案房屋的抵押权，该抵押权至今合法存在，我公司作为继受抵押权人，合法权益应当予以保护。 建行***分行辩称，要求依法驳回对我行的起诉。理由如下：一、本案系房屋买卖合同纠纷，我行并非房屋买卖合同的主体，根据合同相对性原则，原告将我行列为被告，起诉主体错误。二、经我行了解，2003年7月25日，中国建设银行股份有限公司***分行住房城建支行（现已更名为中国建设银行股份有限公司******支行）与谷阳公司签订了《人民币资金借款合同》两份（编号分别为“贰零零叁年第×××号”、“贰零零叁年第×××号”）以及《抵押合同》两份（编号分别为“抵贰零零叁年第×××号”、“抵贰零零叁年第×××号”），同时办理抵押登记，涉案的房屋包含在“抵贰零零叁年第×××号”《抵押合同》中。2004年6月28日，建行***支行与中国信达资产管理公司***办事处（以下简称信达公司）签订《债权转让协议》，约定将上述的债权及相应全部权利、义务、风险与责任转让给信达公司。因此，建行***支行对上述债权事宜不再享有任何权利也不应承担任何义务。原告将建行***支行列为被告，诉讼地位错误。三、另得知上述《人民币资金借款合同》以及《抵押合同》项下债权以及抵押权，信达公司受让后，又转让给中国东方资产管理公司***办事处（以下简称东方公司），东方公司依法向人民法院主张债权，***市中级人民法院（2013）**再初字第7号民事判决书以及河北省高级人民法院（2015）**再终字第80号民事判决书，均确认了上述债权以及抵押权的合法性。四、鉴于我行与建行***支行均非适格的主体，我行与建行***支行不应当承担任何的保全以及诉讼费用。综上，恳请贵院依法驳回对我行的起诉。 建行***支行辩称，要求依法驳回对我行的起诉。理由如下：一、2003年7月25日，我行（原中国建设银行股份有限公司***分行住房城建支行）与谷阳公司签订了《人民币资金借款合同》两份（编号分别为“贰零零叁年第×××号”、“贰零零叁年第×××号”）以及《抵押合同》两份（编号分别为“抵贰零零叁年第×××号”、“抵贰零零叁年第×××号”），同时办理抵押登记，涉案的房屋包含在“抵贰零零叁年第×××号”《抵押合同》中。2004年6月28日，建行***支行与中国信达资产管理公司***办事处（以下简称信达公司）签订《债权转让协议》，约定将上述的债权及相应全部权利、义务、风险与责任转让给信达公司。因此，建行***支行对上述债权事宜不再享有任何权利也不应承担任何义务。原告将建行***支行列为被告，诉讼地位错误。二、另得知上述《人民币资金借款合同》以及《抵押合同》项下债权以及抵押权，信达公司受让后，又转让给中国东方资产管理公司***办事处（以下简称东方公司），东方公司依法向人民法院主张债权，***市中级人民法院（2013）**再初字第7号民事判决书以及河北省高级人民法院（2015）**再终字第80号民事判决书，均确认了上述债权以及抵押权的合法性。综上，恳请贵院依法驳回对我行的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案讼争房屋系坐落天津市河北区×××号房屋。2003年7月25日,谷阳公司与中国建设银行***分行住房城建支行（现更名为本案被告建行***支行）签订《人民币资金借款合同》两份，合同编号分别为：贰零零叁年第×××号和贰零零叁年第×××号。同时对应上述借款合同分别签订《抵押合同》两份，合同编号分别为：抵贰零零叁年第×××号和抵贰零零叁年第×××号，第×××号抵押合同抵押物为河北区×××号1103.77平方米底商，第×××号抵押合同抵押物为河北区×××座现×门4977.67平方米商品房（其中包括讼争房屋）。上述合同签订后，针对河北区×××号1103.77平方米底商办理了《房屋他项权证》，针对河北区×××座现×门4977.67平方米商品房办理了《天津市房地产抵押权证明书》。后谷阳公司偿还借款本金1150000元。2004年6月28日，建行***支行将谷阳公司尚欠借款债权转让给信达公司，债权转让协议随附转让债权清单载明：1、借款合同号2003年第×××号转让债权人民币本金12200000，担保人谷阳公司，担保合同号抵（2003）年第×××号；2、借款合同号2003年第×××号转让债权人民币本金3350000，担保人谷阳公司，担保合同号抵（2003）年第×××号。2004年11月29日，信达公司将上述债权转让给东方公司。后东方公司就上述债权起诉谷阳公司，河北省***市中级人民法院出具（2006）***字第39号民事判决书，判决：1、谷阳公司偿还东方公司借款本金及至2006年2月28日的利息共计17558112.41元，逾期，东方公司有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还；2、自2006年2月28日以后的利息，由谷阳公司按照中国人民银行规定的计息标准向东方公司支付至本金付清之日。2008年11月10日，天津市益华婚庆礼仪策划有限公司（现更名为本案被告益华公司）通过拍卖取得东方公司对谷阳公司的债权及从属担保权利，并凭借拍卖成交确认书等证据向河北省***市中级人民法院申请变更其为（2006）**执字第92号执行案件的申请执行人。