山东翔实物业管理有限公司、某某等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省枣庄市中级人民法院 ?? 执行裁定书 ?? （2023）鲁04执异48号 ?? 异议人(利害关系人)：山东翔实物业管理有限公司，住所地山东省枣庄市山亭区仙台路123号，统一社会信用代码913704006693140478H。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 申请执行人：***，男，1967年11月5日出生，汉族，??住山东省滕州市。 被执行人：山东金洲置业有限公司，住所地山东省枣庄市山亭区府前路11号，统一社会信用代码91370400576610231E。 法定代表人：***，执行董事。 本院在执行申请执行人***与被执行人山东金洲置业有限公司（以下简称金洲置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，山东翔实物业管理有限公司（以下简称翔实公司）对本院(2016)鲁04执274号之四协助执行通知书不服，提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 翔实公司异议请求：依法撤销山东省枣庄市中级人民法院(2016)鲁04执274号之四协助执行通知书。事实与理由：山东省枣庄市中级人民法院（以下简称枣庄中院）于2020年6月11日向异议人送达(2016)鲁04执274号之四协助执行通知书，要求翔实公司协助申请执行人***办理相关产权过户登记手续及房屋上房手续。翔实公司认为，枣庄中院在(2016)鲁04执274号案件执行过程中，违反法律规定，强行将依法不属于翔实公司的义务，要求翔实公司协助履行，翔实公司无法协助。为此，翔实公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，依法向枣庄中院提出执行异议。一、枣庄中院认定翔实公司对建设单位金洲置业公司依法享有的协助业主办理相关产权过户手续和房屋上房手续的义务，属于认定对象错误，翔实公司不负有义务，无法履行。1.翔实公司系金洲商业广场建设单位金洲置业公司聘请的合法物业服务企业，翔实公司与金洲置业公司之间系服务合同关系。2.依据金洲置业公司与翔实公司签订的物业服务合同第二条约定，物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务。不存在协助业主办理相关产权过户手续和房屋上房手续的约定。协助业主办理相关产权过户手续和房屋上房手续依法属于金洲置业公司的义务，与翔实公司没有任何法律关系。3.(2016)鲁04执274号案件的申请执行人***在枣庄中院将案涉房屋裁定给其以物抵债，自执行裁定书送达之日所有权发生转移。(2016)鲁04执274号案件的当事人是申请执行人***、被执行人金洲置业公司，翔实公司不是当事人。申请执行人***不是翔实公司物业服务的对象，翔实公司没有义务为其提供服务。二、翔实公司依法提出执行异议申请，没有超过法律规定的期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十八条规定，“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”人民法院向相关单位发出要求协助办理相关产权过户登记手续和房屋上房手续的协助执行通知书，依法属于执行措施，没有超过《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定的异议期间。 ***答辩称，枣庄中院作出的（2016）鲁04执274号之四协助执行通知书不违反法律规定，翔实公司有协助法院执行的义务。一、枣庄中院向翔实公司下达协助执行通知书主体正确。翔实公司作为金州商业广场物业服务单位，根据《中华人民共和国物业管理条例》及《山东省物业管理条例》的相关规定应当履行向业主提供服务的义务。***通过法院裁定抵偿的方式取得房屋所有权后即成为翔实公司应当服务的业主。***与翔实公司之间存在事实上的物业服务关系，***要求物业服务配合办理上房、使用房屋并要求开通水、电是业主的基本生活保障。然而翔实公司却以***持有的法院生效裁定书并非书面的“房屋买卖合同”为由拒绝为***提供所谓的“上房单”。而国家电网、水力公司根据现有的工作流程又必须需要物业公司提供的“上房单”才能给予开通水电。***寻求多个路径均未能有效解决，***在接受抵偿房屋后无奈请求枣庄中院协助执行。而翔实公司的僵化服务，只认“购房合同”，不认法院生效裁定是***至今未能接通水电的根源。因此，枣庄中院向其下达协助执行通知书主体正确。二、枣庄中院向翔实公司下达的协助执行通知书适用法律正确。根据翔实公司与金洲置业公司签订的物业服务合同“共用部位、共用设施设备的维修、运行、养护和管理”。因此，通水、通电设施就属于物业内的共用设施，也即属于物业服务公司的服务、管理范围，翔实公司具有向业主履行服务义务的职责。三、翔实公司片面理解枣庄中院下达的协助执行通知书内容，不是其不履行协助义务的理由。虽然枣庄中院在协助执行通知书中要求翔实公司协助办理房屋产权过户登记手续和房屋上房手续，但是枣庄中院所谓要求翔实公司办理“产权过户登记手续”是指将涉案房屋的物业登记业主信息变更到***名下，而并非不动产登记过户。涉案房屋目前还不具备办理不动产登记的条件，枣庄中院在拍卖过程中已经明确告知了***。枣庄中院不可能在不能办理不动产过户的情况下向翔实公司下达不动产协助过户。所谓“上房手续”即要求翔实公司配合***办理通水、通电、通气等基本生活保障手续。在收到执行通知书后，***也从未要求过翔实公司配合到不动产登记部门办理不动产过户登记，翔实公司在收到通知的几年内均未提出过异议，也说明其对执行通知书中的履行内容都是明晰的，不存在强加其实际不能履行的内容。 在本院审查期间，翔实公司为证明其主张，提交以下证据：《金洲商业广场前期物业管理服务合同》《承诺书》《金洲商业广场业主手册》《金州商业广场上房须知》《金州商业广场上房协议》。 本院查明，原告山东枣庄长城建筑集团有限公司（以下简称长城建筑公司）与被告金洲置业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年9月24日作出（2014）枣民五初字第54号民事判决，判决：金洲置业公司给付长城建筑公司工程款15015803.62元及利息。金洲置业公司不服，上诉至山东省高级人民法院，该院于2016年7月11日作出（2016）***903号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决发生法律效力后，长城建筑公司向本院申请强制执行，本院于2016年8月12日立案执行，执行案号为（2016）鲁04执274号。本院在执行阶段查封、冻结、评估、拍卖了金洲置业公司开发的部分房产。***向本院申请变更其为本案的申请执行人。本院于2017年7月7日作出（2016）鲁04执274号之三执行裁定，裁定变更***为本案的申请执行人。本院于2017年7月24日作出（2016）鲁04执274号之四执行裁定，裁定：将被执行人金州置业公司开发的金州商业广场B区外街商铺101号、104号、111号、112号4套；内街201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、209号、221号、223号、224号11套；B区别墅301、302、303室；C区别墅B户型301、302、303室的房产，作价15469057.6元，归申请执行人***所有。本院于2020年6月11日作出（2016）鲁04执274号之四协助执行通知书，请协助单位协助执行以下事项：将被执行人金州置业公司开发的金州商业广场B区外街商铺101号、104号、111号、112号4套；内街201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、209号、221号、223号、224号11套；B区别墅301、302、303室；C区别墅B户型301、302、303室的房产过户给申请执行人***，请协助申请执行人***办理相关产权过户登记手续及房屋上房手续。2020年6月11日，本院向枣庄市不动产登记中心山亭分中心、翔实公司送达了上述法律文书。本院于2018年9月10日作出（2016）鲁04执274号之五执行裁定，裁定终结本院（2014）枣民五初字第54号民事判决书的本次执行程序。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十八条规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”本院（2016）鲁04执274号之四协助执行通知书包含了两项协助事项，一是办理相关产权过户登记手续，二是房屋上房手续，要求翔实公司协助的事项仅为房屋上房手续。***通过法院裁定以物抵债的方式取得案涉房屋所有权后即成为金州商业广场的业主。翔实公司与金洲置业公司于2017年3月15日签订了《金洲商业广场前期物业管理服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉《金洲商业广场前期物业管理服务合同》对***具有约束力，基于法律规定及合同约定，***已成为翔实公司的物业服务对象。本院向翔实公司下达协助执行通知书，要求其协助***办理房屋上房手续，不违反法律规定，应予支持。翔实公司关于法院认定主体错误、翔实公司不负有协助义务的异议主张不能成立，本院不予支持。 综上，异议人翔实公司的异议理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人山东翔实物业管理有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。 ?? ?? ?? ?? 审判长*** 审判员*** 审判员*** ?? ?? ?? ?? 二〇二三年七月十三日 ?? 书记员***