案外人天津制花厂因不服（2006）***字第39号民事判决，申请再审，2014年12月31日***市中级人民法院作出（2013）**再初字第7号民事判决书，判决：一、维持该院（2006）***字第39号民事判决第一项：被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司于本判决生效后十日内，向原告中国东方资产管理公司***办事处偿还借款本金15550000元人民币，支付利息2118112.41元人民币（计至2006年2月28日），两项合计17558112.41元人民币。逾期，原告有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还（其中维持事项不含本案当事人争议的房产）。第二项：自2006年2月28日以后的利息，由被告按照中国人民银行规定的计息标准向原告支付至本金付清之日；二、撤销该院（2006）***字第39号民事判决第一项中，“逾期，原告有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还。”所包含的本案当事人争议房产——坐落于天津市河北区（现更名为×××门）底商二层A（面积为404.25平方米）；三、2003年7月25日天津港保税区谷阳物业发展有限公司与中国建设银行股份有限公司***分行住房城建支行（现更名为**支行）签订的抵押合同中涉及天津市河北区（现更名为×××门）底商二层A（面积为404.25平方米）房产抵押无效，该房产天津制花厂享有所有权。益华公司不服上诉后，河北省高级人民法院作出（2015）**再终字第80号民事判决维持***市中级人民法院作出（2013）**再初字第7号民事判决。2009年1月23日，河北省***市中级人民法院作出（2006）**执字第92号执行裁定书，裁定：变更申请人天津市益华婚庆礼仪策划有限公司为本案申请执行人。2010年2月23日，天津市益华婚庆礼仪策划有限公司（现更名为本案被告益华公司）依据（2006）**执字第92号执行裁定书向天津市第一中级人民法院申请执行。该院于2017年11月23日出具（2010）一中执字第61号民事裁定书，裁定：将被执行人谷阳物业所有坐落天津市河北区×××号（××公寓××××）房屋予以查封。查封期限三年自2017年11月23日至2020年11月22日止。查封期间限制办理变更、转移、抵押等手续。本案原告神华公司曾于2017年8月16日起诉本案四被告要求办理讼争房屋产权证及涂销抵押权，本院作出（2017）津0105民初6036号民事判决，以讼争房屋被天津市第一中级人民法院查封，查封期间限制办理变更、转移、抵押手续为由，驳回原告神华公司的诉讼请求。神华公司不服（2017）津0105民初6036号民事判决，向天津市第一中级人民法院上诉，经（2018）津01民终1022号民事判决书驳回上诉，维持原判。2018年9月10日，原告对（2010）一中执字第61号民事裁定书查封坐落天津市河北区×××号房屋（×××号）提出书面异议，天津市第一中级人民法院于2018年10月25日作出（2018）津01执异84号执行裁定书，裁定：中止对谷阳公司名下坐落天津市河北区×××号房屋的执行。2019年1月3日,天津市第一中级人民法院作出（2010）一中执字第61号执行裁定书，裁定：解除对天津港保税区谷阳物业发展有限公司名下坐落天津市河北区×××号房屋的查封。天津市第一中级人民法院于2019年1月3日作出（2010）一中执字第61号协助执行通知书，解除（2010）一中执字第61号民事裁定书对天津港保税区谷阳物业发展有限公司所有坐落天津市河北区×××号房屋的查封。 另查，2003年10月8日，神华铁路货车有限责任公司与被告谷阳公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买讼争房屋，该房屋设计用途为普通住宅，购房款为690812元。双方依约交付了购房款和房屋。神华铁路货车有限责任公司于2006年12月19日经北京市工商行政管理局海淀分局核准注销，并确认该公司剩余财产分配给股东神华集团有限责任公司，公司注销后的未尽事宜由股东神华集团有限责任公司承担。神华集团有限责任公司将讼争房屋的全部资产注入中国神华能源股份有限公司，中国神华能源股份有限公司将讼争房屋相关权利义务转让给本案原告。现本案四被告对于原告向本院提起诉讼主张讼争房屋的相关权利均无异议，本院对此不再置疑。中国建设银行***分行住房城建支行曾出具《同意抵押期房出售证明》，该证明所载内容为“天津港保税区谷阳物业发展有限公司（抵押人）：坐落在河北区×××号或部位1306间数1建筑面积203.18平方米抵押房屋，经研究，同意出售。特此证明。附：《天津市房地产抵押确认书》津房权抵字××号”，在抵押权人处盖有中国建设银行***分行住房城建支行公章。现原告再次因办理讼争房屋产权证及涂销抵押权起诉来院。 上述事实，有当事人提交及本院调取的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。 本院认为，神华铁路货车有限责任公司与被告谷阳公司在平等自愿的基础上签订的《天津市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且经原抵押权人中国建设银行***分行住房城建支行出具《同意抵押期房出售证明》，不违反法律的规定，亦不损害第三人的合法权益，该合同依法有效。神华铁路货车有限责任公司与被告谷阳公司之间的房屋买卖关系成立后，在神华铁路货车有限责任公司交付了全部房款的情况下，被告谷阳公司不仅负有向神华铁路货车有限责任公司交付房屋的主要义务，还负有协助神华铁路货车有限责任公司办理房屋所有权证的附随义务。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述内容虽未对抵押权人、一般债权人与商品房消费者的权利优先及对抗关系作出直接规定，但该条立法的出发点在于保护已交付全部或者大部分款项的消费者的权益。消费者在交付购买商品房的全部或大部分款项后，对该房屋享有的优先权高于建筑工程承包人的优先受偿权，其权利也优先于抵押权，所以抵押权也不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。本案中，神华铁路货车有限责任公司已向被告谷阳公司支付了全部购房款，有权要求被告谷阳公司为其办理房屋过户手续，现神华铁路货车有限责任公司对本案讼争房屋的相关权利由原告神华公司进行主张，因此原告神华公司要求被告谷阳公司为其办理房屋过户手续的权利应优先于被告益华公司的抵押权。被告中国建设银行股份有限公司******支行的前身中国建设银行股份有限公司***分行住房城建支行向谷阳公司出具了《同意抵押期房出售证明》，且证明中明确载明同意出售的是原告购买的房屋，故原告神华公司要求协助办理房屋所有权证及涂销抵押权的诉讼请求有事实及法律依据，亦符合保护交易安全的原则，本院依法予以支持。虽然被告益华公司通过拍卖取得了讼争房屋的抵押权及债权，但其取得的权利也不能对抗原告主张的优先受偿权。虽然建行***分行系建行***支行的上级单位，但由于与谷阳公司签订《人民币资金借款合同》以及《抵押合同》的均为中国建设银行股份有限公司***分行住房城建支行即现在的建行***支行，建行***支行是合同的相对方，且具有独立承担民事责任的主体资格，而被告建行***分行与谷阳公司没有民事法律关系，故原告要求被告建行***分行涂销讼争房屋抵押权的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定，判决如下： 一、本判决生效后十五日内，被告天津市益华资产管理有限公司、中国建设银行股份有限公司******支行共同办理坐落天津市河北区×××座（现月云公寓×门）×××号房屋的涂销抵押登记手续； 二、本判决生效后三十日内，被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司协助原告神华铁路货车运输有限责任公司办理坐落天津市河北区×××座（现月云公寓×门）×××号房屋转移登记手续，相关费用由原告神华铁路货车运输有限责任公司自行承担； 三、驳回原告神华铁路货车运输有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司负担20元，被告天津市益华资产管理有限公司、中国建设银行股份有限公司******支行各负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇一九年三月二十九日 法官助理*** 书记员*** 附：本判决适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 二、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 （一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 （二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。 法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括： （一）依法登记领取营业执照的个人独资企业； （二）依法登记领取营业执照的合伙企业； （三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业； （四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构； （五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构； （六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构； （七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业； （八）其他符合本条规定条件的组织。